地下車庫(kù)的法律性質(zhì)、權(quán)利歸屬及爭(zhēng)議解決——以南京“星漢城市花園”車庫(kù)糾紛案為例
方印 黃曉霞
地下車庫(kù)是在權(quán)利界定上最不明確的一類車庫(kù)類型，在司法實(shí)踐中最易引發(fā)糾紛�！段餀�(quán)法》第74條是裁判此類糾紛的直接法律依據(jù)，但該條沒有明晰在沒有約定或約定不明的情形下該如何處理。本文在對(duì)已有文獻(xiàn)進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，選取極具代表性的南京市鼓樓區(qū)“星漢城市花園”車庫(kù)糾紛案為例證，就地下車庫(kù)的法律性質(zhì)和權(quán)利歸屬問(wèn)題進(jìn)行研究，以期對(duì)該問(wèn)題有更為深入的認(rèn)識(shí)。
一、問(wèn)題的提出
目前，我國(guó)司法實(shí)踐中存在大量的車庫(kù)糾紛。其中，南京市鼓樓區(qū)“星漢城市花園”車庫(kù)糾紛案具有典型性。首先，該案是全國(guó)首例有關(guān)車庫(kù)歸屬的案件，代表性強(qiáng)、影響大；其次，該案的生效判決不同于實(shí)踐中絕大多數(shù)同類案件的裁判結(jié)果，其裁判結(jié)果頗具爭(zhēng)議。
該案的被告即開發(fā)商建設(shè)了59個(gè)車庫(kù)，其中僅有36個(gè)經(jīng)過(guò)了規(guī)劃核準(zhǔn)。1998年，被告向業(yè)主出售車庫(kù)。此時(shí)，原告業(yè)主委員會(huì)主張地下車庫(kù)應(yīng)由全體業(yè)主所有，開發(fā)商無(wú)權(quán)出售車庫(kù)，故訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)全體業(yè)主對(duì)地下車庫(kù)的所有權(quán)。2003年，一審判決被告將全部車庫(kù)移交原告管理。2014年，鼓樓區(qū)法院重審該案，撤銷了一審判決，判決由被告向原告支付5個(gè)車庫(kù)對(duì)應(yīng)的出售價(jià)款500，000元。該案的生效判決即重審判決是由業(yè)主按15%的比例共有經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的車庫(kù)，同時(shí)共有未經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的車庫(kù)。據(jù)此，業(yè)主實(shí)際有權(quán)取得的車庫(kù)為29個(gè)，因被告已向原告移交了24個(gè)車庫(kù)，所以還須移交5個(gè)。
該案一度作為“全國(guó)首例判業(yè)主所有的案件”引發(fā)大量的媒體報(bào)道和輿論傳播，反映出車庫(kù)糾紛司空見慣的判決結(jié)果是開發(fā)商勝訴，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)敗訴。在司法實(shí)踐中，占絕大多數(shù)比例的是業(yè)主而不是開發(fā)商。因此，判決作出當(dāng)時(shí)乃至現(xiàn)在，絕大多數(shù)的人對(duì)于該案被撤銷的一審判決都是持一種肯定甚至是贊揚(yáng)的態(tài)度。同時(shí)，該案重審判決爭(zhēng)議不斷。該案的判決結(jié)果之所以與其他同類型案件不同，其法律依據(jù)何在？對(duì)車庫(kù)糾紛的解決又有何借鑒意義？
二、車庫(kù)糾紛案件梳理
本文篩選了近年來(lái)最高人民法院裁判文書網(wǎng)上公布的涉及車庫(kù)糾紛的典型案件10余件。通過(guò)梳理，可以發(fā)現(xiàn)南京“星漢城市花園”車庫(kù)糾紛案之所以特殊的原因。證據(jù)是案件裁判的關(guān)鍵。車庫(kù)糾紛在性質(zhì)上屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛。影響案件判決的主要證據(jù)有物業(yè)服務(wù)合同、商品房買賣合同、預(yù)售合同、業(yè)主公約、商品房登記備案平面圖等。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)主張車庫(kù)歸其所有，證明難度大，往往要承擔(dān)證明不利的后果。在南京車庫(kù)糾紛案中，法院以國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、商品房買賣契約、購(gòu)買星漢城市花園停車位使用權(quán)協(xié)議書等證據(jù)認(rèn)定經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的車庫(kù)數(shù)量為36個(gè)，未經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的為23個(gè)。問(wèn)題在于對(duì)于規(guī)劃核準(zhǔn)車庫(kù)，原告沒有充分證據(jù)證明雙方就車庫(kù)歸屬作出了明確約定。在這種情況下，其他同類案件往往適用《物權(quán)法》第74條第2款的規(guī)定，判決在業(yè)主與開發(fā)商未作明確約定的情況下，車位、車庫(kù)的所有權(quán)屬于開發(fā)商。而南京市鼓樓區(qū)人民法院依據(jù)2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定（試行）》第6條（該條規(guī)定應(yīng)有不低于15%的車庫(kù)為業(yè)主保留），判決這36個(gè)車庫(kù)中有6個(gè)車庫(kù)歸業(yè)主共有。另外，就未經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的車庫(kù)，法院根據(jù)2009年《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條，判決歸業(yè)主共有。
