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（2013）楊行初字第73號(hào)

原告于雪琴，女。
被告上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局，住所地上海市楊浦區(qū)。
法定代表人于洋，局長(zhǎng)。
委托代理人楊本和，上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局副局長(zhǎng)。
委托代理人應(yīng)豪，上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局工作人員。
第三人上海寶地楊浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
法定代表人張建中。
委托代理人嚴(yán)韻輝，寶鋼集團(tuán)有限公司法律事務(wù)部工作人員。
委托代理人王振華，上海寶地楊浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工作人員。
原告于雪琴不服被告上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)房管局）作出的房屋拆遷裁決，向本院提起行政訴訟。本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。因上海寶地楊浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)寶地公司）與被訴具體行政行為有利害關(guān)系，本院依法追加其為第三人參加訴訟。原告于雪琴，被告區(qū)房管局委托代理人應(yīng)豪，第三人寶地公司委托代理人嚴(yán)韻輝、王振華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被告區(qū)房管局于2013年6月5日作出（2013）楊房管拆裁字第19號(hào)房屋拆遷裁決，認(rèn)定經(jīng)楊房地拆許字（2005）第09號(hào)《房屋拆遷許可證》核準(zhǔn)，申請(qǐng)人（拆遷人）寶地公司自2005年11月1日起委托拆遷單位上海鑫馬城市建設(shè)服務(wù)有限公司對(duì)包括被申請(qǐng)人于雪琴所住昆明路xx弄xx號(hào)房屋在內(nèi)的基地實(shí)施拆遷，因雙方在拆遷期間無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，遂裁決：“一、支持申請(qǐng)人上海寶地楊浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司采用價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換方式補(bǔ)償安置被申請(qǐng)人于雪琴戶本市唐山路xx弄x號(hào)xx室、705室，建筑面積分別為103.05平方米、75.80平方米產(chǎn)權(quán)房二套，市場(chǎng)總價(jià)為人民幣2,346,274.60元（大寫(xiě)：貳佰叁拾肆萬(wàn)陸仟貳佰柒拾肆元陸角整），安置房屋歸被申請(qǐng)人于雪琴及其同住人共有；二、被申請(qǐng)人于雪琴應(yīng)在申請(qǐng)人提供前條所規(guī)定的安置房時(shí)一次性向申請(qǐng)人支付房屋調(diào)換差價(jià)款計(jì)人民幣632,762.80元（大寫(xiě)：陸拾叁萬(wàn)貳仟柒佰陸拾貳元捌角整）；三、申請(qǐng)人應(yīng)在提供本裁決所規(guī)定的安置房時(shí)一次性向被申請(qǐng)人于雪琴發(fā)放被拆遷人承諾放棄的被拆遷房屋的公房補(bǔ)償款，即被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的20%，計(jì)人民幣398,455.20元（大寫(xiě)：叁拾玖萬(wàn)捌仟肆佰伍拾伍元貳角整）；四、申請(qǐng)人應(yīng)在被申請(qǐng)人搬離原址后的一個(gè)月內(nèi)一次性向被申請(qǐng)人于雪琴支付按照拆遷規(guī)定計(jì)算其應(yīng)得的搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)及裝飾評(píng)估費(fèi)等；五、被申請(qǐng)人于雪琴自接到裁決書(shū)之日起十五日內(nèi)攜使用人一起騰退本市昆明路xx弄xx號(hào)所租公房，交申請(qǐng)人拆除�！�
原告于雪琴訴稱(chēng)，原告是昆明路xx弄xx號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)人，被告將原告認(rèn)定為承租人既不符合事實(shí)，也違反法律程序；裁決書(shū)將房屋類(lèi)型認(rèn)定為新工房不符建筑物本身實(shí)際情況，且房屋建筑面積認(rèn)定錯(cuò)誤；拆遷人對(duì)被拆遷房屋和安置房的評(píng)估價(jià)格不合理；裁決適用房屋調(diào)換方式及補(bǔ)償不公平，侵犯了原告的合法利益。綜上，原告要求撤銷(xiāo)被告作出的（2013）楊房管拆裁字第19號(hào)房屋拆遷裁決書(shū)。
