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福建省廈門市同安區(qū)人民法院



民事判決書



（2011）同民初字第265號



原告曾美愛，女， 1970年3月8日出生。

原告陳銘，男， 1994年3月12日出生。

上列原告共同委托代理人梁旭銘、陳長城，福建廈門遠大聯盟律師事務所律師。

被告廈門萬成房地產開發(fā)有限公司，住所地廈門市同安區(qū)西柯鎮(zhèn)洪塘頭社區(qū)。

法定代表人陳萬成。

委托代理人莊宗偉，鄭芙蓉，北京市大成律師事務所律師。

原告曾美愛、陳銘與被告廈門萬成房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱萬成公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員王月萍獨任審判，公開開庭進行了審理。曾美愛、陳銘之委托代理人梁旭銘、萬成公司之委托代理人莊宗偉，鄭芙蓉均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，原、被告雙方于2007年4月15日簽訂一份《商品房買賣合同》，約定原告向被告購買位于廈門市同安區(qū)西柯鎮(zhèn)洪塘頭社區(qū)“彩虹灣佳園”一期1#樓3梯2層05單元的商品房，合同約定：該房屋總價款為人民幣（下同）325653.5 元，被告應于2008年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備驗收合格條件，并符合合同約定條件的商品房交付給原告使用，否則若逾期超過120天的，則自約定的交房之日第二天起至實際交付之日止，被告就應按日向原告支付已交付房價款萬分之四的違約金。合同簽訂后，原告付清了全部購房款。2008年12月23日，被告通知原告于2008年12月31日辦理房產交付手續(xù)。然而，原告如期到現場后，發(fā)現該房屋水、電、煤氣均未開通，周邊道路及設施未依約配套，且被告未能出具“兩書”和《竣工驗收備案表》，故原告拒絕接受房屋。后被告未再通知原告交房，被告的行為已構成違約。為此，訴求：一、判令被告以原告已付房價款325653.5元為基數，按銀行同期貸款利率標準至實際交房日止的損失，暫計至原告起訴之日，損失賠償額計35182元；二、本案的訴訟費全部由被告承擔。

被告萬成公司辯稱，一、被告通知原告交房時，訟爭房產符合合同約定的交房條件�！渡唐贩抠I賣合同》第十四條約定，出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件： 1、水電在房屋交付時投入正常使用；2、電話管線、寬帶網線預留在房屋交付時完成；有線電視管線預留在房屋交付時完成。被告通知原告交房時，上述基礎設施、公共配套建筑均已完成，訟爭房屋《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》也已取得。原告在起訴狀中稱2008年12月31日到現場，發(fā)現房屋水、電、煤氣均未開通，周邊道路及設施未依約配套，且未能出具《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》與事實不符。二、原告收到被告通知交房后，未來辦理交付房屋手續(xù)，也未提出任何拒絕交房的正當理由。依合同約定，逾期超過六個月應視為放棄收樓，由此產生的責任應由原告自行承擔。2008年12月23日，被告通知原告辦理交房手續(xù)，但原告置之不理，既不來辦理交付房屋手續(xù)，也未提出任何拒絕交房的正當理由和異議。原告拒絕交房逾期已超過兩年，原告的行為顯然應視為放棄收樓，由此產生的責任應由原告自行承擔。三、被告依合同約定于2010年2月2日通知原告辦理房屋產權登記事宜，原告于2010年2月27日補交面積差價，并辦理了土地房屋權證。因此，被告認為，訟爭房產早于2008年12月已具備合同約定的交房條件，被告依約通知原告辦理交房手續(xù)，單原告無正當理由不來辦理，責任應由其自行承擔；送爭房產土地房屋權證已辦妥并由原告收執(zhí)，房屋產權已轉移至原告名下，原告卻仍然認為房屋未交付與事實不符。被告無需承擔任何賠償原告損失的責任。

