建筑工程優(yōu)先受償權(quán)與購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)利的沖突與協(xié)調(diào)

　　(一)權(quán)利的沖突與衡平思路

實(shí)踐中較為突出的問(wèn)題是，第三人已經(jīng)與發(fā)包人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同而尚未進(jìn)行房屋所有權(quán)變動(dòng)登記的情況下，承包人實(shí)行其建筑工程優(yōu)先受償權(quán)與第三人要求發(fā)包人履行交付房屋之債權(quán)的沖突問(wèn)題。這又具體包括房屋預(yù)售和房屋實(shí)際交付但未辦理所有權(quán)變動(dòng)等兩種不同的情況。城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，商品房可以預(yù)售。同時(shí)，在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于部分項(xiàng)目手續(xù)不完備或者政策調(diào)控等原因，部分房屋購(gòu)買(mǎi)人在房屋交付后長(zhǎng)期無(wú)法進(jìn)行所有權(quán)登記。在上述情況下，如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之后，發(fā)包人拖欠建筑施工人的工程價(jià)款時(shí)，將導(dǎo)致建筑工程優(yōu)先受償權(quán)與購(gòu)房人的債權(quán)發(fā)生沖突。④

對(duì)此類(lèi)沖突的解決，美國(guó)多數(shù)州法上的規(guī)則是，滿(mǎn)足以下條件的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人(sLlbsequent purchaseI‘)可以對(duì)抗該不動(dòng)產(chǎn)上所附著的已經(jīng)登記的建筑優(yōu)先權(quán)：第一，購(gòu)買(mǎi)人在購(gòu)買(mǎi)該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不了解施工債務(wù)情況；第二，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)在優(yōu)先權(quán)進(jìn)行登記之前已經(jīng)轉(zhuǎn)移。在某些州的司法實(shí)踐中，如果建筑優(yōu)先權(quán)的通知先于不動(dòng)產(chǎn)改良發(fā)生時(shí)，或者優(yōu)先權(quán)人已經(jīng)提起優(yōu)先權(quán)行使之訴時(shí)，即使不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人，原來(lái)的建筑優(yōu)先權(quán)仍然附著于不動(dòng)產(chǎn)之上。在少數(shù)幾個(gè)州，如果仍處于申請(qǐng)人可以進(jìn)行優(yōu)先權(quán)登記的期限內(nèi)，即使不動(dòng)產(chǎn)由善意的買(mǎi)受人(innocent bonafide purchaser)購(gòu)得，建筑優(yōu)先權(quán)仍然得以附著于該建筑物之上。

在我國(guó)，就如何衡平建筑工程優(yōu)先受償權(quán)人與購(gòu)房人之間的利益沖突問(wèn)題，學(xué)界的觀(guān)點(diǎn)主要有以下三種：

1．消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先。其理由是：如果允許承包人行使其優(yōu)先權(quán)，無(wú)異于用消費(fèi)者的資金清償開(kāi)發(fā)商的債務(wù)，等于開(kāi)發(fā)商將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給廣大消費(fèi)者，嚴(yán)重違背特殊保護(hù)消費(fèi)者的法律政策，而且承包人利益與消費(fèi)者權(quán)利比較，消費(fèi)者屬于生存利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先，承包人屬于經(jīng)營(yíng)利益應(yīng)退居其次。

2．建筑工程優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先。其理由在于：承包人的建筑工程優(yōu)先受償權(quán)屬于物權(quán)，消費(fèi)者的權(quán)利屬于合同債權(quán)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原理，承包人的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)優(yōu)先于消費(fèi)者的合同債權(quán)。并且承包人的工程款中包含工人的工資，工資也是工人的生存利益，此種生存利益絲毫不比商品房購(gòu)買(mǎi)者的生存利益次要，可能反而比其更為重要。因?yàn)槟貌坏焦べY比買(mǎi)不到商品房對(duì)勞動(dòng)者的基本生活影響更大。

