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Law-lib.com　 2021-2-2 10:17:23　 人民法院報

　　近日，四川省成都市雙流區(qū)人民法院審結(jié)一起房屋買賣合同糾紛，法院一審判決原告張某與被告王某簽訂的房屋買賣合同于2020年10月21日解除，解除后的法律后果等則仍按我國合同法的相關規(guī)定，判決被告向原告返還購房預付款1.97萬元、定金4萬元，并向原告支付違約金6萬元。

　　法院經(jīng)審理查明，2020年3月，原、被告雙方簽訂“成都市存量房屋買賣合同”，約定原告張某以總價147萬元購買被告王某位于雙流區(qū)的房屋一套。同日，張某向王某支付定金4萬元，購房預付款1.97萬元。合同約定，若出售人將房屋出售給第三人導致買受人無法取得房屋所有權的，則構成根本違約，買受人有權單方解除合同，合同解除的，違約方須向守約方支付該房屋本合同成交價20%的違約金，并退還全部已付款。

　　合同簽訂后，張某多次通過微信等方式催促王某辦理過戶手續(xù)，但王某均以各種理由拖延辦理。后查實，王某已在當年5月下旬將案涉房屋以高于與張某的售價出售并過戶給了他人。之后，張某起訴至法院，請求解除合同，要求王某返還上述定金、購房預付款，并支付違約金29.4萬元。

　　雙流區(qū)法院一審認為，該案中王某將房屋“一房二賣”的行為違反了合同約定，且構成根本違約，張某有權解除合同。

　　該案中，法院結(jié)合合同的履行情況、王某的過錯程度、原告的預期利益及被告將案涉房屋出售并過戶給他人時的價格等因素，根據(jù)公平原則綜合予以衡量，認為雙方約定的違約金過高，應當予以調(diào)減，酌定為6萬元為宜，遂依法作出上述判決。

　　■法官說法■

　　《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第十條規(guī)定，民法典施行前，當事人一方未通知對方而直接以提起訴訟方式依法主張解除合同的，適用民法典第五百六十五條第二款的規(guī)定。而第二款的規(guī)定為，當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除，即對于施行前一方當事人未通知對方而直接以提起訴訟方式主張解除合同的情形具有溯及力。

　　該案中張某直接以提起訴訟方式主張解除合同，故合同解除時間為起訴狀副本送達對方之日。而對民法典施行前的法律事實引發(fā)的關于合同是否應當解除、解除后的法律后果等，依照相關規(guī)定，仍應適用合同法的有關規(guī)定，民法典則不具有溯及力。

　　因合同法還明確，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

日期：2021-2-2 10:17:23 | 關閉 |