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湖北省孝感市中級人民法院

行政判決書

(2005)孝行再終字第4號

再審申請人（原審一審被告、二審被上訴人）漢川市房地產(chǎn)管理局，住所地：湖北省漢川市仙女山辦事處西正街59號。
法定代表人邵長發(fā)，該局局長。

委托代理人謝世杰，該局干部。代理權(quán)限：全權(quán)代理。

委托代理人胡凱峰，湖北廣眾律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：全權(quán)代理。

再審申請人（原審一審第三人、二審被上訴人）梁志輝，男，1961年8月出生，漢族，漢川市人，住漢川市馬口鎮(zhèn)路口窖31號 。

委托代理人胡凱峰，湖北廣眾律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：全權(quán)代理。

被申請人（原審一審原告、二審上訴人）華中航運(yùn)集團(tuán)有限公司，住所地：武漢市江漢區(qū)民權(quán)路2號。

法定代表人張照建，該公司董事長。

委托代理人付振標(biāo)，華中航運(yùn)集團(tuán)有限公司職工。代理權(quán)限：一般代理。

委托代理人楊玲，湖北瑞通律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

再審申請人漢川市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱漢川房管局）和梁志輝與被申請人華中航運(yùn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱華航公司）房屋行政登記糾紛一案，漢川市人民法院2004年12月16日作出（2004）川行初字第5號行政判決，華航公司不服向本院提起上訴，本院2005年5月10日作出（2005）孝行終字第5號行政判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。漢川房管局和梁志輝不服，向本院申請?jiān)賹�。本�?005年11月22日作出（2005）孝行監(jiān)字第4號行政裁定，對本案提起再審。本院提起再審后，依法另行組成合議庭，于2005年12月1日公開開庭審理了本案。漢川房管局的委托代理人謝世杰、胡凱峰，梁志輝及其委托代理人胡凱峰和華航公司的委托代理人付振標(biāo)、 楊玲均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審一審原告訴稱，2002年7月24日原告的下屬單位通信站與梁志輝簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定由原告將所屬的漢川市馬口鎮(zhèn)朝陽北村房產(chǎn)一棟及所屬土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給梁志輝。由于所涉房地產(chǎn)一直由通信站四戶職工居住，所以協(xié)議特別約定了買受人應(yīng)對四住戶按政策和法律規(guī)定給予妥善安置。在梁志輝未對四住戶安置的情況下，于2002年9月5日，在原告毫不知曉的情況下單方向被告申請辦理房屋所有權(quán)手續(xù)。而被告既未問原告為何沒親自或委托他人來辦理，也未審查當(dāng)事人所提供資料的真實(shí)性就為其辦理了過戶手續(xù)，其行為違反操作規(guī)程和法律規(guī)定。請求撤銷被告頒發(fā)的“馬口2002、00236”號房屋產(chǎn)權(quán)證書的具體行政行為。

原審一審被告辯稱，為梁志輝頒證的程序合法，沒有違反法律的規(guī)定，也沒有損害原告的合法權(quán)益，且原告提起行政訴訟的時(shí)效已過，請求法院駁回其訴訟請求。

原審一審第三人認(rèn)為,作為買受人向被告申請辦理產(chǎn)權(quán)證登記過戶手續(xù)，沒有違反法律規(guī)定，且原告提起行政訴訟已超過訴訟時(shí)效，應(yīng)駁回其訴訟請求。

原審一審判決查明，2002年6月17日，原告的下屬單位通信站向原告請示出售其位于漢川市馬口鎮(zhèn)朝陽北村房產(chǎn)一棟，并得到原告批準(zhǔn)同意。同年7月24日，通信站與第三人梁志輝簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給梁志輝價(jià)款5萬元。由于協(xié)議所涉及房地產(chǎn)是原告為通信站所建的，一直由通信站的職工居住，所以協(xié)議特別約定買受人應(yīng)當(dāng)對四住戶按政策和法律規(guī)定給予妥善安置。協(xié)議簽訂后，梁志輝給付了通信站價(jià)款5萬元。通信站將該房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地使用證和通信站向原告呈報(bào)的關(guān)于處置房產(chǎn)的報(bào)告的批復(fù)及蓋有通信站公章的付振標(biāo)的身份證，一并交給了梁志輝。2002年8月26日,梁志輝向被告申請辦理房產(chǎn)過戶手續(xù),同年9月5日被告為梁志輝頒發(fā)了房產(chǎn)證。2002年10月10日原告致函給梁志輝，要求履行協(xié)議所約定的內(nèi)容，梁志輝接函后一再承諾將對四住戶給予妥善安置。原告認(rèn)為被告為梁志輝頒證，侵犯了自己的合法權(quán)益，遂向法院提起訴訟。

