物業(yè)公司訴業(yè)主違約案

　　【簡要案情】

　　原告北京市大成物業(yè)管理公司訴稱，我公司受北京大成房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司(以下簡稱“大成開發(fā)公司”)的委托，負責該公司開發(fā)建設(shè)的“長安新城”項目的物業(yè)管理。被告李恕等長安新城十二名業(yè)主購買了該項目日一樓房屋與我公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，領(lǐng)取了我公司發(fā)放的物業(yè)管理公約，辦理了房屋人住手續(xù)。后來，被告在未經(jīng)任何有關(guān)單位批準，也未通知我公司的情況下擅自封閉自家陽臺。被告的行為違反了原被告雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《長安新城業(yè)主公約》的相關(guān)約定，妨礙了我公司對小區(qū)的正常管理，也使我公司無法全面履行與大成開發(fā)公司簽訂的委托管理合同的義務(wù)。在與被告協(xié)商及勸阻無效的情況下，我公司訴請法院依法判決被告拆除已封閉的陽臺，恢復原狀。

　　被告業(yè)主辯稱，我們的確與大成開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同中明確規(guī)定房屋陽臺為白色塑鋼窗的封閉陽臺。大成開發(fā)公司提供的沙盤及口頭也多次承諾房屋為封閉陽臺。人住后，我們發(fā)現(xiàn)日一樓南陽臺未封閉，且存在很多問題。交付使用的陽臺違反了國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的1999年實施的《住宅規(guī)范》關(guān)于陽臺部分的相關(guān)規(guī)定。而且因為陽臺未封閉引起盜竊案時有發(fā)生，長安新城日一樓八單元802號業(yè)主家中發(fā)生盜竊案件，隨后日一樓三單元10l及六單元20l室的業(yè)主房屋也相繼被非法侵入，據(jù)分析確認犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽臺侵入。另外，不封閉陽臺也不利于保暖、防塵、隔熱等等。為此，長安新城日一樓的一百位業(yè)主聯(lián)名起草《長安新城日一樓業(yè)主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業(yè)管理公司的通知》，并交與原告負責人。根據(jù)決議內(nèi)容，為保證長安新城日一樓全樓的整體美觀，決定集體封閉陽臺。另外，我們認為與原告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《長安新城業(yè)主公約》不具有法律效力，屬于非經(jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理的無效合同。理由是：在長安新城日一樓的收樓現(xiàn)場，大成開發(fā)公司以及原告向業(yè)主分發(fā)了《長安新城業(yè)主手冊》。該手冊《收樓指南》中明確規(guī)定了嚴格的收樓程序：此收樓程序明確告知長安新城日
一樓的業(yè)主如果不簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》和《長安新城業(yè)主公約》將拿不到自己房產(chǎn)的鑰匙，而且無法進入業(yè)主已經(jīng)購買的房屋。這些協(xié)議只規(guī)定了業(yè)主的責任和義務(wù)，卻沒有明確如果物業(yè)公司沒有達到物業(yè)服務(wù)標準、出現(xiàn)失職行為等情況將如何進行處罰。收樓期間，長安新城日一樓的部分業(yè)主臨時組織起來準備協(xié)商收樓程序和《物業(yè)管理服務(wù)合同》等協(xié)議的內(nèi)容，但被大成開發(fā)公司及原告以蠻橫的態(tài)度拒絕了，并且以不交房相威脅。無奈我們在被脅迫下，嚴格履行了收樓程序。綜上所述，原告訴訟理由不合理，也不合法，故不同意其訴訟請求。

