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江西省鷹潭市中級人民法院民事判決書

（2003）鷹民二初字第17號



原告：吉安市吉州區(qū)國光超市，地址：吉安市吉州區(qū)下文山路6號。
法定代表人：胡金根，總經(jīng)理。

委托代理人：朱和平，吉安市吉州區(qū)國光超市法律顧問。

委托代理人：張明富，吉安市吉州區(qū)國光超市副總經(jīng)理。

被告：中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)鷹潭有限公司，地址：鷹潭市勝利西路41號。

法定代表人：朱瑞華，董事長。委托代理人：朱榕斌，江西融冰律師事務(wù)所律師。

原告吉安市吉州區(qū)國光超市訴被告中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)鷹潭有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人朱和平、張明富，被告委托代理人朱榕斌等到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2003年4月1日，原、被告雙方經(jīng)過協(xié)商，就被告所有的位于鷹潭市勝利西路3號的銀座廣場地下室整體出租給原告做大型超市，即鷹潭市國光超市，并且簽訂了合同。合同就地下室的面積及質(zhì)量要求、租賃期限及租金交納方式，以及其它相關(guān)事項等均作了約定。根據(jù)合同的約定，原告在規(guī)定期限內(nèi)交付了10萬元定金給被告，被告應(yīng)在2003年5月底前將地下室驗收合格后交付原告使用，可被告直到2003年6月26日才將地下室交付，且交付時尚有諸多問題沒有達(dá)到合同的約定要求，特別是防水、防滲、最低層高為3.3米等關(guān)健問題迄今沒有解決。更嚴(yán)重的是由于地下室后半部分按規(guī)劃要求用作停車場，而被告將整個地下室出租給原告，被告故意隱瞞真實情況。2003年8月6日，在原告即將裝修完工，大量設(shè)備已經(jīng)運(yùn)抵和安裝、相關(guān)前期招工、招商工作都已就緒，且準(zhǔn)備開業(yè)的情況下，鷹潭市規(guī)劃局等三家單位以鷹規(guī)字[2003]18號文向被告下達(dá)限期整改通知書，責(zé)成被告不得將地下室停車場改為它用，并立即停止在原定停車場部位的裝修施工，進(jìn)行整改。第二天，被告將此通知轉(zhuǎn)送原告，要求原告按該文件通知精神執(zhí)行。被告的行為已表明其不能按合同的約定全面履行自己的義務(wù)，也使得原告即將開業(yè)的希望化為泡影，經(jīng)濟(jì)上遭受巨大損失，商業(yè)信譽(yù)也受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)。具體損失包括：土建工程及其裝修718623元；中央空調(diào)、冰島、收銀機(jī)等設(shè)備972900元；租房、辦理有關(guān)證照、廣告等前期投入16090元；外派管理人員的工資116519元，共計1824132元。據(jù)此，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特向貴院起訴，請求判令：一、依法解除原、被告于2003年4月1日簽訂的房屋租賃合同，由被告雙倍返還定金人民幣20萬元；二、被告賠償因違約造成原告的各項經(jīng)濟(jì)損失182.4132萬元；三、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告在庭審時口頭辯稱：對于被告曾經(jīng)打算將地下室的后半部分用作停車場，原告從一開始就十分清楚，我們也未對其做過任何隱瞞，銀座廣場在最初設(shè)計時，被告為了能給購房戶和前來購物的消費(fèi)者提供方便，曾向設(shè)計部門提出過將地下室的后半部分用于停車場，但在規(guī)劃局下發(fā)的通知書中，只通知了在地面上修建停車場，沒有通知在地下室修建停車場�！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》的附件中也沒有此內(nèi)容，我們始終認(rèn)為，只要我們在建設(shè)銀座廣場時沒有違反規(guī)劃，建成后的地下室，其后半部分究竟是用作停車場還是商場，完全是企業(yè)經(jīng)營決策的問題，政府不應(yīng)橫加干涉。但令人無可奈何的是，由于政府的橫加干涉，造成雙方當(dāng)事人簽訂的合同一時難以順利履行。對此，被告既無過錯亦無過失，真正有過錯的是政府。合同中約定5月底前將地下室驗收合格后交付原告使用，實際交付時間是6月26日，但合同中同時約定了按期順延的問題：即出租方如不能按期交付，租賃期限相應(yīng)順延，故我方的行為不屬于違約。原告損失的金額沒有證據(jù)證明，原告提供的證據(jù)均不具備證據(jù)所應(yīng)有的真實性、合法性和相關(guān)性，不能證明其究竟受到多少損失。就本案而言，賠償范圍只能限定在裝潢費(fèi)用內(nèi)，而原告未提供與施工單位簽訂的合同以及施工單位出具的收款憑證，或是由具有資質(zhì)的工程造價鑒定機(jī)構(gòu)作出的鑒定結(jié)論。除此之外，原告在訴訟請求中，既主張了雙倍返還定金，又主張了實際損失，被告認(rèn)為，在實際損失超過定金時，原告只能在兩者中選擇一項，即：或是主張實際損失，或是主張雙倍返還定金。

