附條件房屋買賣合同糾紛案

(一)案情簡介
甲(女，49歲)家原有祖?zhèn)鞣课?間，坐落于北京海淀區(qū)明光村。甲在北京某郊縣工作，房屋由其母親一人居住。1994年5月甲母遷往某郊縣，隨甲一塊生活。甲母走時將房交與鄰居乙代管和使用。因自己長期不使用，甲與其母商量準(zhǔn)備將房賣掉。鄰居乙要求買下。1995年2月，甲和乙請人作中間人，訂立房屋買賣契約。契約寫明：房價人民幣30萬元，在1995年內(nèi)分三次付清；在這一年內(nèi)買方何時付清房款，賣方何時將房屋買賣契證交給買方。當(dāng)時乙交了房價款5萬元，三個月后又寄5萬元，尚欠房款20萬元。甲多次催要房款而未得，甲家也就未將房屋買賣契證交與乙。其間，乙家繼續(xù)居住并對房屋進行多次維修。1997年3月15日，甲和其母曾找到乙，要求收回房屋，退回房款，乙堅決不同意。 1998年2月，海淀區(qū)學(xué)院路電影院因擴建需要拆除甲乙爭議的5間房。電影院與乙達(dá)成協(xié)議，以房價50萬元買下爭議之房，甲得知此事后，于同年6月以乙房款未交清，房屋產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移為由訴至海淀區(qū)人民法院，要求確認(rèn)房屋歸己所有并收回自己的產(chǎn)權(quán)。被告乙辯稱，買賣雙方詞·有房屋買賣契約，自己已交了部分房款；契約并未規(guī)定“房價款不交清，房屋買賣契約無效”，所以房款只是欠原告的債務(wù)。因而堅決反對原告提出的房屋所有權(quán)歸其所有的
請求。
(二)爭議所在
一種觀點認(rèn)為，原告甲母同被告乙買賣房屋是自愿的，有中間人、契約執(zhí)筆人作證，立有房屋買賣契約，被告也已交付了部分房款，買賣關(guān)系已經(jīng)成立。被告所欠部分房款屬于債務(wù)，應(yīng)比照當(dāng)時的物價確定尚欠房款，適當(dāng)歸還原告。因此，原告甲同被告乙所為的買賣房屋行為有效，房屋應(yīng)歸被告所有。被告應(yīng)將賣房所得50萬元給付原告20萬元。
另一種觀點認(rèn)為，甲與乙所簽訂的房屋買賣合同并未發(fā)生法律效力。理由在于雙方在合同中明確約定：乙應(yīng)在1995年一年內(nèi)分三次付清房款，甲才將房屋契證交給他。因此這一買賣房屋的行為是附條件的民事法律行為。由于乙直到1998年還未付清房款，買賣合同中所附條件并未成就，這一買賣行為還未發(fā)生法律效力。乙在沒有取得房屋所有權(quán)的情況下，將房屋賣給電影院是無效的。因此，房屋所有權(quán)歸甲，而甲則應(yīng)退還乙已支付的10萬元房款和維修房屋所花費用。
(三)法理分析
1．附條件民事法律行為概述
本案涉及的是附條件民事法律行為。附條件民事法律行為是指在民事法律行為中規(guī)定一定條件，并且把該條件的成就或不成就作為確定行為人的民事權(quán)利和民事義務(wù)發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據(jù)的民事法律行為。通說認(rèn)為除了法律明確規(guī)定不得附條件的民事法律行為外，其他民事法律行為均可以由行為人
設(shè)定條件，以此來限制民事法律行為的效力，從而滿足行為人的各種不同需要。為了維護市場經(jīng)濟秩序和社會整體利益，法律對當(dāng)事人設(shè)定的條件加以一定限制和干預(yù)是必要的。一般認(rèn)為不得附條件的民事法律行為主要包括：(1)妨礙相對人利益的，這主要是指形成權(quán)的行使。如《合同法》第99條第2款規(guī)定：當(dāng)事人主張抵消的，應(yīng)當(dāng)通知對方。通知自到達(dá)對方時生效，抵銷不得附條件或附期限。(2)違背社會公共利益或第三人利益的。如《中華人民共和國票據(jù)法》第33條規(guī)定：背書不得附有條件，背書附有條件的，所附條件不具有效力。這是考慮到票據(jù)的流通性以及票據(jù)受讓者的利益。本案是房屋買賣合同，不在限制附條件的民事法律行為之列，可由行為人設(shè)定條件。
2．民事法律行為所附條件的特點
附條件民事法律行為中所指的條件是指當(dāng)事人以將來客觀上不確定事實的成就或不成就，決定民事法律行為效力發(fā)生或消滅 的附款。它既可以是自然現(xiàn)象，也可以是人的行為，一般應(yīng)滿足下 列三點：
(1)條件應(yīng)是將來發(fā)生的事實。如果該事實是為民事法律行 為之前已經(jīng)發(fā)生的，則不能作為民事法律行為所附的條件。如A 在出租自己房屋之前已知道自己繼承了其祖父房屋，那么A在租 房合同中將繼承祖父房屋這一事實作為條件是毫無意義的。有無 這一條件對租房合同的實現(xiàn)不產(chǎn)生任何影響。一般情況下，這種 約定視為沒有附任何條件。
