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（2013）楊行初字第75號

原告黃齊經(jīng)，男。
被告上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局，住所地上海市楊浦區(qū)。
法定代表人于洋，局長。
委托代理人楊本和，上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局副局長。
委托代理人應(yīng)豪，上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局工作人員。
第三人上海寶地楊浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
法定代表人張建中。
委托代理人嚴(yán)韻輝，寶鋼集團有限公司法律事務(wù)部工作人員。
委托代理人張南雅，寶鋼集團有限公司法律事務(wù)部工作人員。
原告黃齊經(jīng)不服被告上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局（以下簡稱區(qū)房管局）作出的房屋拆遷裁決，向本院提起行政訴訟。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。因上海寶地楊浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱寶地公司）與被訴具體行政行為有利害關(guān)系，本院依法追加其為第三人參加訴訟。原告黃齊經(jīng)，被告區(qū)房管局委托代理人應(yīng)豪，第三人寶地公司委托代理人嚴(yán)韻輝、張南雅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被告區(qū)房管局于2013年6月20日作出（2013）楊房管拆裁字第23號房屋拆遷裁決，認定經(jīng)被告楊房地拆許字（2005）第09號《房屋拆遷許可證》核準(zhǔn)，寶地公司于2005年11月1日起委托拆遷單位上海鑫馬城市建設(shè)服務(wù)有限公司（以下簡稱鑫馬公司）對包括黃齊經(jīng)所住房屋在內(nèi)的房屋實施拆遷，因雙方在拆遷期間無法達成一致意見，遂裁決：一、支持申請人上海寶地楊浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司采用價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換方式補償安置被申請人黃齊經(jīng)戶本市唐山路xx弄x號xx室、xx室，建筑面積分別為99.66平方米、94.55平方米產(chǎn)權(quán)房二套，市場總價為人民幣2,549,588.88元，安置房屋歸被申請人黃齊經(jīng)及其同住人共有；二、被申請人黃齊經(jīng)應(yīng)在申請人提供前條所規(guī)定的安置房時一次性向申請人支付房屋調(diào)換差價款計人民幣805,232.98元；三、申請人應(yīng)在提供本裁決所規(guī)定的安置房時一次性向被申請人黃齊經(jīng)發(fā)放被拆遷人承諾放棄的被拆遷房屋的公房補償款，即被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的20%，計人民幣405,627.60元；四、申請人應(yīng)在被申請人搬離原址后的一個月內(nèi)一次性向被申請人黃齊經(jīng)支付按照拆遷規(guī)定計算其應(yīng)得的搬家補助費、設(shè)備遷移費及裝飾評估費等；五、被申請人黃齊經(jīng)自接到裁決書之日起十五日內(nèi)攜其他使用人一起騰退本市昆明路xx弄xx號所租公房，交申請人拆除。
原告黃齊經(jīng)訴稱，被告于2013年6月20日作出的房屋拆遷裁決書事實認定錯誤，首先將原告所有的聯(lián)接式低層住宅認定為新工房，在面積上，建筑面積計算錯誤，沒有將原告租用公房憑證中記載的居住面積進行合理換算計算建筑面積，且將可供原告?zhèn)�人使用的獨立使用面積排除在補償范圍以外，在安置補償?shù)臅r候，將原告所有的房屋價格低估，而將安置房屋的價格高估，當(dāng)初房屋是原告獨自出資購買，現(xiàn)在拆遷安置，卻將安置房屋歸原告和同住人共有，侵犯了原告作為出資人的利益。而原告的這些意見都曾向被告反映，被告在裁決書中沒有體現(xiàn)。綜上，原告要求撤銷被告作出的（2013）楊房管拆裁字第23號房屋拆遷裁決書。
被告區(qū)房管局辯稱，上海市房地產(chǎn)權(quán)證和房地產(chǎn)資料登記冊是法定的證明房屋類型、面積的憑證，裁決的房屋類型、面積應(yīng)該以該兩份證明記載為準(zhǔn)。拆遷裁決認定事實清楚、證據(jù)確鑿充分，適用法律、法規(guī)正確，程序合法，故請求維持被訴具體行政行為。
