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  • 住房租賃首部地方性法規(guī)將施行 讓租房者租得放心住得安心

    Law-lib.com  2022-8-8 9:09:25  人民日報海外版


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      租約結(jié)束房東不愿退押金、剛交完房租中介就拿錢跑路、房屋內(nèi)殘存的甲醛危及租戶健康……近年來,租房市場出現(xiàn)一些亂象,不僅損害承租者的合法權(quán)益,也擾亂了市場秩序。

      不久前,《北京市住房租賃條例》正式公布,并將從今年9月1日起正式實施。這是住房租賃的首部地方性法規(guī),明確提出堅持租購并舉,保護租賃關(guān)系,推動租賃市場監(jiān)管制度化。《條例》將帶來哪些影響?記者就此進行了走訪。

      堅決發(fā)展住房租賃市場

      “太坑了!碧崞鸬谝淮卧诒本┳夥康慕(jīng)歷,剛剛大學(xué)畢業(yè)的小王不禁感嘆。去年,小王和朋友來北京實習(xí),為了省錢,選擇在社交平臺上尋找直租房?吹揭粋聲稱“價格便宜,家具齊全”的帖子后,小王迅速聯(lián)系房東。為了能到北京后馬上入住,小王和朋友沒有實地查看,就通過“押一付三”形式定了房間。

      然而,等小王和朋友實習(xí)結(jié)束準(zhǔn)備退租時,房東卻以他們損壞了空調(diào)為由拒絕退還押金,而小王表示兩人根本沒有用過空調(diào)。經(jīng)維修師傅查看,空調(diào)是由于缺氟導(dǎo)致芯片燒壞無法使用。房東堅持不肯退押金,甚至還要求小王繳納房間空置費,以彌補耽誤租房造成的損失……

      和小王一樣,不少人在租房中都有過被坑的經(jīng)歷。近年來,北京龐大的住房租賃規(guī)模和復(fù)雜的租賃關(guān)系引發(fā)了一些矛盾糾紛!昂谥薪椤薄⒓兹┏瑯(biāo)、違規(guī)使用租金貸、哄抬租金、搶占房源等亂象時有發(fā)生。加強住房租賃市場管理,保證承租者住房權(quán)益,成為北京社會治理面臨的一道現(xiàn)實課題。

      今年9月1日,歷時8年修訂出臺的《北京市住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)即將正式施行,內(nèi)容共包括六章、七十五條,囊括了房屋租賃的多個方面,為規(guī)范住房租賃市場指明了方向。

      北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥指出,《條例》有很多特點:適應(yīng)新形勢,將“房住不炒”“職住平衡”“住有所居”等中央精神寫成法條。

      在北京出臺此次《條例》之前,國家就一直致力于對住房租賃市場的規(guī)范和約束。早在2017年和2020年,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就分別對《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》《住房租賃條例(征求意見稿)》公開征求過意見。既然全國性的《住房租賃條例》已在醞釀,為何還要專門出臺北京市版的《條例》?

      “作為首都,北京的住房租賃市場有其特殊性!痹诒本┐髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波看來,一方面,北京住房租賃市場存在結(jié)構(gòu)性的供需失衡,小戶型房屋較少,租金價格較高;另一方面,北京的城市功能定位和人口資源環(huán)境情況與其他城市不同,須結(jié)合本市實際進行操作性的細化。

      “大力發(fā)展住房租賃市場,法律法規(guī)層面的保障不可或缺,通過出臺地方性住房保障條例、住房租賃條例才能有效規(guī)范租賃市場,更好解決新市民的居住需求,在全國起到示范和引領(lǐng)的作用!58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波說。

      保護承租人合法權(quán)益

      梳理《條例》,很多規(guī)定旨在精準(zhǔn)解決租賃雙方的諸多難題,不少表述令人眼前一亮。

      專家指出,《條例》的一大亮點是堅持以人民為中心,加強對承租人合法權(quán)益的保護。比如,規(guī)定出租人不得以停水停電、暴力威脅等非正常手段驅(qū)趕租客提前收回租賃住房;出租住房不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu),起居室、廚房、陽臺等不得單獨出租用于居;房屋要符合國家和本市關(guān)于建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等安全規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

      人們關(guān)心的租金上漲問題也有了明確規(guī)定!稐l例》建立了極端情況下對租賃市場的應(yīng)急處置和租金干預(yù)機制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時,政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預(yù)措施;房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得哄抬租金,其提供中介服務(wù)收取的傭金一般不得超過一個月租金。

      此前“暴雷”的長租公寓運營企業(yè),也是《條例》重視的對象!啊稐l例》規(guī)定,住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金,并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管,最大化規(guī)避了企業(yè)挪動租客押金等可能產(chǎn)生的風(fēng)險!睆埐ū硎,“《條例》對于居住環(huán)境也提出了細化要求,加大了長租公寓運營企業(yè)的責(zé)任,促進長租公寓后續(xù)運營的規(guī)范性!

