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原告黃偉與被告鷹潭市房地產(chǎn)有限公司商品房買賣合同糾紛一案

月湖區(qū)人民法院
民事判決書
（2008）月民一初字第243號(hào)
江西省鷹潭市月湖區(qū)人民法院




原告黃偉，男，1983年6月21日生，漢族，江西省永豐縣人，身份證號(hào)碼(略)，南昌鐵路局職工，住(略)。

委托代理人湯蓮花，女，系原告黃偉的母親。

委托代理人童文德，江西勝利律師事務(wù)所律師。

被告鷹潭市萬福房地產(chǎn)有限公司，住所地鷹潭市勝利西路112號(hào)3樓。

法定代表人鄭和潔，董事長(zhǎng)。

委托代理人周永生、鄧華成，江西華星律師事務(wù)所律師。

原告黃偉（以下簡(jiǎn)稱原告）與被告鷹潭市萬福房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱被告）商品房買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，原告的委托代理人湯蓮花、童文德，被告的委托代理人鄧華成到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2006年8月24日，原告與被告簽訂了一份商品房買賣合同，由原告購(gòu)買被告開發(fā)的萬福新城A區(qū)3棟1單元502室房屋一套，此后原告付給被告購(gòu)房款288684元（其中公積金貸款180000元），契稅、維修基金等費(fèi)用20343元，至2008年4月28日貸款利息13566.26元。但被告欲交付給原告的房屋存在屋頂、外墻等處質(zhì)量低劣、到處滲水，嚴(yán)重不合格。被告雖多次修理，質(zhì)量問題仍未解決，原告至今未接收房子。要求解除合同，由被告賠償原告431103.26元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。本案法庭調(diào)查終結(jié)前，原告變更訴訟請(qǐng)求，要求被告賠償原告金額由431103.

26元增至514222.37元后又變更為499458.15元，其中房屋按每平方米2100元計(jì)算為397194元、鑒定費(fèi)16000元、鉆芯費(fèi)100元、房產(chǎn)證查檔費(fèi)20元、照片費(fèi)600元、復(fù)印費(fèi)195元、2006年10月至2008年11月28日的貸款利息23381.27元和投入的房貸17637.83元、支付的辦房產(chǎn)證、維修基金和契證等費(fèi)用19888元及這筆費(fèi)用的利息2660.32元、首付款的利息21781.73元。

被告辯稱，江西齊助建筑工程質(zhì)量安全司法鑒定所的鑒定報(bào)告無效，不能作為證據(jù)使用。原告主張解除合同并賠償其損失沒有事實(shí)和法律上的依據(jù)，假如原告的訴請(qǐng)成立，損失賠償也只能是一定期限同地段同類房屋的租金，被告已將房屋交付給了原告

。請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明，原被告于2006年8月24日簽訂了商品房買賣合同，合同約定了原告購(gòu)買被告開發(fā)的位于鷹潭市龍虎山大道東40號(hào)路南的萬福新城第3幢1單元躍式502號(hào)室，底層高3米，頂層高2.6米，建筑面積189.35平方米，每平方米建筑面積單價(jià)1526.78元，總金額289000元，原告簽約時(shí)付款109000元，余款180000元辦理銀行按揭支付，被告于2007年5月28日將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付原告等內(nèi)容。合同簽訂后，原告付給被告購(gòu)房款288684元，其中自有資金108684元，貸款180000元。

2007年9月22日，原告取得購(gòu)房發(fā)票，發(fā)票中注明的建筑面積為189.14平方米，單價(jià)和總價(jià)分別為1526.298元和288684元。被告于同年11月5日為原告辦理好了鷹房權(quán)證月湖字第B-2007

