Law-lib.com 2022-1-24 12:54:08 人民法院報(bào)
圖為本案二審?fù)彫F(xiàn)場(chǎng)。
導(dǎo)讀
老舊住宅加裝電梯方便高樓層居民，但低樓層居民反對(duì)的聲音同樣不少。若業(yè)主事前未出資增設(shè)電梯，卻在電梯建成后申請(qǐng)補(bǔ)交費(fèi)用進(jìn)行使用，法院是否會(huì)予以支持？近期，廣東省廣州市中級(jí)人民法院審結(jié)一起八旬老人在老舊住宅加裝電梯后申請(qǐng)補(bǔ)交出資使用的案件，法院認(rèn)為案涉電梯屬建筑物的共有部分，老人使用該電梯無(wú)須由業(yè)主共同決定，但需以交納集資款為前提，故判決該老人在補(bǔ)交集資款后有權(quán)使用電梯。該判決明晰了老舊住宅加裝電梯的物權(quán)歸屬及使用條件，同時(shí)也有利于弘揚(yáng)和諧友愛、尊老愛老、鄰里互助的社會(huì)主義核心價(jià)值觀。
緣起：舊樓加裝電梯 老人持異議未出資
業(yè)主郭某已80歲高齡，居住于廣州市荔灣區(qū)一棟9層住宅內(nèi)。因該住宅年代久遠(yuǎn)且未配備電梯，居民上下樓較為不便，該樓業(yè)主于2017年至2018年間共商加裝電梯事宜。
經(jīng)多次協(xié)商，該幢住宅內(nèi)的業(yè)主謝某等32戶業(yè)主同意增設(shè)電梯，并就電梯加裝的工程方案和費(fèi)用分?jǐn)�、補(bǔ)償方案等事項(xiàng)達(dá)成一致意見。依據(jù)籌資方案，郭某作為三樓業(yè)主應(yīng)支付10077元集資款，但郭某因持異議未實(shí)際參與出資。
2018年6月，電梯集資完成，在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，施工單位依照設(shè)計(jì)方案加裝電梯。一年后，電梯完工并交付使用，前期參與籌資的業(yè)主通過(guò)刷電梯卡的形式使用該電梯。
糾紛：申請(qǐng)乘用電梯遭拒 老人無(wú)奈訴至法院
郭某因居住在三樓，且已80歲高齡，步行上下樓梯有諸多不便，因此，在加建電梯投入使用后，郭某提出希望在補(bǔ)繳集資款后使用電梯，但謝某等32戶業(yè)主認(rèn)為郭某前期對(duì)加裝電梯持有異議，導(dǎo)致加裝電梯工程延誤，反對(duì)郭某使用電梯。
郭某遂訴至廣東省廣州市荔灣區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)其在按已有加裝電梯集資方案支付10077元的費(fèi)用后，擁有對(duì)新建電梯與32戶業(yè)主同等的權(quán)利和義務(wù)。
庭審中，謝某等32戶業(yè)主表示，除10077元集資款外，郭某還需額外支付8000元作為電梯施工延誤的滯納金，并承擔(dān)其在本次訴訟中產(chǎn)生的25000元律師費(fèi)，他們才同意郭某使用電梯。郭某則表示僅同意支付集資款。
判決：老人用梯確有需 付款后就可搭乘
荔灣區(qū)法院審理后認(rèn)為，案涉電梯在使用屬性上系建筑物的共有部分，郭某與其他業(yè)主對(duì)其享有使用權(quán)和共同管理的權(quán)利。且郭某使用案涉電梯并不屬于相關(guān)法律及司法解釋所規(guī)定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，不會(huì)導(dǎo)致該住宅其他業(yè)主使用電梯的合法權(quán)利受到損害，故無(wú)須經(jīng)該住宅多數(shù)業(yè)主同意。但依據(jù)公平原則，要使用電梯的前提是交納集資款，故法院判決由郭某支付增設(shè)電梯集資款10077元后，由該住宅業(yè)主代表向郭某提供電梯卡供其搭乘電梯使用。
一審判決后，謝某等32戶業(yè)主不服，提起上訴。廣州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理，二審判決駁回上訴，維持原判。
■裁判解析
增設(shè)電梯系共有 同樓業(yè)主享有使用權(quán)
本案糾紛緣于同樓住戶拒絕郭某在補(bǔ)交集資款后使用電梯。案件核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，郭某是否需經(jīng)案涉住宅多數(shù)業(yè)主同意才享有電梯的使用權(quán)。對(duì)此，應(yīng)從案涉電梯的物權(quán)歸屬及權(quán)利行使條件進(jìn)行分析，兼以權(quán)衡考慮各方主體的利益平衡作出判決。
首先，從案涉電梯的物權(quán)歸屬及權(quán)利內(nèi)容上來(lái)看，我國(guó)法律規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。本案中，該住宅的居民在使用案涉電梯出行時(shí)將不可避免地使用該棟住宅的公共部分，案涉電梯屬建筑物的共有部分，同樓業(yè)主對(duì)其享有共有和共同管理的權(quán)利。但是，與傳統(tǒng)意義上的、與大樓同時(shí)興建的電梯不同，目前各業(yè)主的權(quán)屬證中并不包含該加建電梯的梯間面積，即該電梯的共有物權(quán)仍未體現(xiàn)。因此，本案中應(yīng)理解為業(yè)主對(duì)案涉電梯僅享有使用權(quán)和共同管理的權(quán)利。
