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原告于衛(wèi)憲訴被告卜慶安房屋租賃合同糾紛一案

河南省通許縣人民法院
民事判決書
（2010）通民初字第598號
原告于衛(wèi)憲，女，1954年8月20日生。
委托代理人潘自豪，律師，代理權(quán)限為一般代理。
被告卜慶安，男，1964年8月29日生。
委托代理人李素敏，女，1965年12月12日生，系被告之妻。代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。
委托代理人彭博，律師，代理權(quán)限為一般代理。
原告于衛(wèi)憲訴被告卜慶安房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原、被告及其代理人均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2008年5月1日，原、被告簽訂房屋租賃協(xié)議。協(xié)議約定原告將部分房屋出租給被告，租賃期限為5年。自2008年5月1日至2013年4月30日，租賃費(fèi)為一年26000元，以后每年租賃費(fèi)雙方協(xié)商，同時(shí)協(xié)議還約定了房租交付期限。被告在交付2010年5月1日至2011年4月30日房租時(shí)違反協(xié)議約定的交付期限，已構(gòu)成違約，原告可以解除協(xié)議，且于2010年4月7日通知解除協(xié)議。被告卜慶安按協(xié)議應(yīng)提前一個(gè)月交納房租。現(xiàn)被告仍不交房租，又不搬出房子，其行為已經(jīng)侵犯了原告的合法權(quán)益。為此請求法院判令解除原、被告簽訂的房屋租賃協(xié)議，要求被告交還租賃原告的房屋;要求被告支付非法占用房屋期間的租賃費(fèi)，從2010年5月1日至被告搬出并交還房屋之日止計(jì)算。
被告辯稱，我們原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同，系雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的。依法成立，應(yīng)受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除。再則，原告不符合單方解除合同的條件。因?yàn)橐皇窃�告要求解除合同所稱的理由“被告卜慶安在交付2010年5月1日至2011年4月30日的房租時(shí)，違反協(xié)議約定的交付期限，已構(gòu)成違約”。根據(jù)本案的事實(shí)情況，根本不符合《合同法》第九十四條、二百二十七條規(guī)定解除合同的條件。所以原告不能單方解除合同。第三、被告沒有違約之處，應(yīng)繼續(xù)履行合同。依照協(xié)議第4條規(guī)定，原告想提高房租，多次要求提高未達(dá)成協(xié)議，眼看要到交房租的最后期限了，我家屬就于4月1日取款26000元交給原告，因白天找不到原告，就晚上再次找，可找到原告后，原告嫌錢少拒不接收，無奈之下，我在第二天申請通許縣公證處對租賃費(fèi)進(jìn)行提存。事后進(jìn)行公證提存，走公證送達(dá)程序。由此可見被告并沒有違約之處。第四、原告稱2010年4月7日通知解除協(xié)議明顯是惡意解除。根據(jù)協(xié)議約定，解除協(xié)議需提前一個(gè)月通知對方，我的房租費(fèi)原告收取到2010年4月30日，那么提前一個(gè)月通知終止應(yīng)在3月30日之前通知。原告4月7日通知明顯違反約定，屬惡意解除。綜上所述，望法院查明事實(shí)，駁回原告的訴訟請求。
審理查明，原、被告分別為合同甲、乙雙方于2008年5月1日簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議》。協(xié)議約定“……三、租賃期限為5年，自2008年5月1日至2013年4月30日，租賃期滿后，在同等租賃費(fèi)用的情況下，乙方優(yōu)先租用。四、租賃費(fèi)第一年26000元，如遇大的市場價(jià)格變動(dòng)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可適當(dāng)調(diào)低或調(diào)高房租費(fèi)，如雙方協(xié)商不成，仍按原定第一年房租于5月1日前提前一個(gè)月全額交納下一年的房租費(fèi)。否則，甲方有權(quán)解除協(xié)議。