Law-lib.com 2023-8-30 9:23:44 人民法院報
物業(yè)公司以維護公共利益為由，在業(yè)主商鋪旁建生活垃圾集中清運點，影響業(yè)主正常經(jīng)營。近日，安徽省合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院審理了這起業(yè)主訴物業(yè)公司要求排除妨害糾紛案，認定物業(yè)公司未提請業(yè)主大會討論，擅自改變小區(qū)規(guī)劃，且未采取合理措施最大限度降低垃圾清運點對周邊環(huán)境的影響，超出了一般人的容忍程度，妨礙了業(yè)主的物權(quán)，判決其恢復(fù)原狀。
周某于2017年購買了合肥市某小區(qū)沿街一套商鋪，商鋪前的空地原規(guī)劃為文娛廣場。2019年商鋪交付后，小區(qū)物業(yè)公司將空地變?yōu)樯罾星暹\點，大量的污水及惡臭的氣味給周某商鋪租戶造成了惡劣影響。周某曾多次要求物業(yè)公司移除垃圾清運點，但物業(yè)公司始終不予解決，于是起訴至法院。
物業(yè)公司辯稱，案涉小區(qū)生活垃圾集中清運點已通過政府主管部門審批，合法合規(guī)，并無違規(guī)情形，原告無權(quán)主張移除。原告周某主體不適格，因為小區(qū)垃圾堆放屬于公共利益，原告不能代表全體業(yè)主。
法院經(jīng)審理查明，案涉小區(qū)日均產(chǎn)生生活垃圾約55個標(biāo)準(zhǔn)桶，因生活垃圾量大且小區(qū)原規(guī)劃建設(shè)時無集中收集點，為便于集中清運，物業(yè)公司申請在周某的商鋪旁設(shè)置生活垃圾集中清運點，經(jīng)清運單位現(xiàn)場查勘，符合清運條件后報社區(qū)復(fù)核、城管部門審批后正式啟用該收集點，至庭審時已三年多。庭審中，周某提供相關(guān)照片證明在垃圾清運前，垃圾桶長期堆放在其商鋪門口右側(cè)，垃圾桶擺放無序且未閉合，自垃圾桶擺放處至其商鋪門口地面均有明顯污水印跡。法院還查明，案涉小區(qū)備案的規(guī)劃圖中設(shè)有四處小區(qū)內(nèi)部垃圾收集點，未見規(guī)劃圖中注有小區(qū)外部垃圾集中清運點。
法院審理后認為，所有權(quán)人或者依法律規(guī)定行使所有權(quán)權(quán)能的人以及他物權(quán)人，可以請求排除妨害。本案中，周某行使權(quán)利的請求權(quán)基礎(chǔ)系妨害排除請求權(quán)，而其又系案涉商鋪的所有權(quán)人，是妨害排除請求權(quán)的權(quán)利主體。物業(yè)公司辯稱周某主體不適格的理據(jù)，是小區(qū)垃圾堆放屬于公共利益，周某不能代表全體業(yè)主。該辯稱意見的抗辯基礎(chǔ)是周某作為單個業(yè)主不能代表全體業(yè)主，對物業(yè)公司能否使用小區(qū)共用部分通過訴訟方式主張權(quán)利。簡言之，周某主張的是物業(yè)公司妨害了其物權(quán)的使用，行使的是專有部分物權(quán)排除妨害請求權(quán)；物業(yè)公司抗辯的是周某無權(quán)就小區(qū)共有部分使用提起訴訟。顯然，物業(yè)公司抗辯的訴訟主體資格問題，并非針對周某本案請求權(quán)基礎(chǔ)。因此，周某基于案涉商鋪的所有權(quán)，可以提起妨害排除的訴訟。
法院審理后認為，物業(yè)公司妨害了周某的物權(quán)。首先，物業(yè)公司在案涉地點堆放垃圾并非正當(dāng)行使權(quán)利。案涉地點系小區(qū)業(yè)主共有部分，業(yè)主對該部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按照小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，該部分并非垃圾集中清運點，物業(yè)公司現(xiàn)改變其規(guī)劃設(shè)計用途，應(yīng)依照法定程序由業(yè)主共同決定，但其僅經(jīng)相關(guān)部門備案同意，并未提請業(yè)主大會討論決定同意。因此，物業(yè)公司將案涉地點變更為垃圾集中清運點系不正當(dāng)行使權(quán)利。其次，物業(yè)公司在案涉地點進行垃圾清運，妨礙了周某物權(quán)使用。根據(jù)周某提供的相關(guān)照片等證據(jù)顯示，物業(yè)公司將案涉地點變更為垃圾集中清運點后，清運時間不定，垃圾長期堆放在公共區(qū)域，且未采取其他合理措施最大限度降低對周邊環(huán)境的影響，對于周邊業(yè)主造成了較大困擾，超出了一般人的容忍程度，對周某的合法權(quán)益造成了一定程度的損害，導(dǎo)致出行、生活、商鋪經(jīng)營及房屋價值均受到一定影響。法院遂依法作出上述判決。物業(yè)公司表示服判。
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