Law-lib.com 2024-8-9 10:40:29 正義網(wǎng)
司法拍賣(mài)房屋作為財(cái)產(chǎn)處置變現(xiàn)的重要方式,直接關(guān)系群眾合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。檢察辦案發(fā)現(xiàn),當(dāng)前個(gè)別司法拍賣(mài)房屋活動(dòng)存在“雷區(qū)”,需要高度警惕并提前做好防范。
一、競(jìng)買(mǎi)人惡意串通、低價(jià)競(jìng)買(mǎi)破壞司法拍賣(mài)秩序。有的競(jìng)買(mǎi)人為以較低價(jià)格競(jìng)得拍賣(mài)房屋,與他人惡意串通,損害產(chǎn)權(quán)人或其他競(jìng)買(mǎi)人的利益。如一起民間借貸糾紛執(zhí)行案,某飲用水公司與某物資公司均報(bào)名參加司法拍賣(mài)。拍賣(mài)當(dāng)天,某飲用水公司提出補(bǔ)償某物資公司100萬(wàn)元,勸其退出拍賣(mài),某物資公司同意。最后,某飲用水公司以1217萬(wàn)元起拍價(jià)成功競(jìng)拍案涉房屋。檢察機(jī)關(guān)收到相關(guān)線索后,經(jīng)調(diào)查核實(shí),以兩公司惡意串通低價(jià)競(jìng)拍為由,建議法院重新拍賣(mài)。法院采納檢察建議并重新組織司法拍賣(mài),案涉房屋最終以2493萬(wàn)元的價(jià)格成交,有效保護(hù)了房屋產(chǎn)權(quán)人、債權(quán)人等合法權(quán)益。
二、被執(zhí)行人虛構(gòu)租賃關(guān)系妨礙拍賣(mài)以逃避債務(wù)。近年來(lái),有的被執(zhí)行人為逃避債務(wù)、阻礙執(zhí)行,利用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”制度,與他人惡意串通,通過(guò)倒簽合同、混合打款、虛假訴訟等手段,捏造虛假租賃關(guān)系,約定較長(zhǎng)的租賃期限并提前收取租金,阻礙房屋拍賣(mài)的正常進(jìn)行。如一起金融借款合同糾紛執(zhí)行案件,拍賣(mài)房產(chǎn)存在“租賃期限10年以上”“租金一次性支付”等異常情形。檢察機(jī)關(guān)查明,被執(zhí)行人婁某與涉案房屋承租人惡意串通,通過(guò)簽訂虛假租賃協(xié)議、偽造租金支付流水等方式,捏造租賃關(guān)系,且?jiàn)淠辰栌冒竿馊嗣x參與競(jìng)拍,企圖繼續(xù)控制使用涉案房屋。檢察機(jī)關(guān)依法監(jiān)督,并向公安機(jī)關(guān)移送婁某涉嫌拒不執(zhí)行判決、裁定犯罪線索,婁某被追究刑事責(zé)任,涉案房屋被依法處置。
三、稅費(fèi)數(shù)額不明確易引發(fā)爭(zhēng)議�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條規(guī)定:“因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)本身形成的稅費(fèi),應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,由相應(yīng)主體承擔(dān);沒(méi)有規(guī)定或者規(guī)定不明的,人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額。”實(shí)踐中,有的法院在拍賣(mài)時(shí)事先提醒“一切稅費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)”,有的則標(biāo)注“過(guò)戶涉及的相關(guān)稅費(fèi),請(qǐng)各競(jìng)買(mǎi)人自行向相關(guān)職能部門(mén)咨詢確認(rèn)”。有的競(jìng)買(mǎi)人拍賣(mài)前未詳細(xì)了解涉案房屋稅費(fèi)及負(fù)擔(dān)情況,拍賣(mài)后面對(duì)超出預(yù)期的稅費(fèi)又心生悔意,導(dǎo)致引發(fā)不必要的糾紛。如某農(nóng)商支行與某建筑公司借款合同糾紛執(zhí)行案,執(zhí)行法院依法對(duì)某建筑公司名下的不動(dòng)產(chǎn)予以司法拍賣(mài),并在拍賣(mài)公告中聲明,“標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買(mǎi)受人自行辦理,交易過(guò)程中產(chǎn)生稅費(fèi)依照稅法等相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定,由買(mǎi)受人承擔(dān)�！辟I(mǎi)受人陳某以1487.6萬(wàn)元價(jià)格競(jìng)得,后在辦理過(guò)戶登記手續(xù)時(shí),稅務(wù)局告知應(yīng)繳納稅費(fèi)800余萬(wàn)元。陳某以交易稅費(fèi)過(guò)高為由提出異議。執(zhí)行法院審查后認(rèn)為,雖然各方當(dāng)事人均表示拍賣(mài)程序符合法律規(guī)定,但對(duì)稅費(fèi)數(shù)額存在重大誤解,依照相關(guān)規(guī)定裁定撤銷拍賣(mài)。
四、涉案房屋騰退難影響買(mǎi)受人使用。2019年12月,最高人民法院發(fā)布《關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見(jiàn)》,《意見(jiàn)》明確提出,拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或他人無(wú)權(quán)占用的,人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退,不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。2021年12月,最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見(jiàn)》,重申該要求。但司法實(shí)踐中,法院依法依規(guī)騰退房屋面臨許多難題,有時(shí)競(jìng)買(mǎi)人不得不延期收房。如一起申請(qǐng)交付司法拍賣(mài)房屋執(zhí)行監(jiān)督案,謝某在某網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)平臺(tái)上以421.3萬(wàn)元競(jìng)得涉案房屋,但居住該房屋的第三人季某宏以年齡較大、行動(dòng)不便為由拒絕搬離。檢察機(jī)關(guān)建議法院對(duì)涉案房屋依法采取相應(yīng)的執(zhí)行措施,促成謝某與季某宏達(dá)成和解協(xié)議,季某宏主動(dòng)搬離案涉房屋。
結(jié)合監(jiān)督辦案,檢察機(jī)關(guān)提示:參與競(jìng)買(mǎi)司法拍賣(mài)房屋時(shí),應(yīng)事先了解相關(guān)流程和手續(xù),詳讀公示信息,全面知悉房屋存在的各類風(fēng)險(xiǎn),在理性預(yù)算、知悉風(fēng)險(xiǎn)、了解規(guī)則的前提下參加競(jìng)買(mǎi)。
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