法律物權(quán)以法定的公示形式表現(xiàn)出來，故其具有便捷交易的功能，然而事實(shí)物權(quán)并不具備此優(yōu)點(diǎn)。但是事實(shí)物權(quán)也會進(jìn)入交易領(lǐng)域，從而與法律物權(quán)之間產(chǎn)生沖突對抗。
（一）不涉及第三人利益的場合
1.事實(shí)物權(quán)優(yōu)先于法律物權(quán)
在不涉及第三人利益的情況下，事實(shí)物權(quán)是能夠?qū)狗晌餀?quán)的，即在法律上應(yīng)當(dāng)對事實(shí)物權(quán)予以承認(rèn)和保護(hù)。此種狀態(tài)因不涉及交易第三人無害于交易安全，故雖真正物權(quán)人的權(quán)利沒有通過登記和占有公示的方式表現(xiàn)出來，但是只要有足夠充分的證據(jù)表明權(quán)利人有合法的根據(jù)取得權(quán)利，即應(yīng)保護(hù)真正物權(quán)人的合法權(quán)利。這存在如下原因。其一，此時(shí)不存在第三人，不存在交易安全保護(hù)問題，故保護(hù)事實(shí)物權(quán)并不與物權(quán)公示原則相矛盾。其二，可以發(fā)揮物權(quán)法維護(hù)物權(quán)“靜態(tài)安全”的功能。所謂“靜態(tài)安全”是指在不涉及第三人利益的情況下當(dāng)事人之間的物權(quán)關(guān)系。在靜態(tài)物權(quán)關(guān)系下，因沒有第三人的介入，物權(quán)公示公信原則沒有適用的空間，保護(hù)事實(shí)物權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)了物權(quán)的靜態(tài)安全。其三，絕對貫徹物權(quán)法定主義將導(dǎo)致一系列問題，必須對其加以緩和。按照物權(quán)法定主義，物權(quán)即是法律物權(quán)，不包括事實(shí)物權(quán)，只有經(jīng)過公示的權(quán)利才能受物權(quán)法的保護(hù)。實(shí)踐當(dāng)中大量事實(shí)物權(quán)的出現(xiàn)要么基于當(dāng)事人的意思自治，要么當(dāng)事人對其并無過錯(cuò)，如果否定這些物權(quán)顯然違背社會公平正義。為此必須緩和物權(quán)法定主義的僵化，承認(rèn)事實(shí)物權(quán)。
2.保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的法律措施
首先，更正登記與異議登記。事實(shí)物權(quán)可以對抗法律物權(quán)，事實(shí)物權(quán)人享有更正登記請求權(quán)和異議登記請求權(quán)。二者的區(qū)別在于，更正登記是提示、督促當(dāng)事人及時(shí)依法申請物權(quán)登記，而異議登記則是為了及時(shí)采取限制登記物權(quán)行使和流轉(zhuǎn)的法律措施。異議并不導(dǎo)致對土地登記簿的“封鎖”，也不導(dǎo)致其凍結(jié)。登記權(quán)利人仍然可以對其權(quán)利進(jìn)行處分，而異議所阻卻和排除的只是基于該項(xiàng)處分行為的善意取得。自法律性質(zhì)上來看，異議既不是登記權(quán)利的一項(xiàng)負(fù)擔(dān)，也不是對登記權(quán)利人處分行為的絕對或者相對的限制。若嗣后證實(shí)登記簿一直是正確的，則異議自始失去意義。其次，除了上述更正登記和異議登記，還有初始登記可以利用。初始登記，是指對建筑物的首次登記。再次，確認(rèn)物權(quán)請求權(quán)與返還請求權(quán)。《物權(quán)法》第33條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利�！笔聦�(shí)物權(quán)人可以利害關(guān)系人的身份請求確認(rèn)所有權(quán)。人民法院在審理確權(quán)案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)涉案物權(quán)產(chǎn)生的原因行為是否有效、有無涉及第三人利益等因素進(jìn)行綜合判斷，不能再把登記或者占有作為確定權(quán)利歸屬的根據(jù)。對于具有事實(shí)和法律依據(jù)的事實(shí)物權(quán)，要依法予以確認(rèn)�！段餀�(quán)法》第34條規(guī)定：“無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。”最后，合同履行請求權(quán)。事實(shí)物權(quán)人要求法律物權(quán)人按照合同約定履行協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)或者交付動產(chǎn)的，人民法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)予以支持。上述措施可以使事實(shí)物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榉晌餀?quán)。
3.事實(shí)物權(quán)并不必然會轉(zhuǎn)化為法律物權(quán)