3．折中說(shuō)。認(rèn)為兩種權(quán)利何者優(yōu)先要根據(jù)具體情況進(jìn)行具體的分析。一般情況下消費(fèi)者的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于承包人的優(yōu)先受償權(quán)，因?yàn)樯唐贩康馁I(mǎi)賣(mài)往往涉及許多購(gòu)買(mǎi)者的利益，如果不對(duì)承包人的建筑工程優(yōu)先受償權(quán)加以限制，勢(shì)必侵害大量善意購(gòu)買(mǎi)人的利益，從而影響社會(huì)的安定。但以下兩種情況例外：一是如果承包人的建筑工程優(yōu)先受償權(quán)不能實(shí)現(xiàn)影響到工人工資的發(fā)放，則工人工資部分的優(yōu)先權(quán)應(yīng)優(yōu)先于消費(fèi)者的權(quán)利；二是如果消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)明知該商品房的建設(shè)工程價(jià)款未清償，仍然決意去購(gòu)買(mǎi)，說(shuō)明其愿意承受該法律負(fù)擔(dān)，法律沒(méi)有必要給予特殊的保護(hù)，在此種情況下，承包人的建筑工程優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于消費(fèi)者的權(quán)利。

　　(二)司法解釋的意見(jiàn)

《高法批復(fù)》第2條規(guī)定，消費(fèi)者支付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。也就是說(shuō)，如果購(gòu)房人支付了全部房款或大部分房款，就可以排除建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的追及效力；但如果購(gòu)房人只是支付了少部分房款，則建筑工程優(yōu)先受償權(quán)人仍然可以對(duì)房屋行使其優(yōu)先受償權(quán)。如此分析，批復(fù)以房款支付情況作為確定優(yōu)先權(quán)利順位的依據(jù)，本著區(qū)分不同情況的思路，基本采納了消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先的觀(guān)點(diǎn)，但為了平衡消費(fèi)者權(quán)利與建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的沖突，又對(duì)消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先的條件進(jìn)行了限制。

可以說(shuō)，該批復(fù)是在權(quán)衡社會(huì)總體利益的基礎(chǔ)上，在承包人的建筑工程優(yōu)先受償權(quán)和購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利之間所做的政策選擇。對(duì)消費(fèi)者利益進(jìn)行特殊保護(hù)的理論基礎(chǔ)是，消費(fèi)者在消費(fèi)交易中處于弱者地位，需要法律加重經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)(以削弱其強(qiáng)者地位)，賦予消費(fèi)者特殊的權(quán)利(以加強(qiáng)其在交易中的地位)，謀求與經(jīng)營(yíng)者在實(shí)際中的平等，其實(shí)質(zhì)是對(duì)消費(fèi)者的弱勢(shì)地位由法律予以強(qiáng)行彌補(bǔ)。同時(shí)，在消費(fèi)者權(quán)利與承包人建筑工程優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)依據(jù)生存利益大于經(jīng)營(yíng)利益的原則來(lái)處理。該條批復(fù)為司法實(shí)踐中處理這一類(lèi)案件提供了依據(jù)，但是批復(fù)中所指的消費(fèi)者包括范圍的界定、支付全部或大部房款的具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以及物權(quán)法實(shí)施后如何與預(yù)告登記制度銜接等方面的問(wèn)題，仍然爭(zhēng)論不休，需要進(jìn)一步探討。

　　(三)對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)者的認(rèn)定

消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第2條規(guī)定：“消費(fèi)者為生活需要而購(gòu)買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。”可見(jiàn)，該法是從合同簽訂的目的來(lái)判斷是否屬消費(fèi)者，非為生活需要購(gòu)買(mǎi)則不屬于消費(fèi)者。這可以用作解釋所稱(chēng)之“購(gòu)房消費(fèi)者”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)此，筆者認(rèn)為，同時(shí)具備以下兩個(gè)條件的商品房買(mǎi)受人，才屬于購(gòu)房消費(fèi)者并進(jìn)而可以其債權(quán)對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)：

首先，從主體上看，消費(fèi)者應(yīng)為自然人，非自然人不能成為法律意義上的消費(fèi)者，個(gè)體工商戶(hù)等特殊自然人也可成為消費(fèi)者。但有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，可以將法人企業(yè)認(rèn)定為消費(fèi)者或者“購(gòu)房者”，進(jìn)而使其權(quán)利優(yōu)先于建筑工程優(yōu)先受償權(quán)。筆者對(duì)此持否定意見(jiàn)，這種觀(guān)點(diǎn)擴(kuò)大了購(gòu)房消費(fèi)者的范圍，既違背了法律特殊保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者生存利益的意旨，也對(duì)建筑工程優(yōu)先受償權(quán)人的權(quán)利形成了過(guò)當(dāng)?shù)南拗�，不�?yīng)為立法和實(shí)務(wù)采納。