第三人寶地公司述稱，同意被告的答辯意見。
審理中，被告提供以下職權(quán)依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》第十六條和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第二十四條。經(jīng)質(zhì)證，原告和第三人對被告提供的職權(quán)依據(jù)均無異議。
審理中，被告對被訴具體行政行為提供以下事實證據(jù)：
第一組證據(jù)：1.房屋拆遷許可證；2.房屋拆遷公告；3.房屋拆遷期限延長公告；4.房屋拆遷期限延長許可通知及延長期限的批復(fù)；5.拆遷人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證；6.拆遷人法定代表人身份證明、授權(quán)委托書；7.拆遷實施單位房屋拆遷資格證書。證明系爭房屋拆遷裁決在拆遷期限內(nèi)作出，系爭房屋在拆遷許可證范圍內(nèi)；第三人的法定代表人的身份證明以及相關(guān)授權(quán)委托情況，鑫馬公司持有核發(fā)的房屋拆遷資格證書，具有從事房屋拆遷業(yè)務(wù)的資格。
第二組證據(jù)：8.租用公房憑證、上海衛(wèi)百辛（集團）有限公司公函；9.上海市房地產(chǎn)買賣合同、協(xié)議書；10.滬房地楊字（2002）第024227號上海市房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）、上海市房地產(chǎn)資料登記冊；11.房屋分套面積計算成果表；12.上海市城市居住房屋拆遷估價分戶報告單；13.戶籍資料。證明系爭房屋所有權(quán)登記在被拆遷人上海衛(wèi)百辛（集團）有限公司名下，由于歷史原因，居住在此的業(yè)主無法辦理小產(chǎn)證，原告在2002年6月20日與上海衛(wèi)百辛（集團）有限公司下屬的上海楊浦房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司簽訂系爭房屋使用權(quán)協(xié)議，辦理了公房租賃手續(xù)，系爭房屋系公有出租居住房屋，房屋類型為新工房，公房憑證記載的承租人為原告；大產(chǎn)證上記載的系爭房屋的建筑面積為157.22平方米，系爭房屋在拆遷公告公布之日市場評估單價人民幣12,900元每平方米，裝潢評估為人民幣133,442元，被拆遷人上海衛(wèi)百辛（集團）有限公司書面承諾選擇貨幣補償，并自愿放棄該房屋的公房補償款人民幣405,627.6元，同意由拆遷人將該公房補償款直接發(fā)放給原告戶，拆遷公告公布之日該房內(nèi)有常住戶口四人，分別為原告夫婦、原告女兒以及原告母親，2010年12月28日原告外孫報出生戶籍登記在該房屋內(nèi)。
第三組證據(jù)：14.送達回證；15.看房單；16.談話筆錄。證明拆遷人將被拆除房屋的估價報告、安置房估價報告以及看房單等材料送達給原告戶；拆遷雙方就房屋補償安置問題進行協(xié)商，協(xié)商未成。
第四組證據(jù)：17.房屋拆遷裁決申請書；18.受理通知書；19.調(diào)查調(diào)解通知；20.中止審理通知；21.評估鑒定材料；22.恢復(fù)審理通知；23.談話筆錄；24.安置房產(chǎn)權(quán)證；25.動遷安置房屋分戶估價報告單；26.增補房源批復(fù)及公示。證明拆遷雙方協(xié)商不成后，第三人向被告提出拆遷裁決申請，提交了具體的請求裁決事項，被告審核后予以受理，向拆遷人即第三人出具受理通知書，向原告戶送達調(diào)查調(diào)解通知，并對原告戶的基本情況進行調(diào)查、調(diào)解，因原告在審理中提出要求對被拆除房屋估價報告以及安置房估價報告進行鑒定，被告委托上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會房地產(chǎn)專家委員會進行鑒定，并中止審理，該會作出鑒定結(jié)論維持原估價結(jié)果后，被告恢復(fù)審理，由于被告通知拆遷雙方調(diào)查調(diào)解原告均未出席致調(diào)解未果；裁決安置房權(quán)屬清晰，無權(quán)利負擔(dān)，適于安置；裁決安置房估價報告證明拆遷公告公布之日，兩套安置房的市場評估單價均為人民幣13,128元每平方米；唐山路xx弄x號系基地增補房源，經(jīng)批復(fù)同意予以增補，并由拆遷人將上述增補房源在基地公示欄里予以公示。