原審一審判決認(rèn)為，通信站與梁志輝的房屋轉(zhuǎn)讓行為是經(jīng)原告批準(zhǔn)同意的，也是真實(shí)有效的，且梁志輝向被告申請辦理房屋過戶手續(xù)的房產(chǎn)資料都是通信站提供的，亦是真實(shí)客觀的。被告依據(jù)建設(shè)部第43號令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條之規(guī)定，予以審批頒證，其具體行政行為合法，應(yīng)予以支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決：維持被告漢川房管局2002年9月5日作出的頒發(fā)“馬口2002 00236”號房屋產(chǎn)權(quán)證書的具體行政行為。

華航公司不服一審判決上訴稱，依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條的規(guī)定,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),交易雙方須向房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)取并填寫房地產(chǎn)交易申請表以示申請。被上訴人向原審法院提交的證據(jù)交易契紙無效,本案所涉房地產(chǎn)系上訴人所有,通信站無權(quán)處分上訴人的房產(chǎn),其過戶手續(xù)程序是完全錯(cuò)誤的。被上訴人提交的其余證據(jù)不具備證據(jù)的關(guān)聯(lián)性，不能作為認(rèn)定被上訴人行政行為是否合法的依據(jù)。作為房地產(chǎn)的行政主管部門，在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)根本沒有盡到審查義務(wù)。請求撤銷一審判決，撤銷被上訴人為第三人頒證的具體行政行為。

漢川房管局辯稱，通信站與梁志輝的房產(chǎn)交易合法有效。上訴人提出契紙因價(jià)格、面積等數(shù)字未大寫及有涂改應(yīng)為無效，但涂改無效指的是涂改價(jià)格、面積的數(shù)據(jù)，并不是指交易名稱，將誤寫的“房地產(chǎn)梁志輝與梁志輝管業(yè)”改為“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與梁志輝管業(yè)”根本不影響契紙的效力。上訴人提出買賣房屋申請過戶登記必須要雙方到場，這是沒有法律根據(jù)的。付振標(biāo)作為通信站負(fù)責(zé)人，在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上簽字，并將身份證復(fù)印件蓋上單位公章交給梁志輝辦理過戶手續(xù)，那身份證就不是代表個(gè)人了。盡管該房屋的房產(chǎn)證書記載的所有權(quán)人是湖北省航運(yùn)公司，但事實(shí)上一直由通信站使用。答辯人按照法定程序核實(shí)了申報(bào)的成交價(jià)格，并到了現(xiàn)場查看與調(diào)查。請求二審維持原判。

梁志輝認(rèn)為，漢川房管局產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移的頒證行為合法有效，請求二審維持原判。

原審二審判決認(rèn)定，2002年6月17日，通信站向華航公司請示出售位于漢川市馬口鎮(zhèn)朝陽北村的房產(chǎn)一棟，并得到華航公司的批準(zhǔn)同意。2002年8月26日，梁志輝以通信站所提供的房產(chǎn)資料向漢川房管局申請辦理過戶手續(xù)期間的事實(shí)與一審一致。

