一、違約金的性質(zhì)


——廣州市番禺區(qū)某經(jīng)濟發(fā)展公司與黃某某廠房租賃合同糾紛案


【案件事實】

原告：廣州市番禺區(qū)某經(jīng)濟發(fā)展公司（以下簡稱某經(jīng)濟發(fā)展公司）
被告：黃某某
1998年6月11日，某經(jīng)濟發(fā)展公司和黃某某簽訂了一份廠房租賃合同，約定黃某某租賃萊經(jīng)濟發(fā)展公司廠房一間，租期為七年零四個月，租金共為233萬余元，黃萊某應(yīng)于每季度中旬20日前交付當(dāng)季度租金，每逾期一天須支付2％的違約金。若黃某某逾期三月不交租金，某經(jīng)濟發(fā)展公司有權(quán)解除合同。因黃某某拖欠租金，2003年5月19日，某經(jīng)濟發(fā)展公司將黃某某告上法庭，訴稱：黃某某無故拖欠2002年租金3萬余元以及2003年第一季度租金8千余元至今未交付，故請求法院判決解除雙方的租賃合同，并判決被告支付拖欠廠房租金及違約金共9萬余元。被告對原告主張的事實沒有意見，但認(rèn)為雙方約定的違約金過高，且不同意解除合同。

【案件結(jié)果】

法院根據(jù)《合同法》第二百二十六條、第二百二十七條，判決解除原、被告的租賃合同，被告支付原告租金4萬余元及違約金（按照中國人民銀行定的標(biāo)準(zhǔn)計算利率）。

【爭議焦點】

違約金數(shù)額是否合理

法院認(rèn)為，被告的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。不過每日2%的違約金過分高于原告因被告的行為造成的損失，故應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。
理論上，法院對違約金的調(diào)整是依照《合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少�！蓖瑫r，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國合同法）若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。因此，法院是可以基于當(dāng)事人的請求，根據(jù)本案的事實調(diào)整合同雙方約定的違約金。法院應(yīng)以違約造成的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則、誠實信用原則進行衡平，當(dāng)事人在訂立合同時也應(yīng)當(dāng)考慮違約金數(shù)額的合理性。
在本案中，原告按照每日2%所計算并主張的違約金數(shù)額為5萬余元，法院認(rèn)為過高而予以調(diào)整。由于原告沒有拿出證據(jù)證明被告的違約行為給自己造成的損失數(shù)額大小是多少，因此法院根據(jù)被告的請求而調(diào)整違約金這一行為基本合理。

【案件評析】

本案給我們的啟示為：當(dāng)事人zai啥同時應(yīng)當(dāng)考慮違約金數(shù)額的合理性。筆者想進一步對違約金的性質(zhì)進行闡述。違約金是指合同當(dāng)事人不履行或者不完全履行合同義務(wù)，違約方按照合同約定，支付給非違約方一定數(shù)量的錢款。根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，違約金的性質(zhì)以補償性為主，以懲罰性為輔。但是，法律對何時適用補償性違約金，何時適用懲罰性違約金，法律并無明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，在約定補償性違約金的情況下，當(dāng)事人在請求補償性違約金之后，不能再請求其他債務(wù)履行或者債務(wù)不履行的損害賠償，根據(jù)補償性違約金的適用規(guī)則，按照約定的損失賠償額進行償付后，一般可不再考慮實際損失范圍。在約定懲罰性違約金的情況下，法律應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可，只是對于不符合法律規(guī)定的部分要做出適當(dāng)調(diào)整，這是個人利益與社會利益、意思自治與國家干預(yù)的平衡。但是，一般情況下，當(dāng)事人沒有明確約定是懲罰性違約金還是補償性違約金，那就需要綜合各方面因素進行考量，包括違約情形、違約金額度等。筆者認(rèn)為，如本案一樣，如果當(dāng)事人是明顯地故意拖延履行的合同約定，那么，適用懲罰性違約金是合理的。

摘自：《房地產(chǎn)法律實務(wù)與案例解析》P87-89頁，法制出版社2018年2月出版。內(nèi)容簡介：本書為華瑞興律師事務(wù)所與碧桂園集團法務(wù)部合作出版的房地產(chǎn)法律實務(wù)指導(dǎo)用書。分為上、中、下三篇。上篇“房地產(chǎn)市場發(fā)展概況”，概述了我國房地產(chǎn)市場運行情況、面臨的風(fēng)險，以及房地產(chǎn)法律服務(wù)的重要意義。中篇“房地產(chǎn)訴訟法律實務(wù)與案例”，選取典型案例，從法院判決、爭議焦點、案件分析等角度，對實踐中房地產(chǎn)案件存在的常見和疑難法律問題進行解答。下篇“房地產(chǎn)非訴法律實務(wù)與案例”，結(jié)合具體項目，對土地一級開發(fā)、PPP項目土地一二級合并開發(fā)、城中村改造、房地產(chǎn)并購等房地產(chǎn)非訴業(yè)務(wù)的提供操作方法與技巧的指引。本書旨在為相關(guān)人士辦理房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)提供實操性和有針對性的指導(dǎo)和參考。

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