其次，從物權(quán)行使的程序性條件來(lái)看，依照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，在涉及建筑物共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)時(shí)，如制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，即參與表決及同意業(yè)主的人數(shù)比例應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定。在本案中，郭某使用案涉電梯明顯并不屬于法律所規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，且并不會(huì)導(dǎo)致該住宅其他住戶或業(yè)主使用電梯的合法權(quán)利受到損害，故其使用電梯無(wú)需經(jīng)案涉住宅多數(shù)業(yè)主同意。
但是，因案涉電梯由該住宅業(yè)主集資所建，如未出資業(yè)主在不出資的情況下無(wú)償使用電梯，則有悖公平原則，并不符合公平正義的社會(huì)主義核心價(jià)值觀，故未出資業(yè)主要求使用電梯應(yīng)補(bǔ)交必要的集資款項(xiàng)。因此，郭某須依照原集資方案承擔(dān)10077元的集資款后，方可使用案涉電梯。
本案二審法官李煥認(rèn)為，郭某已80歲高齡，確有使用電梯的客觀需要，其在加裝電梯期間提出異議屬于正常表達(dá)意見的范圍，如以此為由拒絕鄰里之間的高齡老人在交納電梯集資費(fèi)用之后正常使用電梯，不僅不符合社會(huì)主義和諧社會(huì)誠(chéng)信友愛的價(jià)值觀，亦不符合《中華人民共和國(guó)民法典》中的第八條“守法與公序良俗”原則。對(duì)于其他業(yè)主而言，如認(rèn)為郭某阻礙電梯加裝的行為給其造成損失，可另案主張權(quán)利、要求賠償，但不能以此拒絕郭某在補(bǔ)交集資款后使用電梯。
■延伸思考
舊樓加裝電梯需平衡多方利益
既有住宅增設(shè)電梯，系國(guó)家為適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和滿足人口老齡化需求而推行的一項(xiàng)便民工程，是提升人民群眾獲得感、幸福感與安全感的重要舉措。但實(shí)踐中，由于加裝電梯事關(guān)不同樓層住戶的切身利益，眾住戶在加裝方案、費(fèi)用分?jǐn)�、低層業(yè)主補(bǔ)償費(fèi)等事項(xiàng)上往往難以達(dá)成一致，這也導(dǎo)致近年來(lái)訴至法院的增梯糾紛不斷增多。
從法律規(guī)定上來(lái)說(shuō)，既有住宅加裝電梯屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)，應(yīng)由業(yè)主共同決定。在民法典頒布施行后，既有住宅增設(shè)電梯需適用該法第二百七十八條第二款之規(guī)定，即應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。因此，在實(shí)踐中，推進(jìn)舊樓加裝電梯事項(xiàng)，小區(qū)業(yè)主在依照前述規(guī)定獲得多數(shù)業(yè)主的表決同意，并取得相關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后即可進(jìn)行，無(wú)須取得該住宅全體業(yè)主的一致同意，其他持有異議的住戶不得阻礙加建電梯的正常施工。
但需注意的是，加裝電梯涉及的法理、情理錯(cuò)綜復(fù)雜，鄰里之間應(yīng)多一分理解和包容，堅(jiān)持自愿平等、友好協(xié)商、兼顧公平的原則開展協(xié)商，共同營(yíng)造和諧舒適的居住環(huán)境。在加裝過(guò)程中，低層業(yè)主應(yīng)當(dāng)基于睦鄰友好原則給予其他業(yè)主安裝電梯的便利并接受一定的限制，高層住戶也應(yīng)尊重低層相鄰權(quán)人的物權(quán)權(quán)利，充分考慮施工可能給低層住戶造成的影響，若因加裝電梯對(duì)其他業(yè)主通風(fēng)、采光、安靜等利益造成損害的，獲利業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)受損業(yè)主進(jìn)行合理賠償。此外，在加裝電梯過(guò)程中如遭遇少數(shù)業(yè)主阻攔，應(yīng)基于睦鄰友好原則與對(duì)方進(jìn)行充分溝通，權(quán)衡多方利益，盡量尋找加裝電梯的“最優(yōu)解”；若協(xié)商不成，則可尋求有關(guān)行政部門、社區(qū)居委會(huì)、基層調(diào)解組織等介入指導(dǎo)；若仍不能解決，則應(yīng)及時(shí)通過(guò)法律途徑維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益，避免采取過(guò)激方式進(jìn)行對(duì)抗。