原審二審判決認(rèn)為，梁志輝與華航公司通信站簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效。但是，漢川房管局為梁志輝辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，原房屋所有權(quán)證書上載明的所有權(quán)單位為湖北省航運(yùn)公司（后改為華中航運(yùn)集團(tuán)有限公司），但在交易契紙中的法人卻為華航公司通信站，而華航公司通信站并沒有華航公司的委托授權(quán)�！冻鞘蟹课輽�(quán)屬登記管理辦法》第十三條規(guī)定“代理人申請登記時(shí)，除向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人的有效證件外，還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交權(quán)利人的書面委托書”。所以，華航公司通信站既不是權(quán)利人，也沒有權(quán)利人的書面委托，無權(quán)處分房產(chǎn)權(quán)進(jìn)而辦理房屋權(quán)屬登記。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條規(guī)定“申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件�！睗h川房管局提供的證據(jù)中沒有權(quán)利人華航公司提交的任何證明，不能證明權(quán)利人華航公司同意辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。另外，交易契紙的填寫與要求的形式要件嚴(yán)重不符，數(shù)字不僅沒有按規(guī)定要求大寫，且多項(xiàng)沒有填注內(nèi)容并有兩處涂改，按照契紙所注明的“涂改或增減契載各項(xiàng)的契紙無效”，因此，這是一份無效的交易契紙。正是主要基于這一份無效的交易契紙，使?jié)h川房管局向梁志輝頒發(fā)了房屋所有權(quán)證書。另外，《孝感市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理實(shí)施辦法》第十三條規(guī)定“購買的房屋登記、當(dāng)事人應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)價(jià)格評估報(bào)告書、房屋安全鑒定報(bào)告書、房屋過戶單、土地使用權(quán)證、契紙等”。漢川房管局所提交的證據(jù)中，并沒有申請人梁志輝應(yīng)當(dāng)提交的房地產(chǎn)價(jià)格評估報(bào)告書、房屋安全鑒定報(bào)告書。雖然漢川房管局按房屋權(quán)屬登記程序?yàn)榱褐据x頒發(fā)了房屋權(quán)屬證書，但該局在沒有產(chǎn)權(quán)人同意的情況下，基于一份無效的交易契紙向梁志輝頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書， 其作出的具體行政行為所依據(jù)的主要證據(jù)不足，違反了法定程序。依照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條的規(guī)定，房屋權(quán)屬審查是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)遵循的法定程序，也是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)。漢川市房地產(chǎn)管理局在頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書的過程中，沒有嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真仔細(xì)地審核當(dāng)事人的合法證明等相關(guān)文件和資料，沒有盡到權(quán)屬審查的職責(zé)，其所提出頒證行為合法有效的理由不能成立，其向梁志輝頒發(fā)房屋所有權(quán)證主要證據(jù)不足，違反法定程序，應(yīng)為無效。華航公司認(rèn)為頒證行為違法的上訴理由成立。遂判決：一、撤銷漢川市人民法院（2004）川行初字第5 號行政判決； 二、確認(rèn)漢川市房地產(chǎn)管理局為梁志輝頒發(fā)的“馬口2002 00236”號房屋所有權(quán)證無效。一、二審案件受理費(fèi)各3500元均由漢川房管局負(fù)擔(dān)。

漢川房管局和梁志輝向本院申請?jiān)賹�，請求撤銷（2005）孝行終字第5 號行政判決；維持（2004）川行初字第5號行政判決中確認(rèn)漢川房管局向梁志輝頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書有效的判決。理由：梁志輝取得該房地產(chǎn)的權(quán)屬已經(jīng)漢川和中院的民事判決所確認(rèn)，該判決已發(fā)生法律效力。梁志輝持華航公司下屬的通信站所提供的有效證件來辦理過戶手續(xù)，審核和申辦程序是合法的，并未違反法律規(guī)定。

再審中雙方當(dāng)事人均未向本院提交新的證據(jù)。

華中航運(yùn)集團(tuán)有限公司在再審?fù)�審中陳述，通信站與梁志輝達(dá)成的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是經(jīng)公司批準(zhǔn)的，所需頒證的資料也是公司及通信站所提供的，但辦理過戶手續(xù)的前提是梁志輝要按協(xié)議承擔(dān)安置四住戶的義務(wù)，梁志輝不但沒有承擔(dān)義務(wù)，還起訴四住戶侵權(quán)要其搬出，故此，我們才提起行政訴訟，要求撤銷該頒證行為。只要梁志輝按協(xié)議承擔(dān)義務(wù)，我們就同意他辦理過戶手續(xù)。梁志輝陳述，按協(xié)議內(nèi)容只原則明確由我按當(dāng)?shù)胤抗懿块T有關(guān)搬遷安置政策妥善處理。況且，具體金額內(nèi)容也沒詳細(xì)明確，合同也沒明確先安置后頒證，我先頒了證并不否認(rèn)不盡安置義務(wù)，我同意按當(dāng)?shù)卣�策承�?dān)部分安置和搬遷費(fèi)，但雙方要協(xié)商達(dá)成一致。