經(jīng)質(zhì)證，原告對被告提供的第一組證據(jù)中的證據(jù)4有異議，認為該基地拆遷許可證延長了十次，但是被告沒有提供全部的拆遷期限延長許可通知，對該組證據(jù)中其他證據(jù)無異議；對第二組證據(jù)中證據(jù)9有異議，大產(chǎn)證中記錄昆明路xx弄有xx號，而實際上該處根本沒有xx號，且大產(chǎn)證中記錄的面積也不符合事實狀況。對第二組其他證據(jù)無異議；對第三組證據(jù)中證據(jù)14有異議，認為送達回證中沒有自己簽名，且5月21日的送達回證中沒有送達人的簽字，對證據(jù)15有異議，認為自己從來沒有見到過看房單。對證據(jù)16有異議，認為談話次數(shù)沒有記錄的這么多，許多內(nèi)容都是被告編造的，而且談話的時候曾經(jīng)承諾安置房的單價為人民幣12,920元每平方米，對該組其他證據(jù)無異議；對第四組證據(jù)無異議；第三人寶地公司對被告提供的事實證據(jù)沒有異議。
審理中，原告對事實部分提供以下證據(jù)：
1.裁決申請書。證明拆遷人向被告提出裁決申請。
2.租用公房憑證復(fù)印件。證明原告是被拆遷房屋的承租人。
3.被拆遷居民房屋基本情況表的照片復(fù)印件。證明拆遷人公告被拆遷房屋使用面積是154.18平方米。
4.昆明路xx弄聯(lián)體住宅房屋外形照片復(fù)印件三張。證明被裁決房屋是聯(lián)體別墅。
5.行政判決書。證明第三人在許可證的訴訟庭審中對原告方表述房屋是聯(lián)列別墅時未表示異議。
6.拆遷安置房地產(chǎn)估價分戶報告兩份、上海市城市居住房屋拆遷分戶估價報告單。證明拆遷人提供的安置房評估單價過高，高于當(dāng)時2005年銷售的東寶地花園，而被拆遷房屋的估價過低。
7.原告致楊浦區(qū)房管局領(lǐng)導(dǎo)信件的復(fù)印件。證明被告組織調(diào)解時原告因病需要靜養(yǎng)，所以寫信陳述了沒有參加裁決調(diào)解的原因及自己對拆遷的看法。
8.（2013）楊房管拆裁字第23號房屋拆遷裁決書。證明被告作出了裁決，原告不服提起訴訟。
9.購房發(fā)票復(fù)印件。證明原告的房屋是通過中介公司合法購買。
10.上海市住房保障和房屋管理局滬房管復(fù)決字（2013）第223號行政復(fù)議決定書。證明原告曾提出復(fù)議，復(fù)議結(jié)果是維持被告作出的具體行政行為。
11.購房廣告。證明被告是看了購房廣告購買房屋，廣告中陳述房屋為聯(lián)體別墅。
12.2007年11月5日房屋拆遷期限延長許可通知。證明拆遷許可證屆滿日是2007年10月31日，但第三人到11月5日才取得拆遷期限延長許可通知。
13.原告出院小結(jié)。證明原告沒有參加調(diào)解是因為身體不適。
經(jīng)質(zhì)證，被告對原告提供的證據(jù)1、2無異議。對于證據(jù)3認為原告所承租的房屋面積應(yīng)當(dāng)以大產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。對于證據(jù)4認為只能反映房屋現(xiàn)狀，不能確定房屋類型。對證據(jù)5的真實性無異議，在判決中房管局的意見和現(xiàn)在的意見一致，房屋類型和建筑面積都是以產(chǎn)證為準(zhǔn)。對于證據(jù)6，原告在裁決審理時，已經(jīng)向房管局提出鑒定申請，專家委員會作出了鑒定結(jié)論，維持原估價，故該三分估價報告都是合法有效的。對于證據(jù)7真實性無異議，但原告本人應(yīng)當(dāng)參加被告主持的調(diào)查調(diào)解，即使原告因身體無法參加，也可以委托家人參加。對證據(jù)8、9、10真實性無異議。對證據(jù)11有異議，該廣告是案外人中介公司在報紙上發(fā)布，相關(guān)責(zé)任由發(fā)布者承擔(dān)，被告認為該廣告不真實。對證據(jù)12真實性無異議，2007年10月份進行拆遷期限延長時，當(dāng)時超過一年的期限延長都是由市局批準(zhǔn)的，市局是在10月30日作出審批的，不存在原告所述斷檔5天的問題。對于證據(jù)13無異議。
第三人寶地公司對原告提供證據(jù)1、2無異議。對于證據(jù)3認可公示數(shù)字和法定建筑面積不一致，但認為應(yīng)該以法定有效憑證記載的數(shù)字為準(zhǔn)。對于證據(jù)4認為根據(jù)房屋照片確定房屋類型是不對的，房產(chǎn)證上明確寫了工業(yè)用地，該房屋不能進入市場流通所以該房屋不具備商品房條件，原告簽訂房屋買賣合同時也明確是新工房而不是聯(lián)列別墅。對證據(jù)5真實性無異議，對房屋性質(zhì)的認定以法律以及有效權(quán)證認定為準(zhǔn)。對證據(jù)6、7質(zhì)證意見同被告。對證據(jù)8無異議。對證據(jù)9真實性無異議，但原告提供支付房款發(fā)票并不能證明房屋可以合法流通，房屋是否可以作為商品住宅合法流通，以法律規(guī)定為準(zhǔn)。對證據(jù)10無異議。對證據(jù)11的真實性有異議，不認可該房產(chǎn)廣告，聯(lián)體別墅的定性由法律規(guī)定，而非由房產(chǎn)公司廣告確定。對證據(jù)12質(zhì)證意見同被告。對證據(jù)13無異議。