庭審中，原告向法庭舉證如下：

第一組證據(jù)4份 1、2003年4月1日，原、被告簽訂的房屋租賃合同。內(nèi)容：出租方（被告）提供的房屋座落在鷹潭市勝利西路3號，屬銀座廣場地下室，整個地下室使用面積為4119.18m2，地下室地面和頂部必須找平，并建好地下室地面及四周的防水工程，確保地下室的任何地方都不滲水、不漏水，地下室最低層高為3.3米，并有兩個進(jìn)出口確保車輛通行；承租方（原告）經(jīng)營綜合超市，并負(fù)責(zé)安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，承租期十五年，出租方在2003年5月底前將地下室經(jīng)驗收合格后交付承租方經(jīng)營使用，并允許承租方有4個月的裝修期，承租方實際承租期從2003年10月1日起，至2018年9月30日止，如不能按期交付，租賃期限相應(yīng)順延；同時雙方還就交納租金的標(biāo)準(zhǔn)期限，地下室修繕及責(zé)任承擔(dān)等進(jìn)行了約定；其他約定事項為：本合同簽訂后，承租方應(yīng)在五日內(nèi)向出租方交納定金人民幣10萬元，如承租方不履行合同，應(yīng)雙倍返還定金，此定金在房屋交付后抵作押金，在期滿后退還承租方，如承租方中途自行終止本合同，則押金不予退還……等。證明：被告將整個銀座廣場地下室租賃給原告，并應(yīng)于2003年5月底前交承租方使用。2、被告開具的收款收據(jù)。證明：原告按合同約定于2003年4月4日交付了10萬元定金給被告，被告違約應(yīng)雙倍返還。3、銀座廣場地下室移交確認(rèn)書。內(nèi)容：一、經(jīng)出租方與承租方雙方確認(rèn)，地下室最低層高已達(dá)到規(guī)定層高—3.3米。二、水、電由承租方自行辦理相關(guān)手續(xù)。三、承租方如在地下室進(jìn)行變更，需經(jīng)規(guī)劃設(shè)計院出具書面變更通知，方可實施。證明：被告直到2003年6月5日與原告辦理地下室驗收交付手續(xù)（實際交付時間是2003年6月26日），被告違約。4、鷹潭市規(guī)劃局、鷹潭市建設(shè)局、鷹潭市房產(chǎn)管理局三家聯(lián)合下達(dá)的鷹規(guī)字{2003}18號限期整改通知書及被告給原告的通知。整改通知書內(nèi)容：市中房集團(tuán)鷹潭房地產(chǎn)有限公司：你公司開發(fā)的銀座廣場地下室按已批準(zhǔn)的規(guī)劃要求應(yīng)配套建設(shè)地下停車場。現(xiàn)你公司擅自將整個地下室租賃給吉安國光公司建為地下大型超市，現(xiàn)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》之規(guī)定，責(zé)成你公司在接到本通知之日起重新與吉安國光公司按已審批的規(guī)劃要求另簽合同，原批準(zhǔn)的地下停車場不得改為它用，并立即停止在原定停車場部位的裝修施工，進(jìn)行整改，否則，我們將采取相應(yīng)的措施。爾后十日內(nèi)將整改情況書一式三份分報我們。被告在接到此通知的當(dāng)天即2003年8月7日將該通知轉(zhuǎn)交給了原告，并給原告出具了一份書面通知，內(nèi)容：吉安市吉州區(qū)國光超市：今天下午，我公司接到市規(guī)劃局、市建設(shè)局、市房產(chǎn)管理局三家單位聯(lián)合下發(fā)的《限期整改通知書》，要求我公司“立即停止在原定車場部位的裝修施工，進(jìn)行整改”�，F(xiàn)將該通知書轉(zhuǎn)送給你商場一份，請按該文件精神執(zhí)行。證明：被告已無法實際履行合同，原告于2003年8月10日停止施工及各項準(zhǔn)備工作。