本院再審查明，華航公司訴梁志輝解除房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一案，已經(jīng)漢川市人民法院和本院一、二審民事判決認(rèn)定協(xié)議有效，駁回了該公司的訴訟請求。一審法院認(rèn)為梁志輝只需支付四住戶的搬遷費(fèi)，二審法院認(rèn)為一審判決對梁志輝的后續(xù)義務(wù)已經(jīng)明確，公司可與梁志輝協(xié)商解決或另行主張權(quán)利。梁志輝訴四住戶侵權(quán)糾紛一案，已經(jīng)漢川市人民法院和本院一、二審民事判決由四住戶搬出所居住的房屋。上述兩民事案均已發(fā)生法律效力。

又查明，華航公司于2002年3月27日下發(fā)（2002）43號關(guān)于對通信站實(shí)施停業(yè)銷號的決定，要求通信站做好人員分流、債權(quán)債務(wù)及資產(chǎn)善后處置等工作。據(jù)此，通信站于2002年6月17日向華航公司請示出售其位于漢川市馬口鎮(zhèn)朝陽北村的房產(chǎn)一棟，由此得到了華航公司的批準(zhǔn)同意。

另外，梁志輝在再審?fù)�審中表示，在原二審時(shí)我即同意再給付華航公司2.5萬元作為安置四住戶的費(fèi)用，但應(yīng)由公司負(fù)責(zé)出面安置四住戶。我現(xiàn)在仍然是原來的意見，但是，四住戶應(yīng)盡快搬出該住房。

再審查明的其他事實(shí)與原判認(rèn)定的無異。

根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯，本案爭議的焦點(diǎn)問題是：1、在四住戶沒有被安置的情況下梁志輝能不能申請頒證； 2、在沒有房屋所有權(quán)人親自到場或出具書面授權(quán)委托書的情況下，漢川房管局能否為梁志輝辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù) 。

關(guān)于爭議的焦點(diǎn)問題1，華航公司認(rèn)為，根據(jù)雙方的協(xié)議約定，四住戶應(yīng)由梁志輝進(jìn)行安置補(bǔ)償，而梁志輝沒有履行合同義務(wù)，漢川房管局未盡到審查義務(wù)，故不能為其頒證。梁志輝認(rèn)為，由于合同約定不具體和不明確，也無法操作，而現(xiàn)已生效的民事判決也只認(rèn)定我應(yīng)承擔(dān)搬遷費(fèi)，但現(xiàn)在仍同意再給付2 .5萬元包干。漢川房管局認(rèn)為，該民事責(zé)任是否已履行，法律沒有規(guī)定在頒證時(shí)必須進(jìn)行審查。本院認(rèn)為，就民事中的安置補(bǔ)償雙方應(yīng)按合同約定履行，就該合同而言，雙方并未對頒證行為和安置補(bǔ)償（含補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)）的先后順序作出約定，對合同不明確的內(nèi)容雙方可以協(xié)商解決或另行主張權(quán)利。由于法律沒有規(guī)定在頒證過程中，房管部門必須對該民事責(zé)任進(jìn)行審查，故漢川房管局對此沒有審查的義務(wù)。