其次，從房屋用途上看，消費(fèi)者所購(gòu)房屋的規(guī)劃用途應(yīng)為住宅或住宅式公寓等用于居住的商品房，寫(xiě)字樓、商鋪等商品房的購(gòu)買(mǎi)者不能認(rèn)定為消費(fèi)者。重慶市高級(jí)人民法院于2003年3月24日作出的《關(guān)于對(duì)(最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)>應(yīng)如何理解的意見(jiàn)》認(rèn)為，購(gòu)房消費(fèi)者中消費(fèi)者的含義應(yīng)與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中的“消費(fèi)者”含義相同，即購(gòu)房者購(gòu)房是為生活消費(fèi)需要而不是為經(jīng)營(yíng)需要。

此外，關(guān)于購(gòu)買(mǎi)住宅進(jìn)行投資的問(wèn)題。從實(shí)踐看，房屋具有不同一般消費(fèi)品的特性，即在當(dāng)前房?jī)r(jià)快速上漲的情況下，購(gòu)買(mǎi)房屋業(yè)已成為一種重要的投資方式，有相當(dāng)數(shù)量的購(gòu)房人并不是因生活需要而購(gòu)房，其購(gòu)房目的是為了投資，這種現(xiàn)象在大中城市大量存在。在此情形承包人是否可以以購(gòu)房人不是消費(fèi)者為由進(jìn)行對(duì)抗呢?從消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法上述規(guī)定來(lái)看，承包人應(yīng)可以此進(jìn)行抗辯。但當(dāng)承包人與購(gòu)房人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，其不能直接依據(jù)合同法第286條的規(guī)定行使優(yōu)先受償權(quán)，只能先通過(guò)訴訟程序由法院確定承包人是否享有優(yōu)先受償權(quán)。筆者認(rèn)為，于此種訴訟中對(duì)消費(fèi)者的認(rèn)定應(yīng)采取較為寬松的立場(chǎng)，購(gòu)房者只需證明其與發(fā)包人存在購(gòu)房合同且支付了全部或大部分購(gòu)房款即可。如承包人有異議，應(yīng)由其承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　(四)交付商品房全部或大部分款項(xiàng)的具體判定標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于批復(fù)所說(shuō)的全部房款，在認(rèn)定上一般沒(méi)有異議。但對(duì)于大部分房款的判斷標(biāo)準(zhǔn)，則有著不同意見(jiàn)。實(shí)務(wù)中較多人士贊成的意見(jiàn)認(rèn)為，大部分房款就是指交付房款的數(shù)量超過(guò)50％，并主張以此為判定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，筆者持不贊同的態(tài)度。對(duì)于一種權(quán)利給予保護(hù)或者不予保護(hù)均應(yīng)當(dāng)是基于一定的法理基礎(chǔ)，不能僅憑權(quán)利本身數(shù)量上的變化而做出決定。交付了50％房款的購(gòu)房人，其債權(quán)可以列于建筑工程優(yōu)先受償權(quán)之前，而交付了49％房款的購(gòu)買(mǎi)人則不能享有此權(quán)利，很明顯存在不合理性。筆者認(rèn)為，批復(fù)中的“大部分房款”的表述，目的應(yīng)當(dāng)是將僅交付了定金等少量房款的消費(fèi)者排除在外，以避免開(kāi)發(fā)商以虛假的合同對(duì)抗建筑工程優(yōu)先受償權(quán)，因而不能于個(gè)案中片面地以交付價(jià)款的數(shù)額確定消費(fèi)者的債權(quán)是否優(yōu)于建筑工程優(yōu)先受償權(quán)。