南京市鼓樓區(qū)人民法院適用南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定（試行）》這一地方政府規(guī)章裁判案件，在同類案件中屬于首例；由業(yè)主按15%的比例共有規(guī)劃內(nèi)車庫(kù)的判決也屬于同類判決中新的嘗試。與其他同類型案件相比，法院適用的法律依據(jù)和由此導(dǎo)致的判決結(jié)果有很大差異。
三、地下車庫(kù)的法律性質(zhì)和權(quán)利歸屬爭(zhēng)議
通過(guò)案件梳理，還可以看出車庫(kù)的法律性質(zhì)是判定其權(quán)利歸屬的前提。實(shí)踐中，先要確定車庫(kù)是否是從物，是否屬于附屬設(shè)施等，才能進(jìn)一步確認(rèn)其歸屬。下面首先對(duì)地下車庫(kù)的法律性質(zhì)和權(quán)利歸屬上的爭(zhēng)議作一分析。
（一）地下車庫(kù)的法律性質(zhì)
我們通常所稱的“地下車庫(kù)”包括兩種：一是利用人防工程進(jìn)行改造而成的車位、車庫(kù)；二是規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)。其中，后一種在法律研究和實(shí)踐中最易引發(fā)爭(zhēng)議，法院的判決也不完全一致。本文所探討的主要是后一種車位、車庫(kù)。在法律性質(zhì)上，主要爭(zhēng)議在于：地下車庫(kù)是不是建筑物的從物，其是不是可以被認(rèn)為是建筑物的添附，此種車庫(kù)是否屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分等。
1．地下車庫(kù)是否為整體建筑物的從物
就地下車庫(kù)與整體建筑物之間的關(guān)系，有學(xué)者提出從“經(jīng)濟(jì)學(xué)思維”和“法學(xué)思維”兩個(gè)方面來(lái)論證：經(jīng)濟(jì)學(xué)思維即二者之間所具有的“經(jīng)濟(jì)適用性上的關(guān)系”；法學(xué)思維即“依據(jù)從物的概念對(duì)車庫(kù)的法律屬性進(jìn)行分析、判斷”。這兩種思維的本質(zhì)是將地下車庫(kù)看作是整體建筑物的從物。而判斷地下車庫(kù)是否為整體建筑物的從物，要看其是否符合從物的特征。關(guān)于什么樣的物可以被稱為主物之從物，目前公認(rèn)的觀點(diǎn)是須滿足三個(gè)構(gòu)成要件，即梁慧星教授所表述的三個(gè)方面：須非主物之成分；須對(duì)主物發(fā)揮輔助效用；須與主物同屬一人。學(xué)者之所以認(rèn)為地下車庫(kù)為整體建筑物之從物主要是基于上述第二個(gè)要件即地下車庫(kù)的建造目的是輔助整體建筑物發(fā)揮效用，滿足業(yè)主的需要�？梢�，主張地下車庫(kù)為整體建筑物之從物一般是一種經(jīng)濟(jì)學(xué)思維。這種經(jīng)濟(jì)學(xué)思維并非嚴(yán)密，車庫(kù)的價(jià)值并非都是輔助性的。例如，某些小區(qū)車庫(kù)的權(quán)利人并非都為小區(qū)業(yè)主，此時(shí)車庫(kù)發(fā)揮的就是獨(dú)立功能而非輔助功能。用法律思維來(lái)分析，依照法律規(guī)定，除非另有約定，“主物之處分及于從物”，而建筑物和車庫(kù)的關(guān)系也不符合此特征。首先，將車庫(kù)作為從物而隨著整體建筑物流轉(zhuǎn)的規(guī)定不符合《物權(quán)法》第72條關(guān)于車庫(kù)權(quán)利歸屬的規(guī)定；其次，在實(shí)踐中，建筑物轉(zhuǎn)讓的，車庫(kù)的所有權(quán)不一定移轉(zhuǎn)，業(yè)主不能因?yàn)閷?duì)建筑物專有部分的購(gòu)買而當(dāng)然取得車庫(kù)的所有權(quán)；最后，因地下車庫(kù)的建造成本往往高于整體建筑物，依從物的原則處理對(duì)開發(fā)商來(lái)講不公平。故地下車庫(kù)不是整體建筑物的從物。
2．地下車庫(kù)是否是整體建筑物添附物
在空間上，地下車庫(kù)與建筑物相連接，依附于小區(qū)的土地。判斷地下車庫(kù)是否是建筑物的“添附物”要從“添附”的概念出發(fā)加以分析。首先，“添附”是動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得和喪失的原因之一。一般認(rèn)為，“添附”是在某一動(dòng)產(chǎn)與另一動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)之間產(chǎn)生。而地下車庫(kù)作為不動(dòng)產(chǎn)，是否可以與建筑物之間發(fā)生法律意義上的“添附”是有疑問(wèn)的。其次，發(fā)生添附的兩個(gè)物的所有權(quán)人往往是兩個(gè)主體，而地下車庫(kù)在建造之前，開發(fā)商就已經(jīng)取得建造許可，從這一點(diǎn)來(lái)講，地下車庫(kù)和建筑物的所有權(quán)人在一開始是同一的，故無(wú)添附理論適用的空間。最后，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第136條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)不僅限于地上和地表，還存在地下的建設(shè)用地使用權(quán)，因此地下車庫(kù)的建造是基于開發(fā)商已取得的建設(shè)用地使用權(quán)，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，地下車庫(kù)不是因依附于建筑物而取得了建造的權(quán)利。因此，地下車庫(kù)在法律性質(zhì)上不是建筑物的添附物。
3．地下車庫(kù)能否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分
