公房使用權能適用善意取得制度么?
案情
顧念恩系顧佳之父。顧念恩一家原居住的平房三間拆遷，顧念恩于1993年12月與拆遷人簽訂《城市住宅房屋拆遷安置補助協(xié)議書》，獲得安置的二居室公房兩套。1995年3月，顧念恩與顧佳之母經(jīng)法院終審判決離婚：顧佳由其母撫育；拆遷所分兩套二居室樓房，顧佳之母和顧念恩每人各居住一套。1996年顧佳及其母被安置在祥和區(qū)37號公房內(nèi)居住，顧念恩被安置在本案訴爭的鐵合區(qū)公房內(nèi)居住。顧念恩就訴爭房屋于1997年1月與鐵合區(qū)房屋管理所簽訂了《公有住宅租賃合同》，該合同抬頭的“承租方(乙方)”處填寫為“顧佳”，落款“乙方：(簽字或蓋章)”處填寫為“顧念恩”。2001年，顧念恩因故離開訴爭房屋。其間，顧佳以租賃合同丟失為由向鐵合區(qū)房管所申請補辦訴爭房屋租賃合同，并聲明原有合同作廢。新的《公有住宅租賃合同》抬頭的“承租方(乙方)：”處和落款“乙方：(簽字或蓋章)”處均填寫為“顧佳”。
2007年9月，趙云延(甲方)與中介公司(乙方)簽訂《房屋換入委托合同》，約定甲方委托乙方置換入訴爭房屋，置換入價格為48萬元整。換出房屋價格再議。2007年10月，顧佳與趙云延簽訂《轉讓協(xié)議》，內(nèi)容為：“訴爭房屋承租人顧佳。因住房調(diào)整，自愿將該房使用權轉讓給趙云延，有本市戶口，雙方就房內(nèi)設施及經(jīng)濟方面自行解決，如今后因轉讓引起家庭糾紛責任自負，新承租人保證今后按時交納房租。”同日，鐵合區(qū)房管所為趙云延辦理了訴爭房屋的《公有住宅租賃合同》。此后，趙云延入住訴爭房屋至今。
顧念恩于2008年2月訴至法院稱：顧佳是我的女兒。我們一家原住房進行拆遷，安置我們一家兩套二居室住房。后我與顧佳之母離婚，經(jīng)法院判決，我們夫妻對拆遷來的兩套二居室樓房每人各居住一套。我被安置入住訴爭房屋，公房租賃合同將顧佳與我同時登記為承租人，顧佳時年13歲。2001年我因故離家，委托他人看管該房。后顧佳以I臨時居住為由，騙取了該房的鑰匙。今年我回到本市，到訴爭房屋看房，發(fā)現(xiàn)趙云延在此居住，趙云延聲稱“顧佳已將該房賣給我了”。我又到鐵合區(qū)房管所了解情況，得知該房承租人已被鐵合區(qū)房管所于2007年10月變更為趙云延。綜上，我認為顧佳、趙云延惡意串通，非法買賣我承租的公房，侵害了我的居住權和生存權，故訴至法院請求法院：確認顧佳、趙云延關于訴爭房屋的房屋買賣行為無效，并責令顧佳、趙云延返還我上述房屋；訴訟費由顧佳、趙云延負擔。
顧佳辯稱：我自愿與趙云延簽訂了《轉讓協(xié)議》，將訴爭房屋使用權轉讓給趙云延。鐵合區(qū)房管所為我辦理了與趙云延的承租權轉讓手續(xù)，這符合相關規(guī)定和法定程序，不存在房屋買賣行為。1997年房管所為我辦理了訴爭房屋《市公有住宅租賃合同》，由于當年本人尚未成年，所以由父親顧念恩代理辦了進住手續(xù)，并非與顧念恩同為承租人。后來本人發(fā)現(xiàn)租賃合同丟失，特向房管所申請補辦并聲明原有合同作廢。綜上，我不同意顧念恩的訴訟請求。
趙云延辯稱：我什么都不知道，我只是通過中介公司交了50萬元得到了這套房屋，其他的情況我不知道。我并沒有買賣房屋，我是與中介公司簽訂房屋轉換合同。具體他們?nèi)绾尾僮魑也恢馈ｎ櫮疃髡f惡意串通我認為是不對的。公有住房租賃合同載明承租人為顧佳，顧佳享有支配、使用和轉讓權，顧念恩并非訴爭房屋承租人，對顧佳轉讓訴爭房屋承租權無無權干涉。故不同意顧念恩的訴訟請求。
結果
