Law-lib.com 2022-11-4 8:53:29 法治日報
●近年來,圍繞物業(yè)費的話題時常被提起,有關物業(yè)費的糾紛也越來越多。有的業(yè)主因小區(qū)環(huán)境臟亂、治安混亂,拒交物業(yè)費而被起訴;有些業(yè)主因為沒交物業(yè)費而被停水、停電,甚至限制使用電梯
●業(yè)主拒絕支付物業(yè)費的行為往往得不到法院支持,但當業(yè)主提供相關證據(jù),足以證明物業(yè)服務不到位,法院工作人員經(jīng)現(xiàn)場勘察,發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務存在諸多問題,未達到合同中約定的標準時,法院一般會支持業(yè)主減少支付物業(yè)費的請求
●隨著人工成本不斷上漲,多數(shù)物業(yè)公司承擔了巨大經(jīng)濟壓力,并導致服務質(zhì)量難以提高。物業(yè)方應當將物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整,完善價格形成機制,從而構建質(zhì)價相符的契約關系
“小區(qū)物業(yè)天天在樓下拿個大喇叭催交物業(yè)費,實在太吵了�！奔以诮K鹽城某小區(qū)的阿杰向《法治日報》記者回憶起之前的一段經(jīng)歷。
阿杰居住的小區(qū)有許多外來務工人員和回遷戶,很多居民對物業(yè)一詞并沒有概念,很長一段時間里,小區(qū)內(nèi)按時交物業(yè)費的人不多。
為催收物業(yè)費,物業(yè)公司想出了用喇叭循環(huán)播放催收的主意,“重點關照”那些遲付、拒付物業(yè)費集中的樓棟。每天早上,尖銳的催收聲吵得很多居民沒法正常休息。小區(qū)居民多次抗議都沒能奏效。
最終,小區(qū)居民組建了業(yè)委會,業(yè)委會成員一致通過更換物業(yè)的動議,這才讓飄蕩在小區(qū)上空經(jīng)久不息的喇叭聲停了下來。新物業(yè)入駐后,小區(qū)物業(yè)服務水平提高了,更多居民也開始自覺交物業(yè)費。
近年來,圍繞物業(yè)費的話題時常被提起,有關物業(yè)費的糾紛也越來越多。有的業(yè)主因小區(qū)環(huán)境臟亂、治安混亂,拒交物業(yè)費而被起訴;有些業(yè)主因為沒交物業(yè)費而被停水、停電,甚至限制使用電梯。
“物業(yè)服務不行,難道我就不能不交或少交物業(yè)費嗎?”采訪中,很多業(yè)主提出了這一疑問。對此,《法治日報》記者進行了調(diào)查采訪。
業(yè)主不能拒交物業(yè)費
服務不好可訴請減免
來自江蘇句容的李明(化名)于2016年在當?shù)啬承^(qū)購買了一套商品房。由于工作原因,李明一直將該房屋閑置,自己身居別處。
之后的幾年里,小區(qū)物業(yè)多次向其催收物業(yè)費,但李明總以沒有入住、小區(qū)環(huán)境差、物業(yè)服務不到位、房屋質(zhì)量存在問題等理由拒絕支付。多次催收無果,物業(yè)公司將李明訴至法院。
法院經(jīng)審理查明,在交房時,李明與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》,根據(jù)約定,在辦理入住手續(xù)后長期(六個月以上)不入住或不使用的空置物業(yè),應當事先向物業(yè)公司提出書面申請,經(jīng)批準后,物業(yè)公司按照物業(yè)公共服務費標準的70%收取空置物業(yè)公共性服務管理費用。
本案法官說,李明雖然未實際入住,但不代表物業(yè)公司沒有按照約定提供物業(yè)服務,至于李明自家院內(nèi)長雜草,系其自行未修理所致,與物業(yè)公司無關,即使小區(qū)物業(yè)公司服務不到位,亦屬于履行瑕疵,不能排除交費義務。因此,李明不能以未入住、物業(yè)服務不到位為由拒絕支付物業(yè)費。
無獨有偶,2016年,湖南茶陵縣居民李某、彭某、鐘某等6人入住縣城某小區(qū),并與小區(qū)物業(yè)簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。然而入住后越過越不舒心,小區(qū)里垃圾成堆,保安是3名退休人員,且均無上崗證和健康證。
不僅如此,小區(qū)物業(yè)公司還未經(jīng)業(yè)主同意承接外墻的廣告,造成李某等5名業(yè)主的墻體受損。加上小區(qū)與附近一家幼兒園共用出入口,導致高峰期道路經(jīng)常堵塞。
