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魏守建與彭水縣東門法律服務(wù)所房屋租賃合同糾紛一案

重 慶 市 黔 江 區(qū) 人 民 法 院
民 事 判 決 書
（2008）黔法民初字第117號
原告魏守建，男，生于1958年4月1日，漢族，干部，住(略)。
被告彭水縣東門法律服務(wù)所（原彭水縣中心法律服務(wù)所）。住所地：重慶市彭水縣漢葭鎮(zhèn)石嘴街61號。
法定代表人王文海，該服務(wù)所主任。
原告魏守建與被告彭水縣東門法律服務(wù)所（原彭水縣中心法律服務(wù)所）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2008年2月13日受理后，依法適用普通程序于2008年3月10日公開開庭進行了審理。原告魏守建，被告被告彭水縣東門法律服務(wù)所（原彭水縣中心法律服務(wù)所）法定代表人王文海到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2004年2月13日被告為了改善辦公條件，需租賃原告位于彭水縣漢霞正石嘴街61號第二層的房屋，經(jīng)雙方平等協(xié)商，達成住房協(xié)議，協(xié)議約定：房屋租金從2004年3月1日起至2009年2月28日止，共五年；每年租金為20000元，每年租金在當(dāng)年4月30日前付清；承租期內(nèi)，任何一方違約，均按總租金的20%賠償對方的經(jīng)濟損失。爾后，被告按約支付了2004年3月1日至2006年2月28日期間的全部租金，但2006年3月1日至2008年2月29日期間的全部租金，被告僅支付了15000元，尚欠25000元。經(jīng)原告多次催收，被告均以暫時無錢支付為由拒付�，F(xiàn)原告以被告違約，提起訴訟，請求判令：1、解除原、被告的租房協(xié)議；2、由被告向原告清償拖欠的2006年3月1日至2008年2月29日止的部分房屋租金25000元；3、由被告按合同約定以總租金的20%向原告支付違約金；4、由被告承擔(dān)本案的訟訟費用。
原告為證明自己的主張,向法庭提供了如下證據(jù)：1、租房協(xié)議。證實原、被告雙方約定的房屋租金數(shù)額和支付方式及違約責(zé)任；2、重慶市彭水縣司法局同意重慶市彭水縣中心法律服務(wù)所名稱變更為重慶市彭水縣東門法律服務(wù)所的批復(fù)。證明系原重慶市彭水縣中心法律服務(wù)所的名稱變更，重慶市彭水縣東門法律服務(wù)所是適格主體，故重慶市彭水縣中心法律服務(wù)所的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由重慶市彭水縣東門法律服務(wù)所承繼；3、重慶市彭水縣東門法律服務(wù)所的年度檢查審核登記表，證明彭水縣東門法律服務(wù)所的主體資格狀態(tài)。
被告辯稱，自己不是本案的適格被告主體；被告只欠原告20000元的租金；租房協(xié)議第七條的違約責(zé)任不適用于第二條“房屋租金每年為20000元，第一年租金在2004年8月30日付清，以后每年的租金在當(dāng)年4月30日前付清”的規(guī)定；自己之所以未按時向原告支付房租是因為原告出租的房屋發(fā)生水管破裂，把王文海個人經(jīng)營的玉軒茶樓和被告單位辦公室全部淹沒，造成重大損失，需要與原告理賠結(jié)算，而原告拒絕賠付，故發(fā)生延遲支付房租的過錯在原告方；如原告要提前解除合同，需要賠償被告因裝修辦公室產(chǎn)生的費用。
被告為證明自己的主張,向法庭提供了如下證據(jù)：1、重慶市彭水縣東門法律服務(wù)所的執(zhí)業(yè)證書和稅務(wù)登記證。證明重慶市彭水縣東門法律服務(wù)所是新設(shè)立的，與重慶市彭水縣中心法律服務(wù)所無關(guān)，不應(yīng)承擔(dān)本案的權(quán)利義務(wù)；2、原告給被告出具的房屋租金收條。證明被告已交了2006年3月1日至2008年2月29日止的部分房屋租金20000元。3、裝飾工程承包合同。4、 財產(chǎn)損失鑒定書。
經(jīng)審理查明，2004年2月13日原告與被告簽訂合同，將原告位于彭水縣漢霞正石嘴街61號第二層的房屋租賃給重慶市彭水縣中心法律服務(wù)所。協(xié)議約定：房屋租金從2004年3月1日起至2009年2月28日止，共五年；房屋租金每年為20000元，第一年租金在2004年8月30日付清，以后每年的租金在當(dāng)年4月30日前付清每年租金在當(dāng)年4月30日前付清；承租期內(nèi)，任何一方違約，均按總租金的20%賠償對方的經(jīng)濟損失。被告按約支付了2004年3月1日至2006年2月28日期間的全部租金。
