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江 蘇 省 徐 州 市 泉 山 區(qū) 人 民 法 院
行 政 判 決 書



（2007）泉行初字第121號(hào)



原告徐州天元集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司。地址：本市環(huán)城路和順巷2-2-201。

法定代表人侯玉華，男，經(jīng)理。

委托代理人王廣新，江蘇徐州凱旋門律師事務(wù)所律師。

被告徐州市房產(chǎn)管理局。地址：本市彭城路35號(hào)。

法定代表人王敦萃，男，局長(zhǎng)。

委托代理人周中華，男，該局法制處干部。

委托代理人高春源，女，該局產(chǎn)權(quán)處法規(guī)科干部。

第三人王偉，男，1971年4月5日生，漢族，徐州通達(dá)公路有限公司，住(略)。

第三人朱家琦，男，1954年10月10日生，漢族，徐州礦一中老師，住(略)。

原告徐州天元集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司不服被告徐州市房產(chǎn)管理局房屋行政登記，于2006年7月10日向本院提起行政訴訟。本院于2007年7月10日受理后，于2007年7月11日向被告送達(dá)了起訴狀副本及應(yīng)訴通知書。因王偉、朱家琦與本案有法律上的利害關(guān)系，本院依法追加其作為第三人參加訴訟。本院依法組成合議庭，于2007年7月27日公開開庭審理了本案。原告徐州天元集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司的法定代表人侯玉華及其委托代理人王廣新，被告徐州市房產(chǎn)管理局的委托代理人高春源，第三人王偉、朱家琦到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告徐州天元集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司訴稱，第三人王偉于1995年4月15日購(gòu)買原告位于本市銀湖小區(qū)11號(hào)樓3單元301室、302室住房?jī)商�，建筑面積156.61平方米，房屋基價(jià)1300元/平方米，層差按30%加價(jià)，水電貼5000元，總房款269670.9元，王偉已付132000元，尚欠137670.92元未付清。被告在王偉未付清房款、未出具原告給其開具的正式售房發(fā)票、未與原告簽訂正式售房合同、也未提供其他相關(guān)手續(xù)，且原告不知情的情況下，為第三人王偉辦理了75631號(hào)房屋所有權(quán)證，2006年11月王偉將其中一套房屋302室出售給朱家琦，被告為朱家琦辦理了第110979號(hào)房屋所有權(quán)證，王偉的301室產(chǎn)權(quán)證號(hào)變更為110978號(hào)。被告為第三人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，審查不嚴(yán)格，認(rèn)定事實(shí)不清，程序違法，原告曾申請(qǐng)被告撤銷產(chǎn)權(quán)登記行為，被告不予答復(fù)。故訴至法院，請(qǐng)求：一、確認(rèn)被告頒發(fā)的徐房權(quán)證泉山字第75631號(hào)產(chǎn)權(quán)證違法；二、撤銷被告為第三人王偉頒發(fā)的徐房權(quán)證泉山字第110978號(hào)房屋所有權(quán)證。訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

原告提供的證據(jù)：1、1995年4月15日簽訂的商品房銷售合同復(fù)印件一份。內(nèi)容：購(gòu)房地點(diǎn)：銀湖小區(qū)新1號(hào)樓3單元301－302，房屋單價(jià)1300元/平方米，建筑面積134平方米，合計(jì)金額174200元。2、曹兆軍的書面證言兩份。以此證明原告提供的商品房銷售合同是真實(shí)有效的，第三人一直未付清購(gòu)房款，未支付樓房層差加價(jià)。

被告徐州市房產(chǎn)管理局辯稱，2004年10月18日，王偉向我局申請(qǐng)辦理本市銀湖小區(qū)11號(hào)301、302室房屋產(chǎn)權(quán)登記，并向我局提交了購(gòu)房發(fā)票復(fù)印件、身份證復(fù)印件、商品房銷售合同、申請(qǐng)書等要件，我局依據(jù)《徐州市城市房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例》，于2004年12月向王偉頒發(fā)了徐房權(quán)證泉山字第75631號(hào)《房屋所有權(quán)證》。王偉又于2006年11月將其中的302室賣給朱家琦，被告重新為王偉、朱家琦頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。綜上，被告為第三人頒發(fā)房證，事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿、程序合法，雙方意思表示真實(shí)，符合法律規(guī)定，請(qǐng)求法院予以維持。