要構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分須符合三個(gè)要件：構(gòu)造上的獨(dú)立性，即能夠明確區(qū)分；利用上的獨(dú)立性，即可以排他使用；法律上的獨(dú)立性，即“須以建筑物區(qū)分所有權(quán)客體的形態(tài)表現(xiàn)于外部”。學(xué)者大多從這三個(gè)方面論述地下車庫(kù)是否具有獨(dú)立性，但是結(jié)果并不一致，尤其是在構(gòu)造上的獨(dú)立性上。
車庫(kù)在利用上的獨(dú)立性很好理解，即可以單獨(dú)使用、發(fā)揮效用。關(guān)于法律上的獨(dú)立性，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條第1款第3項(xiàng)的表述是能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。目前，我國(guó)的地下車庫(kù)僅在某些省市可以進(jìn)行權(quán)屬登記，辦理產(chǎn)權(quán)證，但是不能因此否定地下車庫(kù)法律上的獨(dú)立性。首先，法律上的獨(dú)立性要件為形式上的獨(dú)立性要件；其次，這僅說(shuō)明“我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度不夠完善，還有待改進(jìn)”，而并非從根本上否認(rèn)車庫(kù)的獨(dú)立性。根據(jù)我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第8條第1款，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。關(guān)于此處的“不動(dòng)產(chǎn)單元”，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第5條作出了規(guī)定，其中包含兩個(gè)要件：一是封閉的權(quán)屬界線：二是獨(dú)立的使用價(jià)值空間。據(jù)此判斷，車庫(kù)具有法律上的獨(dú)立性。而且，某些地方政府規(guī)章已經(jīng)就地下車庫(kù)的登記作出了具體的規(guī)定，如2014年吉林市政府發(fā)布的《吉林市房地產(chǎn)交易和房屋登記管理規(guī)定》第7條規(guī)定：地下建筑物的登記，應(yīng)當(dāng)按照房屋登記方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和技術(shù)規(guī)范辦理。該條列舉了地下建筑物的具體類型，地下車位、車庫(kù)是其中的一種。
就構(gòu)造上的獨(dú)立性而言，王澤鑒教授認(rèn)為“停車位（停車空間）不具備構(gòu)造上的獨(dú)立性，不得作為區(qū)分所有之標(biāo)的”。主張地下車庫(kù)不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性的學(xué)者，其理由大致是：一是從其外觀上看，地下車庫(kù)明顯不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性；二是在我國(guó)，沒有法律條文表明將地下車庫(kù)作為一項(xiàng)專用權(quán)。但是，這些依據(jù)隨著對(duì)于“構(gòu)造上的獨(dú)立性”這一概念理解上的變化以及相關(guān)法律的出臺(tái)，不再合理。正如學(xué)者高圣平指出：“就構(gòu)造上的獨(dú)立性而言，各國(guó)均星緩和趨勢(shì)，已經(jīng)擺脫了嚴(yán)格的外觀上有形的隔離的束縛，實(shí)現(xiàn)了向觀念上的隔離的轉(zhuǎn)變�！薄爸灰忻鞔_的界線，就可以成為專有部分”且“不同的車位、車庫(kù)之間的遮蔽性可依觀念上的隔離得以實(shí)現(xiàn)”�，F(xiàn)實(shí)生活中，即使車庫(kù)未形成有形的隔離，但也往往在業(yè)主的觀念當(dāng)中區(qū)分得很清晰，人們并不會(huì)因?yàn)槿笔撤N實(shí)實(shí)在在的隔離而錯(cuò)誤判斷其車庫(kù)的位置、面積。此外，依照學(xué)者楊立新的觀點(diǎn)，共有權(quán)的范圍包括道路，綠地等，而地下停車位與小區(qū)的綠地、電梯等業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)不同，地下停車位往往歸業(yè)主獨(dú)立且排他的使用，就此分析，地下車庫(kù)是專有部分。在法律依據(jù)上，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條第1款第1項(xiàng)關(guān)于構(gòu)造上獨(dú)立性的判斷標(biāo)準(zhǔn)作出了規(guī)定，即“能夠明確區(qū)分”。地下車庫(kù)雖然與房屋相連接，但是在整體建筑物中占有一定的空間，有固定的出入口，可以明確地進(jìn)行區(qū)分，因而可以作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分。此外，《物權(quán)法》第136條關(guān)于土地分層利用制度的規(guī)定為地下車庫(kù)的獨(dú)立性提供了法律依據(jù)。
因此，地下車庫(kù)符合建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的構(gòu)成要件且具有法律上的依據(jù)，故可被認(rèn)定為是專有部分，這也是實(shí)踐中判斷地下車庫(kù)權(quán)利歸屬的前提條件。
（二）對(duì)地下車庫(kù)權(quán)利歸屬爭(zhēng)議的分析
地下車庫(kù)在歸屬上的爭(zhēng)議主要源自于對(duì)《物權(quán)法》第74條第2款理解和適用的偏差�！段餀�(quán)法》第74條第2款雖然對(duì)車庫(kù)的權(quán)利歸屬問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定，為司法實(shí)踐中車庫(kù)爭(zhēng)議的解決提供了直接的法律依據(jù)，但還留有許多爭(zhēng)論。此外，在沒有約定或約定不明的情形下如何處理，仍舊沒有明確可循的路徑，這為我們進(jìn)一步探討提供了空間。