根據(jù)證據(jù)同時查明，重慶市彭水縣中心法律服務(wù)所是經(jīng)彭水縣司法局批復(fù)同意，名稱變更為重慶市彭水縣東門法律服務(wù)所。
以上事實，有原被告的當(dāng)庭陳述及當(dāng)事人提交的證據(jù)相佐證，足以認定。
本院認為，本案爭議焦點：首先是重慶市彭水縣東門法律服務(wù)所被告主體適格與否的問題，根據(jù)彭水縣司法局的批復(fù)，顯而易見被告僅僅是名稱的前后變更，其主體是適格的；其次是2006年3月1日至2008年2月29日期間的租金，被告向原告支付的具體數(shù)額，現(xiàn)予評判：從被告提供的原告給被告出具的房屋租金收條來看，被告在2007年3月30日和2007年4月27日兩次共交納了2萬元房租，但2007年3月30日的收條明確記錄了“今收到彭水縣中心法律服務(wù)所2005年3月1日至2006年2月29日的部分房屋租金5000元；2006年3月1日至2007年2月28日的部分房屋租金5000元，合計一萬元整�！睆闹锌梢钥闯霰桓嬖摯沃唤涣�2006年3月1日至2007年2月28日的房租5000元，兩次合計為15000元，故被告尚欠原告2006年3月1日至2008年2月29日期間的租金25000元。第三，關(guān)于原告主張的解除《租房協(xié)議》的問題，因原、被告在《租房協(xié)議》中未有拖延租金可以解除合同的約定，同時因《租房協(xié)議》的解除會給承租人在房屋上的添附帶來相應(yīng)損失，以不解除《租房協(xié)議》更為適宜。第四，關(guān)于原告主張按租金總額的20%計付違約金的問題，因《租房協(xié)議》中約定了房屋租期為五年，每年租金為2萬元，加上被告遲延交納房租的違約事實，及協(xié)議中對違約責(zé)任的明確約定，原告的此項請求符合協(xié)議約定及法律規(guī)定，本院予以支持，即支持10萬元的20%，計5萬元的違約金。第五，至于被告以未按時向原告支付房租是因為原告出租的房屋發(fā)生水管破裂，把王文海個人經(jīng)營的玉軒茶樓河被告單位辦公室全部淹沒，造成重大損失，需要與原告理賠結(jié)算，而原告拒絕賠付，故發(fā)生延遲支付房租的過錯在原告方的辯解理由，因財產(chǎn)損害賠償與支付租金是兩個法律關(guān)系，故被告的觀點，本院礙難支持。
綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第八十八條，《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：
一、由被告重慶市彭水縣東門法律服務(wù)所于本判決生效后10日內(nèi)支付拖欠給原告魏守建的房屋租金25000元。
二、由被告重慶市彭水縣東門法律服務(wù)所于本判決生效后10日內(nèi)支付給原告魏守建違約金20000元。
三、駁回原告魏守建的其它訴訟請求。
案件受理費630元，由被告重慶市彭水縣東門法律服務(wù)所承擔(dān)。
如果未按本判決指定的其間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。同時，直接向該院預(yù)交上訴費用。遞交上訴狀后上訴期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用，又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。
雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)自覺履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，自本判決內(nèi)容生效后，權(quán)利人可以向本院申請強制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限，雙方或一方當(dāng)事人是自然人的為一年，雙方是法人或其他組織的為六個月，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算。


審 判 員 龔節(jié)華
二00八年三月二十日
書 記 員 王一風(fēng)