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Law-lib.com　 2020-8-26 9:33:56　 人民法院報

　　隨著城市生活水平的不斷提高，有房有車成為許多家庭的標(biāo)配。一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引消費(fèi)者，推出了優(yōu)惠政策，其中“無理由退房”無疑是開發(fā)商刺激消費(fèi)者買房的一大手段。2018年，浙江舟山新城一樓盤預(yù)售時，開發(fā)商承諾“無理由退房”，市民許女士買了房子和配套車位，后因個人原因需要退房退車位，雖然依據(jù)條款全款退了房，但退車位時卻被告知要交違約金。許女士憤而將開發(fā)商告上了法院，近日，浙江省舟山市中級人民法院二審審理了此案。

　　2018年5月，許女士到新城長峙島某在建樓盤售樓處參觀后，挑中了一套位于7樓的房子，該房屋定于兩年后交付。之后許女士便與樓盤開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，支付了211萬余元的房款。開發(fā)商作了明確的“無理由退房”承諾。簽訂的商品房買賣合同條文里有關(guān)于車位買賣的約定。

　　許女士買房時，該樓盤的地下車位尚未開盤銷售。同年8月，該樓盤開始向購房者預(yù)售地下車位。許女士遂與開發(fā)商簽訂了一份停車位合同，買了一個配套車位，并全款付清了12萬元的購車位價款。根據(jù)停車位合同約定，任何一方在合同約定之外單方解除合同的，責(zé)任方須按停車位總價款的10%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。

　　2019年下半年，許女士因個人原因提出退房，開發(fā)商基于“無理由退房”承諾同意解除雙方的商品房買賣合同，并退還了許女士全部的購房款。但當(dāng)許女士要求一并退還全額車位價款時，遭到開發(fā)商拒絕。

　　開發(fā)商認(rèn)為，其作出的“無理由退房”承諾，只針對商品房買賣合同，并不包括車位買賣合同�，F(xiàn)許女士無故要求解除車位買賣合同，屬于違約，因此在返還12萬元購車位價款同時應(yīng)當(dāng)扣除1.2萬元的違約金。

　　協(xié)商無果，許女士便于2020年3月將開發(fā)商訴至舟山市定海區(qū)人民法院。

　　定海法院審理后認(rèn)為，許女士購房時，該樓盤配套車位并未開盤，隨后，在符合對外銷售條件后，許女士作為購房業(yè)主享有購買停車位資格。雙方簽訂的停車位合同應(yīng)視為商品房買賣合同的配套合同，具有一定的從屬性，兩者共同構(gòu)成商品房買賣法律關(guān)系的全部內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為一個整體看待，不能僅因為簽訂時間有間隔而割裂兩者之間的從屬、依附關(guān)系。因此，在本案中，“無理由退房”承諾也適用于退車位。同時，許女士要求退車位是因其退房后不再是小區(qū)業(yè)主，買停車位以方便生活的目的無法實現(xiàn)，并無違約行為發(fā)生。故法院判決雙方解除車位買賣合同，同時開發(fā)商全款返還許女士購車位款12萬元。

　　一審判決后，開發(fā)商不服，上訴至舟山中院。舟山中院審理后認(rèn)為，許女士與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同條文里有關(guān)于車位買賣的約定，而許女士購房時車位尚未開盤，故雙方后來簽訂的停車位合同應(yīng)為商品房買賣合同的組成部分，應(yīng)當(dāng)一并適用“無理由退房”承諾。法院遂作出了維持一審判決的終審判決。

　　■法官說法■

　　無理由退房承諾要明確是否包括配套車位

　　為服務(wù)整個小區(qū)業(yè)主的居住便利，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。但是建設(shè)單位在保證小區(qū)業(yè)主使用的情況下，可以許可小區(qū)業(yè)主以外的人使用車位、車庫。故開發(fā)商或銷售商將車位、車庫實際出賣給小區(qū)業(yè)主以外的人，并不導(dǎo)致雙方就車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形成的合同無效。為有利于車位、車庫有效利用和管理，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第二款同時規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人出售、附贈或者出租等方式約定。據(jù)此可以確認(rèn)商品房買賣合同與車位出售合同是兩個法律關(guān)系，兩者相互獨(dú)立，并不存在必然的牽連關(guān)系，更不能當(dāng)然視為具有從屬關(guān)系。

　　“無理由退房”承諾一般是開發(fā)商為了促進(jìn)銷售推出的賦予購房者合同解除權(quán)的行為，購房者對該承諾未以明示方式拒絕的，應(yīng)當(dāng)將該承諾視為約定合同解除權(quán)。購房者有權(quán)依照該“無理由退房”承諾要求解除相關(guān)合同。在購房者與開發(fā)商就房屋買賣和車位買賣分別簽訂合同時，該兩個合同是獨(dú)立的，分別就房屋買賣法律關(guān)系和車位買賣法律關(guān)系作出約定。開發(fā)商在一個合同中承諾無條件退房并不使購房者對另一個合同享有約定合同解除權(quán)，故購房者在接受開發(fā)商“無條件退房”承諾時，應(yīng)注意該承諾針對的合同是否已囊括商品房買賣和車位買賣兩個法律關(guān)系，避免出現(xiàn)房子能退，而車位卻不能退的尷尬出現(xiàn)。

　　本案中，正是因為雙方簽訂的商品房買賣合同明確約定車位買賣屬于商品房買賣合同內(nèi)容，才最終認(rèn)定許女士與開發(fā)商分別簽訂的商品房買賣合同與車位買賣合同實際為一整體合同，進(jìn)而認(rèn)定因開發(fā)商承諾無條件退房成立的約定合同解除權(quán)，同屬于車位買賣合同內(nèi)容，故許女士有權(quán)據(jù)此承諾行使合同解除權(quán)。當(dāng)然，作為出賣人，開發(fā)商往往是商品房買賣合同和車位買賣合同格式文本的提供者，為避免與買受人出現(xiàn)不必要的糾紛，應(yīng)當(dāng)明確告知買受人“無條件退房”承諾的適用范圍。

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