1．有約定時(shí)的權(quán)利歸屬
圍繞車庫(kù)權(quán)利歸屬的討論，主要有四種學(xué)說(shuō)，即行政判斷說(shuō)、約定歸屬說(shuō)、投資受益說(shuō)以及空間關(guān)系說(shuō)。行政判斷說(shuō)，即以行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為作為判斷的標(biāo)準(zhǔn)；投資受益說(shuō)，即誰(shuí)投資誰(shuí)就享有對(duì)該車庫(kù)的所有權(quán)；空間關(guān)系說(shuō)，即從車位的空間構(gòu)造、位置、與其他專有部分的關(guān)系等因素來(lái)判斷其歸屬；約定歸屬說(shuō)指通過(guò)約定確定歸屬。
我國(guó)《物權(quán)法》第74條第2款采納了約定歸屬說(shuō)。王利明教授支持約定歸屬說(shuō)并認(rèn)為“此種方式是解決車庫(kù)歸屬的最佳方案”。但約定歸屬說(shuō)存在兩個(gè)方面的問(wèn)題：首先，約定歸屬必須有一個(gè)前提條件，即法律對(duì)車庫(kù)的權(quán)利歸屬有一個(gè)預(yù)先的判斷，在無(wú)約定或約定不明時(shí)車庫(kù)的權(quán)利人應(yīng)是明確的�！段餀�(quán)法》第74條沒有就此作出明確規(guī)定，“除非是無(wú)主物，否則最初的物權(quán)一定是存在的。”顯然，地下車庫(kù)不可作無(wú)主物處理。其次，因開發(fā)商和業(yè)主之間的地位不平等，“約定歸屬”實(shí)益不大。開發(fā)商因其對(duì)車庫(kù)建造的專業(yè)性，作為房屋的賣方，與房屋的購(gòu)買者業(yè)主相比，明顯處于優(yōu)勢(shì)地位。如果讓雙方自由協(xié)商，其結(jié)果往往是開發(fā)商以并不公平合理的價(jià)格將地下車庫(kù)出售給業(yè)主，做不到平等、公平的“約定”。并且，在實(shí)踐中，商品房買賣合同多為格式合同，給業(yè)主進(jìn)行協(xié)商的空間很小。因?qū)噹?kù)需求的不斷增加，開發(fā)商為獲取利益往往以高價(jià)排除業(yè)主購(gòu)買車庫(kù)的可能，這使業(yè)主通過(guò)與開發(fā)商進(jìn)行約定來(lái)獲得車庫(kù)的權(quán)利形同虛設(shè)。
2．沒有約定或約定不明時(shí)的權(quán)利歸屬
沒有約定或者約定不明時(shí)地下車庫(kù)的權(quán)利歸屬問(wèn)題，大致上有兩種相反的觀點(diǎn)：一是歸開發(fā)商所有；二是歸于小區(qū)業(yè)主所有。下面做一簡(jiǎn)單分析。有學(xué)者認(rèn)為在沒有約定或約定不明時(shí)，地下車庫(kù)的所有權(quán)歸開發(fā)商所有。這一觀點(diǎn)的前提是地下車庫(kù)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分。對(duì)此，已在上文中有所論證。歸開發(fā)商所有的理由：一是沒有約定，則表明購(gòu)房人無(wú)購(gòu)買的意思，開發(fā)商也沒有出賣的意思，所以歸開發(fā)商所有；二是在司法實(shí)踐中，大多數(shù)判決是判歸開發(fā)商所有，“尊重實(shí)踐，有利于緩解矛盾和糾紛。”此外，有學(xué)者通過(guò)對(duì)《物權(quán)法》第74條第2款的分析，認(rèn)為約定歸屬的前提是“其原始?xì)w屬是確定的，屬于開發(fā)商所有”。筆者認(rèn)為，此觀點(diǎn)符合開發(fā)商投資建立地下車庫(kù)即對(duì)其享有所有權(quán)的邏輯思路，但是解決的是地下車庫(kù)原始所有者的問(wèn)題。而在車庫(kù)建成，權(quán)利進(jìn)行流轉(zhuǎn)的情形下，沒有約定或者約定不明之時(shí)，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定車庫(kù)歸屬于其原始所有者。開發(fā)商取得車庫(kù)所有權(quán)的權(quán)利外觀是其作為投資人，在取得建設(shè)用地使用權(quán)之后對(duì)車庫(kù)進(jìn)行修建而原始取得車庫(kù)。但在車庫(kù)建成之后，車庫(kù)的出資往往被購(gòu)房業(yè)主所分?jǐn)偅覙I(yè)主成了某一在觀念上可以劃分的車庫(kù)區(qū)域排他的使用權(quán)人，從這個(gè)意義上講，業(yè)主的專有權(quán)的范圍是可以確定的。盡管正如部分學(xué)者所提到的司法實(shí)踐中的大多數(shù)判決是歸開發(fā)商所有，但是車庫(kù)糾紛的增多同時(shí)也體現(xiàn)了對(duì)該條適用的不合理之處，且我國(guó)并不是判例法國(guó)家，故“尊重實(shí)踐”不是將車庫(kù)的所有權(quán)歸屬于開發(fā)商的充分理由。
