《中國住宅法研究》書評 —— 查看此書介紹

簡述 2007-10-6 15:02:45

《中國住宅法研究》是金儉主持與承擔(dān)的國家社會科學(xué)基金項目《中國住宅法研究》研究成果之一。由法律出版社2004年6月出版。共32萬字。本書是我國第一部關(guān)于住宅法的專著。內(nèi)容分十三章，主要包括：中國住宅問題分析；中國住宅私有化進程與社會影響；國外住宅政策與住宅立法對我國的借鑒；《中華人民共和國住宅法草案》框架；論公民住宅權(quán)；社會弱勢群體的住宅狀況與立法保障；住宅所有權(quán)；住宅買賣；住宅抵押貸款法律問題研究；住宅租賃；住宅物業(yè)管理服務(wù)等。
中國住宅私有化格局的形成經(jīng)歷了一個曲折與復(fù)雜的過程，通過近二十年的住房制度的改革，由政府的政策導(dǎo)向到國家采取住房私有化的各種法律措施，住房所有權(quán)與使用權(quán)性質(zhì)發(fā)生了質(zhì)的改變，從住宅有限產(chǎn)權(quán)到住宅部分產(chǎn)權(quán)到住宅全部產(chǎn)權(quán)的實質(zhì)性轉(zhuǎn)變；從公有住房的出售到鼓勵私人建房，從銀行貸款支持公民建房、購房到政府為中低收入者提供經(jīng)濟適用房、廉租房。以住宅自有化、私有化為主，多種住宅所有權(quán)形式并存的格局基本形成。
中國住房私有化進程，改變了中國財富存在的形式與人們的生活觀念、生活方式，改變了中國經(jīng)濟的增長方式，也改變著人們的政治地位和社會經(jīng)濟地位，最終將影響中國社會制度的演化方向。住宅的私有化進程使人們與住宅關(guān)系發(fā)生了深刻變化，住宅的私有權(quán)使人們建立在人格尊嚴與人格獨立基礎(chǔ)上的人權(quán)獲得了最必要的物質(zhì)保障，從而也成就了人們塑造自我、表現(xiàn)個性以及享受生活的基本前提。這無疑將成為未來中國政治和社會制度穩(wěn)定的基礎(chǔ)。
住宅權(quán)（the right to adequate housing），又稱適宜或充分住房權(quán)，是指公民有權(quán)獲得可負擔(dān)得起的適宜于人類居住的，有良好的物質(zhì)設(shè)備和基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的具有安全、健康和尊嚴，并不受歧視的住房權(quán)利。住宅權(quán)對每個人、每個家庭、每一社會群體的健康與安寧與發(fā)展都有著無法替代的重要作用。確保公民住宅權(quán)已經(jīng)成為全球化背景下社會發(fā)展的主流，也成為人類生存與發(fā)展的基本權(quán)利，它是可持續(xù)發(fā)展的理念在人的基本生存權(quán)利方面的體現(xiàn)，是一種真正意義上的以人為本的發(fā)展觀的體現(xiàn)。作為一項基本人權(quán)，住宅權(quán)無疑將受到一國或地區(qū)的自然資源、經(jīng)濟發(fā)展水平、政治制度、文化傳統(tǒng)以及個人與家庭收入等諸多條件的制約，特別是對于低收入階層而言，更多情形下僅憑自身的努力可能永遠是一個美麗的夢想，正因為此，國家、政府、社會組織與個人才有責(zé)任與義務(wù)并采取一定的措施幫助公民實現(xiàn)這一權(quán)利。這是我們這個社會目前欠缺的并正在努力的方向。為此，確立“住宅權(quán)確保”的理念以及采取相應(yīng)的政策與建立相關(guān)的法律制度應(yīng)成為我國政府長期的奮斗目標。對住宅法的研究，在我國尚是一個空白�！吨袊�住宅法研究》是國家社會科學(xué)基金項目，本書的問世將填補在此領(lǐng)域研究的空白。
作為一個長期從事房地產(chǎn)法律研究的學(xué)者，作者在書中全面透視了目前中國住宅與住宅法律問題的現(xiàn)狀，提出了住宅法的研究不同于房地產(chǎn)法研究的獨特視角，指出了房地產(chǎn)法與住宅法對應(yīng)的不同法律范疇，即房地產(chǎn)法主要是國家與政府為加強對房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的管理而制定的法律；而住宅法是旨在確保公民居住權(quán)益，提高居住水平與居民住宅負擔(dān)能力，改善住宅環(huán)境品質(zhì)，健全住宅市場機制，確保社會公民都能居住在適宜的有良好居住環(huán)境的住房權(quán)利的法律。因此，住宅法以確立公民住宅權(quán)，保護公民的居住權(quán)益以及保護公民住宅私有財產(chǎn)權(quán)為根本目標。在我國，住宅權(quán)既是公民的私有財產(chǎn)權(quán)，也是公民基本人權(quán)的重要內(nèi)容，尊重與保護公民的人權(quán)與私有財產(chǎn)權(quán)是一個全新的研究課題，也是我國憲法修改將增加的重要內(nèi)容。因而加強對我國住宅權(quán)以及住宅法律制度的研究就具有了特別重要的意義。
