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福 建 省 泉 州 市 中 級 人 民 法 院
民 事 調(diào) 解 書

（2007）泉民終字第929號

上訴人（原審被告）：李群英，女，1971年11月28日出生，漢族，住(略)。
委托代理人：黃金濤、鄭寶勝，福建信得律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：巫焜樹，男，1952年1月5日出生，臺灣居民，臺灣身份證號：(略)，現(xiàn)住(略)。
被上訴人（原審原告）：鄭友惠，女，1969年8月27日出生，漢族，現(xiàn)住(略)。
兩被上訴人共同委托代理人：吳顯列、莊宏榕，福建泉中律師事務(wù)所律師、實習律師。
案由：房屋買賣合同糾紛
上訴人李群英因房屋買賣合同糾紛一案，不服泉州市豐澤區(qū)人民法院（2006）豐民初字第2924號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，兩原告系夫妻關(guān)系。原、被告于2003年1月22日簽訂一份《房屋買賣合同》，合同約定被告自愿將其向泉州市大正置業(yè)有限公司購買的址在泉州市田安路世紀王朝B座2C3，建筑面積為158.2平方米的復式房屋一套（尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記）轉(zhuǎn)讓給兩原告，轉(zhuǎn)讓價格為446171元，交款方式為“以現(xiàn)金方式一次性自協(xié)議簽訂之日起付清”；合同第三條約定“甲方（本案被告）與工商銀行豐澤支行的商品房按揭貸款（編號為2000年[抵]字274號），由甲方繼續(xù)向工商銀行還貸截至商品房按揭抵押登記注銷手續(xù)止�！焙贤�第四、五、六、七條約定“四、甲方自簽訂本協(xié)議之日起十日內(nèi)，與乙方（本案兩原告）對商品房進行驗收，并交接該商品房鑰匙，簽署交接清單。交接后該商品房使用、占有、收益等權(quán)利依約隨之轉(zhuǎn)移給乙方。同時甲方應(yīng)將其購買的該商品房的合同、繳款發(fā)票等手續(xù)的正件交付給乙方保管。五、甲方應(yīng)在房產(chǎn)管理部門對福建省泉州市大正置業(yè)有限公司開發(fā)的世紀王朝房產(chǎn)能夠辦理產(chǎn)權(quán)證時，立即將該商品房所有權(quán)證辦至乙方名下，乙方應(yīng)甲方要求提供相關(guān)資料協(xié)助辦理。辦證稅收和其它費用由甲方承擔。六、甲方必須保證在產(chǎn)權(quán)過戶至乙方名下前，不得將該商品房賣給任何第三者，該商品房及相關(guān)物品也不得有任何其它產(chǎn)權(quán)糾紛和財產(chǎn)糾紛。七、違約責任：1、甲方如未按本協(xié)議約定的期限將該商品房交付給乙方使用，甲方按轉(zhuǎn)讓價款額的月利率0.05%向乙方承擔違約責任。……”合同簽訂后，兩原告即于2003年1月25日支付給被告購房款446171元。之后，被告就將該房屋鑰匙交付給兩原告，并同時將與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同及購房發(fā)票也一并交付給兩原告。因被告按揭款沒有交付完畢，故原告代被告償還給銀行購房按揭余款31455元。
原審法院認為：原、被告于2003年1月22日約定，被告將其向開發(fā)商購買的址在豐澤區(qū)田安路世紀王朝B座2C3號復式房產(chǎn)一套轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓時被告尚未取得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，原告在簽訂房屋買賣合同后即交付給被告房屋購買款，同時被告也將該房產(chǎn)即時交付給原告使用，對上述事實，原、被告雙方均無異議，本院對上述事實均予以認定。原、被告在簽訂房屋買賣合同時均清楚該房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，雖城管法規(guī)定了未取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)不得進行轉(zhuǎn)讓，但該規(guī)定僅是基于行政管理的目的而設(shè)定的，是一種行政管理制裁手段，旨在對違反者加以行政制裁，但并不否認現(xiàn)房買賣行為在私法上的效力。