鑒于《物權(quán)法》采納的“約定歸屬說(shuō)”在實(shí)踐中可能產(chǎn)生很多問(wèn)題，學(xué)者提出了車庫(kù)應(yīng)由業(yè)主法定地共有的觀點(diǎn)。此外，持相同觀點(diǎn)的學(xué)者更進(jìn)一步，主張車庫(kù)不僅應(yīng)由業(yè)主共有，而且“不允許開發(fā)商在合同中進(jìn)行約定”，原因在于開發(fā)商與整個(gè)社區(qū)的業(yè)主之間的利益關(guān)系，是“民事主體與社會(huì)公共利益的關(guān)系”，應(yīng)當(dāng)由強(qiáng)行法進(jìn)行規(guī)范，而《物權(quán)法》第76條第2款為任意性規(guī)范，因此應(yīng)修改該款規(guī)定的“約定歸屬說(shuō)”為法定地由業(yè)主共有。上述觀點(diǎn)，從保護(hù)業(yè)主利益的角度來(lái)說(shuō)具有一定的合理性，但存在以下幾個(gè)問(wèn)題：一是對(duì)“社會(huì)公共利益”這一概念的界定。社區(qū)的業(yè)主對(duì)住房的需求是基本需求，車庫(kù)作為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的一項(xiàng)專有權(quán)，也是業(yè)主必不可少的權(quán)利。但是，能否將業(yè)主的利益稱為“社會(huì)公共利益”這一不確定的法律概念，是有疑問(wèn)的。二是不允許開發(fā)商進(jìn)行約定有限制開發(fā)商權(quán)利之嫌，并且不符合我國(guó)民法的意思自治原則。國(guó)外的法律規(guī)定對(duì)此問(wèn)題大多是“以法定加約定的方式來(lái)解決”，尚未看到直接排除約定適用的規(guī)定。三是法定地由業(yè)主共有缺乏充分
的依據(jù)。目前，業(yè)主對(duì)地下車庫(kù)享有所有權(quán)的依據(jù)是業(yè)主在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偭塑噹?kù)的面積。但是根據(jù)我國(guó)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第5條、第8條、第9條，業(yè)主所應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e，并不包括車位。此外，通過(guò)分?jǐn)偯娣e而將車庫(kù)歸為業(yè)主所有，損害了無(wú)車業(yè)主的利益，故應(yīng)具體判斷業(yè)主是否就車庫(kù)面積進(jìn)行了分?jǐn)偅跇I(yè)主均就車庫(kù)面積進(jìn)行分?jǐn)偟那樾蜗�，才可以主張歸于小區(qū)業(yè)主共有以體現(xiàn)公平。此外，車庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)議體現(xiàn)的是開發(fā)商與業(yè)主之間利益的博弈，主張由小區(qū)業(yè)主所有的其中一個(gè)原因是維護(hù)業(yè)主的利益。但是，歸
業(yè)主共有是否就符合了業(yè)主共同利益還存有很大疑問(wèn)。就此問(wèn)題，有學(xué)者指出“地下車庫(kù)屬于全體業(yè)主的制度并不能增加業(yè)主的利益”，恰恰相反，會(huì)加劇業(yè)主之間的矛盾。實(shí)際上，車庫(kù)權(quán)屬歸業(yè)主共有與單個(gè)業(yè)主享受到車庫(kù)共有帶來(lái)的益處之間還是有很大一段距離的。
綜上所述，地下車庫(kù)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，判斷地下車庫(kù)權(quán)利歸屬的直接法律依據(jù)為《物權(quán)法》第74條。但在沒有約定或約定不明時(shí)，不可簡(jiǎn)單地認(rèn)為車庫(kù)應(yīng)歸業(yè)主共有或是開發(fā)商所有，這兩種制度設(shè)計(jì)都有一定的弊端，車庫(kù)權(quán)利歸屬應(yīng)結(jié)合其他依據(jù)進(jìn)一步判斷。
四、解決地下車庫(kù)權(quán)利歸屬爭(zhēng)議的路徑
結(jié)合對(duì)相關(guān)案件的梳理和對(duì)地下車庫(kù)法律性質(zhì)及權(quán)屬爭(zhēng)議的探究，我們需要進(jìn)一步明確該類糾紛的法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)，進(jìn)而對(duì)這類案件的解決路徑提出思考。下文從三個(gè)方面展開論述。
（一）明晰主要法律依據(jù)
《物權(quán)法》第74條為車庫(kù)糾紛的解決提供了最直接的法律依據(jù)�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條就《物權(quán)法》第74條第1款即優(yōu)先滿足業(yè)主需要的規(guī)定作出了解釋，開發(fā)商在處分車庫(kù)時(shí)應(yīng)滿足一定的配置比例�！稄V州市地下空間開發(fā)利用管理辦法》第36條進(jìn)一步規(guī)定：“項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本項(xiàng)目的房屋套數(shù)的，房屋購(gòu)買人每購(gòu)買一套房屋，只能相應(yīng)購(gòu)買或者租用本項(xiàng)目的一個(gè)規(guī)劃用于停放汽車的車位�！鳖愃频牡胤椒ㄒ�(guī)規(guī)章進(jìn)一步保障了業(yè)主對(duì)車庫(kù)的需求。
在對(duì)《物權(quán)法》第74條第2款的理解和適用上，存在一些問(wèn)題。首先，在沒有約定或者約定不明時(shí)，不能根據(jù)該條將車庫(kù)判歸開發(fā)商所有。約定歸屬說(shuō)在具體操作上本就不利于業(yè)主，如果將《物權(quán)法》第74條理解為沒有約定或約定不明則車庫(kù)當(dāng)然歸開發(fā)商所有，將更不利于開發(fā)商與業(yè)主之間就車庫(kù)進(jìn)行自由、平等的約定，也難以達(dá)到約定歸屬所能達(dá)到的社會(huì)效果。其次，約定歸屬說(shuō)的適用范圍“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫(kù)”，像南京“星漢城市花園”車庫(kù)糾紛案中的23個(gè)未取得規(guī)劃核準(zhǔn)的車庫(kù)就不能適用此款。就規(guī)劃以外的車庫(kù)，南京市鼓樓區(qū)人民法院裁判的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條和《物權(quán)法》第74條第3款，可判定超出規(guī)劃的車庫(kù)屬于業(yè)主共有。至于超出規(guī)劃以外的車庫(kù)屬于違章建筑，開發(fā)商應(yīng)負(fù)行政責(zé)任則屬于另一問(wèn)題，在此不再贅述。