經審理查明， 2007年4月15日，原告曾美愛、陳銘與被告萬成公司簽訂一份編號為01132488號《商品房買賣合同》及《合同補充協議》。該合同約定：曾美愛、陳銘購買萬成公司開發(fā)的位于廈門市同安區(qū)西柯鎮(zhèn)洪塘頭社區(qū)“彩虹灣佳園一期1#樓3梯2層05單元”，建筑面積均為97.21平方米，套內建筑面積86.16平方米，公共部分與公用房屋分攤建筑面積11.05平方米；房屋價款按建筑面積計算，單價每平方米3350元，該商品房總價為325653.5元。其中合同第七條約定：逾期付款的違約責任條款約定：（1）逾期在60日之內，自合同規(guī)定的應付款項期限之第二天起至實際金額支付應付款之日止，曾美愛、陳銘按日向萬成房地產公司支付逾期應付款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過120日后，萬成公司有權解除合同。萬成公司解除合同的，曾美愛、陳銘按累計應付款的10%向萬成公司支付違約金。曾美愛、陳銘愿意繼續(xù)履行合同的，經萬成公司同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，曾美愛、陳銘按日向萬成公司支付逾期應付款萬分之四的違約金。第八條約定：萬成公司應當在2008年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經驗收合格的商品房交付曾美愛、陳銘使用。第九條約定：萬成公司逾期交房的違約責任：（1）逾期不超過60日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，萬成房地產公司按日向曾美愛、陳銘支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行;（2）逾期超過120日后，曾美愛、陳銘有權解除合同。曾美愛、陳銘解除合同的，萬成公司應當自曾美愛、陳銘解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按曾美愛、陳銘累計已付款的10%向曾美愛、陳銘支付違約金。曾美愛、陳銘要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行。自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天至實際交付之日止，萬成公司按日向曾美愛、陳銘支付已交付房價款萬分之四的違約金。合同第十一條約定：商品房達到交付使用條件后，萬成公司應當書面通知曾美愛、陳銘辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，萬成公司應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，萬成房地產公司還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。萬成房地產公司不出示證明文件或出示證明文件不齊全，曾美愛、陳銘有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由萬成公司承擔。合同第十四條約定，萬成公司承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：1、 水電在房屋交付時投入正常使用；2、電話管線、寬帶網線路預留在房屋交付時完成；3、有線電視管線預留在房屋交付時完成；如果在規(guī)定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1、屬萬成房地產公司原因，則曾美愛、陳銘有權拒絕交房；2、不屬于萬成房地產公司原因，則萬成公司有義務向曾美愛、陳銘告知未能達到使用條件的原因，并盡力配合解決。《合同補充協議》第五條約定：買賣合同第十一條第二款“由于買受人原因，未能按期交付”是指曾美愛、陳銘在接到交房通知后，沒有正當理由拒絕在應當前往辦理交房手續(xù)的時間、地點與萬成公司辦理房屋交接手續(xù)。……購房合同第八條第1款規(guī)定的“該商品房經驗收合格”，指的是通過建設、施工、設計以及監(jiān)理四個單位進行的驗收，取得由建設、施工、設計、以及監(jiān)理四個單位加蓋公章確認的驗收資料。本合同第十一條中規(guī)定交房時需提供的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》中，不包含房屋綜合備案證明書，該備案證明書在辦理產權前由萬成房地產公司負責出具�！逗贤�補充協議》第九條約定：業(yè)主委員會成立之前，小區(qū)物業(yè)管理單位暫由萬成房地產公司指定�！堆a充協議》第七條約定：為“延續(xù)生命，增加樓宇價值”，保障業(yè)主有一個安全舒適的生活環(huán)境，買受人在前往辦理交房手續(xù)的時間內與小區(qū)物業(yè)管理單位簽訂服務合同，繳納物業(yè)管理費及公共維修金；買受人沒有及時與小區(qū)物業(yè)管理簽訂服務合同并不免除買受人應當繳交物業(yè)管理費的義務。之后，曾美愛、陳銘向萬成公司支付了全部房款。萬成房地產公司于2008年12月23日向曾美愛、陳銘發(fā)出《彩虹灣佳園交房通知書》。曾美愛、陳銘于2008年12月31日按通知前去接收所購的商品房，因訟爭房屋未具備交房條件而未予接收。2011年3月21日，萬成公司通過特快專遞通知曾美愛、陳銘辦理交房手續(xù)，曾美愛、陳銘也收到了該交房通知書。

另查明，“彩虹灣佳園”一期1#樓，于2008年12月29日，通過建設、施工、設計以及監(jiān)理四個單位進行的竣工驗收，取得由建設、施工、設計以及監(jiān)理四個單位加蓋公章確認的竣工驗收資料；于2009年3月12日經過廈門市同安區(qū)公安消防大隊消防驗收基本合格。2010年4月14日，原告辦理了土地房屋權證。

根據萬成房地產公司的申請，本院依法委托廈門深茂房地產評估有限公司對位于廈門市同安區(qū)西柯鎮(zhèn)洪塘頭社區(qū)“彩虹灣佳園”一期1#樓住宅房部分2009年度、2010年度1—7月的租賃價格進行評估。廈門深茂房地產評估有限公司作出廈深茂房估字（2010）第134號房地產估價報告，確定估價結果：估價對象第2、3、4、5層2009.1.1—12.31租賃價格為每月每平方米6.5元；2010.1.1—2010.7.1租賃價格為每月每平方米7.15元。