被告區(qū)房管局辯稱(chēng)，被告拆遷裁決認(rèn)定事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿，適用法律、法規(guī)正確，程序合法，故請(qǐng)求維持被訴具體行政行為。
第三人寶地公司述稱(chēng)，具體行政行為符合法律規(guī)定，請(qǐng)求予以維持。
審理中，被告提供以下職權(quán)依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條和《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第二十四條。經(jīng)質(zhì)證，原告和第三人對(duì)被告提供的職權(quán)依據(jù)均無(wú)異議。
審理中，被告對(duì)被訴具體行政行為提供以下事實(shí)證據(jù)：
第一組證據(jù)：1.房屋拆遷許可證；2.房屋拆遷公告；3.房屋拆遷期限延長(zhǎng)公告；4.房屋拆遷期限延長(zhǎng)許可通知及市房屋土地資源管理局延長(zhǎng)期限的批復(fù)；5.拆遷人的法定代表人身份證明、授權(quán)委托書(shū)；6.拆遷人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證；7.拆遷實(shí)施單位房屋拆遷資格證書(shū)。證明原告所使用的房屋在房屋拆遷期限內(nèi)作出拆遷裁決，房屋在拆遷許可證范圍內(nèi)。第三人的法定代表人身份證明以及相關(guān)授權(quán)委托情況。拆遷實(shí)施單位上海鑫馬城市建設(shè)服務(wù)有限公司持有合法的房屋拆遷資格證書(shū)，具有從事房屋拆遷業(yè)務(wù)的資格。
第二組證據(jù)：8.租用公房憑證、公函；9.上海市房地產(chǎn)權(quán)證、上海市房地產(chǎn)資料登記冊(cè)；10.房屋分套面積計(jì)算成果表；11.上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、使用權(quán)協(xié)議書(shū)；12.房屋拆遷估價(jià)分戶報(bào)告、裝潢評(píng)估報(bào)告；13.拆遷公告公布之日被拆除房屋的戶籍資料摘錄。證明昆明路xx弄xx號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)人為上海衛(wèi)百辛（集團(tuán)）有限公司，原告和該公司下屬的上海楊浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司簽訂使用權(quán)協(xié)議，辦理相關(guān)租賃手續(xù)，租用公房憑證上記載的承租人為原告，該房屋的大產(chǎn)證上記載的房屋類(lèi)型為新工房，建筑面積為154.44平方米，經(jīng)評(píng)估公司評(píng)估，該房屋的評(píng)估單價(jià)為人民幣12,900元/平方米（以下所涉貨幣均為人民幣），裝潢評(píng)估為29,602元，上海衛(wèi)百辛（集團(tuán)）有限公司自愿承諾放棄該房屋的公房補(bǔ)償款，同意由拆遷人將公房補(bǔ)償款直接發(fā)放給原告一戶，拆遷公告公布之日，該房屋內(nèi)常住戶口3人，即原告及丈夫倪時(shí)來(lái)、子倪雨辰。
第三組證據(jù)：14.送達(dá)回證五份；15.看房單2份；16.談話摘要。證明拆遷人將被拆除房屋的評(píng)估報(bào)告、安置房的評(píng)估報(bào)告、被拆除房屋的裝潢評(píng)估報(bào)告、看房單等材料送達(dá)給原告一戶，看房單證明拆遷人提供了唐山路的房源供原告一戶恰看，談話摘要證明拆遷雙方就被拆除房屋的補(bǔ)償安置問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，但未達(dá)成一致意見(jiàn)，未簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
第四組證據(jù)：17.拆遷裁決申請(qǐng)書(shū)；18.受理通知書(shū)；19.調(diào)查調(diào)解通知；20.談話筆錄；21.安置房產(chǎn)權(quán)證；22.安置房估價(jià)分戶報(bào)告；23.增補(bǔ)房源批復(fù)及公示。證明拆遷雙方協(xié)商不成，第三人向被告提出裁決申請(qǐng)，并提交具體請(qǐng)求裁決事項(xiàng)，被告審核后予以受理，向拆遷人送達(dá)受理通知書(shū)，向原告戶兩次送達(dá)調(diào)查調(diào)解通知，但原告戶均未出席。裁決安置房權(quán)屬清晰，無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)，適于安置。裁決安置房估價(jià)報(bào)告證明拆遷公告公布之日安置房的評(píng)估單價(jià)即唐山路xx弄x號(hào)xx室是人民幣13,064元/平方米；705室是人民幣13,193元/平方米，裁決安置房系增補(bǔ)房源，經(jīng)區(qū)房管局批復(fù)同意予以增補(bǔ)，并由拆遷人將上述增補(bǔ)房源清單在基地公示欄里予以公示。