本書是以公民住宅所有權(quán)法律保護以及確保每一個公民享有公平的住宅權(quán)法律制度為核心展開的研究。作為理論性著作的重要內(nèi)容，本書從中國住宅問題分析從手，對中國住宅私有化的進程、社會影響以及存在的問題進行了分析與總結(jié)；通過介紹國外住宅政策與住宅立法，從中得出有益的借鑒與啟示；并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了《中華人民共和共住宅法草案》框架；通過對公民住宅權(quán)的探討，對我國社會弱勢群體的住宅狀況的分析，提出對社會弱勢群體住宅法律保障的必要性以及相應(yīng)的對策；通過對我國住宅建設(shè)、住宅拆遷存在的問題分析，構(gòu)建我國住宅質(zhì)量法律體系以及建立城市拆遷法律行為的合理性、合法性與公平性的程序與規(guī)則；通過對我國住宅所有權(quán)體系的研究，指出住宅所有權(quán)作為一種新型的不動產(chǎn)所有權(quán)形式對我國傳統(tǒng)不動產(chǎn)所有權(quán)理論框架的發(fā)展與突破，在提出住宅法以保障住宅所有權(quán)人利益的必要性與可行性的基礎(chǔ)上探討了我國住宅法的內(nèi)容范圍，此外本書還以較大的篇幅討論了住宅買賣、住宅抵押貸款、住宅租賃以及住宅物業(yè)管理服務(wù)等與保護公民住宅私有財產(chǎn)權(quán)有重要關(guān)系的法律制度。住宅作為城市建設(shè)發(fā)展的主體，必將受到社會經(jīng)濟形態(tài)和政治制度、文化傳統(tǒng)的深刻影響。
隨著城市社會經(jīng)濟的發(fā)展以及市場經(jīng)濟的進一步完善，貧富差距將更加明顯地通過居住條件的差距表現(xiàn)出來，但作者相信，這樣的差距必定會逐漸縮小，因為我國住宅法制的建立與完善必將有利于將這種差距限制在社會可允許與容忍的范圍之內(nèi)，這也是社會可持續(xù)發(fā)展的基本要求。

《房地產(chǎn)法研究》是金儉主持與承擔(dān)的南京大學(xué)九八五課題《房地產(chǎn)法案》的研究成果。于2004年5月由科學(xué)出版社出版，共50萬字。
在構(gòu)建我國的法律科學(xué)理論的大廈中，房地產(chǎn)法律一直是法學(xué)理論界與司法部門關(guān)注的熱點，也是著力研究與熱烈討論的主題。作者長期致力于房地產(chǎn)法律理論研究與實踐工作，在此領(lǐng)域積累了一定的研究心得與實踐經(jīng)驗�！斗康禺a(chǎn)法》作為一部以房地產(chǎn)理論研究為主，融理論研究成果與實際案例相結(jié)合的學(xué)術(shù)著作，以科學(xué)理性的態(tài)度對我國房地產(chǎn)法律問題作了全面而具特色地闡述。全書共分十六章。第一章房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法律體系；第二章不動產(chǎn)構(gòu)成要素與不動產(chǎn)權(quán)利體系；第三章不動產(chǎn)物權(quán)的取得與登記；第四章土地使用權(quán)制度的改革；第五章土地使用權(quán)出讓與劃撥；第六章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與租賃；第七章農(nóng)村土地征用；第八章城市房屋拆遷；第九章房地產(chǎn)買賣；第十章商品房預(yù)售；第十一章房地產(chǎn)抵押；第十二章房屋租賃；第十三章住宅權(quán)與住宅所有權(quán)法；第十四章物業(yè)管理服務(wù)；第十五章落實城市房地產(chǎn)政策；第十六章房地產(chǎn)糾紛的仲裁與訴訟。在構(gòu)建本書框架時，作者始終抓住并圍繞不動產(chǎn)這一財產(chǎn)從最初的土地取得到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、到房地產(chǎn)銷售到最終取得物業(yè)與進行物業(yè)使用管理這一過程為主線，對我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中的各種法律問題展開全面分析研究。以房地產(chǎn)縱向發(fā)展為主線，并從橫向方面對各個熱點法律問題展開深入的研究，從而形成一個縱橫交錯的邏輯嚴密的房地產(chǎn)理論研究框架體系，為全書構(gòu)建完整的體系典定了基礎(chǔ)。同時，也使本書具有了以下幾個特點：