(2)條件應(yīng)是不確定的事實，也就是說是可能發(fā)生也可能不 發(fā)生的，當(dāng)事人不能肯定。如果是將來必定發(fā)生的，則應(yīng)作為期限 而非條件。期限是以將來客觀必然到來的事實為內(nèi)容，而條件則
是以將來不定的事實為內(nèi)容。這是期限與條件的根本區(qū)別所在。我們可以比較下列兩個約定：“本星期三下雨則買傘”，本星期三可能下雨，也可能不下雨，因此本星期三下雨是條件。但若所約定的是下雨則買傘”，下雨只是一個時間問題，總有一天會下雨，因此下雨是確定的事實，只能作為期限。如果是將來必不發(fā)生的，如“若是地球繞著月亮走，我就跟你公司簽合同”，地球不會繞著月亮走，所以這份合同永遠(yuǎn)無法簽就。這樣的約定本身就是一種拒絕。還需要指出的是這里的不確定是指客觀上的不確定，而非主觀上的不確定。如果該事實在客觀上已經(jīng)確定，而當(dāng)事人卻認(rèn)為是不確定的，也不能作為條件。
(3)條件是由行為人約定的事實。所附條件應(yīng)是當(dāng)事人所協(xié)商確定的，是雙方意思表示一致的結(jié)果。如果是法律強制性規(guī)定或行為性質(zhì)所決定的事實，則不能作為所附的條件。因為無論雙方是否將其作為條件，其自動發(fā)生作用。行為人約定的事實應(yīng)是合法事實。作為附條件的民事法律行為的條件，其設(shè)立目的在于決定民事法律行為的效力。因此違反法律和社會公共利益的違法條件不能作為民事法律行為所附的條件。違反法律和社會公共利益屬于民事法律行為無效的種類之一。因此約定違法，將導(dǎo)致民事法律行為的無效。如甲跟乙都在同一條街上開飯店，競爭激烈。甲跟丙約定，如丙能砸毀乙的飯店，甲愿讓丙參股自己的飯店。由于所附條件即砸毀乙的飯店是違法的，因此這個約定是無效的。丙即使真為此砸了乙的飯店，也不能主張自己參股甲的飯店。
在分析了條件的特點后，我們可以看一下本案所附條件是否符合上述特征，也即是條件是否存在。本案條件是“乙應(yīng)在1995年一年內(nèi)分三次付清房款”，雙方訂立合同的時間是1995年2月，乙交款的時間在將來的10個月；乙在這10個月中有可能交款，也可能不交款，屬于不確定事項；購房分期付款是雙方當(dāng)事人在合同
中明確約定的，而且這一條件也是在民事流轉(zhuǎn)過程中經(jīng)常使用的方式，既不違反法律規(guī)定。也不違背公序良俗，是合法的。因此本案中的條件是存在的，雙方所訂立的合同是附條件合同。
3．法律行為所附條件的分類
(1)按照條件對民事行為效力產(chǎn)生與否所起的作用，可以將其劃分為附延緩條件的民事法律行為和附解除條件的民事法律行為。依這一分類標(biāo)準(zhǔn)，本案屬于附延緩條件的民事法律行為。延緩條件又稱停止條件．是指民事法律行為中所確定的民事權(quán)利和民事義務(wù)要在所附條件成就時才能發(fā)生效力。附延緩條件的法律行為在條件成就之前就已經(jīng)成立，但效力處于停止?fàn)顟B(tài)，即在延緩條件成就以前，民事法律行為已經(jīng)成立，行為人之間的權(quán)利關(guān)系已經(jīng)確定，但是權(quán)利人尚不能主張權(quán)利，義務(wù)人還沒有履行其承擔(dān)的義務(wù)的責(zé)任，即雙方的民事權(quán)利和民事義務(wù)的法律效力尚處于停止?fàn)顟B(tài)。如在本案中，雙方約定買方在1995年內(nèi)分三次付款，何時交清房款，賣方何時交付房屋契證。雙方買賣房屋的行為在簽訂完契約時就已經(jīng)成立，雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)確定。但由于買方在1995年內(nèi)未交清房款，買賣雙方之間的房屋買賣合同未生效，買方也就不能主張自己是房屋所有權(quán)人。法院認(rèn)為雙方買賣合同成立的觀點是正確的，其錯誤在于混淆了合同生效與合同成立這兩個不同概念，而以合同成立為由將房屋判歸買方。合同成立是指當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議而建立了合同關(guān)系；合同生效則指合同具備一定的要件后便能產(chǎn)生法律效力。在大多數(shù)的情況下，合同成立時具備了生效的要件，因而其成立和生效時間是一致的。但合同成立并不等于合同生效，它們各有其不同要件。附條件的