經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)被告提供的證據(jù)3認(rèn)為有的有批復(fù)，有的有公告，有的有通知，關(guān)于延長(zhǎng)拆遷期限的問(wèn)題沒(méi)有統(tǒng)一的文本，不規(guī)范。對(duì)證據(jù)9認(rèn)為房產(chǎn)證上的編號(hào)為024227和原告房屋買(mǎi)賣(mài)合同上出售人的產(chǎn)證編號(hào)017134不同，上海市房地產(chǎn)資料登記冊(cè)中記載有底層25號(hào)的門(mén)牌號(hào)，實(shí)際小區(qū)中沒(méi)有該門(mén)牌號(hào)。對(duì)證據(jù)11原告處的協(xié)議書(shū)上沒(méi)有甲方上海楊浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司簽字、蓋章和時(shí)間，但被告提供的協(xié)議書(shū)上有簽字、蓋章等，原告不認(rèn)可該協(xié)議的真實(shí)性。對(duì)證據(jù)15有異議，原告從未見(jiàn)過(guò)任何看房單，也不知道有看房單，拆遷人確實(shí)約原告去看過(guò)房子，原告實(shí)際也去過(guò)，但現(xiàn)在卻說(shuō)原告從未去過(guò)，看房單的情況不客觀。對(duì)證據(jù)16有異議，拆遷雙方確實(shí)談話過(guò)，制作談話摘要時(shí)沒(méi)有居委的人在場(chǎng)，記錄的內(nèi)容也不客觀，原告更不知道浦東有房源，原告也沒(méi)有不去看房。對(duì)四組證據(jù)中的其它證據(jù)均無(wú)異議。第三人對(duì)被告的證據(jù)均無(wú)異議，同意被告舉證意見(jiàn)。強(qiáng)調(diào)與原告談話時(shí)拆遷人通過(guò)居委做過(guò)協(xié)調(diào)工作，原告也確實(shí)看過(guò)房子。拆遷期限延長(zhǎng)合法有效。25號(hào)房屋應(yīng)該是存在的，但第三人也不是很清楚。原告對(duì)協(xié)議書(shū)不予認(rèn)可但實(shí)際卻住在里面，這是矛盾的。
審理中，原告對(duì)事實(shí)部分提供以下證據(jù)：
1.行政復(fù)議決定書(shū)。證明原告對(duì)裁決一事進(jìn)行過(guò)復(fù)議，復(fù)議機(jī)關(guān)維持被告的具體行政行為，所以才訴訟。
2.發(fā)票和收據(jù)。證明原告當(dāng)時(shí)按照商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，辦理的也是商業(yè)貸款。
3.售房廣告及房屋外觀照片。證明購(gòu)買(mǎi)的是聯(lián)體別墅，照片也能證明房屋類(lèi)型是聯(lián)體別墅，原告購(gòu)買(mǎi)時(shí)享受價(jià)格優(yōu)惠是因?yàn)閮?nèi)部購(gòu)買(mǎi)。
4.租用公房憑證。證明因原告現(xiàn)在沒(méi)有辦理到小產(chǎn)證，通過(guò)承租方式使用房屋，客觀上也是承租人。
經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)原告證據(jù)1、2、4無(wú)異議。對(duì)證據(jù)3認(rèn)為廣告是案外人中介公司發(fā)布的廣告，被告認(rèn)為該廣告不真實(shí)，由此產(chǎn)生的法律問(wèn)題由中介公司承擔(dān)；照片只能反映房屋現(xiàn)狀，不能確定房屋類(lèi)型。第三人同意被告質(zhì)證意見(jiàn)。關(guān)于證據(jù)3中的發(fā)票，原告提到是內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，也能說(shuō)明該房屋不是商品房，是內(nèi)部供應(yīng)的；廣告合同是廣告公司做的虛假?gòu)V告，虛假?gòu)V告不能改變房屋性質(zhì)，該房屋不是聯(lián)體別墅，聯(lián)體別墅有法律規(guī)定，首先必須是商品房，被拆遷房屋不是商品房，所以不是聯(lián)體別墅，原告是輕信了廣告公司的廣告。
第三人對(duì)事實(shí)部分提供以下證據(jù)：
測(cè)繪成果認(rèn)簽表。證明測(cè)繪表的附圖中被拆遷房屋四層的面積加起來(lái)和租賃憑證上的面積一致，和產(chǎn)權(quán)證附件中涉及到的該房屋的面積一致，故該面積是建筑面積，而非使用面積。