　　經(jīng)審理查明，大成開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)坐落于豐臺區(qū)大成南里二區(qū)的經(jīng)濟適用房，被告十二人分別與大成開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，以預售商品房按揭方式購買映日園1號樓房屋各一套�！渡唐贩抠I賣合同》第三條買受人所購商品房的基本情況中約定該商品房陽臺是[封閉陽臺]。但雙方簽訂的補充協(xié)議第(六)項補充規(guī)定為，該商品房陽臺確認以施工圖所確定的陽臺做法為準。該合同第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任中約定：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方的約定的標準。長安新城裝修及設(shè)備標準第八條的約定是封閉陽臺，白色塑鋼窗。但大成開發(fā)公司沒有給購房人出示過施工圖，長安新城售樓處的小區(qū)沙盤中映日園一號樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符�？⒐ず�，一號樓房屋的北陽臺為白色塑鋼窗封閉陽臺，南陽臺為護欄開敞式陽臺。

　　大成開發(fā)公司與原告北京市大成物業(yè)管理公司簽訂《長安新城物業(yè)管理委托合同》，委托原告對其新開發(fā)的長安新城小區(qū)經(jīng)濟適用住房進行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理。合同期限暫定3年。后來，北京市居住小區(qū)管理辦公室審核批準大成開發(fā)公司報送的《大成南里小區(qū)長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規(guī)定由大成開發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定。

　　長安新城映日園一號樓業(yè)主辦理人住手續(xù)。原告印發(fā)的收樓指南中規(guī)定，業(yè)主要簽訂和領(lǐng)取《大成南里(長安新城)物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主手冊》、《房屋使用說明書》、《大成南里(長安新城)室內(nèi)裝飾裝修管理細則》等，取得《收樓工作流程確認單》上工作人員的所有簽字，方可辦理人住。 《大成南里(長安新城)物業(yè)管理服務(wù)合同》第十四條甲方的義務(wù)中第六項規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋時，應(yīng)遵守政府有關(guān)法律、法規(guī)和《大成南里(長安新城)室內(nèi)裝飾裝修管理細則》；該《細則》第二條裝修項目及要求第四條中的第二項規(guī)定，為了保持大成南里(長安新城)的整體外觀，不得擅自封閉陽臺或平臺，不得在陽臺上或平臺上搭建任何構(gòu)筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽臺或平臺上安裝任何防盜網(wǎng)或防護欄�！洞蟪赡侠�(長安新城)業(yè)主公約》中的裝修管理公約第十條規(guī)定了上述相同的內(nèi)容。

　　 被告十二人等業(yè)主人住后認為南陽臺不封閉存在不安全、不衛(wèi)生、不保暖、不節(jié)能等弊端，多次與原告協(xié)商，要求封閉南陽臺，并于交給原告有一號樓一百位業(yè)主簽名的《長安新城日一樓業(yè)主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業(yè)管理公司的通知》；在原告仍不同意的情況下，被告將自家居室的南陽臺統(tǒng)一用白色塑鋼窗封閉。

　　法院認為，大成開發(fā)公司與被告十二人簽訂《商品房買賣合同》時沒有明確房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺，在該合同的長安新城裝修及設(shè)備標準第八條中約定封閉陽臺，白色塑鋼窗，使業(yè)主在買房時認為陽臺都是封閉的，影響了業(yè)主在購買房屋締結(jié)合同時選擇權(quán)的行使，這是一號樓業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛的主要原因。該合同是大成開發(fā)公司預先擬訂、在訂立合同時未與對方協(xié)商的格式合同，對其中的條款有爭議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。另大成開發(fā)公司制定的《大成南里小區(qū)長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》中關(guān)于業(yè)主對房屋的使用的具體規(guī)定，審批前沒有與業(yè)主協(xié)商或通告，對被告沒有約束力。

　　原告為履行物業(yè)管理職責與被告簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同亦為格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者(業(yè)主)的關(guān)系。業(yè)主作為所購房屋的所有權(quán)人，對陽臺具有專有所有權(quán)，可自主使用。原告在合同中沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關(guān)陽臺狀況約定不明的情況而強制不準許擅自封閉陽臺的約定不合理，該內(nèi)容無效。鑒于十二名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其他公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十三條第一款、《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、《中華人民共和國民法通則》第七十一條、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第二十四條之規(guī)定，判決駁回原告北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請求。