多數(shù)情況下事實(shí)物權(quán)人會獲得法院支持，順利地轉(zhuǎn)化為法律物權(quán)人，但是也不排除在特殊情況下如借名買房、冒名買房者如欠缺所在城市的購房資格，則法院即使認(rèn)定其為事實(shí)物權(quán)人，也不會立即支持其轉(zhuǎn)正為法律物權(quán)人，甚至法院不認(rèn)定其為事實(shí)物權(quán)人。如“馬X1訴馬X2等房屋買賣合同糾紛案”就是一典型案例。該案件事實(shí)如下：原告馬XI與被告馬X2系姐妹關(guān)系，被告米X1系馬X2之子。2003年6月7日，米Xl（乙方）作為買方與案外人北京潞隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（甲方）簽訂《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》（合同編號為No.玉橋東里000092），約定乙方自愿購買甲方的通州區(qū)玉橋東里×號樓×單元×層×號壹套壹居房屋（以下簡稱×號房屋），該房屋建筑面積為54平方米，房屋總價(jià)款為125280元。同時(shí)約定乙方同意在本契約簽定60日內(nèi)將購房價(jià)款全部匯入甲方指定的銀行通州區(qū)建行支行新華分理處。簽訂合同當(dāng)日，米X1支付房款25280元，后又于同年7月4日支付房款10萬元。2006年8月1日米X1取得×號房屋所有權(quán)證書。2011年5月31日，米X1作為出賣人與買受人馬X2簽訂了《存量房屋買賣合同》（合同編號：CW171302），房屋成交價(jià)格為1萬元，并于同年7月12日馬X2取得×號房屋的所有權(quán)證書。2015年5月7日，馬X1以所有權(quán)確認(rèn)糾紛為由將米X1、馬X2訴至本院，要求確認(rèn)×號房屋歸馬X1所有。另查，馬X1目前不具備2011年2月15日北京市人民政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(京政辦發(fā)(2011)8號）及2015年8月14日由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理通知》(京建法(2015) 12號）中規(guī)定的居民家庭在本市購買住房的資格條件。
本案裁判要旨如下：法院認(rèn)為，公民合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)。本案爭議的焦點(diǎn)在于訴爭房屋的權(quán)屬確認(rèn)及能否過戶問題。第一，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。房屋系典型不動產(chǎn)，相關(guān)權(quán)屬登記部門頒發(fā)的訴爭房屋的所有權(quán)證書中明確載明了訴爭房屋所有權(quán)人為被告馬X2，根據(jù)物權(quán)登記的公示公信的基本原則，現(xiàn)房屋權(quán)屬仍應(yīng)視為登記在被告馬X2名下。第二，現(xiàn)北京市相應(yīng)住房限購政策規(guī)定，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。在符合北京市上述限購政策基礎(chǔ)上，滿足以下條件之一的四類家庭，才可以購買1套位于通州區(qū)的商品住房：一是沒擁有住房的本市戶籍居民家庭；二是已擁有1套住房、戶籍屬于通州區(qū)且落戶3年（含）以上的本市戶籍居民家庭；三是已擁有1套住房、近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的本市戶籍居民家庭；四是在本市沒擁有住房且近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭。如當(dāng)事人不符合相應(yīng)限購條件，則無法確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記手續(xù)�，F(xiàn)原告并未提供其已獲得房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)審核通過的購房資格，非北京市戶籍，其亦未向法庭提供納稅證明及社會保險(xiǎn)繳納證明，故現(xiàn)本院對于原告請求確認(rèn)房屋為其所有，并為其辦理過戶手續(xù)的訴訟請求難以支持。
我們認(rèn)為，如事實(shí)物權(quán)人有朝一日具備了購房資格，具備了相關(guān)的權(quán)利能力，再以相同理由起訴，那么法院不能以一事不再理為由拒絕審判，相反應(yīng)當(dāng)支持原告的確認(rèn)物權(quán)請求權(quán)并為其辦理過戶手續(xù)。
（二）涉及第三人利益的場合
1．第三人善意與否很重要