第二組證據(jù)5份 原告在取得租賃房屋后，對該房屋進(jìn)行了裝修，且定購了大量設(shè)備（部分已安裝），并為鷹潭市國光超市的開業(yè)作招工、招商等準(zhǔn)備工作。原告就該部分經(jīng)濟(jì)損失舉證如下：1、定金部分：為訂購設(shè)備支付的定金：不間斷電源定金15600元（按合同標(biāo)的額的30%），由原告與南昌晉通達(dá)高新技術(shù)實業(yè)有限公司于2003年8月15日簽訂的合同及2003年8月20日交付定金的收據(jù)予以證明；120KW發(fā)電機(jī)組定金23400元（按合同標(biāo)的額的30%），由原告與贛州恒榮實業(yè)有限公司2003年7月20日簽訂的合同及其收取的定金收據(jù)予以證明；并口打印機(jī)定金11250元（按合同標(biāo)的額的30%），由原告與南昌常青樹信息技術(shù)有限公司2003年7月22日簽訂的合同及其2003年7月25日的定金收據(jù)予以證明；激光平臺、條碼打印機(jī)、貨架標(biāo)簽定金28980元（按合同標(biāo)的額的30%），由原告與南昌開元科貿(mào)公司2003年7月20日簽訂的合同及其2003年7月23日的定金收據(jù)、標(biāo)簽紙樣品予以證明；哈斯曼制冷定金152400元（按合同標(biāo)的額的60%），由原告與美聯(lián)哈斯曼制冷有限公司于2003年7月11日簽訂的合同及2003年7月15日的定金收據(jù)予以證明；POS機(jī)定金40500元（按合同標(biāo)的額的30%），由原告與深圳桑達(dá)龍金商業(yè)機(jī)器有限公司2003年7月21日簽訂的合同及其2003年7月24日的定金收據(jù)予以證明；格力空調(diào)定金78000元（按合同標(biāo)的額的10%），由原告與贛州長江空調(diào)公司2003年7月15日簽訂的合同及2003年7月15日的定金收據(jù)予以證明。2、設(shè)備款部分：格力空調(diào)貨款780000元，由原告與贛州長江空調(diào)公司簽訂的合同予以證明，除主機(jī)外都已安裝；凱泉抽水設(shè)備貨款11000元，由原告與上海凱泉給水工程有限公司于2003年7月16日簽訂的合同及2003年7月22日交款發(fā)票予以證明，且已全部安裝完畢；燈帶貨款76312.5元，由原告與上海曙光燈具廠有限公司2003年7月31日簽訂的合同及2003年8月1日電匯憑證予以證明，絕大多數(shù)已安裝。；3、工資部分：外派人員5個月的工資113519元，由原告提供的財務(wù)工資表及簽收單予以證明；4、前期耗損部分：前期耗損19650.6元，包括：復(fù)印打字、辦理有關(guān)證照、刻章、房租及水電費(fèi)押金、電話、小靈通及話費(fèi)、招工、廣告費(fèi)、設(shè)計費(fèi)，由合同及收據(jù)為證；5、裝修及墊付工程款部分：718623元，由原告根據(jù)工程量按江西省2002年的定額標(biāo)準(zhǔn)計算出的結(jié)算單為證。