在現(xiàn)實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)中，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)要求購(gòu)房消費(fèi)者簽訂合同后一定時(shí)間內(nèi)即全額交付購(gòu)房款。對(duì)于不能全部交付房款的消費(fèi)者，幾乎都采用按揭貸款的方式，即消費(fèi)者直接向開(kāi)發(fā)商支付20％至30 9／6的房?jī)r(jià)款，其余部分則由消費(fèi)者向銀行申請(qǐng)抵押貸款。這種情況下是否算是消費(fèi)者已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款項(xiàng)呢?對(duì)此有兩種觀(guān)點(diǎn)：一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，首付房款及貸款只要在工程竣工之前給付完畢即可認(rèn)定為消費(fèi)者已支付房?jī)r(jià)之全部或大部。因?yàn)�，消費(fèi)者向銀行貸得之款項(xiàng)是作為自己的購(gòu)房?jī)r(jià)款給付開(kāi)發(fā)商的，因此，只要首付款及貸款到賬，就可以認(rèn)定消費(fèi)者已經(jīng)支付了全部或大部之購(gòu)房款項(xiàng)。另一種觀(guān)點(diǎn)則認(rèn)為，該司法解釋中所謂之全部或大部分價(jià)款僅僅指消費(fèi)者支付的首付房款，一旦消費(fèi)者所支付的首付款不到50％，建筑商即可就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)抗買(mǎi)受人。如果采取上述第一種觀(guān)點(diǎn)，由于目前我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)普遍采用此種形式，結(jié)果將使建筑工程優(yōu)先受償權(quán)實(shí)質(zhì)上處于落空的境地。

筆者同意第一種觀(guān)點(diǎn)。從法律關(guān)系上看，消費(fèi)者與銀行簽訂的抵押貸款合同是獨(dú)立于房屋買(mǎi)賣(mài)合同之外的另一個(gè)法律關(guān)系。消費(fèi)者只要根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定將價(jià)款支付給開(kāi)發(fā)商，無(wú)論其因取得該價(jià)款所產(chǎn)生的其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系如何，均應(yīng)認(rèn)定其已支付全部或大部分購(gòu)房款。至于建筑施工人債權(quán)的滿(mǎn)足則可以通過(guò)對(duì)房屋價(jià)款實(shí)行物上代位的辦法加以解決。

　　(五)保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)利與物權(quán)法預(yù)告登記制度的關(guān)系

《高法批復(fù)》對(duì)于消費(fèi)者權(quán)利與建筑工程優(yōu)先受償權(quán)關(guān)系的規(guī)定，從法理基礎(chǔ)和社會(huì)效果上來(lái)看是好的。但是，其以是否支付全部或者大部分購(gòu)房款為標(biāo)準(zhǔn)判斷消費(fèi)者債權(quán)可否優(yōu)于建筑工程優(yōu)先受償權(quán)，既缺乏法律依據(jù)，在實(shí)踐中也難以妥當(dāng)把握。筆者認(rèn)為，在處理這個(gè)問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)與物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記制度結(jié)合起來(lái)。

物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效�！庇袑W(xué)者認(rèn)為，在物權(quán)法實(shí)施后，對(duì)于建筑工程的承包人而言，其不得優(yōu)先于預(yù)告登記的權(quán)利人。①經(jīng)過(guò)預(yù)告登記，買(mǎi)受人的商品房交付請(qǐng)求權(quán)就具有了排他性，可以對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)。反之，沒(méi)有經(jīng)過(guò)預(yù)告登記，買(mǎi)受人的商品房交付請(qǐng)求權(quán)不具有物權(quán)的排他性，不能對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)。②但也有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)合同法第286條及《高院批復(fù)》的規(guī)定，消費(fèi)者取得對(duì)抗承包人的優(yōu)先權(quán)的條件是：(1)必須是消費(fèi)者；(2)必須支付了全部或大部分購(gòu)房款。在具備了這兩個(gè)條件后，消費(fèi)者即取得了對(duì)抗工程款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利。而預(yù)告登記并不是消費(fèi)者取得對(duì)抗承包人優(yōu)先權(quán)的必要條件，甚至不需要預(yù)告登記。換言之，若大部分以上購(gòu)房款未支付，即使已預(yù)告登記，其請(qǐng)求權(quán)也無(wú)法對(duì)抗工程款優(yōu)先受償權(quán)；而非消費(fèi)者的房屋預(yù)購(gòu)人預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記后的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)也無(wú)法對(duì)抗工程款優(yōu)先受償權(quán)；建設(shè)工程抵押預(yù)告登記后的請(qǐng)求權(quán)也不能對(duì)抗工程款優(yōu)先受償權(quán)。

