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浙江省麗水市中級人民法院


民 事 判 決 書






（2013）浙麗民終字第318號






上訴人（原審被告）：周某某。


委托代理人：章某某。


被上訴人（原審原告）：某縣市政園林管理處。


法定代表人：陳某某。


委托代理人：楊某某。


上訴人周某某為與被上訴人某縣市政園林管理處房屋租賃合同糾紛一案，不服浙江省縉云縣人民法院（2013）麗縉民初字第501號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，并于2013年10月23日公開開庭進行了審理。上訴人周某某及其委托代理人章某某、被上訴人某縣市政園林管理處的法定代表人陳某某及其委托代理人楊某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。


原審法院經(jīng)審理認定，2011年3月18日，被告競拍了原告方坐落于縉云縣五云街道濱江公園的二棟茶室房屋，3月23日，被告依照拍租公告約定通過浙江泰隆商業(yè)銀行匯款600000元給拍賣行。3月26日，被告發(fā)現(xiàn)承租房屋實際建筑面積只有1303.08平方米，與拍租公告上的面積1588平方米相差284.92平方米，經(jīng)過協(xié)商，2011年8月18日，在原告同意了被告的裝修方案的情形下，雙方簽訂了租賃合同，約定原告將坐落于縉云縣五云鎮(zhèn)濱江公園的二棟茶室房屋出租給被告，租期自2011年10月1日至2017年11月5日止，每年租金為549788元，第一年租金在合同簽訂時一次性付清，以后年度租金應(yīng)在每年度的10月1日前一次性付清，并約定違約責任“未經(jīng)甲方書面同意乙方逾期交款時，逾期一個月以內(nèi)每日按該年度應(yīng)交租金基數(shù)的1%加收滯納金。超過一個月不交時，甲方有權(quán)單方面終止合同的履行，并不返還乙方的五萬元履約保證金，且乙方投入的裝修不得拆除，無償留給甲方”，“若一方發(fā)生違約，違約方應(yīng)支付違約金五萬元，并賠償給對方造成的經(jīng)濟損失”。后被告在消防部門辦理裝修方案備案登記過程中，發(fā)現(xiàn)承租房屋未經(jīng)過消防驗收，消防部門對被告的裝修方案不予備案，無法進行裝修。2011年12月13日，本案涉案房屋才通過消防驗收，12月23日，被告才辦理了裝修方案的備案登記。2012年9月，被告因該原因向原告申請延長9個月的使用期。2012年10月1日，被告未按照合同約定交付租金，直到2012年11月21日，被告才支付了第二年租金中的100000元。


原審法院認為，原、被告簽訂的租賃合同合法有效，雙方應(yīng)當按照誠實信用原則履行合同約定的義務(wù)。本案中，2011年8月18日雙方簽訂租賃合同后，因原告出租的房屋未通過消防驗收，致使被告不能辦理裝修方案備案，無法進行裝修，一直到2011年12月13日才通過消防驗收，期間經(jīng)過3個月26天，故租金的支付時間亦應(yīng)從2011年10月1日起延期到2012年1月26日，因被告已經(jīng)支付了2011年10月1日至2012年9月30日的租金，故在本案中應(yīng)從2012年10月1日至2013年9月30日租金549788元中扣除3個月26天的租金。致使本案原、被告雙方簽訂的合同不能按照正常約定進行的原因在于原告，被告并不構(gòu)成根本違約，故原告要求解除合同、要求被告支付違約金、滯納金的請求不予支持；原告要求被告償付欠繳租金的訴訟請求，合理部分予以支持。被告認為因原告原因致使無法正常開業(yè)，要求原告給予補償及延長使用期限一年的意見，法院認為已經(jīng)扣除因原告方原因造成的延期時間的租金，且被告未提交證據(jù)證明其損失，亦未提起反訴，故應(yīng)尊重雙方當事人在合同簽訂時的意思表示，對被告的抗辯意見，不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、第二百一十六條、第二百二十六條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、被告周某某在本判決生效后即支付給原告某縣市政園林管理處2012年10月1日至2013年9月30日期間尚未支付的租金272634.1元；如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。二、駁回原告某縣市政園林管理處的其他訴訟請求。案件受理費7835元，減半收取3917.5元，由原告某縣市政園林管理處負擔1452.5元，被告周某某負擔2465元。上述費用限被告周某某于本判決生效之日即向本院交納。


