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浙江省麗水市中級(jí)人民法院


民 事 判 決 書






（2013）浙麗民終字第176號(hào)






上訴人（原審被告）：紀(jì)某某。


被上訴人（原審原告）：莊某某。


被上訴人（原審原告）：盧某某。


兩被上訴人委托代理人：李某某。


上訴人紀(jì)某某為與被上訴人莊某某、盧某某房屋租賃合同糾紛一案，不服蓮都區(qū)人民法院作出的（2013）麗蓮民初字第310號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2013年6月6日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人紀(jì)某某、被上訴人莊某某、盧某某委托代理人李某某到庭參加了庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。


原審法院查明：原告莊某某、盧某某系夫妻關(guān)系，坐落于麗水市蓮都區(qū)城東路29號(hào)的涉訴房屋系兩原告合法所有財(cái)產(chǎn)。2010年5月19日，兩原告與陳甲簽訂房屋租賃協(xié)議書約定：兩原告將涉訴房屋出租給陳某某經(jīng)營(yíng)使用，租賃期間有權(quán)轉(zhuǎn)租他人；租賃期限三年，自2010年3月16日起至2013年3月15日止；租金第一年為71000元，第二年為75300元，第三年為79600元等內(nèi)容。協(xié)議簽訂后，兩原告將涉訴房屋交付陳某某經(jīng)營(yíng)使用。2011年10月15日，陳甲與被告紀(jì)某某簽訂房屋租賃協(xié)議書（內(nèi)容與前協(xié)議書一致），將涉訴房屋轉(zhuǎn)租給紀(jì)某某，嗣后，該涉訴房屋交由被告經(jīng)營(yíng)使用，第三年租金也由被告支付兩原告。2013年2月24日，原告莊某某向被告郵寄催告函，告知被告涉訴房屋租期到期后，原告將收回自用，并要求被告在租期屆滿時(shí)騰空店面，交回原告。租賃期限屆滿后，被告未騰退房屋，原告遂訴來(lái)法院，請(qǐng)求處理。法院采信并據(jù)以認(rèn)定上述事實(shí)的證據(jù)有原告提供的兩原告身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件、被告戶籍信息及個(gè)體工商戶信息查詢單、房屋所有權(quán)證、房屋租賃協(xié)議書2份、2013年2月23日《催告函》及郵寄憑證、麗水處州資產(chǎn)評(píng)估有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書及當(dāng)事人庭審陳述。


原審法院審理認(rèn)為：兩原告與承租人陳甲簽訂的房屋租賃協(xié)議書，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容未違反法律規(guī)定，該租賃協(xié)議書合法有效，協(xié)議內(nèi)容對(duì)雙方均有法律約束力。2011年10月15日，承租人陳甲根據(jù)協(xié)議約定將涉訴房屋轉(zhuǎn)租給被告紀(jì)某某，兩原告與被告均無(wú)異議，故該轉(zhuǎn)租協(xié)議合法有效，兩原告與被告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定條款嚴(yán)格予以履行。現(xiàn)租賃房屋期限屆滿，原告請(qǐng)求現(xiàn)占有使用房屋的次承租人即被告騰房并支付租金，符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告辯稱原告在協(xié)議上注明同意轉(zhuǎn)租和優(yōu)先續(xù)租，但未向本院提供有效證據(jù)予以佐證，且即使原告有注明，該轉(zhuǎn)租也是在合同履行期限內(nèi)的轉(zhuǎn)租，續(xù)租也是在雙方協(xié)商意見(jiàn)一致上的續(xù)租，故被告該辯解意見(jiàn)，本院不予采信。被告辯稱如果騰房，原告應(yīng)補(bǔ)償被告經(jīng)濟(jì)損失，于法無(wú)據(jù)，本院不予認(rèn)可。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第二百二十六條、第二百三十五條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定，判決：一、被告紀(jì)某某于本判決生效后三十日內(nèi)將坐落于麗水市蓮都區(qū)城東路29號(hào)房屋騰空并交付給原告莊某某、盧某某；二、被告紀(jì)某某于本判決生效后三十日內(nèi)支付原告莊某某、盧某某自2013年3月16日起至前項(xiàng)房屋交付之日止的房屋租金（按每日219元支付）。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1050元，減半收取525元，由被告紀(jì)某某負(fù)擔(dān)。


