Law-lib.com 2023-6-27 13:31:11 人民法院報(bào)
本報(bào)訊 （記者 王賀）日前，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、浙江省市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)2023版浙江省房屋交易合同示范文本。其中，為引導(dǎo)權(quán)利人在辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時(shí)主動(dòng)申請(qǐng)預(yù)告登記，更好地保護(hù)買受人將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，新版商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本、存量房買賣合同示范文本中明確增加了預(yù)告登記有關(guān)內(nèi)容，并將于今年7月1日起正式啟用。
房屋買賣預(yù)告登記，對(duì)購(gòu)房者到底有什么用？《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說(shuō)，購(gòu)房者就尚未建成的預(yù)售商品房申請(qǐng)預(yù)告登記，可以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押，以此保障今后順利拿到房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；對(duì)于二手房（又稱“存量房”）交易來(lái)說(shuō)，預(yù)告登記制度則可以有效規(guī)避“一房二賣”等交易風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)悉，2021年，浙江省高級(jí)人民法院在辦理案件中發(fā)現(xiàn)，法律規(guī)定的預(yù)告登記制度在浙江的落實(shí)情況不夠理想，房產(chǎn)交易中存在“重網(wǎng)簽備案、輕預(yù)告登記”、預(yù)告登記率偏低等問(wèn)題，導(dǎo)致過(guò)戶登記前房屋被一房二賣、抵押、查封引發(fā)的執(zhí)行異議之訴案件數(shù)量多、審理難，不僅不利于保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，還潛藏影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的因素。
在此背景下，經(jīng)過(guò)與多部門的相互溝通和深度調(diào)研，2021年11月29日，浙江高院發(fā)出司法建議，力推預(yù)告登記制度全面落地。其中建議第二點(diǎn)特別指出修訂完善浙江省商品房買賣合同示范文本，明確約定雙方同意辦理商品房買賣的預(yù)告登記，提示預(yù)購(gòu)人可單方申請(qǐng)預(yù)告登記，同時(shí)對(duì)預(yù)告登記的辦理時(shí)間予以明確等。
收到司法建議后，浙江省建設(shè)廳高度重視，通過(guò)多輪征求各地、各部門、專家律師、房地產(chǎn)企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)的相關(guān)意見(jiàn)，并公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)后，最終在今年確定新版示范合同文本，加強(qiáng)預(yù)告登記成為重點(diǎn)修改內(nèi)容之一，并作為合同條款單列，引導(dǎo)權(quán)利人主動(dòng)及時(shí)申請(qǐng)辦理。
本報(bào)也曾于今年4月12日在一版頭條以《千余字司法建議如何為社會(huì)治理把脈開(kāi)方》為題，對(duì)浙江高院通過(guò)發(fā)出司法建議推動(dòng)預(yù)告登記制度全面落地，助力房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)防控關(guān)口前移，變“化解矛盾”為“提前預(yù)防”的情況進(jìn)行了深度報(bào)道，引發(fā)社會(huì)廣泛反響。此次2023版浙江省房屋交易合同示范文本正式出爐，正是浙江高院司法建議落地見(jiàn)效的又一有力例證。
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