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原告北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與于寶強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛一案


北京市通州區(qū)人民法院
民事判決書
（2008）通民初字第05947號
原告（反訴被告）北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)梨園地區(qū)魏家墳。

法定代表人王玉武，總經(jīng)理。

委托代理人張學(xué)敏，男，漢族，1972年9月28日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住(略)。

委托代理人楊宏勇，男，漢族，1979年4月1日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住(略)。

被告（反訴原告）于寶強(qiáng)，男，漢族，1981年7月5日出生，三河城美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住(略)。

委托代理人陳安業(yè)，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱伯雅公司）與被告（反訴原告）于寶強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李士剛獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。伯雅公司委托代理人張學(xué)敏、楊宏勇，于寶強(qiáng)及其委托代理人陳安業(yè)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

伯雅公司訴稱，2005年5月31日，我公司與于寶強(qiáng)簽訂了北京市商品房預(yù)售合同。根據(jù)合同約定于寶強(qiáng)購買我公司開發(fā)的位于北京市通州區(qū)魏家墳村久居雅園B區(qū)1#405居室住房一套，該房總價為199 495元。后我公司與于寶強(qiáng)及北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行（以下簡稱梨園支行）共同簽訂個人住房借款合同，由梨園支行向于寶強(qiáng)發(fā)放購房貸款，用于于寶強(qiáng)購買我公司的商品房，并由我公司為于寶強(qiáng)借款擔(dān)保。上述合同簽訂后，各方開始履行。2006年10月27日，我公司與于寶強(qiáng)簽訂協(xié)議書，約定因我公司原因無法按時交房，我公司同意將于寶強(qiáng)交付的首付款76 695元，已交銀行月供16 445.66元及違約金32 797元，共計(jì)125 937.66元退還給于寶強(qiáng)。銀行貸款由我公司一次性代于寶強(qiáng)支付給銀行。我公司同意于寶強(qiáng)保留久居雅園項(xiàng)目至正常入住時以原價每平方米2762元回購原房屋的權(quán)利。如于寶強(qiáng)不行使原價回購權(quán)利，則應(yīng)配合我公司解除售房合同，辦理退房手續(xù)。協(xié)議簽訂后，2006年11月8日，我公司代于寶強(qiáng)向梨園支行支付購房貸款100 436.92元。于2006年11月1日支付于寶強(qiáng)購房首付款76 695元，月供16 445.66元，違約金32 797元，共計(jì)125 937.66元。2007年下半年項(xiàng)目已完成正常入住，我公司多次電話通知于寶強(qiáng)按原價支付房款，辦理入住手續(xù)，但于寶強(qiáng)拒絕辦理。后我公司又與于寶強(qiáng)協(xié)商解除商品房預(yù)售合同、辦理退房手續(xù)未果。至此，訴至法院。請求1、解除與于寶強(qiáng)簽訂的北京市商品房預(yù)售合同，并辦理退房手續(xù)；2、訴訟費(fèi)由于寶強(qiáng)承擔(dān)。

于寶強(qiáng)辯稱，2006年10月27日，由于伯雅公司違約造成不能按時交房，雙方才簽訂了協(xié)議書。按照協(xié)議書的約定伯雅公司已將我交付的首付款、月供 及 違 約金 共 計(jì)125 937.66元給付了我。并保留了我按原價回購該房的權(quán)利。在該項(xiàng)目完成正常入住時，卻未通知我辦理相關(guān)手續(xù)。故不同意伯雅公司的訴訟請求。同時提起反訴，要求判決雙方繼續(xù)履行北京市商品房預(yù)售合同及2006年10月27日協(xié)議書，并協(xié)助辦理入住手續(xù)。