第三人非善意時(shí)，如交易的相對人明知登記物權(quán)非真實(shí)物權(quán)而進(jìn)行買賣，即便該交易已經(jīng)具備完善的法律手續(xù)，已進(jìn)行過戶登記或者交付，相對人也不能取得物權(quán)。此時(shí)，事實(shí)物權(quán)可以對抗法律物權(quán)，應(yīng)以事實(shí)認(rèn)定為依據(jù)作出物權(quán)歸屬判斷。反之，交易相對人為善意時(shí)，由于物權(quán)公示的權(quán)利推定效力和善意取得制度的規(guī)定，法律在事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)的內(nèi)部矛盾和真正權(quán)利人與善意第三人的外部沖突之間，選擇了能夠保護(hù)第三人利益的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)辦理過戶登記或者取得占有的第三人的法律物權(quán)得以對抗事實(shí)物權(quán)。因?yàn)槭聦?shí)物權(quán)已經(jīng)進(jìn)入交易流通領(lǐng)域，故而物權(quán)被信賴物權(quán)公示效力的善意第三人取得，法律上雖可對事實(shí)物權(quán)作出認(rèn)定，但此認(rèn)定已非交易物權(quán)歸屬的判斷，對事實(shí)物權(quán)的法律保護(hù)只能另覓他途。
2．善意取得的要件
從物權(quán)公示公信原則角度看，善意取得需滿足如下要件：
第一，讓與人無處分權(quán)，但其具有公示原則所要求的權(quán)利外觀。
第二，受讓人須為善意。最高人民法院《關(guān)于適用（中華人民共和國物權(quán)法）若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《物權(quán)法解釋（一）》）第15條第1款規(guī)定：受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。可見，受讓人的善意是指受讓人不知道也不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，在確認(rèn)轉(zhuǎn)讓人享有外觀上所彰顯的權(quán)利上無重大過失。因此，凡受讓人知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人實(shí)踐是不享有公示原則所彰顯的權(quán)利的，并無處分權(quán)，受讓人也就沒有保護(hù)的必要。就不動產(chǎn)來說，受讓人的善意表現(xiàn)為信賴登記的名義權(quán)利人。根據(jù)《物權(quán)法解釋（一）》第16條規(guī)定，具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。其中，前三種情形就是從公示的外觀上就應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人為無權(quán)處分的。對于動產(chǎn)，受讓人當(dāng)然不能從轉(zhuǎn)讓人的占有上判斷出轉(zhuǎn)讓人是否有處分權(quán)，但可以從交易的具體場景作出判斷。根據(jù)《物權(quán)法解釋（一）》第17條規(guī)定，受讓人受讓動產(chǎn)時(shí)，交易的對象、場所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。
第三，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間須有有效的交易行為。
3．善意受贈人、申請強(qiáng)制執(zhí)行的普通債權(quán)人、主張以未經(jīng)登記的動產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物清償債務(wù)的債權(quán)人等
物權(quán)無對抗力要比善意取得的適用對象更為寬泛，適用條件更為寬松，未經(jīng)公示的物權(quán)除了不得對抗在無權(quán)處分情況下的善意購買人之外，還包括其他具有信賴?yán)娴牡谌�，如善意受贈人、申請�?qiáng)制執(zhí)行的普通債權(quán)人、主張以未經(jīng)登記的動產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物清償債務(wù)的債權(quán)人等等。此外，在舉證責(zé)任上，主張善意取得的當(dāng)事人須證明其以“合理價(jià)格”取得財(cái)產(chǎn)，但主張物權(quán)無對抗力的當(dāng)事人無須承擔(dān)此項(xiàng)舉證責(zé)任，其舉證責(zé)任較輕。由此，主張物權(quán)無對抗力通常更有利于財(cái)產(chǎn)的善意受讓人。
摘自：《物權(quán)法專題研究》P57-61頁，知識產(chǎn)權(quán)出版社2018年5月出版。內(nèi)容簡介：本書稿通過對物權(quán)法中容易產(chǎn)生分歧、理解錯(cuò)誤，司法實(shí)踐中因不同理解而產(chǎn)生矛盾的問題進(jìn)行細(xì)致的剖析，又結(jié)合其他地區(qū)同領(lǐng)域法律條文對相關(guān)問題的規(guī)定，指出我國現(xiàn)有物權(quán)法中的不恰當(dāng)之處，提出自己的觀點(diǎn)、修改意見等，角度多元，分析較清晰。這些問題包括：如事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)，物權(quán)法定主義的命運(yùn)與使命，不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件之完善，冒名處分不動產(chǎn)的民法適用，物權(quán)變動合同的撤銷等。
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