上文就車庫(kù)的法律性質(zhì)進(jìn)行了論述，作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，地下車庫(kù)在性質(zhì)上屬于商品房的一部分，故開發(fā)商在簽訂合同處分車庫(kù)時(shí)還應(yīng)滿足有關(guān)買賣合同的相關(guān)規(guī)定。例如，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條關(guān)于預(yù)售許可證明的規(guī)定。
（二）重視關(guān)鍵法律事實(shí)
在司法實(shí)踐中，法院根據(jù)上述法律依據(jù)進(jìn)行裁判，需要就以下幾點(diǎn)關(guān)鍵法律事實(shí)作出認(rèn)定：首先，當(dāng)事人之間有無(wú)合同約定是車庫(kù)糾紛中最為重要的法律事實(shí)。一般而言，有關(guān)地下車庫(kù)權(quán)屬的規(guī)定體現(xiàn)在當(dāng)事人之間的商品房買賣合同中。買賣合同是當(dāng)事入意思表示的具體體現(xiàn)，是解決糾紛的直接依據(jù)。其次，物業(yè)管理合同中可能也會(huì)涉及地下車庫(kù)所有權(quán)的歸屬。例如，物業(yè)管理合同中約定地下車庫(kù)為共用配套設(shè)施。當(dāng)然，物業(yè)管理合同在車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題上證明力不足，不能作為裁判車庫(kù)歸屬的唯一依據(jù)，需要其他證據(jù)的補(bǔ)充。最后，開發(fā)商對(duì)車庫(kù)的處分是否優(yōu)先滿足了業(yè)主需要這一事實(shí)極為關(guān)鍵。在實(shí)踐中，主要是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定的“配置比例”即參照車庫(kù)的數(shù)量來(lái)判斷。在滿足業(yè)主使用所需的條件下，開發(fā)商對(duì)車庫(kù)的處分，業(yè)主就無(wú)權(quán)干涉。例如，如果地下車庫(kù)的實(shí)際數(shù)量遠(yuǎn)超過(guò)小區(qū)業(yè)主的人數(shù)，開發(fā)商將車庫(kù)租賃或者轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的他人，車庫(kù)數(shù)量仍有大量盈余，那毫無(wú)疑問(wèn)，開發(fā)商就是優(yōu)先滿足了業(yè)主的需要。
此外，地下車庫(kù)有沒有被列入公用分?jǐn)偨ㄖ娣e往往會(huì)對(duì)案件的裁決結(jié)果產(chǎn)生直接影響。有學(xué)者認(rèn)為小區(qū)地下車庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題須依車庫(kù)是否計(jì)入公攤而定，在司法實(shí)踐中，車庫(kù)有無(wú)計(jì)入公攤面積是最為主要的裁判依據(jù)之一。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，計(jì)入公攤的歸業(yè)主，反之，則歸開發(fā)商。這種處理的法律依據(jù)主要是建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第25條規(guī)定的“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，開發(fā)商付出入力、物力、財(cái)力修建地下車庫(kù)，在沒有合同規(guī)定或者未計(jì)入公攤面積的情況下，車庫(kù)的所有權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有�！短形飿I(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)的所有權(quán)，依據(jù)規(guī)劃 按照出資情況確定�！庇�(jì)入公攤面積就意味著業(yè)主支付了出資。是否計(jì)入公攤面積一般在商品房買賣合同中有所規(guī)定。南京“星漢城市花園”車庫(kù)糾紛案一審法院判決車庫(kù)歸業(yè)主所有主要是基于法院認(rèn)定車庫(kù)的建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入商品房成本，分?jǐn)偨o了業(yè)主。但是，在實(shí)踐中，根據(jù)“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，由業(yè)主證明車庫(kù)面積已計(jì)入公攤面積是相當(dāng)困難的。原因在于，
首先，業(yè)主與開發(fā)商相比，對(duì)是否已計(jì)人公攤面積這個(gè)問(wèn)題來(lái)講，專業(yè)性極弱。其次，此類證據(jù)往往掌握在開發(fā)商手中，申請(qǐng)法院調(diào)取相關(guān)證據(jù)難度大。因此，即便是車庫(kù)面積確實(shí)已計(jì)入公攤面積，業(yè)主也往往會(huì)因?yàn)殡y以舉證而承擔(dān)舉證不利的后果。
與是否計(jì)入公攤面積相比，就車庫(kù)進(jìn)行的所有權(quán)登記，一般來(lái)說(shuō)即車庫(kù)的權(quán)利原始登記是糾紛解決中證明力很強(qiáng)的一個(gè)證據(jù)。目前，部分地方性法規(guī)、規(guī)章已就車庫(kù)登記作出了直接規(guī)定。在司法裁判中，所有權(quán)登記證書會(huì)對(duì)判決產(chǎn)生直接影響。
（三）車庫(kù)糾紛解決路徑的嘗試