      依托住房租賃管理服務(wù)平臺,實現(xiàn)租賃合同網(wǎng)簽備案、押金托管、租金監(jiān)管和租賃數(shù)據(jù)在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)督管理、公安、教育等部門間的共享,是此次《條例》的又一大亮點。“通過平臺完成在線簽約后,出租人不必再到公安部門辦理出租登記,承租人可以憑租賃合同登記備案編號申領(lǐng)居住證,辦理積分落戶、子女入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項,真正實現(xiàn)了數(shù)據(jù)多跑路、群眾少跑腿,這也是提升監(jiān)管效果的一大創(chuàng)新。”樓建波表示。

      監(jiān)督管理有了,培育發(fā)展也不能少!稐l例》突出監(jiān)管和服務(wù)并重理念,一方面建立了住房租賃行業(yè)的準(zhǔn)入管理制度,加強對違法違規(guī)住房租賃行為的處罰,另一方面也鼓勵多渠道增加租賃住房供給。

      趙慶祥還列舉出《條例》的其他創(chuàng)新之處:實現(xiàn)了對住房轉(zhuǎn)租經(jīng)營和住房租賃經(jīng)紀的分業(yè)監(jiān)管、分業(yè)發(fā)展;創(chuàng)新了管理制度,明確將住房租賃活動納入基層治理體系,建立市區(qū)統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)負責(zé)、條塊結(jié)合、居村協(xié)助的治理機制;根據(jù)目前住房租賃矛盾糾紛多發(fā)、主體分散、形式多樣、金額不高、調(diào)處解決不暢的特點和問題,建立了住房租賃糾紛多元化解機制等。

      推動住房租賃市場監(jiān)管常態(tài)化

      《條例》推動了住房租賃市場監(jiān)管的常態(tài)化,但作為一個新生的市場,住房租賃市場的經(jīng)營模式還在不斷探索之中,很多問題還需繼續(xù)完善。

      專家認為,住房租賃市場存在問題的根源,是租房市場的供不應(yīng)求,解決這些問題最根本的還是增加市場上租賃住房的供給量。

      目前,北京市大力支持保障性租賃住房建設(shè)。北京在今年的政府工作報告中提出,籌集建設(shè)保障性租賃住房15萬套,竣工各類保障房8萬套。此次《條例》也提出,鼓勵保障性租賃住房建設(shè),擴大保障性租賃住房供給。

      《條例》真正落實到位還需要配套制度共同推進。專家建議,盡快出臺相關(guān)實施細則、監(jiān)管措施細則等一系列配套規(guī)定,完善政策體系,促進《條例》落地。

      《條例》對一些需要另行制定的細則作出了明確規(guī)定。比如,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)制定和完善住房租賃合同示范文本、房屋狀況說明書示范文本等,供租賃當(dāng)事人、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)參考使用,并制定押金托管和租金監(jiān)管的具體規(guī)定。

      有專家表示,《條例》中的有些表述還不夠明確。比如,《條例》提出,住房租賃和房地產(chǎn)經(jīng)紀分業(yè)經(jīng)營,在第三章中,對住房租賃企業(yè)應(yīng)該具備的自有資金、專業(yè)人員和管理能力等提出了要求,而對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的準(zhǔn)入條件和另行規(guī)定卻沒有明確說明。

      《條例》提出了增加房源供給的方式,但具體如何實施,還需隨著租賃實踐的推進,進一步修訂完善!氨热,對農(nóng)租房如何盤活利用、非居住存量房屋如何規(guī)范改建為租賃住房等問題還需進行摸索總結(jié),把通過實踐證明的成功經(jīng)驗和做法上升為法條,吸收為《條例》的內(nèi)容!壁w慶祥說。

      《條例》提到,租期內(nèi)不得隨意調(diào)整租金,并倡導(dǎo)租賃當(dāng)事人簽訂長期租賃合同。對此,樓建波表示,在實際情況中,租金一年一變是常態(tài),租期內(nèi)不允許隨意調(diào)整租金可以保護承租人利益,但是不利于形成長期租賃關(guān)系。他建議建立租金調(diào)節(jié)機制,隨著通貨膨脹和CPI變化適當(dāng)調(diào)整租金,從而建立穩(wěn)定的長期租賃關(guān)系。

      “《條例》基本上對現(xiàn)存的、比較集中的住房租賃痛點和難點問題都開出了藥方,特別是對人民群眾租房的揪心事、鬧心事、煩心事給出了解決方案。《條例》出臺后,關(guān)鍵還要出臺配套政策,只有貫徹落實到位,才能進一步補齊租賃市場短板,讓租房者租得放心、住得安心!壁w慶祥說。(記者 喬 彩)


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