針對于寶強(qiáng)提起的反訴請求，伯雅公司不認(rèn)可。

經(jīng)審理查明：2005年5月31日，以伯雅公司為出賣人，于寶強(qiáng)為買受人簽訂了北京市商品房預(yù)售合同。約定買受人購買出賣人開發(fā)的位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)魏家墳久居雅園小區(qū)B區(qū)1#405號住房一套，建筑面積72.15平方米，套內(nèi)建筑面積64.76平方米。該房總價款為199 495元。買受人可采取貸款方式付款，首期支付購房總價款的44.86％，其余價款可以向梨園支行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。此外，合同還約定了違約責(zé)任等其他內(nèi)容。2006年10月27日，伯雅公司與于寶強(qiáng)簽訂協(xié)議書，約定因伯雅公司無法按時交房，伯雅公司同意將于寶強(qiáng)交付的首付款76 695元及已交納的每月月供（05.7-06.10）16 445.66元及 違約金32 797元，共計(jì)125 937.66元支付給于寶強(qiáng)。銀行貸款由伯雅公司一次性清償。同時，伯雅公司同意于寶強(qiáng)保留在久居雅園項(xiàng)目正常交房入住時以原價每平方米2765元回購原房屋的權(quán)利，于寶強(qiáng)在行使該權(quán)力時，需退回伯雅公司支付給其的違約金。原簽約的合同暫時不予解除，但是如果久居雅園項(xiàng)目正常交房入住于寶強(qiáng)不行使原價回購的權(quán)利，則于寶強(qiáng)需積極配合伯雅公司解除購房合同及退房手續(xù)。后雙方依照協(xié)議約定履行。伯雅公司給付于寶強(qiáng)購房首付款76 695元，月供16 445.66元，違約金32 797元，共計(jì)125 937.66元。并向梨園支行支付購房貸款100 436.92元。2007年下半年包括本案所涉房屋的房地產(chǎn)項(xiàng)目正式完成交付使用。

庭審中于寶強(qiáng)表示，如其反訴請求成立，可以按協(xié)議書約定給付伯雅公司相應(yīng)購房款項(xiàng)，并退還已收取的 違約金32 797元。

在審理過程中，伯雅公司要求變更訴訟請求。伯雅公司稱2006年10月份以后公司管理出現(xiàn)混亂局面，致使包括本案所涉房產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目無法按時向業(yè)主交付，連續(xù)出現(xiàn)數(shù)次上百名業(yè)主大規(guī)模上訪事件。公司原法定代表人王海濤因涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪，被依法逮捕。于寶強(qiáng)的姐夫陳忠民是公司原高層管理人員，由于當(dāng)時公司公章管理混亂，此協(xié)議上只加蓋了公章，而沒有公司法定代表人或相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字。2007年3月，通州區(qū)區(qū)委、區(qū)政府為了保證社會的穩(wěn)定與和諧，委托北京新建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦伯雅公司房產(chǎn)項(xiàng)目的掃尾工程，伯雅公司法人資格繼續(xù)存續(xù)。同年8月，伯雅公司法律關(guān)系理順后，對公司所有的資料進(jìn)行了處理，未曾發(fā)現(xiàn)本案所涉協(xié)議。2007年11月，辦理交房時，于寶強(qiáng)持此協(xié)議要求回購房屋，伯雅公司方知此事。因2006年10月27日，雙方簽署的協(xié)議書約定的內(nèi)容顯失公平，嚴(yán)重?fù)p害了伯雅公司的利益，故請求法院判令撤銷2006年10月27日伯雅公司與于寶強(qiáng)簽訂的協(xié)議書。

于寶強(qiáng)對伯雅公司變更后的訴訟請求辯稱，伯雅公司變更訴訟請求是在開庭以后，已經(jīng)超出了法定期限。另外，伯雅公司現(xiàn)在主張要求撤銷，已經(jīng)超過了法律規(guī)定的1年有效期限，故不同意伯雅公司變更后的訴訟請求。