協(xié)商無果后,小區(qū)居民成立業(yè)主委員會,通過投票將該物業(yè)公司解聘。其間,李某等6人因不滿物業(yè)公司服務質(zhì)量,拒絕支付物業(yè)費。為此,物業(yè)公司向法院提起民事訴訟,要求李某等6人支付欠交的13個月物業(yè)費及違約金。
最終,法院以物業(yè)公司沒有很好地盡到物業(yè)管理及服務職責,但完成了一定的物業(yè)服務,判決李某等人酌情支付物業(yè)費欠費的一半,駁回物業(yè)公司其他訴訟請求。
2009年10月1日起施行的《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定,經(jīng)書面催交,業(yè)主無正當理由拒絕支付或者在催告的合理期限內(nèi)仍未支付物業(yè)服務費,物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務費的,人民法院應予支持。
對此,北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華指出,物業(yè)服務費是用共有部位、共有設施設備維護所歸集的費用。房屋專有部位不使用,但共有部位、共有設施設備仍需要維護,成本仍將發(fā)生,因此物業(yè)服務費用仍需要支付。
北京聯(lián)合大學教授李凌解釋說,物業(yè)服務價值在于滿足公共性服務的同時,達到對整個居住環(huán)境品質(zhì)的提升,最終體現(xiàn)在對業(yè)主個體的服務價值。根據(jù)民法典規(guī)定,業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的,業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
“如果業(yè)主不滿意物業(yè)服務,認為服務與合同約定不符,業(yè)主有權要求服務人承擔違約責任,但不得拒絕支付物業(yè)服務費。如果物業(yè)服務與合同約定相符,只是未達到業(yè)主期望,則服務人無需承擔違約責任�！卑A說。
記者在中國裁判文書網(wǎng)檢索相關案例發(fā)現(xiàn),業(yè)主拒絕支付物業(yè)費的行為往往得不到法院支持,但當業(yè)主提供相關證據(jù),足以證明物業(yè)服務不到位,法院工作人員經(jīng)現(xiàn)場勘察,發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務存在諸多問題,未達到合同中約定的標準時,法院一般會支持業(yè)主減少支付物業(yè)費的請求。
上述司法解釋也規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務,業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。
催收方式不宜粗暴
物業(yè)無權停水停電
“尊敬的業(yè)主,您的物業(yè)費該交了……”幾乎每位業(yè)主都接到過這樣的通知,只不過有些業(yè)主是欣然支付,有些業(yè)主則是能拖就拖,甚至拒絕支付。
相比被大喇叭催收,來自湖南岳陽的張娜(化名)遭遇了更“蠻橫”的催收方式。
2020年12月,張娜購買了一套位于岳陽某小區(qū)的二手房,可當她滿懷欣喜地入住時,卻收到了高達兩萬多元的賬單——這套房自2017年7月1日起就存在未支付水費、物業(yè)費及滯納金等情況。因協(xié)商不成,2021年11月1日、9日小區(qū)物業(yè)兩次直接停了張娜家的供水。這極大影響了張娜的正常生活,她只好搬到酒店暫住。
事后,張娜將物業(yè)公司訴至法院,請求判令被告立即停止侵權行為、恢復供水,公開書面道歉并承擔其因停水造成的酒店住宿費、交通費等;重新計算其自2021年6月入住至今的水費。
法院經(jīng)審理后認為,自來水公司、供電局經(jīng)法定程序才有權終止供應水電,物業(yè)公司無權對業(yè)主斷水斷電。即使是二次供水,物業(yè)公司也無權停水。業(yè)主不支付物業(yè)費、水費等,物業(yè)公司可以通過訴訟等合法方式解決,不能采取粗暴停水等方式。
關于原告是否應該承受前業(yè)主的物業(yè)費、水費欠費問題。因合同具有相對性,原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務合同未涉及后來的買房者,新業(yè)主沒有義務支付該部分物業(yè)費欠費。
最終,法院判決物業(yè)公司恢復對案涉房屋的供水,賠償停水所致原告經(jīng)濟損失1200元,并向其書面賠禮道歉。二審維持原判。