第三人提供測繪成果認簽表一份。證明其中的附圖中昆明路xx弄xx號每一層的面積加起來就是租賃憑證上的套內(nèi)建筑面積，而非套內(nèi)使用面積。
經(jīng)質(zhì)證，原告認為測繪表上將原告四層樓的閣樓少測了8個平方米，還有3樓的陽臺沒有測繪，測繪成果不符合實際情況。租賃憑證上加起來的面積是154.12平方米，拆遷方在公示書上寫得很明確是使用面積，公示上的面積和租賃憑證上相符。
被告對測繪成果認簽表無異議，認為測繪表上標(biāo)明都是建筑面積，故能夠證明公房租賃憑證上記載的是建筑面積而非使用面積。
審理中，被告提供以下法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》第十六條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第三十一條和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第二十條、第二十四條、第二十七條、第三十二條、第三十三條、第三十四條、第三十七條、第四十二條、第五十三條、第五十四條、第五十六條。經(jīng)質(zhì)證，原告、第三人無異議。
審理中，被告提供以下程序依據(jù)：2013年4月23日，第三人向被告提交了房屋拆遷裁決申請書，被告經(jīng)審核于同日予以受理，向第三人送達了受理通知書，向原告送達了調(diào)查調(diào)解通知，原告兩次缺席調(diào)查調(diào)解。，審理過程中，原告來信要求對拆除房屋的估價報告以及安置房屋的估價報告進行鑒定，2013年5月13日被告作出中止審理決定，同時向上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會房地產(chǎn)估價專家委員會申請鑒定，2013年6月3日，該會作出鑒定結(jié)論，維持估價結(jié)果。2013年6月14日，被告向原告送達鑒定結(jié)論，并恢復(fù)審理。2013年6月16日被告第三次通知拆遷雙方進行調(diào)查調(diào)解，原告仍未參加。2013年6月20日，被告作出裁決。2013年6月26日將房屋拆遷裁決書送達雙方當(dāng)事人。
經(jīng)質(zhì)證，原告、第三人無異議。
針對原告、被告、第三人質(zhì)證意見，本院對事實證據(jù)作如下確認：被告及第三人提供的事實證據(jù)能客觀地反映案件的真實情況，來源及形式合法，本院確認其證據(jù)效力。原告提供的證據(jù)1、2、7－10來源及形式合法，本原確認其證據(jù)效力，原告提供的證據(jù)3－6、11、12不能證明其需證明的事實，本院不予采納。
根據(jù)以上有效證據(jù)及庭審質(zhì)證，本院確認以下事實：經(jīng)被告楊房地拆許字（2005）第09號《房屋拆遷許可證》核準(zhǔn)，自2005年11月1日起，由第三人委托拆遷實施單位鑫馬公司，對包括原告所承租房屋在內(nèi)的基地房屋實施拆遷。根據(jù)上海市楊浦區(qū)人民政府楊府發(fā)（2005）27號文規(guī)定，該地塊屬三類A級地段，最低補償單價為人民幣8,000.00元/平方米建筑面積，價格補貼系數(shù)為25%。被拆遷居民的房屋調(diào)換地點為本市唐山路xx弄x號、x號、浦東新區(qū)民耀路、川沙路xx弄、康橋鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)路、華夏東路、寶山區(qū)月浦等處。本市昆明路xx弄xx號房屋所有權(quán)登記在被拆遷人上海衛(wèi)百辛（集團）有限公司名下，由于歷史原因，居住于此的居民至今無法申領(lǐng)小產(chǎn)證，原告于2002年6月20日與被拆遷人屬下的上海楊浦房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司簽訂了房屋使用權(quán)協(xié)議，辦理了相關(guān)租賃手續(xù)，故該房屋系公有出租居住房屋，房屋類型為新工房，租用公房憑證記載的承租人為黃齊經(jīng)。根據(jù)上海衛(wèi)百辛（集團）有限公司房地產(chǎn)權(quán)證滬房地楊字（2002）第024227號相關(guān)記載，認定的建筑面積為157.22平方米。經(jīng)上海房地產(chǎn)估價師事務(wù)所有限公司評估（估價時點為2005年11月1日），該房屋每平方米建筑面積房地產(chǎn)市場單價為人民幣12,900.00元。按政策規(guī)定原告戶應(yīng)得的貨幣補償金額為人民幣1,744,355.90元。裝飾評估價值為人民幣133,442.00元。被拆遷人上海衛(wèi)百辛（集團）有限公司承諾選擇貨幣補償，并放棄被拆遷房屋的公房補償款，即被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的20%，計人民幣405,6270.60元，同意由拆遷人將該公房補償款直接發(fā)放給原告戶。