最高人民法院學(xué)習(xí)、適用《物權(quán)法》指定讀本——《<中華人民共和國物權(quán)法>條文理解與適用》
黃松有主編 最高人民法院物權(quán)法研究小組編著
物權(quán)法是一部維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，關(guān)系人民群眾切身利益的民事基本大法，與人民法院的民事審判和執(zhí)行工作關(guān)系十分密切。自全國人大起草物權(quán)法起，最高人民法院就積極參與。為了及時、全面地調(diào)查、收集、研究各級人民法院在審判和執(zhí)行工作中涉及物權(quán)法的有關(guān)問題，并將法院的意見盡快提供給立法機關(guān)，使物權(quán)法的內(nèi)容更加切合審判和執(zhí)行工作的實際，同時，也為了在物權(quán)法通過后做好該法的培訓(xùn)和司法解釋起草工作，使人民法院正確適用該法審理民事案件，最高人民法院專門成立了由黃松有副院長負(fù)責(zé)的物權(quán)法研究小組。該小組由最高人民法院民一庭、民二庭、審監(jiān)庭、執(zhí)行辦和研究室的領(lǐng)導(dǎo)和法官組成。小組大部分成員都直接參與了物權(quán)法立法過程中的討論，有的還多次參加物權(quán)法立法的討論。
為了在民事審判中正確適用物權(quán)法審理案件，最高人民法院物權(quán)法研究小組通過對物權(quán)法起草工作中理論問題的研究，結(jié)合人民法院審理相關(guān)案件的審判實踐，編著了《<中華人民共和國物權(quán)法>條文理解與適用》一書。本書的特點是作者全部是最高人民法院法官，結(jié)合立法原意，對物權(quán)法逐條進行了解釋，重點論述了在審判實踐中如何適用物權(quán)法，闡明了今后物權(quán)法相關(guān)司法解釋的要點和思路。這是本書寫作的重點，也是本書與其他同類書籍的最大不同點。對第一線從事審判的法官、從事仲裁工作的仲裁員、從事法律服務(wù)工作的律師，對企業(yè)從事法律服務(wù)工作的人員，對研究物權(quán)法的專家學(xué)者，對學(xué)習(xí)物權(quán)法的學(xué)生和社會公眾，都有一定的參考意義。同時，物權(quán)法通過后，由于許多規(guī)定原則性仍然較強，很多內(nèi)容的落實還需要最高人民法院作出相應(yīng)的司法解釋。最高人民法院物權(quán)法研究小組通過寫作本書，對物權(quán)法條文逐條進行了推敲，并對今后審判實踐中可能出現(xiàn)的問題進行了考慮和研究，為以后起草司法解釋打下了一定的基礎(chǔ)。
全書80余萬字，異16開本。定價86.00元,已經(jīng)由人民法院出版社于2007年3月出版。
網(wǎng)上訂購：http://cehavas.com/shopping/shopview_p.asp?id=28541
目錄：
中華人民共和國物權(quán)法………………………………………(l)
關(guān)于<中華人民共和國物權(quán)法(草案)>的說明……………………(28)
<中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用………………………(35)
第一編 總則(第l條一第38條) …………………………………………(37)
第一章 基本原則(第l條一第8條)……………………………………(37)
第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅(第9條一第3l條) ………(69)
第一節(jié) 不動產(chǎn)登記(第9條一第22條) ……………………………(69)
第二節(jié) 動產(chǎn)交付(第23條一第27條)………………………………(111)
第三節(jié) 其他規(guī)定(第28條一第3l條)………………………………(123)
第三章 物權(quán)的保護(第32條一第38條)………………………………(132)
第二編 所有權(quán)(第39條一第116條) ……………………………………(155)
第四章 一般規(guī)定(第39條一第44條)…………………………………(155)
第五章 國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)
(第45條一第69條) ……………………………………………(169)
第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)(第70條一第83條)………………(223)
第七章 相鄰關(guān)系(第84條一第92條)…………………………………(269)
第八章 共有(第93條一第105條) ……………………………………(291)
第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定(第106條一第116條)………………(327)
第三編 用益物權(quán)(第117條一第169條)…………………………………(348)
第十章 一般規(guī)定(第117條一第123條)………………………………(348)
第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán)(第124條一第134條)……………………(371)
第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)(第135條一第151條)……………………(408)
第十三章 宅基地使用權(quán)(第152條一第155條)………………………(455)
第十四章 地役權(quán)(第156條一第169條)………………………………(466)