南京車庫(kù)糾紛案中適用的南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定（試行）》在法律性質(zhì)上屬于地方政府規(guī)章。以南京市的規(guī)定作為審理物權(quán)歸屬糾紛的依據(jù)，是否違反《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條“人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)”的規(guī)定？且該規(guī)章實(shí)施于案發(fā)生之后，有違反法律溯及力規(guī)定的嫌疑。盡管備受爭(zhēng)議，但在沒有約定或約定不明的情況下，這依然為我們解決車庫(kù)歸屬糾紛提供了一個(gè)可行的思路，可以協(xié)同《物權(quán)法》第74條第2款達(dá)到良好的司法裁判效果。
首先，歸開發(fā)商所有不盡合理。盡管《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》沒有將車庫(kù)作為業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e，但在現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商往往已經(jīng)將車庫(kù)的成本計(jì)算在了整體建筑物成本之內(nèi)，業(yè)主主張對(duì)車庫(kù)的所有權(quán)是合乎情理的；有學(xué)者之所以認(rèn)為由業(yè)主共有會(huì)加劇業(yè)主之間的矛盾，主要是基于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)權(quán)利行使的不規(guī)范，但業(yè)主法律意識(shí)的增強(qiáng)，權(quán)利的有效和規(guī)范行使可以解決該問(wèn)題，并不能因?yàn)閱蝹�(gè)業(yè)主獲得實(shí)在的權(quán)益困難就否認(rèn)歸業(yè)主共有的合理性。
其次，與全部歸業(yè)主共有相比，按一定比例由業(yè)主共有也更具有合理性。我們?cè)诒苊忾_發(fā)商以更高的價(jià)格將車庫(kù)轉(zhuǎn)讓給非業(yè)主，影響業(yè)主使用的同時(shí)，也應(yīng)考慮到開發(fā)商花高價(jià)建設(shè)地下車庫(kù)的這一事實(shí)。允許開發(fā)商處分一定比例之外的車庫(kù)有助于其實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、資金回籠。在某些對(duì)車庫(kù)需求較少的小區(qū)，禁止開發(fā)商向非業(yè)主轉(zhuǎn)讓，也不利于物盡其用。
按比例由業(yè)主共有的處理方式是開發(fā)商和業(yè)主之間利益衡量的結(jié)果。簡(jiǎn)言之，這種制度設(shè)計(jì)對(duì)業(yè)主和開發(fā)商而言，都更為公平。南京“星漢城市花園”糾紛案中，不低于15%的比例既為業(yè)主的使用留有空間，又不至于損害開發(fā)商的利益而打擊其建設(shè)地下車庫(kù)的積極性。與該規(guī)定相類似，有學(xué)者提出：“應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)法定共有車庫(kù)立法并加強(qiáng)程序干預(yù)，增加約定專有部分。”上述兩種思路在保護(hù)業(yè)主的權(quán)益具有一定的相似性。實(shí)際上，都是主張?jiān)诶鏅?quán)衡之下，采取“法定加約定”的方式來(lái)對(duì)《物權(quán)法》第74條第2款作出補(bǔ)充和完善。
我國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2016年6月修改了《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，其中談到，居民汽車停放已成為普遍問(wèn)題。該規(guī)范規(guī)定的居民汽車停車率不應(yīng)小于10%。該比例是在衡量全國(guó)平均發(fā)展水平下作出的規(guī)定，該規(guī)范也提出具體指標(biāo)可由地方城市規(guī)劃行政主管部門制訂�！段餀�(quán)法》第74條建立在大量、廣泛的社會(huì)調(diào)研的基礎(chǔ)上，該條規(guī)定及司法解釋的規(guī)定都是就全國(guó)范圍內(nèi)的普遍性問(wèn)題作出的規(guī)定。而在各地的司法實(shí)踐中，由地方城市規(guī)劃行政主管部門制定的具體指標(biāo)才最符合當(dāng)?shù)貥I(yè)主對(duì)車庫(kù)的實(shí)際需求，可以最大限度地平衡開發(fā)商。
與業(yè)主之間的利益，是對(duì)其司法轄區(qū)內(nèi)的車庫(kù)糾紛解決作出的指導(dǎo)。
當(dāng)然，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條，地方城市規(guī)劃行政主管部門制定的指標(biāo)不可作為實(shí)踐中判決車庫(kù)權(quán)利歸屬的法律依據(jù)。目前，該指標(biāo)對(duì)車庫(kù)糾紛的指導(dǎo)意義在于當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門在對(duì)建筑物進(jìn)行規(guī)劃核準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)依據(jù)該指標(biāo)對(duì)地下車庫(kù)的具體面積、數(shù)量等作出核準(zhǔn)，開發(fā)商與業(yè)主簽訂合同時(shí)不可違背該指標(biāo)的規(guī)定。將按比例歸業(yè)主共有的規(guī)定上升到法律、行政法規(guī)的層面是非常有必要的，這樣可以為實(shí)踐中此類糾紛的解決提供一個(gè)合理且合法的直接依據(jù)。