被告提供的證據(jù)：第一組證據(jù)：1、房屋所有權(quán)登記審核表（所有權(quán)證號(hào)：75631）。2、房屋所有權(quán)交易登記申請(qǐng)書。3、房屋內(nèi)業(yè)配圖表。4、商品房銷售合同兩份。合同標(biāo)的：銀湖小區(qū)11號(hào)樓3單元301室、302室，面積分別是70.2平方米、75.15平方米，單價(jià)1200元/平方米，合計(jì)金額84240元、90180元，5、徐州市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)市場(chǎng)稅務(wù)辦公室開具的徐州市銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。購(gòu)用單位王偉。301室發(fā)票金額為84240元、302室金額發(fā)票為90180元。6、王偉身份證明。7、徐州市房產(chǎn)登記收件收據(jù)。8、契稅完稅證。

第二組證據(jù)：1、房屋所有權(quán)登記審核表（所有權(quán)證號(hào)110978號(hào)）。2、房屋所有權(quán)交易登記申請(qǐng)書（非交易類）。3、房屋內(nèi)業(yè)配圖表。4、徐房權(quán)證泉山字第75631號(hào)房屋所有權(quán)證。5、王偉的土地使用權(quán)證。

第三組證據(jù)：第一組證據(jù)：1、房屋所有權(quán)登記審核表（所有權(quán)證號(hào)：11079號(hào)）。2、房屋所有權(quán)交易登記申請(qǐng)書。3、房屋內(nèi)業(yè)配圖表。4、房地產(chǎn)買賣契約。5、徐州市房地產(chǎn)估價(jià)單。6、結(jié)婚7、身份證。8、徐州市房產(chǎn)登記收件收據(jù)。9、契稅完稅證。

法律依據(jù)：《城市房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例》第二十條。

第三人王偉述稱，第三人于1995年4月15日與該公司經(jīng)辦人曹兆軍簽訂蓋有該公司公章的《商品房銷售合同》，購(gòu)買銀湖小區(qū)11號(hào)樓3單元301－302室房屋2套，面積145.35平方米，單價(jià)1200元/平方米，合計(jì)金額174420元。購(gòu)房款于1995年2月7日付7萬(wàn)元、1995年4月9日付2萬(wàn)元、1996年3月10日付22256元、1998年11月29日付62000元，分四次繳清，合計(jì)174256元。雙方合同約定的是最終綜合價(jià)，沒有層差加價(jià)。第三人上房后，多次找到該公司交涉辦證事宜，該公司經(jīng)理侯玉華卻以房?jī)r(jià)低、房款未交足為由否認(rèn)合同約定，拒不出具購(gòu)房發(fā)票及辦證相關(guān)手續(xù)。2002年1月30日，該公司因經(jīng)營(yíng)不善被銅山工商行政管理局吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，2004年10月被銅山縣國(guó)稅局注銷稅務(wù)登記證，該公司已無開具發(fā)票的資格。經(jīng)咨詢有關(guān)部門后，原告帶著現(xiàn)有手續(xù)：購(gòu)房合同、收據(jù)及該公司狀況資料，多次向市產(chǎn)權(quán)處地稅征收處申請(qǐng)，地稅征收處經(jīng)過調(diào)查了解認(rèn)為情況屬實(shí)，最終受理該案并開具發(fā)票、征收相應(yīng)稅款。第三人按法定程序辦理了相關(guān)的辦證手續(xù)，取得了《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》，應(yīng)受法律保護(hù)，請(qǐng)求維持被告作出的產(chǎn)權(quán)登記行為。

第三人王偉提供的證據(jù)有：1、1995年4月7日天元房地產(chǎn)公司收取王偉購(gòu)房款7萬(wàn)元的收條。2、1996年3月10侯忠雪出具欠條一張，內(nèi)容：“今有侯忠雪購(gòu)磚合計(jì)欠171200塊，每塊單價(jià)0.13元，合計(jì)折款22256元。3、1996年4月9日曹兆軍出具收條。內(nèi)容：“今收取王正舉2萬(wàn)元、王祥照3萬(wàn)元購(gòu)房款預(yù)收”4、1998年11月29日曹兆軍出具收條，內(nèi)容：“今收王俊賢交來王正舉購(gòu)房款62000元”。4、徐州市中級(jí)人民法院（1997）徐民終字第340號(hào)民事判決書。以此證明以此證明第三人已向原告交納購(gòu)房款174256元。