法院經(jīng)審理認為：公民的合法權益受法律保護。本案顧念恩系原來平房的被拆遷人，其對訴爭房屋享有居住權已被生效的離婚民事判決書所確認�，F(xiàn)顧佳在未征得其同意的情況下私自將該房使用權轉讓給趙云延，應屬無權處分行為�，F(xiàn)顧念恩亦不予追認，故顧佳與趙云延所簽轉讓協(xié)議無效。協(xié)議無效后，雙方應互相返還因該協(xié)議取得的財產(chǎn)。顧念恩請求趙云延騰退訴爭房屋，并無不當。但是，考慮到趙云延現(xiàn)無其他住房，其騰房需要一定的準備時間。由于公房承租權具有特殊性，在有其他共居人的情況下租賃合同所載明的承租人并非租賃房屋的唯一使用權人，故趙云延以訴爭房屋后來的公有住房租賃合同載明的承租人是顧佳為由主張顧念恩對訴爭房屋使用權的處分無權干涉，缺乏法律依據(jù)。況且后來的公有住房租賃系依顧佳申請補辦，與原始租賃合同對承租人的記載亦不完全相符。同時，雖然趙云延在簽訂轉讓協(xié)議時出于善意，但因承租權屬于債權性質，故其難以依據(jù)物權法上的善意取得制度取得訴爭房屋使用權。至于趙云延因轉讓協(xié)議無效而享有的相應權利，可以另行向顧佳主張。對于顧念恩請求顧佳返還訴爭房屋的訴訟請求，因顧佳系該訴爭房屋承租人，故對該請求，不應支持。據(jù)此，法院做出判決：1．顧佳與趙云延簽訂的《轉讓協(xié)議》無效。2．趙云延于本判決生效后1年內(nèi)將訴爭房屋騰退給顧念恩。3．駁回顧念恩的其他訴訟請求。
分析
公房使用權無法適用善意取得
本案是典型的公有住房使用權無權處分案件�！段餀喾ā返�106條規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；(二)以合理的價格轉讓；(三)轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定�！彼^善意取得，是指財產(chǎn)占有人無權處分其占有的財產(chǎn)，如果他將該財產(chǎn)轉讓給第三人，受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法即時取得對財產(chǎn)的所有權或者其他物權。需要指出的是，這里的財產(chǎn)包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。
善意取得制度的目的在于保護占有的公信力，保護交易安全，鼓勵交易，保護商品交易的正常秩序，促進市場經(jīng)濟的有序發(fā)展。在傳統(tǒng)的善意取得制度理論中，善意取得的財產(chǎn)限于動產(chǎn)，而以登記作為公示的不動產(chǎn)的取得，則不適用此制度。我國正處于向市場經(jīng)濟過渡的轉軌時期，許多不動產(chǎn)登記制度尚未完善，經(jīng)常存在“一房二賣”，甚至“一房多賣”的情況，導致許多購房人的權利得不到保證。因此，將善意取得制度適用于不動產(chǎn)交易領域，可以最大限度的保護善意第三人的利益，從而促進社會主義市場經(jīng)濟有序地發(fā)展，所以我國《物權法》規(guī)定善意取得制度適用于不動產(chǎn)。
善意取得制度是國家立法基于保護交易安全，對原來的權利人和受讓人之間的權利所作的一種強制性的物權配置，受讓人取得財產(chǎn)所有權是基于物權法的直接規(guī)定而不是當事人的法律行為，具有確定性和終局性。善意取得涉及三方當事人的利益，即財產(chǎn)原權利人、讓與人和受讓人，產(chǎn)生三方面的法律關系，：第一，原權利人和受讓人之間發(fā)生物的權屬變動關系，受讓人因善意取得而即時取得標的物的所有權，原權利人的所有權因此而消滅；第二，讓與人與受讓人之間基于法律行為而產(chǎn)生債權債務關系；第三，原權利人和讓與人之間，原權利人的所有權因為受讓人的善意取得而發(fā)生消滅，又不能請求受讓人返還財產(chǎn)，法律只能對原權利人提供一種債權上的救濟，即原權利人可以基于債權上的請求權要求讓與人承擔合同或者侵權責任。