一、比較研究是本書采取的一個重要研究方法。作者在比較了世界各主要國家如美、英、法、
德、日等國房地產(chǎn)立法狀況后，分析與總結(jié)了我國房地產(chǎn)立法的現(xiàn)狀及存在的問題；在對西方主要國家法律關(guān)于不動產(chǎn)及構(gòu)成要素作出界定后，對我國不動產(chǎn)構(gòu)成要素及界定進行了分析與評析；在對國外不動產(chǎn)物權(quán)取得制度總結(jié)與評述后，反思我國不動產(chǎn)物權(quán)登記效力與作用；在對世界主要國家土地征用制度的正當(dāng)程序與公共目的的分析后，指出我國土地征用制度存在的問題及原因，并尋求法律對策等。在對國外住宅所有權(quán)法律研究的基礎(chǔ)上，對我國住宅所有權(quán)的范圍與內(nèi)容進行全部的分析，并對住宅的專有權(quán)、共有權(quán)及相互關(guān)系以及物業(yè)的管理提出了作者自己獨到的見解。這種比較研究方法對加深了解國外先進的不動產(chǎn)法律制度以及我國不動產(chǎn)法律的現(xiàn)狀，加強我國的房地產(chǎn)法律研究無疑具有重要的作用。
二、突出房地產(chǎn)法律熱點問題。作者并不是一般性地闡述房地產(chǎn)法，而是在闡述不動產(chǎn)理論的同時，重點探討房地產(chǎn)領(lǐng)域中出現(xiàn)的新問題及理論界與實務(wù)界爭論的焦點法律問題。如出讓合同約定的土地使用年限屆滿后，地上建筑物所有權(quán)的處理問題；行政劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或投資與他人合作開發(fā)或聯(lián)建問題；農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有效條件問題；農(nóng)村土地征用的補償與安置問題；城市房屋拆遷正當(dāng)性問題；房地產(chǎn)雙重買賣問題；房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)問題；預(yù)售商品房的按揭問題；不可抗力與預(yù)售商品房合同履行問題；情勢變更在商品房預(yù)售中運用問題；商品房包銷合同法律問題；建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)問題；租賃房屋裝修物、增添物的法律屬性與歸屬問題；住宅權(quán)與住宅所有權(quán)問題；住宅所有權(quán)人間的相鄰關(guān)系、共有關(guān)系、團體關(guān)系；物業(yè)管理問題；物管用房、樓頂、地下車庫所有權(quán)歸屬問題、鄰里噪音、愛畜等物業(yè)管理的社會問題等等。諸多問題的討論凝聚著作者十多年的研究成果。
三、將不動產(chǎn)學(xué)術(shù)研究理論與實例分析有機結(jié)合，使深奧的法律理論與形象生動的實例全面對接，形成了理論與實踐高度統(tǒng)一的學(xué)術(shù)風(fēng)格。本書在對房地產(chǎn)理論問題展開學(xué)術(shù)爭鳴的同時，靈活地運用司法實例近百個，較正準地解釋深奧的法律理論，使本書在堅持學(xué)術(shù)性的同時，具有通俗易懂的特色。
四、土地問題是本書關(guān)注的重點，圍繞著土地使用權(quán)制度的改革以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣中發(fā)生的各種法律問題，一直伴隨著我國經(jīng)濟改革的全過程，因此，書中用較大的篇幅全面地理性地比較了發(fā)達國家的土地制度，并結(jié)合我國的國情，論證了當(dāng)前土地制度的合理性以及存在的問題。尤其是對農(nóng)村集體土地使用制度改革存在的一系列法律問題進行了較為透徹的剖析，并提出了完善農(nóng)村集體土地使用制度方面的相關(guān)法律觀點。
五、房屋買賣、預(yù)售、抵押等房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)法的重點內(nèi)容，也是本書的重點內(nèi)容。書中有大量的篇幅分析了房地產(chǎn)交易過程中出售的許多理論問題，并結(jié)合大量的實際加以分析研究，并就此展開學(xué)術(shù)爭鳴，這是該書的一大特色。
六、本書關(guān)注城市化過程中，住宅的商品化與社會低收入階層無力購買與解決住房之間的矛盾，提出在我國應(yīng)確立住宅權(quán)與住宅確保的權(quán)利理念以及明確國家、政府在此過程中應(yīng)盡的義務(wù)。

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