第三人朱家琦述稱，2006年11月10日，我通過中介購(gòu)買王偉的房屋，在購(gòu)買前查看了王偉的房屋所有權(quán)證和土地證，兩證齊全，房證面積80.41平方米，問過王偉房屋有無糾紛，王偉說沒有。當(dāng)天簽訂房產(chǎn)中介房地產(chǎn)買賣契約，按市場(chǎng)價(jià)協(xié)商確定房?jī)r(jià)246000元，預(yù)付定金50000元。2006年11月12日辦理過戶手續(xù)，按合同、契約付清過戶費(fèi)、稅費(fèi)17810元，交清全部房款246000元。我從驗(yàn)房證、簽合同、交各種稅費(fèi)、辦過戶，一切手續(xù)合法有效，我的權(quán)益應(yīng)受法律保護(hù)。王偉與天元公司的糾紛應(yīng)全部由王偉負(fù)責(zé)。請(qǐng)求依法維持被告為我頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。

第三人朱家琦提供的證據(jù)：1、徐州市領(lǐng)案房產(chǎn)中介房地產(chǎn)買賣契約。2、房地產(chǎn)買賣契約。3、徐房權(quán)證泉山字第110970號(hào)房屋所有權(quán)證。4、稅收繳款書、契稅完稅證等票據(jù)。

經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)被告提供的證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)商品房銷售合同的合法性有異議，認(rèn)為原合同簽訂的是1300元/平方米，不是1200元/平方米，該合同是王偉與曹兆軍惡意串通簽訂的。繳款發(fā)票不是原告開具的商品房銷售發(fā)票，稅務(wù)辦公室蓋章是無效的，售房發(fā)票上單價(jià)、面積均沒有填寫，不能作為已交清房款的依據(jù)，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)該由原告報(bào)稅不應(yīng)由第三人報(bào)稅，第三人還應(yīng)提交相應(yīng)稅票。契稅完稅證上標(biāo)注的合同成立時(shí)間與商品房銷售合同簽訂的時(shí)間不一致。被告、第三人對(duì)原告提供的證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為，商品房銷售合同是復(fù)印件，對(duì)其真實(shí)性不予認(rèn)可。曹兆軍未出庭作證，對(duì)其書面證言不予認(rèn)可。原告對(duì)第三人舉證質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)收取王偉7萬(wàn)元購(gòu)房款收條的真實(shí)性無異議，侯忠雪1996年3月10出具的欠條與本案無關(guān)聯(lián)性，不能作為王偉交納購(gòu)房款的證據(jù)。1996年4月9日曹兆軍出具的收取王正舉2萬(wàn)元購(gòu)房款，該款未交給原告公司。1998年11月29日曹兆軍出具的收取購(gòu)房款62000元收條的真實(shí)性有異議，須向曹兆軍核實(shí)。徐州市中級(jí)人民法院（1997）徐民終字第340民事判決書與本案無關(guān)聯(lián)性，不能證明原告的觀點(diǎn)。原告對(duì)被告提供的第二組、第三組證據(jù)未提出異議。

經(jīng)審理查明，1995年4月15日，曹兆軍作為原告的經(jīng)辦人與第三人王偉簽訂《商品房銷售合同》兩份，由王偉購(gòu)買銀湖小區(qū)11號(hào)樓3單元301－302室房屋2套。此后，曹兆軍分別于1995年4月7日、1996年4月9日、1998年11月29日給王偉出具收取購(gòu)房款7萬(wàn)元、2萬(wàn)元、6.2萬(wàn)元的收條，王偉于1996年上房居住，此后，第三人王偉與原告交涉辦理房屋產(chǎn)權(quán)證事宜，原告以王偉房款未交足為由拒絕辦理。2002年1月30日，原告被銅山工商行政管理局吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，第三人認(rèn)為原告已不具備開具發(fā)票的資格，遂向徐州市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)市場(chǎng)稅務(wù)辦公室申請(qǐng)為其開具購(gòu)房發(fā)票，第三人自述向該辦公室提供了購(gòu)房合同、原告公司狀況材料、第三人向本院舉證的3張收條及1張欠條，該辦公室于2004年11月4日為王偉開具了金額為90180元、84240元的徐州市銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票兩張。2004年10月18日，第三人向被告申請(qǐng)涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記，向被告提交了申請(qǐng)書、房屋內(nèi)業(yè)配圖表、商品房銷售合同兩份、徐州市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)市場(chǎng)稅務(wù)辦公室開具的江蘇省徐州市銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票兩張，被告于2004年12月1日為第三人王偉頒發(fā)了徐房權(quán)證泉山字第75631號(hào)房屋所有權(quán)證，將本市銀湖小區(qū)11號(hào)樓3單元30?1、302室的所有權(quán)人登記為王偉。2006年11月12日，王偉將銀湖小區(qū)11號(hào)樓3單元302室出售給朱家琦，雙方簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，同日，朱家琦向被告申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，向被告提交了申請(qǐng)書、房屋內(nèi)業(yè)配圖表、房地產(chǎn)買賣契約，契稅完稅證，被告于2006年11月為朱家琦頒發(fā)了徐房權(quán)證泉山字第110979號(hào)房屋所有權(quán)證，將銀湖小區(qū)11號(hào)樓3單元302室房屋所有權(quán)人登記為朱家琦，同時(shí)將王偉所有的本市銀湖小區(qū)11號(hào)樓3單元301室的房屋所有權(quán)證證號(hào)變更為徐房權(quán)證泉山字110978號(hào)。

