司法考試物權(quán)法相關(guān)知識(shí)點(diǎn)比較
1、地役權(quán)與相鄰權(quán)
地役權(quán)與相鄰權(quán)的關(guān)系非常密切，二者很容易相混淆，可以通過(guò)比較分析來(lái)加以區(qū)別。所謂地役權(quán)，是指為使用自己土地的方便與利益而使用他人土地的權(quán)利，是一種為增加自己土地的利用價(jià)值而支配他人土地的他物權(quán)。在地役權(quán)法律關(guān)系中，因使用他人土地而獲便利的土地為需役地，為他人土地的便利而被使用的土地為供役地。傳統(tǒng)民法上的地役權(quán)關(guān)系發(fā)生在土地所有人之間，由于我國(guó)的土地所有人只有國(guó)家或農(nóng)村集體組織，因而地役權(quán)關(guān)系更多地發(fā)生在土地使用人、宅基地使用人等之間。地役權(quán)具有從屬性和不可分性等特點(diǎn)。
相鄰關(guān)系即不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系（下稱(chēng)相鄰權(quán)），是指相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人之間在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因行使權(quán)利的延伸或限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。目前我國(guó)現(xiàn)行法律只規(guī)定了相鄰權(quán)，對(duì)地役權(quán)未作規(guī)定。雖然二者都是為了充分發(fā)揮相互毗鄰或臨近的不動(dòng)產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)效益，因不動(dòng)產(chǎn)的利用而有著密切的聯(lián)系，但兩者是兩種不同的物權(quán)制度，不能相互替代或包含。二者的主要區(qū)別如下。
首先，在產(chǎn)生原因方面，也就是相鄰權(quán)與地役權(quán)最本質(zhì)的區(qū)別，相鄰權(quán)由法律直接規(guī)定，是依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而發(fā)生的法定權(quán)利，其成立即對(duì)抗第三人，無(wú)需登記便可當(dāng)然發(fā)生效力；地役權(quán)的取得主要是依法律行為而取得，一般是約定權(quán)利，如可以基于當(dāng)事人的合同約定產(chǎn)生，但此種行為屬物權(quán)設(shè)定行為，當(dāng)事人雙方應(yīng)到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行設(shè)立登記。此外，地役權(quán)也可因遺囑、繼承或時(shí)效等原因而取得。
其次，在調(diào)節(jié)范圍方面，相鄰權(quán)是法律對(duì)相鄰關(guān)系進(jìn)行的一種最小限度的調(diào)節(jié)，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的限制與擴(kuò)展程度較少；作為當(dāng)事人雙方超越相鄰權(quán)限度而約定的權(quán)利，地役權(quán)對(duì)土地所有權(quán)或使用權(quán)的限制與擴(kuò)展程度較大，并且能夠運(yùn)用其私法自治的特性來(lái)彌補(bǔ)法律規(guī)定的相鄰關(guān)系內(nèi)容十分有限的不足，從而可以有效地利用土地和其他不動(dòng)產(chǎn)資源，更好地行使自己的權(quán)利而向?qū)Ψ教岢龈叩奶峁┍憷囊�。二者是相輔相成的法律制度。
再次，在存在條件方面，相鄰權(quán)的存在條件是權(quán)利主體的不動(dòng)產(chǎn)必須相互毗鄰，相鄰權(quán)反映的相鄰關(guān)系既適用于土地相鄰，也適用于房屋等建筑物相鄰，但一般認(rèn)為在相鄰的兩塊權(quán)屬不同的土地上才會(huì)發(fā)生相鄰關(guān)系，而地役權(quán)只發(fā)生在土地所有人或使用人之間，所反映的相鄰關(guān)系只適用于土地相鄰關(guān)系，但不受土地是否毗鄰的限制。例如，需役地人在供役地修建水渠，該行為受制于水源地而無(wú)需要求需役地與供役地相鄰。
最后，在權(quán)利存續(xù)期間及有償與否方面，地役權(quán)的存續(xù)期間可由當(dāng)事人約定，地役權(quán)的取得有償與否也取決于地役權(quán)的設(shè)定方式和雙方當(dāng)事人的約定；而相鄰權(quán)由法律直接規(guī)定，存續(xù)期間是法定的，通常是無(wú)償?shù)摹?/P>
案例：A公司購(gòu)買(mǎi)了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店B，A與B曾于1994年5月訂立一項(xiàng)書(shū)面合同，約定：B在20年內(nèi)不得抗拒除該商店并興建高層建筑，以阻礙A的旅客在酒店上眺望大海。為此，A每年向B支付10萬(wàn)，以作為補(bǔ)償。合同生效后1年，B因經(jīng)營(yíng)不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給C.在與C訂立合同時(shí)，B未向C提及其與A的協(xié)議，C購(gòu)買(mǎi)到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與A酒店相距約200米。A得知這一情況后，立即找B和C交涉，請(qǐng)求C停止興建旅館，遭到拒絕；A便在法院提起訴訟，請(qǐng)求法院責(zé)令C停止興建旅館，請(qǐng)求確認(rèn)B與C之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無(wú)效，并要求B賠償損失。
據(jù)物權(quán)公示原則，設(shè)定地役權(quán)必須進(jìn)行登記，才可為他人所知悉，從而發(fā)生對(duì)抗第三人效力。本題AB之間雖然有設(shè)立地役權(quán)的約定行為，但因沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)登記，故地役權(quán)不成立。A只取得了合同債權(quán)，可以對(duì)抗乙，在甲乙二者之間產(chǎn)生約束力，但沒(méi)有取得物權(quán)，不能對(duì)抗第三人C.根據(jù)合同相對(duì)性原則，A只能以B違反合同約定為由，請(qǐng)求B承擔(dān)違約責(zé)任，而不能對(duì)C的建樓行為提出異議。至于AB之間以設(shè)定地役權(quán)為內(nèi)容的合同，不能籠統(tǒng)地說(shuō)因未進(jìn)行登記而無(wú)效，只是不發(fā)生設(shè)立地役權(quán)的物權(quán)效力，但可以發(fā)生債權(quán)效力。