善意取得的構成要件包括：第一，受讓人受讓財產(chǎn)時是善意的。所謂“善意”，是指行為人的內(nèi)在心理活動，作為主觀活動狀況，不顯于外部，難于度測，但是作為法律概念，必須具有可量度性和可操作性，應當有具體的衡量標準。在判斷受讓人是否為善意時，應當采取推定的方法，即推定受讓人是善意的，應當由原來的權利人對受讓人是否具有惡意進行舉證，如果不能證明為惡意，則推定為善意。第二，以合理的價格有償轉讓。在許多情況下，無償轉讓財產(chǎn)本身就表明財產(chǎn)來源可能是不正當?shù)�，而一個誠實的、不貪圖便宜的受讓人在受讓財產(chǎn)時，應當查明財產(chǎn)的來源，如果不經(jīng)調(diào)查就無償受讓財產(chǎn)，則本身是非善意的，或者說是有過失的。無償取得財產(chǎn)時，不適用善意取得。第三，轉讓財產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。如果雙方僅僅達成了一致，而并沒有發(fā)生標的物的轉移，則不能發(fā)生善意取得的效果，雙方當事人仍然只是一種債的關系，受讓人要取得財產(chǎn)所有權，需要受讓財產(chǎn)予以交付，即占有財產(chǎn)。
但是本案卻不能適用善意取得。善意取得有若干要件，其中一個最主要的在于取得的是物權。而租賃權是債權，無法適用善意取得制度。公有房屋的租賃權有著特殊的背景和內(nèi)容，在《物權法》制定之時，對于公有房屋租賃權的性質也有過爭論，但最終的定稿沒有將此種權利規(guī)定為物權。根據(jù)物權法定的原則，法無明文規(guī)定就不能稱之為物權。所以盡管本案的其他要件均符合善意取得制度的條件，但是由于取得的不是物權，所以還是不能適用善意取得制度。
提示
承租人不一定能夠單獨處置公有房屋使用權
公有房屋的承租人很多時候是家庭的代表，雖然由這個人承租，但往往該公房中有權使用的有很多人。例如拆遷安置的公房，除了承租人外，拆遷中需要安置的人口都有權使用該套公房，承租人要處置該套公房的使用權，在一些情況下就要看其他使用權人的意見。如果該套房屋的共同居住人在拆遷中享有一定的既有利益，那么承租人處分使用權時就受到限制。沒有征求這類使用人的同意，承租人就無權處分使用權，如果處分了，就會發(fā)生法律上的無權處分。
本案就屬于此類案件。生效的離婚判決中明確了父親享有一套拆遷后的公有房屋的承租權。本案拆遷發(fā)生時間較早，當時的拆遷還采用過度周轉的方式，先拆迂，提供給被拆遷人周轉用房，待安置用房建好后再行分配，所以才會出現(xiàn)判決中只列明一套公有住房而不寫明具體位置的情況。在離婚判決生效后，父親享有使用權的公房下發(fā)。在當時那個年代，寫成孩子名字是一種較為普遍的現(xiàn)象，所以本案不能以當時租賃合同寫為女兒名字就認定承租權是女兒的。所以本案的公有房屋使用權是父親和女兒都有的。女兒是名義上的承租人，但是其對使用權是不能單獨處分的，要處分應當征求父親的意見。如果父親不同意，那女兒的處分就是無權處分。
勝敗關鍵
《合同法》第5l條規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效�！北景钢械墓凶》孔赓U合同的抬頭處雖然寫的是女兒的名字，但根據(jù)有效的離婚判決可以看出，訴爭公有房屋是父親拆遷所得，所以父親對該房屋享有使用權，女兒無權單獨處分�，F(xiàn)在女兒沒有經(jīng)過父親的同意將公有房屋使用權加以處分，姑且不論這種出賣的行為是否符合公有房屋使用權處分的法律規(guī)定，其處分也是一種無權處分，由于沒有經(jīng)過權利人的追認，所以人民法院判定合同無效，支持了父親的主張。
摘自：靳起,盛蔚著《公房、房改房及經(jīng)濟適用住房糾紛案例答疑/100個案例叢書》