另查，伯雅公司前款所述自2006年10月以后的經(jīng)營狀況以及該房產(chǎn)項(xiàng)目所引發(fā)的社會問題屬實(shí)。

上述事實(shí)，有伯雅公司向本院提供的北京市商品房預(yù)售合同、協(xié)議書、支出憑證、北京農(nóng)村商業(yè)銀行收回貸款憑證、情況說明，北京市通州區(qū)人民檢察院起訴書、補(bǔ)充起訴書及各方當(dāng)事人在法庭上的陳述等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為，伯雅公司與于寶強(qiáng)簽訂的北京市商品房預(yù)售合同合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)恪守履行。2006年10月27日，伯雅公司與于寶強(qiáng)簽訂協(xié)議書，約定因伯雅公司無法按時交房，伯雅公司同意將于寶強(qiáng)交付的首付款76 695元及已交納的每月月供（05.7-06.10）16 445.66元及違約金32 797元，共計(jì)125 937.66元支付給于寶強(qiáng)。銀行貸款由伯雅公司一次性清償。同時，伯雅公司同意于寶強(qiáng)保留在久居雅園項(xiàng)目正常交房入住時以原價每平方米2765元回購原房屋的權(quán)利，于寶強(qiáng)在行使該權(quán)力時，需退回伯雅公司支付給其的違約金。原簽約的合同暫時不予解除，但是如果久居雅園項(xiàng)目正常交房入住于寶強(qiáng)不行使原價回購的權(quán)利，則于寶強(qiáng)需積極配合伯雅公司解除購房合同及退房手續(xù)。后雙方依照協(xié)議履行。上述協(xié)議的簽訂，未約定于寶強(qiáng)所應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)義務(wù)，該協(xié)議權(quán)利義務(wù)不對等、顯失公平，應(yīng)予撤銷。鑒于伯雅公司2006年10月以后的經(jīng)營狀況以及該房產(chǎn)項(xiàng)目引發(fā)的社會問題經(jīng)查證屬實(shí)，現(xiàn)伯雅公司提出撤銷該協(xié)議未超過法定期限，本院應(yīng)予支持。對于于寶強(qiáng)辯稱伯雅公司變更訴訟請求是在開庭以后，已經(jīng)超出了法定期限。另外，伯雅公司現(xiàn)在主張要求撤銷，已經(jīng)超過了法律規(guī)定的1年有效期限的答辯意見，證據(jù)不足，本院不予支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第（二）項(xiàng)、第五十六條之規(guī)定，判決如下：

一、二ΟΟ六年十月二十七日原告（反訴被告）北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告（反訴原告）于寶強(qiáng)簽訂的協(xié)議書予以撤銷；

二、駁回被告（反訴原告）于寶強(qiáng)的反訴請求。

訴訟費(fèi)三十五元，由被告（反訴原告）于寶強(qiáng)負(fù)擔(dān)，于判決生效之日起七日內(nèi)交納。

反訴費(fèi)三十五元，由被告（反訴原告）于寶強(qiáng)負(fù)擔(dān)（已交納）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納相應(yīng)上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。 　　　　　　　　　　　　　　　








審 判 員 李士剛


二 ΟΟ 八 年 七 月 十六日


書 記 員 李 雪

北京市通州區(qū)人民法院

民事判決書


（2008）通民初字第05947號






原告（反訴被告）北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)梨園地區(qū)魏家墳。

法定代表人王玉武，總經(jīng)理。

委托代理人張學(xué)敏，男，漢族，1972年9月28日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住通州區(qū)果園西小區(qū)2單元201號。

委托代理人楊宏勇，男，漢族，1979年4月1日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住通州區(qū)云景東路79號。

被告（反訴原告）于寶強(qiáng)，男，漢族，1981年7月5日出生，三河城美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住北京市通州區(qū)翠屏北里西區(qū)5號樓3單元402號。

委托代理人陳安業(yè)，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱伯雅公司）與被告（反訴原告）于寶強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李士剛獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。伯雅公司委托代理人張學(xué)敏、楊宏勇，于寶強(qiáng)及其委托代理人陳安業(yè)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

伯雅公司訴稱，2005年5月31日，我公司與于寶強(qiáng)簽訂了北京市商品房預(yù)售合同。根據(jù)合同約定于寶強(qiáng)購買我公司開發(fā)的位于北京市通州區(qū)魏家墳村久居雅園B區(qū)1#405居室住房一套，該房總價為199 495元。后我公司與于寶強(qiáng)及北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行（以下簡稱梨園支行）共同簽訂個人住房借款合同，由梨園支行向于寶強(qiáng)發(fā)放購房貸款，用于于寶強(qiáng)購買我公司的商品房，并由我公司為于寶強(qiáng)借款擔(dān)保。上述合同簽訂后，各方開始履行。2006年10月27日，我公司與于寶強(qiáng)簽訂協(xié)議書，約定因我公司原因無法按時交房，我公司同意將于寶強(qiáng)交付的首付款76 695元，已交銀行月供16 445.66元及違約金32 797元，共計(jì)125 937.66元退還給于寶強(qiáng)。銀行貸款由我公司一次性代于寶強(qiáng)支付給銀行。我公司同意于寶強(qiáng)保留久居雅園項(xiàng)目至正常入住時以原價每平方米2762元回購原房屋的權(quán)利。如于寶強(qiáng)不行使原價回購權(quán)利，則應(yīng)配合我公司解除售房合同，辦理退房手續(xù)。協(xié)議簽訂后，2006年11月8日，我公司代于寶強(qiáng)向梨園支行支付購房貸款100 436.92元。于2006年11月1日支付于寶強(qiáng)購房首付款76 695元，月供16 445.66元，違約金32 797元，共計(jì)125 937.66元。2007年下半年項(xiàng)目已完成正常入住，我公司多次電話通知于寶強(qiáng)按原價支付房款，辦理入住手續(xù)，但于寶強(qiáng)拒絕辦理。后我公司又與于寶強(qiáng)協(xié)商解除商品房預(yù)售合同、辦理退房手續(xù)未果。至此，訴至法院。請求1、解除與于寶強(qiáng)簽訂的北京市商品房預(yù)售合同，并辦理退房手續(xù)；2、訴訟費(fèi)由于寶強(qiáng)承擔(dān)。