本院認(rèn)為，依據(jù)《徐州市城市房屋登記管理?xiàng)l例》，被告負(fù)有房屋權(quán)屬登記管理的法定職責(zé)。依據(jù)該條例第二十條的規(guī)定，房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，購(gòu)買商品房的，應(yīng)提交買賣合同、付款票據(jù)、完稅憑證和房屋平面圖。但第三人提供的付款票據(jù)，不是售房單位開具的，而是徐州市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)市場(chǎng)稅務(wù)辦公室開具的。在房地產(chǎn)買賣雙方對(duì)付款金額存在爭(zhēng)議的情況下，地稅局僅依據(jù)買房人提供的材料，未經(jīng)售房人確認(rèn)，即對(duì)買房人付款金額作出確認(rèn)依據(jù)不足，其將欠條金額也作為付款金額，缺乏必要的事實(shí)依據(jù)。被告受理第三人的產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)后，對(duì)本應(yīng)由售房單位開具、實(shí)際卻由地稅局開具的購(gòu)房發(fā)票應(yīng)履行充分的注意義務(wù)，但被告的房產(chǎn)登記檔案中無售房單位不具備開具發(fā)票能力的相關(guān)證據(jù)材料，不能證明被告進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，對(duì)買賣雙方購(gòu)房款是否交清履行了必要的審查義務(wù)。且經(jīng)庭審查證，原告、第三人對(duì)合同總價(jià)款、是否付清房款存在較大爭(zhēng)議，在此情況下，被告僅依據(jù)非由售房人開具的購(gòu)房發(fā)票即作出產(chǎn)權(quán)登記行為，證據(jù)不足，其于2004年12月1日作出的、為第三人王偉頒發(fā)徐房權(quán)證泉山字第75631號(hào)房屋所有權(quán)證的行為應(yīng)確認(rèn)違法。朱家琦購(gòu)買王偉出售的302室時(shí)，兩證齊全，朱家琦在王偉明確告知其房屋沒有糾紛、產(chǎn)權(quán)清晰后，與王偉協(xié)商按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買了房屋、繳納了購(gòu)房款和各種辦證費(fèi)用，取得了房屋所有權(quán)并實(shí)際入住房屋，朱家琦在整個(gè)買房過程中并無過錯(cuò)。同時(shí)，經(jīng)庭審調(diào)查，原告雖主張王偉未交足兩套房屋購(gòu)房款，但認(rèn)可王偉交納了部分購(gòu)房款，雖然被告為第三人王偉頒發(fā)的徐房權(quán)證泉山字第75631號(hào)房屋所有權(quán)證被確認(rèn)違法，但從保護(hù)交易安全及善意第三人權(quán)利出發(fā)，王偉已付款可視為對(duì)朱家琦所購(gòu)的302室房屋的付款，對(duì)被告為朱家琦頒發(fā)徐房權(quán)證泉山字第110978號(hào)房屋所有權(quán)證的登記行為予以維持。原告若認(rèn)為王偉仍欠該套房屋房款，可通過民事訴訟予以解決。綜上，依照最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十六條第（四）項(xiàng)、第五十七條第二款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)被告徐州市房產(chǎn)管理局于2004年12月1日為第三人王偉頒發(fā)徐房權(quán)證泉山字第75631號(hào)房屋所有權(quán)證的行為違法。

二、駁回原告徐州天元集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司“要求撤銷被告徐州市房產(chǎn)管理局于2006年11月為第三人朱家琦頒發(fā)的徐房權(quán)證泉山字第110979號(hào)房屋所有權(quán)證”的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)50元，由被告徐州市房產(chǎn)管理局負(fù)擔(dān)（原告已預(yù)交，被告于本判決生 效后十日內(nèi)給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省徐州市中級(jí)人民法院。


審判長(zhǎng)王 平

審判員蘇 峰

審判員王繼紅


二ＯＯ七年八月十七日


見習(xí)書記員張慧