五、租賃期間，乙方對所租房屋內(nèi)外部進(jìn)行裝修，必須征得甲方同意，不得破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)，裝修費(fèi)自理。六、甲、乙雙方無論任何原因提前終止租賃協(xié)議，需提前一個(gè)月通知對方，并承擔(dān)對方因此造成的經(jīng)濟(jì)損失�！�…”協(xié)議簽訂后雙方已按約定履行兩年。隨著市場價(jià)格變化，原告于2010年3月份提出提高房租費(fèi)，經(jīng)雙方多次協(xié)商未能達(dá)成一致意見。被告于2010年4月1日后按原約定年租26000元向原告交納下年房租。原告認(rèn)為被告已超過了4月1日前交納的約定，并根據(jù)協(xié)議第四條約定，于2010年4月7日書面通知被告提出解除合同，被告不同意解除，并于2010年4月8日將房租費(fèi)交通許縣公證處提存。通許縣公證處于2010年4月29日向原告于衛(wèi)憲發(fā)出通知，要求其前往領(lǐng)取，于衛(wèi)憲拒絕接受通知。原告曾2010年4月7日和5月1日兩次書面通知卜慶安，要求其于2010年5月10日前搬出房子。被告因不同意解除協(xié)議至今未搬，原告起訴來院。
上列事實(shí)有原、被告簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》、原告向被告發(fā)出的通知，通許縣公證處的公證書，公證書簽發(fā)稿，公證申請表及雙方當(dāng)事人陳述等在卷佐證，足以認(rèn)定。
本院認(rèn)為，原、被告于2008年5月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》為有效合同，雙方已如約履行了兩年之久，本應(yīng)繼續(xù)履行。但是，由于市場價(jià)格上漲的客觀原因，原告要求適當(dāng)提高租賃費(fèi)，后雙方經(jīng)多次協(xié)商未能達(dá)成一致意見。被告本應(yīng)按照雙方所簽《房屋租賃協(xié)議》第四條“如雙方協(xié)商不成，仍按原定第一年房租與5月1日前提前一個(gè)月全額交納下一年的房租費(fèi)�！钡募s定，提前一個(gè)月即3月31日24時(shí)之前按原定26000元將下年房租交給原告。但是按照被告自己的陳述，其是4月1日晚上向原告交納下年的26000元房租費(fèi)時(shí)遭到原告拒絕。可見其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。況且原告已于4月7日通知被告解除合同，依照《合同法》第九十六條規(guī)定已視為合同解除。故對原告要求解除合同的訴訟請求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С�。本院予以支持。被告辯稱，原告應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第九十四條和第二百二十七條的規(guī)定，向被告催告，被告在合理期限內(nèi)仍未履行的，原告才能要求解除合同。應(yīng)知該規(guī)定是雙方?jīng)]有約定解除合同條件的情況下才適用的。而《合同法》第九十三條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同�！痹诒景钢须p方所簽協(xié)議的第四條“……如雙方協(xié)商不成，仍按原定第一年房租于5月1日前提前一個(gè)月全額交納下一年的房租費(fèi)。否則，甲方有權(quán)解除協(xié)議。”就是約定的解除合同的條件。因此對被告的辯解理由本院不予采信。被告可能會(huì)因此遭受一定的損失，但因其沒有提出反訴請求及未申請對損失進(jìn)行鑒定，亦未提交相關(guān)證據(jù)證明其損失的數(shù)額，本院無法審理，被告可另行主張。故依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
一、解除原、被告于2008年5月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》。
二、被告卜慶安于判決生效后五日內(nèi)將租賃原告的房屋交還給原告。
三、被告卜慶安自2010年5月1日起至房屋交還之日止的房租費(fèi)按每年26000元計(jì)算。于房屋交還之日給付。
本案訴訟費(fèi)450元，由被告承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于河南省開封市中級人民法院。
審 判 長 徐向陽
審 判 員 吳運(yùn)慶
審 判 員 席新建
二○一○年十月二十九日

書 記 員 厲從宇