《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任�！痹摲l賦予了商品房買受人因質(zhì)量問題而退房的權(quán)利，具有一定的現(xiàn)實意義：
首先，購房人從開發(fā)商手中購買商品房的目的是居住，當這宗商品因質(zhì)量問題不能滿足使用要求時，作為消費者的購房人就有權(quán)退房，這是基本市場規(guī)則的體現(xiàn)，所以賦予購房人退房的權(quán)利是市場經(jīng)濟的應(yīng)有之義。其次，商品房質(zhì)量問題具有較強的專業(yè)性，大部分購房人都不可能從專業(yè)的角度去認識這些問題。同時，購房人也沒有親自參與商品房建設(shè)過程，對商品房的質(zhì)量就不可能有全面的了解，所以房地產(chǎn)開發(fā)商和購房人之間存在信息不對彌，賦予購房人在質(zhì)量不合格的條件下可以退房的權(quán)利，可以有效保護處于弱勢地位的購房人的合法權(quán)益。最后，購房人可以因商品房質(zhì)量問題而退房的規(guī)定，從一定程度上可以促使房地產(chǎn)開發(fā)商增強質(zhì)量意識，在工程建設(shè)過隉中，切實履行法律法規(guī)的規(guī)定，以確保工程質(zhì)量。
應(yīng)當說，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定不是很全面，且缺乏可操作性，有待進一步完善。根據(jù)該條規(guī)定，只有在商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合各時，購房人才有權(quán)退房。主體結(jié)構(gòu)包括基礎(chǔ)、墻、柱等承重結(jié)構(gòu)，房屋主本結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格屬于嚴重的質(zhì)量問題，在這種情況下，購房人要求退房是無可非議的，但對于其他非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，如果嚴重到一定程度或者無法修復(fù)時，是否也可以退房呢？該法條并未規(guī)定。從目前情況來看，隨著工程建設(shè)科技水平的提高，以及人們質(zhì)量意識的普遍增強，商品房主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題的現(xiàn)象已經(jīng)不是很普遍，最常見的是非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，如墻面抹灰脫落、有防水要求的地面漏水等等。這些質(zhì)量問題雖然稱不上嚴重的質(zhì)量問題，不會釀成嚴重的質(zhì)量事故，但卻嚴重影響了商品房的使用功能，使購買商品房的目的在實現(xiàn)程度上大打折扣。因此，應(yīng)當賦予購房人在此種情況下退房的權(quán)利，以更好地保護廣大購房人的合法權(quán)益。
房屋質(zhì)量出現(xiàn)非主體結(jié)構(gòu)問題，購房人是否享有退房的權(quán)利，實務(wù)中存有爭議：第一種觀點認為，應(yīng)當嚴格按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第32條之規(guī)定，只有在商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格時，購房人才有權(quán)退房。第二種觀點認為，非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，如果嚴重到一定程度或者無法修復(fù)時，購房人也應(yīng)當有權(quán)退房。實踐中，法院一般適用第二種觀點。對于這些非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，當符合一定條件時，購房人也可以退房。對此，《商品房買賣司法解釋》第13條第1款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持�！钡牵螢椤皣乐赜绊懻＞幼∈褂谩�，該司法解釋并沒有規(guī)定明確的標準。
摘自《建設(shè)工程施工合同案件審判參考》P330-331頁，人民法院出版社2018年5月出版。內(nèi)容簡介：建設(shè)工程施工合同案件審判參考內(nèi)容圍繞建設(shè)工程合同案件審判實踐中的法律適用問題，梳理法律適用中的重點、疑難、新型問題，通過案例分析的方式總結(jié)同類案件的審判規(guī)律與經(jīng)驗、審理思路、審理方法與技巧，糾正實踐中的錯誤做法，統(tǒng)一司法尺度，力求為初中級法官、律師辦理同類案件提供必備的指導與參考。
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