根據(jù)我國合同法的立法本意，旨在維護交易秩序，保護交易安全。因訴爭商品房為現(xiàn)房，原、被告是對現(xiàn)房進行交易，交易時被告已擁有該商品房的期待物權(quán)，當時雙方對于簽訂房屋買賣合同時均是出自于各自的真實意思表示，且兩原告已向被告交付了全部購房款，被告也將該房屋交付給兩原告使用至今，雙方已實際依合同約定履行了合同的權(quán)利義務(wù)，雙方簽訂的房屋買賣合同并未違反我國合同法的規(guī)定，故該房屋買賣合同應(yīng)當認定合法有效。根據(jù)雙方合同約定，被告應(yīng)在房產(chǎn)管理部門對訴爭房產(chǎn)能夠辦理產(chǎn)權(quán)證時，立即將該商品房所有權(quán)證辦至兩原告名下，原告應(yīng)被告要求提供相關(guān)資料協(xié)助辦理，辦證稅收和其它費用由被告承擔，則合同約定的是被告承擔代為辦證責任，且辦證稅費應(yīng)由被告承擔，但現(xiàn)原告并未主張被告承擔代為辦證責任，而是減輕被告責任只請求被告協(xié)助予以辦證應(yīng)予準許，故本院根據(jù)原告的主張判令被告協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)證，并依合同約定承擔辦證所需的稅費。因被告未向銀行交付按揭余款，該部分按揭余款由原告予以代償，被告對原告代償?shù)陌唇矣嗫?1455元沒有異議，現(xiàn)原告請求被告償還代償?shù)陌唇矣嗫?1455元合理合法，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《中華人民共和國民法通則》第四條、第七十一條、第八十四條、第一百零八條，《中華人民共和國合同法》第四條、第六條、第六十條之規(guī)定，判決如下：一、被告李群英應(yīng)于本判決生效之日起一個月內(nèi)協(xié)助原告巫焜樹、鄭友惠辦理址在豐澤區(qū)田安路世紀王朝B座2C3號復式房產(chǎn)一套的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并依合同約定承擔辦證所需的稅費；二、被告李群英應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)一次性償還給原告巫焜樹、鄭友惠代償?shù)陌唇矣嗫?1455元。
宣判后，原審被告李群英不服，向本院提起上訴， 請求：撤銷原審判決，依法認定訟爭房屋買賣合同無效，并按合同無效依法判決，由上訴人承擔本案一審和二審的全部訴訟費用。理由：訟爭房屋買賣合同存在違反法律的強制規(guī)定問題，依法應(yīng)當認定為無效合同，一審法院卻作出“訟爭房屋買賣合同有效”的認定。因此，一審判決錯誤，依法應(yīng)當予以改判。
被上訴人辨稱，本案房屋買賣合同是雙方自愿訂立的，合同簽訂后答辯人即交付給上訴人全部購房款，同時上訴人也將該房屋交付給答辯人，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，……”的規(guī)定，答辯人與上訴人簽訂的房屋買賣合同不違反法律的強制規(guī)定，合法有效。原判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
二審期間，經(jīng)本院主持，雙方當事人自愿達成如下調(diào)解協(xié)議：
一、上訴人李群英于簽訂調(diào)解協(xié)議時一次性向被上訴人巫焜樹、鄭友惠支付房款57萬元；被上訴人巫焜樹、鄭友惠同時將址在豐澤區(qū)田安路世紀王朝B座2C3號復式房產(chǎn)一套交還給上訴人李群英掌管。
二、址在豐澤區(qū)田安路世紀王朝B座2C3號復式房產(chǎn)一套仍由原租戶吳克忠承租至租賃合同期限屆滿，租金每月1900元從2007年10月1日起由上訴人李群英收取。
三、雙方均應(yīng)按前述約定履行義務(wù)，如有一方未按期履行，對方當事人可直接向人民法院申請強制執(zhí)行。
四、本案一審受理費1368元，由被上訴人巫焜樹、鄭友惠負擔；二審受理費1368元，按減半收取為684元，由上訴人李群英負擔。
上述調(diào)解協(xié)議已經(jīng)雙方當事人簽署并生效，協(xié)議內(nèi)容符合有關(guān)法律規(guī)定，本院依法予以確認。

審 判 長 楊 金 順
審 判 員 蘇 墨 祥
審 判 員 黃 海 瑞




　　
二○○七年九月二十八日
　　
書 記 員 賀 張 翡