于寶強(qiáng)辯稱，2006年10月27日，由于伯雅公司違約造成不能按時交房，雙方才簽訂了協(xié)議書。按照協(xié)議書的約定伯雅公司已將我交付的首付款、月供 及 違 約金 共 計(jì)125 937.66元給付了我。并保留了我按原價回購該房的權(quán)利。在該項(xiàng)目完成正常入住時，卻未通知我辦理相關(guān)手續(xù)。故不同意伯雅公司的訴訟請求。同時提起反訴，要求判決雙方繼續(xù)履行北京市商品房預(yù)售合同及2006年10月27日協(xié)議書，并協(xié)助辦理入住手續(xù)。

針對于寶強(qiáng)提起的反訴請求，伯雅公司不認(rèn)可。

經(jīng)審理查明：2005年5月31日，以伯雅公司為出賣人，于寶強(qiáng)為買受人簽訂了北京市商品房預(yù)售合同。約定買受人購買出賣人開發(fā)的位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)魏家墳久居雅園小區(qū)B區(qū)1#405號住房一套，建筑面積72.15平方米，套內(nèi)建筑面積64.76平方米。該房總價款為199 495元。買受人可采取貸款方式付款，首期支付購房總價款的44.86％，其余價款可以向梨園支行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。此外，合同還約定了違約責(zé)任等其他內(nèi)容。2006年10月27日，伯雅公司與于寶強(qiáng)簽訂協(xié)議書，約定因伯雅公司無法按時交房，伯雅公司同意將于寶強(qiáng)交付的首付款76 695元及已交納的每月月供（05.7-06.10）16 445.66元及 違約金32 797元，共計(jì)125 937.66元支付給于寶強(qiáng)。銀行貸款由伯雅公司一次性清償。同時，伯雅公司同意于寶強(qiáng)保留在久居雅園項(xiàng)目正常交房入住時以原價每平方米2765元回購原房屋的權(quán)利，于寶強(qiáng)在行使該權(quán)力時，需退回伯雅公司支付給其的違約金。原簽約的合同暫時不予解除，但是如果久居雅園項(xiàng)目正常交房入住于寶強(qiáng)不行使原價回購的權(quán)利，則于寶強(qiáng)需積極配合伯雅公司解除購房合同及退房手續(xù)。后雙方依照協(xié)議約定履行。伯雅公司給付于寶強(qiáng)購房首付款76 695元，月供16 445.66元，違約金32 797元，共計(jì)125 937.66元。并向梨園支行支付購房貸款100 436.92元。2007年下半年包括本案所涉房屋的房地產(chǎn)項(xiàng)目正式完成交付使用。

庭審中于寶強(qiáng)表示，如其反訴請求成立，可以按協(xié)議書約定給付伯雅公司相應(yīng)購房款項(xiàng)，并退還已收取的 違約金32 797元。