拆遷公告公布之日，該房屋內(nèi)有常住戶口4人。即黃齊經(jīng)、妻楊小芳、女黃燕婷、母樓秀菊。2010年11月27日黃燕婷之子徐子涵出生，戶籍報在該處。第三人提供本市唐山路xx弄x號xx室、xx室，建筑面積分別為99.66平方米、94.55平方米二套作為原告的裁決安置房。經(jīng)上海房地產(chǎn)估價師事務(wù)所有限公司評估（估價時點為2005年11月1日），該房屋每平方米建筑面積房地產(chǎn)市場單價均為人民幣13,128.00元。被告在受理裁決后，因原告對被拆遷房屋以及安置房屋的評估單價提出異議，被告中止審理并向上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會房地產(chǎn)估價專家委員會提出鑒定申請，鑒定結(jié)論為維持原估價結(jié)果，被告恢復(fù)審理后組織拆遷雙方調(diào)查、調(diào)解。因調(diào)解未成，被告于2013年6月20日作出（2013）楊房管拆裁字第23號房屋拆遷裁決書，并于同年6月26日送達原告。原告不服，向上海市住房保障和房屋管理局申請行政復(fù)議，上海市住房保障和房屋管理局作出行政復(fù)議決定書，維持被告作出的具體行政行為。
另查，原告于本案審理期間起訴請求撤銷上海市住房保障和房屋管理局、上海市規(guī)劃和國土資源管理局2002年8月20日作出的滬房地楊字（2002）第024227號《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，2014年1月上海市楊浦區(qū)人民法院作出（2014）楊受初字第2號行政裁定書，對原告的起訴以其無法律上的利害關(guān)系，不具備行政訴訟的原告主體資格為由裁定不予受理，原告不服提起上訴，上海市第二中級人民法院維持了原裁定。
本院認為，因第三人寶地公司于2011年1月21日前取得房屋拆遷許可證。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十五條和《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十二條的規(guī)定，本案所涉項目繼續(xù)沿用原規(guī)定辦理。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第十六條和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第二十四條之規(guī)定，被告具有作出房屋拆遷裁決的法定職權(quán)。第三人寶地公司經(jīng)批準(zhǔn)取得房屋拆遷許可證，具有拆遷人的資格。系爭房屋在該拆遷許可證批準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)，因拆遷雙方就拆遷補償安置事宜未達成一致意見，第三人寶地公司向被告申請房屋拆遷裁決，被告5日內(nèi)受理，并進行調(diào)查和調(diào)解，扣除因鑒定中止審理的期限，被告在30日內(nèi)作出房屋拆遷裁決，程序合法。關(guān)于房屋類型以及面積，系爭房屋所涉的房地產(chǎn)權(quán)證滬房地楊字（2002）第024227號記載，系爭房屋類型為新工房，建筑面積為157.22平方米，且原告購房時簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同也明確該房屋的類型為新工房，房屋建筑面積為157.22平方米，被告據(jù)此認定系爭房屋類型和面積，事實清楚，并無不當(dāng)。對于評估價格，由于原告在裁決審理中提出異議，被告也申請上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會房地產(chǎn)估價專家委員會對被拆遷房屋以及安置房屋的評估價進行鑒定，鑒定結(jié)果是維持原估價結(jié)果，故被告按照評估價格計算安置費用符合法律規(guī)定。對原告戶采用價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換方式安置，符合相關(guān)規(guī)定，且補償安置費計算未損害原告戶的權(quán)益。被告所作房屋拆遷裁決適用法律、法規(guī)正確，依法應(yīng)予支持。綜上，原告的訴訟請求缺乏事實證據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十六條第（四）項之規(guī)定，判決如下：
駁回原告黃齊經(jīng)的訴訟請求。
本案案件受理費人民幣50元，由原告黃齊經(jīng)負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。


審 判 長 徐芳芳
代理審判員 丁雅玲
人民陪審員 陳 蓓
二〇一四年二月二十四日
書 記 員 周 圣