筆者認(rèn)為，在物權(quán)法實(shí)施之前的法律制度中，由于沒(méi)有規(guī)定統(tǒng)一的預(yù)告登記制度，最高人民法院以上述批復(fù)采納了“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)”這樣一種并不是很好掌握的規(guī)則要件，以解決承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與買(mǎi)受人的商品房交付請(qǐng)求權(quán)之間的沖突。但在物權(quán)法實(shí)施之后，最高人民法院的這一司法解釋所蘊(yùn)涵的保護(hù)買(mǎi)受人的價(jià)值追求仍然要予以堅(jiān)持，但具體保護(hù)條件的設(shè)定應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)公示原則的要求予以必要的調(diào)整。④實(shí)際上，物權(quán)法創(chuàng)立的預(yù)告登記制度完全可以更好地履行保護(hù)權(quán)利與衡平?jīng)_突的重要使命。根據(jù)本條規(guī)定，當(dāng)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，即可以為保障將來(lái)所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)，對(duì)其所有權(quán)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行預(yù)告登記。登記后，該買(mǎi)受人的債權(quán)就成為一種“準(zhǔn)物權(quán)”①，具有物權(quán)性的排他效力。

但是，在解決預(yù)告登記的購(gòu)房消費(fèi)者債權(quán)能否對(duì)抗建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題上，還需要分三步予以論證：

第一，在現(xiàn)有法律規(guī)定未作修改的情況下，解決兩者的沖突不能突破既有規(guī)則的框架。在這種情況下，上述后一種觀(guān)點(diǎn)是正確的�！百�(gòu)房人是否辦理預(yù)告登記與承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)無(wú)直接優(yōu)劣的關(guān)系。預(yù)告登記產(chǎn)生保全效力、順位保全效力是向后發(fā)生的，僅及于其后設(shè)定的損害債權(quán)的行為，對(duì)于承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)沒(méi)有排斥的效力。建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)是法律出于法律政策的考慮而設(shè)計(jì)的，其承載著特定的公共政策價(jià)值，而非從法律邏輯推理產(chǎn)生的規(guī)則，從這一點(diǎn)出發(fā)，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)，優(yōu)先于經(jīng)過(guò)登記的抵押權(quán)，而不用考慮登記發(fā)生在建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)之前還是之后�！�

第二，在現(xiàn)階段建筑工程優(yōu)先受償權(quán)尚無(wú)登記公示要求的情況下，可以考慮修改《高院批復(fù)》中的有關(guān)保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的條件，取消．“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者部分款項(xiàng)”的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，把“購(gòu)房消費(fèi)者”的主體條件與預(yù)告登記結(jié)合起來(lái)，規(guī)定為：“購(gòu)房消費(fèi)者就其房屋買(mǎi)賣(mài)行為依照《物權(quán)法》第20條的規(guī)定，在工程竣工之前向登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)告登記的，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人�！边@樣，能夠把沖突的解決納人到物權(quán)變動(dòng)公示的范疇中，既解決現(xiàn)有規(guī)則中不好掌握的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，又能發(fā)揮預(yù)告登記制度在衡平雙方利益沖突上的作用。

　 第三，在建筑工程優(yōu)先受償權(quán)以登記為效力保全條件下的沖突解決規(guī)則。如前所述，為了強(qiáng)化物權(quán)變動(dòng)公示原則的作用，削減建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的秘密性對(duì)交易安全的消極影響，我國(guó)亦應(yīng)當(dāng)確立登記對(duì)抗的效力保全規(guī)則，即建筑工程優(yōu)先受償權(quán)經(jīng)登記(含預(yù)告登記)后具有對(duì)抗第三人的效力。在這種情況下，可以借鑒法國(guó)法上處理不動(dòng)產(chǎn)工事優(yōu)先權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)優(yōu)先權(quán)沖突的方法，將建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的預(yù)告登記與購(gòu)房消費(fèi)者的預(yù)告登記效力統(tǒng)一起來(lái)，本著“登記在先、權(quán)利在先”的原則確定它們之間的優(yōu)先順位。這樣，既能較好地保障消費(fèi)者的合法權(quán)利不受侵害，也可以防止發(fā)包人虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)的事實(shí)或者與他人惡意串通損害建筑工程優(yōu)先受償權(quán)人的合法權(quán)利，維護(hù)交易安全。

　　摘自：王旭光著《建筑工程優(yōu)先受償權(quán)制度研究》