在審理過程中，伯雅公司要求變更訴訟請求。伯雅公司稱2006年10月份以后公司管理出現(xiàn)混亂局面，致使包括本案所涉房產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目無法按時向業(yè)主交付，連續(xù)出現(xiàn)數(shù)次上百名業(yè)主大規(guī)模上訪事件。公司原法定代表人王海濤因涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪，被依法逮捕。于寶強(qiáng)的姐夫陳忠民是公司原高層管理人員，由于當(dāng)時公司公章管理混亂，此協(xié)議上只加蓋了公章，而沒有公司法定代表人或相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字。2007年3月，通州區(qū)區(qū)委、區(qū)政府為了保證社會的穩(wěn)定與和諧，委托北京新建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦伯雅公司房產(chǎn)項(xiàng)目的掃尾工程，伯雅公司法人資格繼續(xù)存續(xù)。同年8月，伯雅公司法律關(guān)系理順后，對公司所有的資料進(jìn)行了處理，未曾發(fā)現(xiàn)本案所涉協(xié)議。2007年11月，辦理交房時，于寶強(qiáng)持此協(xié)議要求回購房屋，伯雅公司方知此事。因2006年10月27日，雙方簽署的協(xié)議書約定的內(nèi)容顯失公平，嚴(yán)重?fù)p害了伯雅公司的利益，故請求法院判令撤銷2006年10月27日伯雅公司與于寶強(qiáng)簽訂的協(xié)議書。

于寶強(qiáng)對伯雅公司變更后的訴訟請求辯稱，伯雅公司變更訴訟請求是在開庭以后，已經(jīng)超出了法定期限。另外，伯雅公司現(xiàn)在主張要求撤銷，已經(jīng)超過了法律規(guī)定的1年有效期限，故不同意伯雅公司變更后的訴訟請求。

另查，伯雅公司前款所述自2006年10月以后的經(jīng)營狀況以及該房產(chǎn)項(xiàng)目所引發(fā)的社會問題屬實(shí)。

上述事實(shí)，有伯雅公司向本院提供的北京市商品房預(yù)售合同、協(xié)議書、支出憑證、北京農(nóng)村商業(yè)銀行收回貸款憑證、情況說明，北京市通州區(qū)人民檢察院起訴書、補(bǔ)充起訴書及各方當(dāng)事人在法庭上的陳述等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為，伯雅公司與于寶強(qiáng)簽訂的北京市商品房預(yù)售合同合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)恪守履行。2006年10月27日，伯雅公司與于寶強(qiáng)簽訂協(xié)議書，約定因伯雅公司無法按時交房，伯雅公司同意將于寶強(qiáng)交付的首付款76 695元及已交納的每月月供（05.7-06.10）16 445.66元及違約金32 797元，共計(jì)125 937.66元支付給于寶強(qiáng)。銀行貸款由伯雅公司一次性清償。同時，伯雅公司同意于寶強(qiáng)保留在久居雅園項(xiàng)目正常交房入住時以原價每平方米2765元回購原房屋的權(quán)利，于寶強(qiáng)在行使該權(quán)力時，需退回伯雅公司支付給其的違約金。原簽約的合同暫時不予解除，但是如果久居雅園項(xiàng)目正常交房入住于寶強(qiáng)不行使原價回購的權(quán)利，則于寶強(qiáng)需積極配合伯雅公司解除購房合同及退房手續(xù)。后雙方依照協(xié)議履行。上述協(xié)議的簽訂，未約定于寶強(qiáng)所應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)義務(wù)，該協(xié)議權(quán)利義務(wù)不對等、顯失公平，應(yīng)予撤銷。鑒于伯雅公司2006年10月以后的經(jīng)營狀況以及該房產(chǎn)項(xiàng)目引發(fā)的社會問題經(jīng)查證屬實(shí)，現(xiàn)伯雅公司提出撤銷該協(xié)議未超過法定期限，本院應(yīng)予支持。對于于寶強(qiáng)辯稱伯雅公司變更訴訟請求是在開庭以后，已經(jīng)超出了法定期限。另外，伯雅公司現(xiàn)在主張要求撤銷，已經(jīng)超過了法律規(guī)定的1年有效期限的答辯意見，證據(jù)不足，本院不予支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第（二）項(xiàng)、第五十六條之規(guī)定，判決如下：

一、二ΟΟ六年十月二十七日原告（反訴被告）北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告（反訴原告）于寶強(qiáng)簽訂的協(xié)議書予以撤銷；

二、駁回被告（反訴原告）于寶強(qiáng)的反訴請求。

訴訟費(fèi)三十五元，由被告（反訴原告）于寶強(qiáng)負(fù)擔(dān)，于判決生效之日起七日內(nèi)交納。

反訴費(fèi)三十五元，由被告（反訴原告）于寶強(qiáng)負(fù)擔(dān)（已交納）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納相應(yīng)上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。 　　　　　　　　　　　　　　　








審 判 員 李士剛


二 ΟΟ 八 年 七 月 十六日


書 記 員 李 雪