　　【案例評析】

　　本案涉及到本司法解釋第二條和第四條的內(nèi)容。

　　本案發(fā)生之時，《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)及其相關(guān)司法解釋并沒有出臺，因此在法院審理判決的時候，只能適用《消費者權(quán)益保護法》、《合同法》和《民法通則》法條作為審理依據(jù)�，F(xiàn)在結(jié)合本司法解釋具體條文進行分析。我們認為，本案的焦點有兩個：其一，被告(業(yè)主)與原告(物業(yè)公司)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否有效；其二，原告訴被告妨礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理是否符合本解釋第四條規(guī)定的情形。

　　 我們認為原告與被告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同和公約無效，這是因為：

　　第一，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十二條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。由此可見前物業(yè)服務(wù)合同和規(guī)約的內(nèi)容不得侵害買受人的合法權(quán)益，本案中物業(yè)公司革擬的規(guī)約中沒有對服務(wù)類型和標準進行規(guī)定，合同中也只規(guī)定了業(yè)主的義務(wù)，沒有明確物業(yè)公司的義務(wù)和業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)利，因此，此規(guī)約和合同屬于不合法的規(guī)約合同，在法律效力上對業(yè)主沒有約束力。

　　第二，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十三條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示。并予以說明。這種明示應(yīng)該是物業(yè)公司對業(yè)主的詳盡說明，本著平等協(xié)商的態(tài)度進行的，但是本案中，物業(yè)公司沒有盡到說明義務(wù)，并且以不交鑰匙為威脅，強迫業(yè)主簽訂條約，這不符合前期物業(yè)服務(wù)合同有效要件。

　　第三，根據(jù)本司法解釋第二條的規(guī)定，針對物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款的，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者相關(guān)條款無效，人民法院應(yīng)予支持。根據(jù)本案案情，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中排除了自己的義務(wù)，整個合同完全圍繞著業(yè)主應(yīng)承擔的義務(wù)展開，規(guī)避了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中應(yīng)達到的標準和所負責責任范圍，因此屬于本司法解釋第二條所規(guī)制的不公平的條款，因此本合同是無效的。

　　本司法解釋第四條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同、法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與相關(guān)秩序進行服務(wù)和管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責任的，人民法院應(yīng)予支持。本條規(guī)定的是業(yè)主違約的處理情形。業(yè)主違約的前提是管理規(guī)約的有效性，如果規(guī)約本身并沒有效力，是建設(shè)單位和物業(yè)公司強加于全體業(yè)主的話，那么就談不上業(yè)主違約的事項了。

　　除此以外，業(yè)主對自身專有部分內(nèi)享有充分權(quán)利，如果這種權(quán)利需要受到限制的話，應(yīng)當是違反法律法規(guī)或者規(guī)約，或者是違反了其他業(yè)主的公共利益。本案中，一樓業(yè)主因為防盜等眾多原因再三請求物業(yè)公司安裝封閉陽臺未果，這本身就是物業(yè)公司失職的體現(xiàn)，業(yè)主可以根據(jù)本司法解釋第三條進行訴訟，要求物業(yè)公司承擔違約責任。業(yè)主在沒有得到物業(yè)公司滿意答復的時候，自行統(tǒng)一安裝樣式一樣的封閉陽臺，可以說是考慮到了小區(qū)整體美觀情況，根本不存在本解釋第四條所言的妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為。

　　因此，本案中業(yè)主的行為是合理合法的，物業(yè)公司沒有理由要求業(yè)主拆除封閉陽臺，相反，業(yè)主可以根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)則召開業(yè)主大會來維護自己的權(quán)利，甚至更換掉不合格的物業(yè)服務(wù)公司。

　　摘自：楊立新著《最高人民法院審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件司法解釋理解與與適用》