上述，經(jīng)濟(jì)損失總計2191235.1元（含10萬元定金的雙倍返還款）。

被告質(zhì)證意見如下：1、原告在庭審中 增加了20多萬元的訴訟賠償金額。2、被告未按合同規(guī)定時間交付地下室，但合同中已約定了按期順延的問題，為此，被告的行為不屬于違約。3、對于我方于2003年8月7日發(fā)出政府整改通知書后產(chǎn)生的損失，與本案無關(guān)。4、原告與有關(guān)單位簽訂的合同均是以張明富個人名義簽訂的，沒有委托代理手續(xù)，形式要件不合法。5、原告未提供與有關(guān)單位訂購設(shè)備時交付定金的付款憑證，無法證明原告是否支付了定金。6、原告與有關(guān)單位簽訂的激光平臺、條碼打印機(jī)、貨架標(biāo)簽購貨合同，對方在合同規(guī)定的期限內(nèi)未按時交貨，是對方違約，對方應(yīng)賠償原告定金，而不是原告賠償對方定金。7、原告與有關(guān)單位簽訂的哈斯曼制冷購貨合同，有可能是原告為其他店購買的（原告有30多家店），合同中沒有規(guī)定交貨時間、地點(diǎn)，無法證明是為鷹潭市國光超市定購的。8、格力空調(diào)的“定金”收據(jù)本身有矛盾，且按合同約定交納的應(yīng)是預(yù)付款，而不是定金。9、對工資單有異議，原告單位的工資標(biāo)準(zhǔn)過高。10、按雙方簽訂的《移交確認(rèn)書》中的約定，原告改變地下室后半部分的設(shè)計時應(yīng)經(jīng)規(guī)劃部門的同意，而原告沒有經(jīng)過規(guī)劃部門同意，該部分損失應(yīng)在評估鑒定時予以扣除。

