《民法通則》第13條規(guī)定：“不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”《民法總則》第21條第1款規(guī)定：“不能辨認自己行為的成年人為無民事行為能力人，由其法定代理人代理實施民事法律行為�！钡�22條規(guī)定：“不能完全辨認自己行為的成年人為限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認，但是可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為�！狈课葙I賣屬于重大的民事活動，需要完全民事行為能力人實施。無民事行為能力人或者限制民事行為能力人都不能實施，因此精神病人（無論是不能辨認自己行為的精神病人還是不能完全辨認自己行為的精神病人）不能從事房屋買賣行為。
《民法總則》第43條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗�！本癫∪耸菬o民事行為能力或者限制民事行為能力人，不具備房屋交易相應(yīng)的民事行為能力，其所從事的民事法律行為無效。
《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”對于合同無效的法律責(zé)任（有人將之稱為締約過失責(zé)任），無民事行為能力人或限制民事行為能力人一般沒有責(zé)任能力（沒有承擔(dān)責(zé)任的資格），自然也無須為此承擔(dān)責(zé)任。具體到房屋買賣中，因精神病人對此重大交易沒有行為能力，不能夠從事此種交易，因此所導(dǎo)致的合同無效也不宜認定為其有過錯，無須承擔(dān)賠償責(zé)任。
摘自《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》P17-18頁，法律出版社2018年6月出版。內(nèi)容簡介：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》對二手房買賣過程中的疑難問題進行梳理，采用問答形式對常見的糾紛問題進行分析解答，收錄的案例均是真實案件，具有很高的參考價值�！安门幸�(guī)則”板塊收錄了大量的相關(guān)法條與規(guī)定，可以幫助讀者了解相關(guān)法律糾紛的處理依據(jù)和規(guī)則，具有較強的實用性。將相關(guān)裁判文書以二維碼的形式加入，方便讀者隨時掃碼瀏覽。
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