第四編 擔(dān)保物權(quán)(第170條～第240條)…………………………………(495)
第十五章 一般規(guī)定(第170條一第178條)……………………………(495)
第十六章 抵押權(quán)(第179條一第207條)………………………………(527)
第一節(jié) 一般抵押權(quán)(第179條一第202條)…………………………(527)
第二節(jié) 最高額抵押權(quán)(第203條一第207條)………………………(604)
第十七章 質(zhì)權(quán)(第208條一第229條)…………………………………(618)
第一節(jié) 動產(chǎn)質(zhì)權(quán)(第208條一第222條)……………………………(618)
第二節(jié) 權(quán)利質(zhì)權(quán)(第223條一第229條)……………………………(654)
第十八章 留置權(quán)(第230條一第240條)………………………………(675)
第五編 占有(第241條一第245條)………………………………………(698)
第十九章 占有(第241條一第245條)…………………………………(698)
附則(第246條一第247條)…………………………………………………(713)
后記………………………………………………………………………………(718)
本書共有719頁
書摘：
第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用子停放汽車的車位、車
庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由
當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，
屬于業(yè)主共有。
[條文理解]
本條是關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫約定歸屬的規(guī)定。
隨著城市化進程的發(fā)展和國民經(jīng)濟水平的提高，家庭汽車逐年普及且曰漸成
為城市居民不可或缺的出行元素。作為業(yè)主代步工具的存放地點，車位、車庫的
輔助功能越來越重要，其所具有的使用價值和商業(yè)價值越來越為人們所重視。而
作為建筑物區(qū)分所有中一項具體制度的車位、車庫的歸屬問題，一直是法律所忽
略的冷角，僅于一些行政規(guī)章和規(guī)范性文件中散見有關(guān)小區(qū)停車設(shè)施方面的規(guī)
定，且相互之間不統(tǒng)一，確定標(biāo)準(zhǔn)存有差異。立法的滯后導(dǎo)致司法實踐中出現(xiàn)很
多問題，引發(fā)諸多爭議。因此，在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域，車位、車庫的性質(zhì)和
權(quán)屬問題十分重要，其涉及到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益，必須規(guī)定清晰、明確的
具體規(guī)則，從此意義出發(fā)，《物權(quán)法》對車位、車庫的歸屬作出合理界定也就成
為迫切的現(xiàn)實需要。
在《物權(quán)法》起草過程中，關(guān)于車位、車庫的歸屬問題，一直存在激烈的爭
論。主要有以下幾種觀點Q)：第一種觀點：業(yè)主所有說。業(yè)主所有說又分為兩種
意見：一種意見認(rèn)為，車位、車庫應(yīng)歸業(yè)主所有。業(yè)主基于對其所購房屋的專有
所有權(quán)，而對車位、車庫擁有共有部分持分權(quán)，因而不需要另行支付購買或使用
小區(qū)車位、車庫的費用；另一種意見認(rèn)為，車位、車庫作為業(yè)主的建筑物區(qū)分所
有權(quán)的內(nèi)容，附屬于整個業(yè)主的專有部分的所有權(quán)而存在，開發(fā)商銷售房屋應(yīng)當(dāng)
為業(yè)主提供停車場所，故關(guān)于車位、車庫的歸屬不能通過約定而必須通過法律規(guī)
定歸業(yè)主所有。第二種觀點：開發(fā)商所有說。此種觀點認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟氖?BR>國有土地使用權(quán)，分?jǐn)偯娣e僅僅限于地表的使用權(quán)，而地下車庫是利用該土地的
地下空間而建造，且是開發(fā)商投資建造的，理應(yīng)歸開發(fā)商所有。第三種觀點：國
家所有說。此種觀點認(rèn)為，地下車庫屬于地下人防工程，根據(jù)《人民防空法》的
有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)推定為國家所有。第四種觀點：約定歸屬說。對車庫的歸屬應(yīng)當(dāng)
通過約定來確定其歸屬。分析上述觀點可以看出，前三種觀點，或基于建筑物區(qū)
分所有權(quán)的法律屬性或根據(jù)土地使用權(quán)的權(quán)屬標(biāo)準(zhǔn)或采納空間利用權(quán)理論來確定
車位、車庫的歸屬，各有相應(yīng)的理論依據(jù)且兼具一定的合理性。但應(yīng)注意到，建
筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫問題涉及業(yè)主的基本權(quán)利，實踐中其歸屬問題的判斷非常
復(fù)雜，此類紛繁復(fù)雜的情況，如果僅僅依靠《物權(quán)法》作出判斷，即采取“一刀
切”的法律統(tǒng)一規(guī)定的方式予以解決，不盡科學(xué)亦有失簡單，同時有可能引發(fā)新