本院經(jīng)審理，根據(jù)原告提供的證據(jù)及被告的質(zhì)證意見，可以認(rèn)定：原、被告就整個銀座廣場地下室簽訂了房屋租賃合同，原告按租賃合同的約定交付了10萬元的定金，被告也將整個地下室交付給了原告使用。原告在對地下室進(jìn)行裝修時，因鷹潭市規(guī)劃局等三家單位下發(fā)限期整改通知書要求其停止施工、進(jìn)行整改，原告被迫停工，合同已無法實際履行。原告要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失。原告提出定購設(shè)備方面定金損失為350130元應(yīng)由被告賠償，因不間斷電源簽訂的時間是2003年8月15日，交付定金的時間是2003年8月20日，證明簽訂該合同時，原告已接到被告關(guān)于停止施工、進(jìn)行整改的通知，該損失屬于原告擴(kuò)大的損失，應(yīng)由原告自行承擔(dān)；激光平臺、條碼打印機(jī)、貨架標(biāo)簽，簽訂合同的時間是2003年7月20日，交貨日期是自簽訂合同之日起七天內(nèi)到貨，但到原告起訴后，法院等有關(guān)部門到現(xiàn)場查看時也未見到該貨物，應(yīng)認(rèn)為供貨方未供貨，供貨方違約，定金應(yīng)退回原告方，因此，原告不存在該部分的定金損失；格力中央空調(diào)，因原告提供的收款收據(jù)上雖然寫著定金字樣，但合同約定的是預(yù)交預(yù)付款，因此，不能作為定金計入損失。依照《中華人民共和國擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，定金的數(shù)額不得超過20%，對超過部分本院不予支持，為此，原告為訂購設(shè)備定金部分損失為：120KW發(fā)電機(jī)組15600元、并口打印機(jī)7500元、哈斯曼制冷50800元、POS機(jī)27000元，合計100900元。原告提出地下室裝修工程用款718623元應(yīng)由被告賠償，審理中，經(jīng)原、被告雙方協(xié)商一致，同意將地下室裝修部分委托有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格鑒定。2004年1月2日本院委托鷹潭市價格認(rèn)證中心對銀座廣場地下室國光超市內(nèi)裝修工程價格進(jìn)行司法鑒定，鑒定結(jié)果為：含地下室內(nèi)格力空調(diào)（已安裝部分）、燈帶、凱泉抽水設(shè)備及土建裝修工程，鑒定總造價為：551801.97元。原告提出外派管理人員工資113519元應(yīng)由被告賠償，根據(jù)證據(jù)材料，原告派來管理人員為：2003年4月份1人、5月份4人、6月份8人、7月份15人、8月份25人，參照鷹潭市價格認(rèn)證中心確定的管理人員工資每月1500元的標(biāo)準(zhǔn)計算，原告方管理人員工資總計為60750元（8月份按半月計算）。扣除價格認(rèn)證中心已計入在裝修工程中管理人員4人4月、每月1500元的工資24000元，原告另外應(yīng)付的工資為36750元。原告提出前期耗損19650.6元應(yīng)由被告賠償，被告就該部分損失提出了反駁意見，但未提供證據(jù)予以證明，對該部分損失，本院予以確認(rèn)。

上述，原告實際經(jīng)濟(jì)損失為：809102.57元（含原告付給被告的10萬元定金）。

被告提出原告在裝修時，對地下室后半部分的主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行了改變，未報規(guī)劃部門審批，該部分損失應(yīng)從鑒定價格中扣除。因被告未提供證據(jù)予以證明，被告方意見本院不予采納。

被告提出原告與有關(guān)單位簽訂的訂購設(shè)備方面的合同，均是以原告單位副總經(jīng)理張明富個人名義簽訂的。因鷹潭市國光超市處于組建階段，由張明富負(fù)責(zé)，且原告單位對其行為予以認(rèn)可，合同相對方也未提出異議，所購貨物的用途符合組建鷹潭市國光超市的開業(yè)需要，應(yīng)認(rèn)為張明富的代理行為有效。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的房屋租賃合同是雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，其內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。被告沒有按合同約定的時間將租賃房屋交付給原告，但合同中已約定了按期順延的問題，被告的行為不屬于違約。原告得到租賃房屋后，因鷹潭市規(guī)劃局等三家單位下發(fā)限期整改通知書，原告被迫停工，合同已無法實際履行。依照《中華人民共和國合同法》第一百二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”。按照該規(guī)定，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告實際損失為809102.57元，因原告的實際損失高于雙方約定的定金數(shù)額，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，被告應(yīng)承擔(dān)實際損失。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、第一百一十六條、第一百一十九條、第一百二十一條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十一條之規(guī)定，判決如下：

一、合同有效，終結(jié)履行；

二、被告應(yīng)賠償原告實際經(jīng)濟(jì)損失809102.57元，限被告在本判決生效后十日內(nèi)一次性付清。

案件受理費(fèi)24156元、鑒定費(fèi)10000元，由被告承擔(dān)。

如不服本判決可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀一式三份，上訴于江西省高級人民法院（開戶行：南昌市農(nóng)行廣場分理處，帳號315201040002200，收款人江西省高級法院分戶），并于遞交上訴狀之日起七天內(nèi)按上述帳戶預(yù)交案件受理費(fèi)，逾期不交，按自動撤回上訴處理。





審 判 長 鄒 靜

審 判 員 陳 華 秀

審 判 員 徐 玉 華

二00四年四月二十五日


書 記 員 劉 賽 連