經(jīng)質(zhì)證，原告認(rèn)為根據(jù)第三人提供的證據(jù)，經(jīng)核算，四部分加起來(lái)的面積是148.635平方米，是房屋套內(nèi)面積，而非建筑面積。被告對(duì)第三人的證據(jù)無(wú)異議。認(rèn)為第三人提供的測(cè)繪表反映的是房屋套內(nèi)建筑面積，產(chǎn)權(quán)證上的面積大于該套內(nèi)面積，是總建筑面積加上分?jǐn)偯娣e的結(jié)果，租用公房憑證上記載的也是套內(nèi)建筑面積。
審理中，被告提供以下法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第三十一條和《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第二十條、第二十四條、第二十七條、第三十二條、第三十三條、第三十四條、第三十七條、第四十二條、第五十三條、第五十四條、第五十六條。經(jīng)質(zhì)證，原告、第三人無(wú)異議。
審理中，被告提供以下程序依據(jù)：2013年5月6日，第三人向被告提交了房屋拆遷裁決申請(qǐng)書(shū)；5月8日被告予以受理，向第三人送達(dá)了受理通知書(shū)，向原告戶送達(dá)調(diào)查調(diào)解通知，因原告缺席第一次調(diào)查調(diào)解，被告第二次向原告戶送達(dá)調(diào)查調(diào)解通知，原告戶仍缺席，故拆遷雙方無(wú)法達(dá)成協(xié)議，被告于2013年6月5日作出了裁決，并于6月13日送達(dá)。
經(jīng)質(zhì)證，原告、第三人無(wú)異議。
針對(duì)原告、被告、第三人質(zhì)證意見(jiàn)，本院對(duì)事實(shí)證據(jù)作如下確認(rèn)：被告、第三人提供的事實(shí)證據(jù)能客觀地反映案件的真實(shí)情況，來(lái)源及形式合法，本院確認(rèn)其證據(jù)效力。原告提供的證據(jù)不能證明被告認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，本院不予采納。
根據(jù)以上有效證據(jù)及庭審質(zhì)證，本院確認(rèn)以下事實(shí)：經(jīng)楊房管拆許字（2005）第09號(hào)《房屋拆遷許可證》核準(zhǔn)，自2005年11月1日起，由第三人寶地公司委托拆遷單位上海鑫馬城市建設(shè)服務(wù)有限公司，對(duì)包括原告于雪琴所承租房屋在內(nèi)的基地實(shí)施拆遷。根據(jù)上海市楊浦區(qū)人民政府楊府發(fā)（2005）27號(hào)文規(guī)定，該地塊屬三類(lèi)A級(jí)地段，最低補(bǔ)償單價(jià)為人民幣8,000.00元/平方米建筑面積，價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù)為25%。被拆遷居民的房屋調(diào)換地點(diǎn)為本市唐山路xx弄x號(hào)、x號(hào)（增補(bǔ)）、浦東新區(qū)民耀路、川沙路xx弄、康橋鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)路、華夏東路、寶山區(qū)月浦等處。本市昆明路xx弄xx號(hào)房屋所有權(quán)登記在被拆遷人上海衛(wèi)百辛（集團(tuán)）有限公司名下，由于歷史原因，居住于此的居民無(wú)法申領(lǐng)小產(chǎn)證，原告于2002年6月20日與被拆遷人屬下的上海楊浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司簽訂了房屋使用權(quán)協(xié)議，辦理了相關(guān)租賃手續(xù)，故該房屋系公有出租居住房屋，房屋類(lèi)型為新工房，租用公房憑證記載的承租人為原告，根據(jù)上海衛(wèi)百辛（集團(tuán)）有限公司房地產(chǎn)權(quán)證滬房地楊字（2002）第024227號(hào)相關(guān)記載，認(rèn)定的建筑面積為154.44平方米。經(jīng)上海房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所有限公司評(píng)估（估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年11月1日），該房屋每平方米建筑面積房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)為人民幣12,900.00元。裝飾評(píng)估價(jià)值人民幣29,602.00元。按政策規(guī)定原告戶應(yīng)得的貨幣補(bǔ)償金額為人民幣1,713,511.80元。被拆遷人上海衛(wèi)百辛（集團(tuán)）有限公司承諾選擇貨幣補(bǔ)償，并放棄被拆遷房屋的公房補(bǔ)償款，即被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的20%，計(jì)人民幣398,455.20元，同意由拆遷人將該公房補(bǔ)償款直接發(fā)放給被申請(qǐng)人戶。拆遷公告公布之日，該房屋內(nèi)有常住戶口3人。即于雪琴、夫倪時(shí)來(lái)、子倪雨辰。