的不公，激化社會矛盾。且從目前多數(shù)地方商品房銷售的實際做法看，對車位、
車庫的歸屬使用，有的是業(yè)主購買的，有的是開發(fā)商附贈的，有的是業(yè)主承租
的，一般都有合同約定。故《物權(quán)法》基于對已存地方性法規(guī)規(guī)定和實踐做法的
總結(jié)，以協(xié)調(diào)兼顧業(yè)主和開發(fā)商兩者利益為出發(fā)點，最終采納了約定歸屬說的觀
點，即在目前現(xiàn)行法律沒有對車位、車庫的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當(dāng)
事人通過合同方式約定車位、車庫的歸屬。其立法理由，尚可從下述幾個方面
理解：
第一，遵循私法自治原則的體現(xiàn)。只有當(dāng)事人才是自身利益的最佳判斷者，
法律不能越俎代庖地替當(dāng)事人進行選擇．物權(quán)法作為財產(chǎn)歸屬與利用的基本法，
應(yīng)遵循自治的私法原理。本條關(guān)于對車位、車庫的歸屬應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定確定的規(guī)
定，正是體現(xiàn)了司法自治的要求，有利于業(yè)主和開發(fā)商通過平等協(xié)商來充分體現(xiàn)
自身的意志和利益，同時也最有利于爭議的解決。
第二，符合市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求。通過約定解決歸屬，實質(zhì)上是通過市場機
制解決糾紛。在市場經(jīng)濟條件下，將此問題交給市場來解決，通過交易，在車
位、車庫的歸屬上實現(xiàn)各方利益的最大化。當(dāng)然其中也存在一定的風(fēng)險，例如，
在賣方房屋市場的情況下，開發(fā)商有可能通過格式條款保留車位、車庫的所有
權(quán)。這類問題很大程度上由房屋買賣市場決定，其解決有待于市場經(jīng)濟進一步發(fā)
展和完善。
第三，有利于對車位、車庫有效利用和管理。多年來，我國過快的經(jīng)濟發(fā)展
速度及對于車位、車庫建設(shè)的忽略，造成了目前城市車位緊張、停車難的問題非
常突出。因此，加強對車位、車庫的利用管理，采用市場機制來鼓勵開發(fā)商為業(yè)
主提供必要的合理的車位、車庫，對于緩解目前的緊張局面有著積極意義。而若
將車位、車庫規(guī)定為業(yè)主的共有財產(chǎn)，則一方面公平劃分的標(biāo)準(zhǔn)難于確定且共同
管理所需的協(xié)調(diào)與效率亦難于保證，另一方面開發(fā)商缺乏投資刺激，怠于建筑，
則車位、車庫問題會日趨緊張，最終損害的還會是業(yè)主的利益。
基于上述立法原則，本條共設(shè)三款規(guī)定，即“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽
車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的
車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共
有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。其含義如下：
1．關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”的理解。實踐中，
車位、車庫的情況不統(tǒng)一，有的是建筑規(guī)劃內(nèi)的，有的是占用閑置土地的，有的
是占用道路的，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。本法只對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車
位、車庫的歸屬予以了明確。那種不屬于整個小區(qū)的地下停車場、地面有償車位
及違反規(guī)劃要求所建的車位、車庫不屬于本條調(diào)整范圍。
2．由建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的性質(zhì)所決定，車位、車庫的本質(zhì)是小區(qū)整體
環(huán)境內(nèi)容的組成部分，為服務(wù)于整個小區(qū)業(yè)主居住便利而建造，故其利用應(yīng)該服
從于業(yè)主購買專有部分的需要；同時，車位、車庫問題亦屬于業(yè)主成員權(quán)范疇內(nèi)
容，其使用和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)服從于整個小區(qū)建筑物的使用和全體業(yè)主利益�；诖耍�
在本條修改過程中，法律委員會經(jīng)反復(fù)研究認(rèn)為，車位、車庫的歸屬問題，涉及
廣大業(yè)主的切身利益，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，作為建筑物的附屬設(shè)
施?應(yīng)首先滿足小區(qū)居民的需要。由此，在草案五次審議稿討論之后，正式增加
�？顑�(nèi)容即“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主
的需要”并列為本條之首，作為小區(qū)車位、車庫問題處理的基本原則，彰顯了
《物權(quán)法》對業(yè)主權(quán)益予以優(yōu)先保護的立法價值取向。對此，可從兩方面理解：
其一，區(qū)分所有建筑物的建設(shè)，必須保障設(shè)置規(guī)定數(shù)量的停車設(shè)施，禁止開發(fā)商