“法律制度不是隔絕的、孤立的，它完全依靠外界的輸入。制度利益要與社會(huì)公共利益相一致，這是社會(huì)對(duì)法律制度的要求�！睔w根結(jié)底，從制度設(shè)計(jì)來(lái)講，在對(duì)“約定歸屬說(shuō)”進(jìn)行完善或者修改時(shí)，最為根本的是要從社會(huì)公共利益出發(fā)，考慮如何能最大限度地減少糾紛。一方面，歸開發(fā)商所有的制度可以達(dá)到良好的社會(huì)效果。以美國(guó)法為例，在車庫(kù)制度的設(shè)計(jì)時(shí)，有一個(gè)原則是不允許小區(qū)以外的人享有車庫(kù)的所有權(quán)，該原則既體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主利益的保護(hù)，同時(shí)又允許開發(fā)商也可以通過(guò)處分所有權(quán)以外的方式，如出租獲得收益。這種設(shè)計(jì)可以在一個(gè)很長(zhǎng)的期限內(nèi)滿足對(duì)業(yè)主對(duì)車庫(kù)的需求，有很多業(yè)主在購(gòu)房時(shí)沒有購(gòu)買或者租賃車庫(kù)但并不代表其今后對(duì)車庫(kù)也無(wú)需求。我國(guó)可以借鑒此制度，以法律明確規(guī)定即便開發(fā)商擁有地下車庫(kù)的所有權(quán)，但不可向小區(qū)業(yè)主以外的人出售，在對(duì)車庫(kù)需求大的城市，可進(jìn)一步限制開發(fā)商向非業(yè)主出租的權(quán)利。另外，歸業(yè)主所有的制度可以參照南京“星漢城市花園”車庫(kù)糾紛案提供的解決思路，將業(yè)主按一定比例共有的制度以法律或行政法規(guī)的形式規(guī)定下來(lái)，對(duì)開發(fā)商處分車庫(kù)的權(quán)利進(jìn)行限制，保障業(yè)主的需求。
此外，為解決車庫(kù)糾紛，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)車庫(kù)交易的監(jiān)督。《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》第11條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)以書面方式在銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示建筑區(qū)劃內(nèi)車位（車庫(kù)）規(guī)劃配建數(shù)量、位置、租售方式、租金標(biāo)準(zhǔn)和售價(jià)�！稄V西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（2016年修正）第42條也規(guī)定了車庫(kù)和車位公示制度及預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案制度。這些制度有利于保障業(yè)主的知情權(quán)，維護(hù)業(yè)主對(duì)車庫(kù)的權(quán)利，同時(shí)緩解業(yè)主在車庫(kù)糾紛中舉證難的問(wèn)題，減少車庫(kù)權(quán)屬糾紛。
五、結(jié)語(yǔ)
與城市化進(jìn)程相伴而來(lái)的是日益上升的城市住房需求和緊張的停車需求，車庫(kù)作為住房的重要部分，關(guān)系到房屋整體功能和作用的發(fā)揮。圍繞地下車庫(kù)的法律性質(zhì)及權(quán)利歸屬的爭(zhēng)議依舊在持續(xù)。解決好車庫(kù)糾紛，協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間的利益沖突是保障居民良好居住條件的重要舉措。在車庫(kù)問(wèn)題的立法完善中，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確地下車庫(kù)在法律性質(zhì)上屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分，同時(shí)就沒有規(guī)定或約定不明時(shí)的車庫(kù)歸屬作出規(guī)定。南京“星漢城市花園”車庫(kù)糾紛案盡管爭(zhēng)議很大，但該案的解決為車庫(kù)問(wèn)題的立法完善和司法裁判做出了有益的嘗試。在沒有約定或約定不明的情況下規(guī)定由業(yè)主法定地按一定比例共有車庫(kù)，比單純采取“約定歸屬說(shuō)”更為合理，在司法實(shí)踐中可以達(dá)到良好的社會(huì)效果。在《物權(quán)法》的解釋和修改中，應(yīng)進(jìn)一步明確地下車庫(kù)的所有權(quán)和收益權(quán)，為實(shí)踐中糾紛的解決提供更直接的法律依據(jù)，進(jìn)而明晰權(quán)利，減少糾紛。
摘自：《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法研究(2017年第1輯總第15卷）》，法律出版社2017年8月出版。內(nèi)容簡(jiǎn)介：致力于全方位、多層面、深層次解析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)法律制度及實(shí)務(wù)問(wèn)題，通過(guò)透視、研究房地產(chǎn)市場(chǎng)法律實(shí)務(wù)中的熱點(diǎn)、敏感問(wèn)題，為從事房地產(chǎn)法學(xué)理論研究的學(xué)者提供實(shí)務(wù)素材、為從事房地產(chǎn)實(shí)務(wù)運(yùn)作的實(shí)踐者提供專業(yè)指引，為房地產(chǎn)立法與司法部門提供可靠、有效的參考意見，以促進(jìn)實(shí)務(wù)界與房地產(chǎn)立法和司法領(lǐng)域的高效互動(dòng)，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法治化、現(xiàn)代化歷史進(jìn)程。
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