3097號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證上注明的房屋坐落為：天潔東路15號(hào)萬福新城A區(qū)3棟一單元502室，建筑面積為：189.14平方米。原告支付了契稅11547元、房屋維修基金5774元、評(píng)估費(fèi)900元、測(cè)繪費(fèi)260元、工本費(fèi)7元、所有權(quán)證登記費(fèi)80元、有線電視初裝費(fèi)500元、收費(fèi)項(xiàng)目為“100㎡以下”的費(fèi)用100元、收費(fèi)項(xiàng)目為“住房”的費(fèi)用720元，合計(jì)19888元。另原告提交了2張面額為10元，日期為2008年3月6日的定額發(fā)票，均未加蓋出具單位發(fā)票專用章，以證明其交納了20元的房產(chǎn)證查檔費(fèi)。被告于2007年6月4日書面通知原告于當(dāng)月10日至次月10日辦理交房手續(xù)，同年6月6日，原告所購(gòu)房屋所在樓棟驗(yàn)收合格，原告于同月14日第一次對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)多處有滲水等問題而拒絕收房，被告對(duì)原告所提問題進(jìn)行多次維修，但原告于2007年6月17日、25日、2008年4月18日經(jīng)檢查后仍然提出了房屋多處滲水等問題而始終拒絕收房。期間，原被告曾數(shù)次協(xié)商換房，均因諸多原因無果。訴訟期間，本院召集原被告雙方對(duì)房屋雨后滲水情況現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了查看，仍有多處滲水情況。經(jīng)江西齊助建筑工程質(zhì)量安全司法鑒定所鑒定，認(rèn)為：1、該房屋滲漏有設(shè)計(jì)未作交待、交待不清的原因，但主要系施工不規(guī)范、粗糙造成。2、鉆芯實(shí)測(cè)部位的樓板厚度符合設(shè)計(jì)要求。樓板混凝土現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)外觀質(zhì)量存在疏松的缺陷。3、房屋五層層高符合設(shè)計(jì)及合同要求；躍層樓梯基本符合要求；坡屋面無保溫層，平屋面保溫隔熱層材料設(shè)計(jì)未標(biāo)明，不便評(píng)價(jià)。4、該房屋質(zhì)量問題目前嚴(yán)重影響正常的居住使用，建議責(zé)成開發(fā)單位組織力量限期修復(fù)。5、該房屋現(xiàn)狀不符合交付使用的條件。被告對(duì)該鑒定提出了異議并要求重新進(jìn)行鑒定。經(jīng)鷹潭鑫明司法鑒定中心鑒定，原告所購(gòu)房屋2008年4月起訴時(shí)和同年的12月委托鑒定時(shí)的銷售價(jià)格分別為1955元/㎡和2032元/㎡，原告以價(jià)格偏低為由對(duì)該鑒定提出了異議。兩次鑒定，原告分別支付鑒定費(fèi)16000元和5500元，并支付了鉆孔費(fèi)100元。訴訟期間，本院召集雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，被告最終同意由原告退房，被告退還所收房款并補(bǔ)償原告50000元，因原告不同意調(diào)解無果。

另查明，原告為取得證據(jù)及訴訟，支出照相費(fèi)600元、打字復(fù)印費(fèi)195元、查檔費(fèi)20元。原告為購(gòu)買該房屋，向銀行借款180000元，自2006年10月始按月還本付息，截止2009年1月1日，原告已還款25732.97元，其中利息為19421.41元。

上述事實(shí)，有原被告均提交的商品房買賣合同、原告提交的購(gòu)房和評(píng)估費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)共10張發(fā)票，契證和維修資金、所有權(quán)證登記費(fèi)、工本費(fèi)、收費(fèi)項(xiàng)目為“100㎡以下”及“住房”的收費(fèi)共5張收據(jù)，未加蓋單位公章的2張10元面額的發(fā)票，照相和打字復(fù)印發(fā)票32張，有線電視收費(fèi)證明，鉆孔費(fèi)收條，原告的中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人貸款還款計(jì)劃表和存款單，所購(gòu)房屋滲水的照片，由物管工作人員簽名的房屋檢查書，換房協(xié)議等，被告提交的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和備案證，交房通知書，交款通知書和原告交納維修基金的交款單，住宅質(zhì)量保證書和使用說明書等，江西齊助建筑工程質(zhì)量安全司法鑒定所齊司鑒字[2008]26號(hào)鑒定報(bào)告和鷹潭鑫明司法鑒定中心鷹鑫資鑒字[2008]第011號(hào)鑒定意見書及二次鑒定的費(fèi)用發(fā)票，證人黃偉、陳沖（均為涉案房屋所在小區(qū)的物管人員）的證言，經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證、認(rèn)證，能夠證明上述事實(shí)。