上述事實，有曾美愛、陳銘提交的《商品房買賣合同》、合同補充協議、銷售不動產統(tǒng)一票據、萬成房地產公司提供的《廈門市建設工程竣工驗收報告》、《工程質量監(jiān)督報告》、國內特快轉遞郵件詳情單、收條、委托書、收據、土地房屋權證、契稅完稅證明、廈門深茂房地產評估有限公司的廈深茂估字（2010）第134號房地產估價報告、EMS特快專遞詳情單 等證據以及當事人的陳述筆錄為憑。

本院認為，一、雙方合同約定的交房條件是否有效？曾美愛、陳銘與萬成公司簽訂的《商品房買賣合同》約定：訟爭房通過建設、施工、設計及監(jiān)理四個單位進行驗收，取得上述四個單位確認的驗收資料即可交付使用，未將消防驗收合格作為可以交付使用的條件，該約定違反了修訂前的《中華人民共和國消防法》第十條第三款的強制性規(guī)定，訟爭商品房通過驗收合格是開發(fā)商的法定義務，故應認定雙方合同約定的交房條件無效。修訂后的《中華人民共和國消防法》第十三條規(guī)定，系對工程竣工進行消防驗收應向公安機關消防機構申請消防驗收或備案作出規(guī)定，也明確規(guī)定“依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或消防驗收不合格的，禁止投入使用�！比f成公司開發(fā)銷售彩虹灣佳園一期商品房于2009年3月12日經廈門市同安區(qū)公安消防大隊驗收合格，并非無需進行消防驗收，也不是屬進行消防驗收備案的工程。故萬成公司主張雙方約定的交房條款有效的理由，缺乏事實和法律依據，本院不予采納。二、交房時間是否順延及順延的合理期間。由于原被告雙方約定的四方驗收到經過消防部門的驗收需要一定的時間，交房期限可在原約定交房時間的基礎上的合理期限內適當延期。參考雙方約定的交房時間，結合本案實際情況，合理延期時間為30日。三、萬成公司承擔的賠償責任問題。萬成公司未于2009年2月1日前依法將訟爭房屋交付曾美愛、陳銘，應承擔逾期交房的賠償責任。商品房經消防驗收后開發(fā)商有通知業(yè)主交房的義務，訟爭房于2009年3月12日經消防驗收合格，雖具備了交房條件，但萬成公司未履行通知交房和履行交房的義務，因此，其應承擔延遲交房的賠償責任。四、逾期交房的賠償標準及期間。參照雙方約定的逾期交房違約金標準，綜合考慮萬成公司提出的違約金過高之主張、曾美愛、陳銘已支付了全部房款、房屋租金等各種因素，酌情確定萬成公司逾期交房的賠償金，按曾美愛、陳銘已付房價款的銀行同期貸款利率標準計付。至于萬成公司認為按照租金標準確定逾期交房損失之主張，由于評估機構在訟爭房產周邊無類似樓盤房屋租金標準作為參照作出的評估結果，僅可作為本案參考，萬成公司該主張本院不予采納。萬成承擔逾期交房賠償責任的期間。2011年3月21日，萬成公司通知曾美愛、陳銘辦理訟爭房交接手續(xù)，之后，因物業(yè)管理費及公共維修金繳納問題與物業(yè)公司意見不一而未能辦理房屋交接手續(xù)。由于曾美愛、陳銘與萬成公司簽訂的《補充協議》第七條約定：“買受人必須在前往辦理交房手續(xù)的時間內與小區(qū)物業(yè)管理單位簽訂服務合同，繳納物業(yè)管理費及公共維修金�！卑创思s定，曾美愛、陳銘有交納物業(yè)管理費和公共維修金的義務，因萬成公司在具備交房條件的情況已通知曾美愛、陳銘交房，由于曾美愛、陳銘與物業(yè)公司的溝通存在問題而導致無法辦理交房手續(xù)，因此，賠償金的計算期間可計算至萬成公司通知交房時間（即2011年3月21日）為宜，即自2009年2月1日計至2011年3月21日。據此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十六條、第五十八條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告廈門萬成房地產開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內賠償原告曾美愛、陳銘損失（自2009年2月1日起計至2011年3月21日，每日以房價325653.5元為基準，按中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計算）；

二、駁回原告曾美愛、陳銘的其他訴訟請求。

如果未按指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費2100元，適用簡易程序減半收取1050元，由原告曾美愛、陳銘負擔人民幣630 元，由被告廈門萬成房地產開發(fā)有限公司負擔 420 元；款均于本判決書生效之日起三日內交納。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。

審 判 員 王 月 萍



二O一一年六月二十日





書 記 員 林 康 平