■專家點(diǎn)評(píng)
公正裁判實(shí)現(xiàn)利益衡平
中山大學(xué)法學(xué)院副教授、博士生導(dǎo)師 韓光明
增建電梯引發(fā)的法律糾紛往往涉及建筑物區(qū)分所有和相鄰關(guān)系，本案即屬典型。在處理此類法律糾紛時(shí)，首先需分析增建電梯行為的法律性質(zhì)，進(jìn)而判斷其導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)效果。加裝電梯系不動(dòng)產(chǎn)附合之事實(shí)行為。在本案中，對(duì)于加裝電梯的物權(quán)歸屬，加裝前后全體業(yè)主未作約定，相關(guān)法律亦無(wú)明確規(guī)定，故應(yīng)依照民法典第三百二十二條“按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定”。電梯加裝后構(gòu)成建筑物的重要成分，由住宅建筑物不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人取得加裝電梯的所有權(quán)。
其次，需要進(jìn)一步分析加裝電梯屬于整棟建筑物的共有部分，即由全體業(yè)主共有；還是屬于整棟建筑物的區(qū)分專有部分，即集資加裝電梯的業(yè)主專有。對(duì)此，筆者支持第一種觀點(diǎn)，即共有論，最主要的原因在于經(jīng)濟(jì)效用以及規(guī)范結(jié)構(gòu)的融貫性考量：第一，從物之效用發(fā)揮的整體性進(jìn)行考量，增建的電梯已與整棟建筑物結(jié)合為整體，其不應(yīng)成為部分業(yè)主的專屬產(chǎn)權(quán)部分，否則既會(huì)降低建筑物的整體使用效能，也會(huì)造成建筑物區(qū)分所有制度結(jié)構(gòu)復(fù)雜化。第二，從平衡各方合理利益來(lái)看，各地政府以多數(shù)決規(guī)定對(duì)加裝電梯行為作出許可，即異議業(yè)主須負(fù)擔(dān)一定的容忍義務(wù)，而容忍義務(wù)的負(fù)擔(dān)屬于特別利益犧牲或強(qiáng)制犧牲，故應(yīng)予以相應(yīng)的補(bǔ)償——允許其取得電梯的共同所有權(quán)。第三，增建電梯是基于全體業(yè)主的共同決議，盡管存在異議業(yè)主，但最終決議代表了全體業(yè)主的共同意志，故該決議的約束力應(yīng)及于全體業(yè)主。
最后，是增建電梯使用上的利益衡平問(wèn)題。與既有電梯不同，增建電梯雖已與建筑物結(jié)合為一個(gè)整體，但其面積并未分?jǐn)傊粮鲗Ｓ胁糠郑布雌湓鼋ǔ杀居沙鲑Y的部分業(yè)主而非全部業(yè)主負(fù)擔(dān)，故此，對(duì)未出資業(yè)主的利用權(quán)利作出限制并無(wú)不當(dāng)。進(jìn)行該種限制的規(guī)范基礎(chǔ)可以通過(guò)解釋具體法律規(guī)則獲得。依據(jù)民法典第二百七十三條之規(guī)定，業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利義務(wù)具有一致性或關(guān)聯(lián)性，即享有權(quán)利需以履行義務(wù)為前提。在本案中，郭某主張權(quán)利需以履行相應(yīng)的義務(wù)為前提，即交納集資款。對(duì)于未出資業(yè)主使用增建電梯的條件，筆者認(rèn)為，補(bǔ)足出資款即足，無(wú)須設(shè)置任何程序限制。因?yàn)槲闯鲑Y業(yè)主的共有權(quán)已經(jīng)被確認(rèn)，其僅因未出資而被設(shè)置消極障礙，一旦障礙消除即應(yīng)恢復(fù)其完全所有權(quán)的法律地位。
總之，本案的裁判結(jié)果完全符合建筑物區(qū)分所有制度的規(guī)范目的，且充分實(shí)現(xiàn)多方利益衡平。建筑物區(qū)分所有屬于不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的特殊情形，因此在法律適用上應(yīng)遵循民法典第二百八十八條“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”之處理相鄰關(guān)系的一般規(guī)定，其實(shí)際上就是指物的整體經(jīng)濟(jì)效能發(fā)揮與具體利益衡量?jī)蓚�(gè)方面。實(shí)踐中，人們往往忽略了相互之間客觀利益共同體的聯(lián)結(jié)，忽略了享有權(quán)利的義務(wù)約束，而通過(guò)司法裁判的實(shí)踐理性可以不斷的將此種價(jià)值理念融入社會(huì)以及人們的日常生活之中。
�。ㄠ嵱� 李 煥 車 莉 文∕圖）
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