合同在條件成就之前，合同雖成立但不發(fā)生效力。解除條件又稱消滅條件，是指民事法律行為中所確定的民事權(quán)利和民事義務(wù)在所附條件成就時失去法律效力。附解除條件的民事法律行為，在所附條件成就以前，已經(jīng)發(fā)生法律效力，行為人已經(jīng)開始行使權(quán)利和義務(wù)；當(dāng)所附條件成就時，則該民事法律行為失去法律效力。解除條件的作用，是使已經(jīng)發(fā)生法律效力的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系失去法律效力。如雙方約定：租房人甲一旦自己買房，則他與乙之間的租房合同終止。在這里，甲買房就是解除條件，甲在沒買房之前，租房合同始終有效；一旦買房，則租賃關(guān)系結(jié)束。
(2)按照某種客觀事實的發(fā)生或不發(fā)生為標(biāo)準(zhǔn)，附條件民事法律行為可分為附肯定條件的民事法律行為和附否定條件的民事法律行為�？隙�條件又稱積極條件，是指以發(fā)生某種客觀事實為其條件的內(nèi)容，肯定條件以一定客觀事實的發(fā)生為條件成就，而以所附事實不發(fā)生為條件不成就。否定條件又稱消極條件，是指以不發(fā)生某種事實為條件的內(nèi)容。與肯定條件相反，它以一定事實的不發(fā)生為條件成就，而以一定事實的發(fā)生為條件不成就。依這一分類標(biāo)準(zhǔn)，本案屬于附肯定條件的民事法律行為。
4．附條件民事法律行為的效力
(1)條件成就時的效力。條件成就是指構(gòu)成條件的內(nèi)容已經(jīng)實現(xiàn)。對于肯定條件，以條件事實的發(fā)生為條件成就；對于否定條件，以條件事實的發(fā)生為條件不成就。條件成就后，民事法律行為當(dāng)然發(fā)生效力。如約定“若甲考上大學(xué)，則乙送甲1000元”，若甲考上大學(xué)，這份約定生效。以民事法律行為的成立是否必須依照某種特定的形式為標(biāo)準(zhǔn)，可以將民事法律行為分為非要式法律行為和要式法律行為，前者指法律不要求特定形式，行為人自由選擇
一種形式即能成立的行為，一般民事法律行為均為不要式行為，如所附條件成就，則可直接發(fā)生法律效力；要式法律行為是指法律規(guī)定必須采取一定形式或履行一定程序才能成立的行為。如不動產(chǎn)的抵押登記，需在雙方辦理抵押登記后才產(chǎn)生效力。對于這類行為來說，即使所附條件成就時，還是需要經(jīng)過一定形式或履行一定程序。本案涉及的是房屋買賣合同，亦屬要式法律行為。就本案來說，即使買方已在1995年付清房款，也還需辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，買方才能真正成為爭議房屋的所有權(quán)人。
(2)條件不成就時的法律效力。條件不成就是指構(gòu)成條件內(nèi)容的事實已明確不能實現(xiàn)。對于肯定條件，以該事實的不發(fā)生為條件不成就，對于否定條件，則以該事實的發(fā)生為條件不成就。對于條件不成就時的效力，《民法通則》和《合同法》均未明文規(guī)定。通說認(rèn)為，附延緩條件的民事法律行為條件不成就時，該民事法律行為視為不存在；附解除條件的民事法律行為，條件不成就時，視為該民事法律行為不再附有條件，維持該民事法律行為的原有效力。就本案來說，所附條件是附肯定的延緩條件，只要買方在 1995年內(nèi)分三次付清房款，則買賣合同生效；但直到1997年，買方還沒有付清房款，延緩條件沒有成就，因此買賣合同不發(fā)生效力。
(3)條件成就與否未定時的效力。在此種狀態(tài)下，因條件的成就或不成就而獲得利益的一方當(dāng)事人，對于該利益有一種可能性，在法律上稱為期待權(quán)，即法律規(guī)定附條件法律行為的當(dāng)事人，于條件是否成就未確定之前，不得損害相對人因條件成就依該法律行為所生利益。否則，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。凹就本案來說，賣
方在買方付款期限內(nèi)(合同簽訂到1995年底)就不能處置該房屋，否則便侵犯了買方的對房屋的期待權(quán)。這可以跟條件成就或不成就的擬制聯(lián)系起來。為了維護民事法律行為制度的嚴(yán)肅性，充分發(fā)揮附條件民事法律行為在民事交往中的積極作用，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，《合同法》第54條第2款規(guī)定：當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。要阻止條件成就或促成條件成就只能發(fā)生在條件成就與否未定時。從這一角度說，條件成就或不成就的擬制亦是保護一方當(dāng)事人的途徑之一。
綜上所述，甲、乙之間簽訂的是附條件的房屋買賣合同，乙未按期付清房款，所附條件沒有成就，房屋買賣合同沒有生效，甲依舊是該爭議房屋的所有權(quán)人。甲應(yīng)退還乙已支付的10萬元房款和維修房屋所花的費用。
(撰稿人：任靜萍)