2、善意取得與時(shí)效取得
所謂善意取得，又稱(chēng)即時(shí)取得，無(wú)處分權(quán)的動(dòng)產(chǎn)合法占有人將該動(dòng)產(chǎn)處分給善意第三人時(shí)，受讓人可依法取得對(duì)該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。要理解掌握善意取得制度，必須把握善意取得的構(gòu)成要件：受讓人必須是通過(guò)交易從轉(zhuǎn)讓人處取得財(cái)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓人須為無(wú)處分權(quán)人、轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物須為動(dòng)產(chǎn)、受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)須為善意、善意取得的財(cái)產(chǎn)必須是依法允許流轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)、受讓人取得占有的動(dòng)產(chǎn)須是依所有人的意思合法脫離所有人占有的財(cái)產(chǎn)。注意：因此，善意第三人不能取得非法轉(zhuǎn)讓人采用非法手段而占有的財(cái)產(chǎn)，如盜竊物、遺失物等，但盜竊物、遺失物為貨幣和無(wú)記名有價(jià)證券的除外。另外，盜竊物、遺失物由拍賣(mài)市場(chǎng)、其他公開(kāi)交易市場(chǎng)等依善意方式購(gòu)買(mǎi)的，善意第三人可以取得所有權(quán)。
取得時(shí)效，是指自主、和平、公然地占有或者準(zhǔn)占有他人財(cái)產(chǎn)，持續(xù)經(jīng)過(guò)法律規(guī)定的期間，即依法取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的時(shí)效制度。
善意取得與取得時(shí)效是兩種不同性質(zhì)的法律制度，它們之間存在以下明顯差別：
首先，兩者性質(zhì)不同，時(shí)效取得是取得時(shí)效的法律后果，取得時(shí)效是時(shí)效制度的一種，它的構(gòu)成須以一定期間的經(jīng)過(guò)這一事實(shí)的存在為構(gòu)成的前提，而善意取得是以取得人取得并占有財(cái)產(chǎn)為基礎(chǔ)的，不以一定期間的經(jīng)過(guò)為必要，故而善意取得又稱(chēng)即時(shí)取得。
其次，取得人取得財(cái)產(chǎn)的方式不同。善意取得人是通過(guò)從不法轉(zhuǎn)讓人手中受讓而取得財(cái)產(chǎn)占有的，而時(shí)效取得中的取得人，則是通過(guò)直接現(xiàn)實(shí)的方式取得財(cái)產(chǎn)占有的。
第三，取得財(cái)產(chǎn)的代價(jià)不同。善意取得人取得財(cái)產(chǎn)，必須是支付了對(duì)價(jià)的，無(wú)償取得財(cái)產(chǎn)者不構(gòu)成善意取得，而時(shí)效取得的取得人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)一般都是沒(méi)有支付對(duì)價(jià)的。
第四，取得財(cái)產(chǎn)的主觀狀態(tài)不同。善意取得人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)必須懷著善意、即不知情，時(shí)效取得中的取得人原則上應(yīng)為善意。但其要求沒(méi)有即時(shí)取得那么嚴(yán)格。
第五，取得財(cái)產(chǎn)的事實(shí)根據(jù)不同，善意取得人借以取得財(cái)產(chǎn)的行為，除不法處分欠缺處分權(quán)這一點(diǎn)外，其他方面均符合法律部門(mén)的有效要件。而通過(guò)時(shí)效取得財(cái)產(chǎn)的人一般在取得財(cái)產(chǎn)的占有時(shí)是事實(shí)取得的。
第六，兩者立法的出發(fā)點(diǎn)不同。善意取得是基于善意第三人 占有財(cái)產(chǎn)的事實(shí)，重在保護(hù)善意第三人利益，維護(hù)交易安全；時(shí)效取得則是因?yàn)樵瓩?quán)利人怠于行使自己的權(quán)利，因?yàn)榉梢嗖槐卦賹?duì)其加以保護(hù)，則重于穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。
第七，法律關(guān)系中的當(dāng)事人不同，善意取得法律關(guān)系中存在三方當(dāng)事人，分別是原權(quán)利人、不法轉(zhuǎn)讓人、善意受讓人；時(shí)效取得中僅有兩方當(dāng)事人即原權(quán)利人和時(shí)效利益享有人。
第八，取得人取得財(cái)產(chǎn)后以原權(quán)利人的責(zé)任不同。善意取得人取得財(cái)產(chǎn)后，原所有人因此蒙受的損失，得向不法轉(zhuǎn)讓人追償，在必要時(shí)還可以與善意取得人分擔(dān)損失。而時(shí)效取得中的取得人一旦因時(shí)效完成取得財(cái)產(chǎn)后，原所有即便因此遭受損失，也不得要求取得人賠償或共擔(dān)損失。
第九，適用客體物的范圍不同。理論上普通認(rèn)為，善意取得只能適用于動(dòng)產(chǎn)，只有少數(shù)國(guó)家規(guī)定善意取得在特殊情況下適用于不動(dòng)產(chǎn)，而時(shí)效取得則可適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)；在時(shí)效取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，時(shí)效取得利益人須為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移所有之登記。