宣判后，上訴人紀(jì)某某不服原審判決，向本院提起上訴稱：（一）一審中上訴人不具有被告主體資格。一審法院將本案定性為房屋租賃合同糾紛，根據(jù)合同相對(duì)性原理，原承租人陳甲才是適格的被告，而上訴人僅可作為第三人參加訴訟活動(dòng)。同時(shí)，根據(jù)被上訴人提供的催告函可知，被上訴人是催告陳甲騰房，抄送上訴人。也就是說(shuō)被上訴人事實(shí)上是認(rèn)陳甲為合同當(dāng)事人，但是在起訴的時(shí)候卻放棄起訴陳甲，而錯(cuò)將第三人（上訴人）列為被告。（二）根據(jù)上訴人與陳甲簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》、被上訴人在一審起訴狀中的陳乙屋租賃合同期限實(shí)質(zhì)應(yīng)為三年。合同約定的期限為2013年3月15日，但是如果上訴人僅有一年半的租賃時(shí)間，根本不會(huì)支付10多萬(wàn)元高昂的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，也不會(huì)投入大量的資金對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修。上訴人是基于三年的合同期限才簽訂房屋租賃協(xié)議。被上訴人承認(rèn)陳甲的轉(zhuǎn)租行為，那么上訴人就具有優(yōu)先承租權(quán)。另外上訴人在簽訂房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議之前要求與被上訴人重新簽訂房屋租賃合同，被上訴人允諾2013年3月15日后會(huì)繼續(xù)出租給上訴人，無(wú)需另外簽訂合同，基于對(duì)被上訴人的信任，上訴人僅與陳甲簽訂了房屋租賃協(xié)議書，但當(dāng)時(shí)被上訴人亦在轉(zhuǎn)租合同上簽字，注明同意轉(zhuǎn)租和優(yōu)先承租。被上訴人違背當(dāng)時(shí)某某，要求收回房屋，其行為違反誠(chéng)實(shí)信用原則。（三）一審判決顯失公平，同時(shí)違背《合同法》立法目的。在本案當(dāng)中，上訴人相對(duì)被上訴人而言是弱勢(shì)一方，而優(yōu)先承租權(quán)的約定，正是基于為了保護(hù)弱勢(shì)方的利益而設(shè)定的。法院在審理過(guò)程中應(yīng)依據(jù)《民法通則》中的公平原則來(lái)處理，公平原則的目的是衡平當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)狀況和財(cái)產(chǎn)損失，將經(jīng)濟(jì)損失在當(dāng)事人之間進(jìn)行合理分配。如在本案中駁回被上訴人的訴請(qǐng)，雙方繼續(xù)承租關(guān)系，那么對(duì)于被上訴人不會(huì)產(chǎn)生任何的損失，但一審判決的結(jié)果導(dǎo)致上訴人巨大的經(jīng)濟(jì)損失。在房屋租賃行業(yè)慣例，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一種潛規(guī)則，如果每位房東到期之后均強(qiáng)制收回房屋，那么整個(gè)商鋪店面房屋租賃行業(yè)將出現(xiàn)動(dòng)亂，顯然這樣不利于維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序。綜上，請(qǐng)求二審法院依法改判，維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。


被上訴人莊某某、盧某某辯稱：（一）被答辯人具有作為一審被告主體資格，依法依約應(yīng)予騰房并支付逾期騰房的租金。答辯人對(duì)陳甲與被答辯人紀(jì)某某的轉(zhuǎn)租行為予以認(rèn)可，紀(jì)某某為房屋租賃合同的次承租人，根據(jù)最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，被答辯人實(shí)際占有和適用涉案房屋，系負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人，具有作為本案被告的主體資格。答辯人將催告陳甲的函抄送被答辯人，恰恰表明答辯人認(rèn)為作為次承租人的被答辯人負(fù)有騰房義務(wù)。（二）答辯人與陳甲所簽訂的租賃協(xié)議書、陳甲與被答辯人所簽訂的房屋租賃協(xié)議書租賃期限均已屆滿。答辯人與陳甲所簽訂的租賃協(xié)議約定租賃期限為三年，自2010年3月16日起至2013年3月15日止，陳甲與被答辯人所簽訂的房屋租賃協(xié)議亦明確約定租賃期限至2013年3月15日止。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。本案被答辯人稱其租賃期限實(shí)質(zhì)上應(yīng)為三年，既不符合法律規(guī)定，更不符合兩份租賃協(xié)議中關(guān)于租賃期限至2013年3月15日止的明確約定。被答辯人主張優(yōu)先承租權(quán)亦缺乏依據(jù)。首先不存在被答辯人享有優(yōu)先承租權(quán)的基礎(chǔ)，答辯人因收回店面自用，已通過(guò)郵政特快專遞致函被答辯人要求其騰房。其次，續(xù)租系雙方協(xié)商一致上的續(xù)租，答辯人在催告函上表明系收回店面自用，根本不存在優(yōu)先承租權(quán)一說(shuō)。被答辯人所稱答辯人允諾2013年3月15日后會(huì)繼續(xù)出租給被答辯人與事實(shí)相悖，且未提供相應(yīng)證據(jù)證明其主張。（三）該兩份協(xié)議書均系合同雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，合法有效，各方應(yīng)依約履行。一審根據(jù)協(xié)議約定及法律規(guī)定作出判決，符合公平公正原則。被答辯人所稱向陳某某支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)、對(duì)店面進(jìn)行裝修均系其自愿行為，衣服存貨更是店鋪經(jīng)營(yíng)的正�，F(xiàn)象，如被答辯人存在經(jīng)濟(jì)損失亦應(yīng)由其自己承擔(dān)。綜上，請(qǐng)求二審駁回上訴，維持原判。


二審雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。二審查明的事實(shí)與原審一致。


本院認(rèn)為：被上訴人系涉案租賃房屋的合法出租人，上訴人系涉案租賃房屋的合法次承租人，根據(jù)上訴人與涉案租賃房屋承租人陳甲簽訂的房屋租賃協(xié)議，租賃房屋于2013年3月15日到期，租賃合同到期后，作為次承租人的上訴人負(fù)有騰房并返還租賃房屋的義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定：“房屋租賃合同履行期限屆滿，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持”，故本案上訴人屬適格被告。上訴人稱其與陳甲簽訂的租賃協(xié)議約定的租賃期限應(yīng)為三年，而非一年半。承租人陳甲與上訴人簽訂的房屋租賃協(xié)議明確約定租賃期限至2013年3月15日止，因此無(wú)論上訴人與陳甲的轉(zhuǎn)租期限何時(shí)開(kāi)始計(jì)算，涉案租賃房屋的租賃期限均已屆滿。上訴人稱被上訴人允諾2013年3月15日后繼續(xù)將租賃物出租給上訴人，上訴人對(duì)該訴稱理由未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，本院不予采信。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：


駁回上訴，維持原判。


二審案件受理費(fèi)1050元，由上訴人紀(jì)某某負(fù)擔(dān)。


本判決為終審判決。










審　判　長(zhǎng)　　周小蘭


審　判　員　　程允平


代理審判員　　葉高山










二〇一三年六月九日






代　書記員　　吳美珠