將區(qū)分所有建筑物的停車設(shè)施建設(shè)納入自己的所有權(quán)范圍單獨開發(fā)；其二，建設(shè)
單位按規(guī)劃要求配置的機動車停放設(shè)施，應(yīng)當(dāng)提供給小區(qū)業(yè)主使用，在保證小區(qū)
業(yè)主使用的前提下，方可許可小區(qū)業(yè)主以外的人使用。
3．建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬屬于當(dāng)事人約定范圍，在處理相關(guān)權(quán)屬爭
議時，應(yīng)首先審查當(dāng)事人之間是否存在關(guān)于車位、車庫權(quán)屬的約定。關(guān)于約定方
式’本款規(guī)定為出售、附贈或出租等方式。對此應(yīng)作廣義理解，此種約定不僅限
于商品房買賣合同的約定，也包括當(dāng)事人之間的其他協(xié)議形式。其中，出售主要
指開發(fā)商將車位、車庫交付業(yè)主所有，由業(yè)主支付約定價款的方式。車位、車庫
的所有權(quán)在業(yè)主支付價金之后，由開發(fā)商轉(zhuǎn)移給業(yè)主，是出售方式的主要法律后
果，也是業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)主體取得車位、車庫的重要法律手段。附
贈’指開發(fā)商把屬其所有的車位、車庫無償?shù)厮徒o業(yè)主，業(yè)主同意接受的方式。
附贈一般發(fā)生在商品房買賣過程中，其性質(zhì)多為開發(fā)商為促進商品房銷售而附加
提供給買受人的一種優(yōu)惠措施。出租，系指開發(fā)商作為出租人把出租財產(chǎn)——車
位、車庫交給業(yè)主使用，業(yè)主支付租金，并在租賃關(guān)系終止時將車位、車庫返還
給開發(fā)商的方式。通過出租方式，業(yè)主可以從開發(fā)商處取得對車位、車庫的暫時
占有權(quán)和使用權(quán)，但處分權(quán)仍屬于開發(fā)商。關(guān)于約定的形式應(yīng)當(dāng)為要式合同，即
車位、車庫所有權(quán)的歸屬為與房屋所有權(quán)密切相關(guān)的不動產(chǎn)的歸屬，故依法應(yīng)當(dāng)
采取書面合同方式。須予注意的是，此種情況下，在商品房銷售過程中，實際存
在兩個法律關(guān)系，即商品房買賣法律關(guān)系和車位、車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、附贈或出租
的法律關(guān)系，兩者相互獨立，并不存在必然的牽連關(guān)系。
4．本條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車
位，屬于業(yè)主共有。”依本法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、其他公共場
所，屬于業(yè)主共有，因而于業(yè)主共有道路、或其他場地上修建的停車位的歸屬亦
應(yīng)當(dāng)隨著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)而確定為業(yè)主共有。需予注意的是，本條僅規(guī)定了占
用業(yè)主共有道路、其他場地上用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，未包括車
庫。這是因為，其 ，車庫所占用的土地使用權(quán)，不能當(dāng)然地認(rèn)為屬于業(yè)主共
有。地下空間利用權(quán)雖包含在土地使用權(quán)之中，但其并非隨專有部分的購買而當(dāng)
然取得，地下空間利用權(quán)的歸屬要根據(jù)規(guī)劃來確定。換言之，地上建筑物與土地
使用權(quán)不能分割使用的原則，并不適用地下建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。其二，
車庫作為獨立使用對象，不屬于小區(qū)共用的公共設(shè)施，故車庫的歸屬應(yīng)通過約定
進行。
[審判實踐中應(yīng)注意的問題]
審判實踐中，適用本條要注意以下問題：
開發(fā)商與業(yè)主之間沒有就車位、車庫的歸屬進行磋商并達成協(xié)議或者雖然
有約定，但基于各種原因沒有就歸屬達成明確的合意為沒有約定或約定不明的
情況。對此《物權(quán)法(草案)》曾經(jīng)規(guī)定，車位、車庫的歸屬，有約定的，按
照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。這樣規(guī)定的理由在于，
開發(fā)商掌握建造商品房的成本，可以證明車庫的歸屬。如果沒有在合同中規(guī)定
車庫的歸屬，便應(yīng)推定開發(fā)商已經(jīng)放棄主張車庫權(quán)利。且房屋銷售合同通常為
開發(fā)商單方起草的格式合同，如果因為沒有約定歸屬發(fā)生爭議，依合同解釋規(guī)
則，應(yīng)當(dāng)作出不利于開發(fā)商的解釋。沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共
有，此處共有的意思是指全體業(yè)主共同共有，此情形下，仍需通過小區(qū)公約或
業(yè)主大會來進一步明確決定車位、車庫的使用。我們認(rèn)為，由于正式通過的
《物權(quán)法》第七十四條沒有“沒有約定或者約定不明的，屬于業(yè)主共有”的規(guī)
定，所以在此情況下如何理解，可以由立法機關(guān)做出解釋，也可以由最高人民
法院做出相應(yīng)的司法解釋。