華南公館是遼寧沈陽一個高層回遷小區(qū)。據(jù)多位業(yè)主反映,小區(qū)物業(yè)存在各種服務質(zhì)量問題,包括不及時清理水箱導致部分用戶出現(xiàn)用水發(fā)黃、地下室垃圾不及時清理、樓梯間雜物堆放不歸置、電梯異響晃動長期不解決等問題。
前段時間,該小區(qū)業(yè)主小楊回家進入電梯發(fā)現(xiàn)電梯卡刷不了,只能徒步上10樓,之后得知由于沒交物業(yè)費,被停了電梯卡。
“我就想問問,這回遷樓交房好幾年了,樓道里亂七八糟的,小區(qū)也沒有綠化需要維護,物業(yè)費卻要1塊多一平方米,這跟沒有物業(yè)有什么區(qū)別?憑什么物業(yè)費一晚交電梯卡就會被停用?”小楊不滿地說道。
在包華看來,上述停水停電等行為明顯違法,水電作為市政服務的一環(huán),物業(yè)服務人應依法管理水電設施設備,無權停水停電。
物業(yè)管理條例規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
民法典規(guī)定,物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
北京一名物業(yè)從業(yè)人員告訴記者,在簽訂物業(yè)服務合同前應當仔細閱讀服務條款,確認服務范圍和等級后再簽字�！坝泻芏鄻I(yè)主的訴求并不在合同范圍內(nèi),卻以此為由拒交物業(yè)費,這也是我們在同業(yè)主溝通過程中的難點之一�！�
完善價格形成機制
提高物業(yè)服務質(zhì)量
為什么要設置物業(yè)費呢?
李凌說,物業(yè)服務收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)公司提供了服務,有成本投入,作為企業(yè)需要一定的盈利。同時,業(yè)主享受了服務,支付物業(yè)費是義務。
如今,對于物業(yè)費的收取,社會上仍存在不同的聲音。如何優(yōu)化物業(yè)費成為亟待解決的問題之一。
在包華看來,物業(yè)服務費測算是一個比較復雜的過程。如想物業(yè)服務費物有所值,首先需要明確服務事項和標準,然后約定服務人管理模式,了解物業(yè)所在地價格水平,最后通過科學測算得到結果。
2020年5月開始施行的《北京市物業(yè)管理條例》中,提出了“物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整”,引起社會廣泛關注。
隨著社會發(fā)展,物業(yè)作為勞動力密集型行業(yè),人工費用支出占物業(yè)公司總支出的大部分。近年來,人工成本不斷上漲,物業(yè)公司在提供物業(yè)服務的同時,還需要盈利維持企業(yè)正常運行,多數(shù)物業(yè)公司承擔了巨大經(jīng)濟壓力,并導致服務質(zhì)量難以提高。
李凌認為,物業(yè)方應當將物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整,完善價格形成機制,從而構建質(zhì)價相符的契約關系。
“物業(yè)服務質(zhì)價相符的實現(xiàn)離不開政府對物業(yè)服務企業(yè)市場化管理體系的建設和完善,如物業(yè)服務質(zhì)量評價體系的建立等,更離不開廣大業(yè)主對于市場調(diào)節(jié)體系的認可和支持。此外,物業(yè)服務市場準入和退出機制的不健全也會嚴重影響市場調(diào)節(jié)的力度,想通過物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價來實現(xiàn)物業(yè)服務質(zhì)價相符的目標,還有很遠的路要走。”李凌說。
與此同時,有人提出,為何不將物業(yè)費設定為全國或地區(qū)統(tǒng)一標準?
對此,包華解釋說,各地物業(yè)服務需求、物業(yè)所在地價格水平差異很大。統(tǒng)一服務內(nèi)容、統(tǒng)一服務標準、統(tǒng)一服務價格不僅不可行,也沒必要。
李凌說,具體的物業(yè)服務收費標準應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。物業(yè)服務收費實行政府指導價的,有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素,制定相應的基準價及其浮動幅度,并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。
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