上訴人周某某不服原審判決，上訴稱，一、原審判決僅扣除3個月26天的租金，即認定從2011年8月18日合同簽訂開始至2011年12月13日通過消防驗收止為扣減租金時間，上訴人認為與客觀事實不符。1、上訴人在2011年3月18日通過公開投標的方式承租了本案訟爭房屋，取得租賃權(quán)后，上訴人在2011年3月23日就已經(jīng)付清了一年的租金，上訴人和被上訴人及被上訴人的主管局領(lǐng)導協(xié)商后，被上訴人同意給予6個月的裝修時間，即當時就確定從2011年10月1日開始計算租金，只是因為雙方有其他事項未能達成一致意見，書面合同拖到2011年8月才正式簽訂。被上訴人在一審庭審中明確了合同中確定的10月1日開始計算租金是主管局領(lǐng)導決定的，而不是被上訴人在簽訂合同時自己決定的，據(jù)此，也能說明給予上訴人的裝修期限在正式簽訂書面合同之前就已經(jīng)確定，即在2011年3月18日中標后，就確定2011年4月1日至2011年10月1日為6個月的裝修時間。因此，扣減租金的時間應(yīng)該以裝修的6個月時間再加上2011年10月1日至2011年12月23日期間的時間來計算。2、本案涉案房屋于2011年12月13日才通過消防驗收，同年12月23日上訴人才接到被上訴人的通知，上訴人的裝修方案才由消防部門備案登記，因此，扣減租金的時間也應(yīng)該計算至2011年的12月23日，而不是一審判決所確定的2011年12月13日。二、在確定是由于被上訴人的原因?qū)е律显V人無法進行裝修并營業(yè)后，所延誤的時間除了扣減租金外，還應(yīng)該作為租賃期限補還給上訴人，以補足原來確定的租賃時間。三、原按上訴人所定的10月1日開業(yè)的服務(wù)行業(yè)的黃金季節(jié)，可由于被上訴人的原因造成上訴人只能在次年的6月份的淡季時節(jié)開業(yè)，故給上訴人造成了重大經(jīng)濟損失，為此被上訴人應(yīng)給予3個月時間給上訴人作為損失補償。綜上所述，原審判決因部分事實認定錯誤，導致判決錯誤。請求依法撤銷原判，依法改判在一審判決減少租金的基礎(chǔ)上因裝修時間需要相應(yīng)順延再減少支付6個月的租金；將租賃期限相應(yīng)順延；并給予相當于3個月租金的經(jīng)濟補償。


被上訴人某縣市政園林管理處答辯稱，一審判決已經(jīng)作出了有利于上訴人的判決，上訴人的上訴理由不成立，希望二審駁回上訴人的上訴。上訴人在上訴中提到六個月的裝修時間沒有合同依據(jù)，并且其要求延長時間方式補償?shù)恼埱笠殉�出訴訟范圍，一審時被上訴人提起訴訟，上訴人并沒有提出反訴，故上訴人的上訴理由和上訴請求都不能成立，應(yīng)駁回上訴。


二審期間上訴人周某某向法庭提供裝修圖紙一組三份，證明拍租過來時少了三百平米，上訴人要求搭建三百平米房屋的圖紙，也導致延期了裝修時間。被上訴人某縣市政園林管理處質(zhì)證后認為，該組證據(jù)在一審期間就已經(jīng)存在，不屬于二審新證據(jù)，且與本案沒有關(guān)聯(lián)性。本院對被上訴人某縣市政園林管理處的質(zhì)證意見予以采納，對上訴人周某某提供的證據(jù)不予采信。


經(jīng)審理本院認定的事實與原審判決認定的事實一致。


本院認為，雙方主要爭議的焦點是上訴人主張的6個月裝修期限是否應(yīng)從租賃期扣除，從而是否應(yīng)扣減相應(yīng)的6個月租金？綜合雙方的陳述及提供的證據(jù)，沒有證據(jù)證實雙方約定被上訴人某縣市政園林管理處在租賃期間給予上訴人周某某6個月的裝修期限，故上訴人周某某主張扣減6個月裝修期限租金的上訴理由無據(jù)可依，上訴人應(yīng)承擔舉證不能的不利后果，本院對上訴人周某某該主張不予支持。上訴人周某某提出扣減租金的時間應(yīng)從2011年8月18日計算至其辦理了裝修方案備案登記的時間即2011年12月23日，而不是案涉房屋通過消防驗收的時間即2011年12月13日。本院認為，案涉房屋通過消防驗收后即可進行出租，上訴人周某某就可以使用租賃物，上訴人周某某沒有證據(jù)證實裝修期限應(yīng)從租賃期限扣除的情況下，從案涉房屋通過消防驗收的第二天即2011年12月14日就應(yīng)當開始支付房租。故上訴人周某某的該上訴理由也不能成立。至于上訴人周某某要求被上訴人某縣市政園林管理處給予相當于3個月租金的補償金及租期相應(yīng)順延的上訴理由，因上訴人周某某對該兩項請求均未在一審期間提起反訴，本院不予審查。綜上，原審判決并無不當，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：


駁回上訴，維持原判。


二審案件受理費1500元，由上訴人周某某負擔。


本判決為終審判決。










審 判 長　　呂　湘


審 判 員　　蘇偉清


審 判 員　　李　洋










二〇一三年十月二十三日






代書記員　　何　錦