關(guān)于爭議的焦點(diǎn)問題2，華航公司認(rèn)為，房屋所有權(quán)人是本公司，法律規(guī)定沒有本公司的委托授權(quán)或親自到場，漢川房管局就不能為梁志輝辦理過戶手續(xù)。梁志輝認(rèn)為，房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效并付款后，依照法律的規(guī)定，我在法定的三十日內(nèi)即持公司所提供的所有手續(xù)和資料向漢川房管局申請頒證，手續(xù)和資料是齊備的。漢川房管局認(rèn)為，房屋買賣雙方是真實(shí)的意思表示，也付了款，且有公司的批復(fù)，況且原房產(chǎn)證也交給了梁志輝，也有通信站站長的身份證復(fù)印件，我們也到了現(xiàn)場進(jìn)行查看。所以，就不再必須要有公司出具的授權(quán)委托書和公司的相關(guān)人員到場，該頒證程序是合法的。本院認(rèn)為，華航公司在得知梁志輝已辦理了房產(chǎn)證時(shí)，只是致函給梁志輝明確要求其履行合同義務(wù)。從其主觀上來講，只是督促梁志輝要承擔(dān)安置四住戶的民事責(zé)任，在當(dāng)時(shí)并沒有提出相關(guān)行政頒證的異議�？梢姡�華航公司在將相關(guān)的房屋頒證資料提交給梁志輝時(shí)，是知道也是準(zhǔn)許其去申請頒證的。在此情況下，在事后又提出應(yīng)按法定的形式規(guī)定，應(yīng)由公司派員到場和出具書面授權(quán)委托書，否則，漢川房管局就不能為梁志輝辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的理由顯然與本案的實(shí)際不符。梁志輝申請頒證，作為漢川房管局已盡到了依法審查相關(guān)手續(xù)及資料的法定義務(wù)。

綜上所述，本院認(rèn)為，根據(jù)系列民事和行政案，華航公司與梁志輝雙方爭議的焦點(diǎn)實(shí)質(zhì)是民事案中的安置補(bǔ)償四住戶問題。關(guān)于這一點(diǎn)，在再審?fù)�審中，華航公司陳述的意見是客觀真實(shí)的。即：四住戶應(yīng)由梁志輝按合同約定來安置補(bǔ)償。在民事爭議中即或是梁志輝違約在先，也應(yīng)該通過民事訴訟予以解決。本案中，梁志輝申請頒證，作為行政機(jī)關(guān)只需依法審查相關(guān)手續(xù)及資料是否齊備，至于民事責(zé)任應(yīng)由誰來承擔(dān)及如何承擔(dān)不屬行政機(jī)關(guān)審查的范疇。從本案來講，行政機(jī)關(guān)認(rèn)為梁志輝申請頒證所提供的資料是完備的，亦不是梁志輝偽造的，即應(yīng)按法律規(guī)定予以頒證。至于華航公司（由通信站站長經(jīng)手）向梁志輝提供公司的批復(fù)和通信站站長的身份證復(fù)印件及房產(chǎn)證，應(yīng)認(rèn)定為在當(dāng)時(shí)的情況下是公司對辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的一種認(rèn)可和委托，盡管該過程的手續(xù)不夠完備，但不能否認(rèn)該行為真實(shí)意思表示的效力。至于交易契紙?zhí)顚懪c要求不符，數(shù)字沒有大寫，多項(xiàng)有空白，兩處有涂改，按契紙注明“涂改或增減契載各項(xiàng)的契紙無效”，該契紙即或是一份無效的交易契紙，法律和法規(guī)亦沒有強(qiáng)制性規(guī)定不能頒證或所頒證應(yīng)為無效。本案爭議的行政頒證程序沒有違反建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定。故此，該行政頒證行為是合法的。本院原二審行政判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，依法應(yīng)予撤銷。原一審行政判決實(shí)體處理正確，應(yīng)予維持。漢川房管局和梁志輝申請?jiān)賹彽睦碛沙闪�，本院予以支持。�?jīng)合議庭評議，并報(bào)經(jīng)本院審判委員會討論，依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第七十六條、第七十八條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷本院（2005）孝行終字第5號行政判決；

二、維持漢川市人民法院（2004）川行初字第5號行政判決。

一、二審和再審案件受理費(fèi)各3500元均由華中航運(yùn)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)（漢川市房地產(chǎn)管理局申請?jiān)賹彆r(shí)已向本院預(yù)交3500元，在執(zhí)行中由華中航運(yùn)集團(tuán)有限公司向其給付）。

本判決為終審判決。



審 判 長 李華立

審 判 員 汪育華

審 判 員 毛 峰

二00六年一月二十五日

書 記 員 熊 菲