本院認(rèn)為，原被告簽訂的商品房買賣合同為有效合同，原告按合同的規(guī)定履行了交納購(gòu)房款義務(wù)，但被告因所交房屋多處滲水，雖經(jīng)多次維修仍未解決，導(dǎo)致原告始終拒絕收房，屬被告違約。經(jīng)鑒定，原告所購(gòu)房屋現(xiàn)狀不符合交付使用的條件，房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。因此，雖然鑒定部門建議責(zé)成開發(fā)單位組織力量限期修復(fù)，但鑒于該房屋多處滲水狀況已經(jīng)多次維修但并未消除，故原告要求解除合同并由被告按房屋現(xiàn)行市場(chǎng)銷售價(jià)格賠償房屋折價(jià)和賠償其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證支出的相關(guān)稅費(fèi)、維修基金、支付的照相費(fèi)、打字復(fù)印費(fèi)、查檔費(fèi)、鑒定費(fèi)和鉆孔費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。以鑒定結(jié)論中的2008年12月份的房屋銷售價(jià)格計(jì)算房屋折價(jià)更為合理。原告的損失主要體現(xiàn)在房屋的增值和已付房款的利息，原告可選擇其中的一項(xiàng)主張權(quán)利，原告已首先主張所購(gòu)房屋因價(jià)格上漲而產(chǎn)生的增值部份的賠償權(quán)利，現(xiàn)該房屋的增值大于原告已付錢款的利息及為貸款已支付利息之和，原告自主采取自籌和貸款方式支付房款是原告取得房屋增值利益應(yīng)當(dāng)付出的代價(jià)和成本，故對(duì)原告又同時(shí)提出要求被告賠償其利息損失的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。評(píng)估費(fèi)是因原告自主選擇貸款后所產(chǎn)生的費(fèi)用，應(yīng)由原告自行負(fù)擔(dān)。對(duì)被告提出的房屋質(zhì)量鑒定結(jié)論有問題并要求重新鑒定的辯駁主張和原告提出的房屋銷售價(jià)鑒定結(jié)論偏低的辯駁主張，因雙方均未提出證據(jù)證明鑒定結(jié)論存在需重新鑒定的情形，且兩份鑒定結(jié)論是具備相關(guān)鑒定資格的鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人員依法鑒定的，對(duì)原被告的上述辯駁主張本院不予采納。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十三條第一款，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，經(jīng)合議庭評(píng)議決定，判決如下：

一、解除原告黃偉與被告鷹潭市萬福房地產(chǎn)有限公司于二00六年八月二十四日簽訂的商品房買賣合同；

二、被告鷹潭市萬福房地產(chǎn)有限公司返還原告黃偉購(gòu)房款二十八萬八千六百八十四元、賠償原告黃偉房屋增值利益計(jì)人民幣

九萬五千六百四十八元四角八分[（2032元／㎡－1526.298／㎡）×189.14㎡]、賠償原告黃偉支付的契稅一萬一千五百四十七元、房屋維修基金五千七百七十四元、測(cè)繪費(fèi)二百六十元、工本費(fèi)七元、所有權(quán)證登記費(fèi)八十元、有線電視初裝費(fèi)五百元、收費(fèi)項(xiàng)目為“100㎡以下”的費(fèi)用一百元、收費(fèi)項(xiàng)目為“住房”的費(fèi)用七百二十元、照相費(fèi)六百元、打字復(fù)印費(fèi)一百九十五元、查檔費(fèi)二十元、鉆孔費(fèi)一百元，合計(jì)人民幣四十萬四千二百三十五元四角八分，分二期支付：第一期于本判決生效后十日內(nèi)支付三十九萬四千二百三十五元四角八分，第二期于原告黃偉履行完本判決書第三項(xiàng)義務(wù)的當(dāng)日支付一萬元；

三、坐落于鷹潭市天潔東路15號(hào)萬福新城A區(qū)3棟一單元502室房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)由被告鷹潭市萬福房地產(chǎn)有限公司為主辦理并負(fù)擔(dān)所需全部稅費(fèi)，原告黃偉應(yīng)予配合；

四、駁回原告黃偉的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)一萬四千四百二十六元、郵寄費(fèi)二十五元、鑒定費(fèi)二萬一千五百元，合計(jì)人民幣三萬五千九百五十一元，由原告黃偉負(fù)擔(dān)一千二百九十八元，被告鷹潭市萬福房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)三萬四千五百五十三元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江西省鷹潭市中級(jí)人民法院。



審 判 長(zhǎng) 何 小 平

審 判 員 江 秋 蓮