在房屋拆遷協(xié)商過(guò)程中，雙方未能達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議。據(jù)此，拆遷人提供本市唐山路xx弄x號(hào)xx室、705室，建筑面積分別為103.05平方米、75.80平方米兩套房屋作為被申請(qǐng)人的裁決安置房。經(jīng)上海房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所有限公司評(píng)估（估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年11月1日），該房屋每平方米建筑面積房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)分別為人民幣13,064.00元、人民幣13,193.00元。被告在2013年5月8日受理裁決后，組織雙方調(diào)查、調(diào)解。因調(diào)解未成，被告于2013年6月5日作出（2013）楊房管拆裁字第19號(hào)房屋拆遷裁決書(shū)，并于同年6月13日送達(dá)原告。原告不服，向上海市住房保障和房屋管理局申請(qǐng)行政復(fù)議，復(fù)議機(jī)關(guān)的決定維持了被告作出的具體行政行為。
另查，原告于本案審理期間起訴請(qǐng)求撤銷(xiāo)上海市住房保障和房屋管理局、上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局2002年8月20日作出的滬房地楊字（2002）第024227號(hào)《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，2014年1月上海市楊浦區(qū)人民法院作出（2014）楊受初字第2號(hào)行政裁定書(shū)，對(duì)原告的起訴以其無(wú)法律上的利害關(guān)系，不具備行政訴訟的原告主體資格為由裁定不予受理，原告不服提起上訴，上海市第二中級(jí)人民法院維持了原裁定。
本院認(rèn)為，因第三人寶地公司于2011年1月21日前取得房屋拆遷許可證。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十五條和《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第五十二條的規(guī)定，本案所涉項(xiàng)目繼續(xù)沿用原規(guī)定辦理。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條和《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第二十四條之規(guī)定，被告區(qū)房管局具有作出房屋拆遷裁決的法定職權(quán)。第三人經(jīng)批準(zhǔn)取得房屋拆遷許可證，具有拆遷人的資格。系爭(zhēng)房屋在該拆遷許可證批準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)，因拆遷雙方就拆遷補(bǔ)償安置事宜未達(dá)成一致意見(jiàn)，第三人向被告申請(qǐng)房屋拆遷裁決，被告5日內(nèi)受理，后進(jìn)行調(diào)查和調(diào)解，30日內(nèi)作出房屋拆遷裁決，程序合法。被告依據(jù)系爭(zhēng)房屋所涉的房地產(chǎn)權(quán)證滬房地楊字（2002）第024227號(hào)記載，系爭(zhēng)房屋類(lèi)型為新工房，并就此認(rèn)定系爭(zhēng)房屋類(lèi)型和面積，事實(shí)清楚，并無(wú)不當(dāng)。對(duì)原告戶采用價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換方式補(bǔ)償安置，符合相關(guān)規(guī)定，且補(bǔ)償安置費(fèi)計(jì)算未損害原告戶的權(quán)益。審理中，原告對(duì)被拆遷房屋及安置房的估價(jià)分戶報(bào)告有異議，但放棄申請(qǐng)鑒定，故對(duì)原告的異議本院不予采納。被告所作房屋拆遷裁決適用法律、法規(guī)正確，依法應(yīng)予支持。綜上，原告的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)證據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》第五十六條第（四）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回原告于雪琴的訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)人民幣50元，由原告于雪琴負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。


審 判 長(zhǎng) 徐芳芳
代理審判員 丁雅玲
人民陪審員 陳 蓓
二〇一四年二月二十四日
書(shū) 記 員 周 圣