Law-lib.com 2023-10-20 10:11:19 人民法院報(bào)
“跳單”是指中介為顧客提供訂立合同的交易機(jī)會(huì)，而顧客在獲得了對(duì)方的交易信息后繞過中介，直接達(dá)成交易進(jìn)而逃避支付中介費(fèi)的行為。一起案件中，房產(chǎn)中介方表示購(gòu)房者“跳單”要求賠償違約金，購(gòu)房者則認(rèn)為自己不該擔(dān)責(zé)。日前，山東省德州市陵城區(qū)人民法院審結(jié)該案，判決駁回原告A中介公司要求王某給付2.55萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求。
2020年4月25日，王某到A中介公司表達(dá)購(gòu)房意向，A中介公司業(yè)務(wù)員要求王某先簽訂確認(rèn)書后看房，雙方簽訂確認(rèn)書后，A中介公司帶領(lǐng)看房，并對(duì)涉案房屋要價(jià)85萬(wàn)元，王某嫌房?jī)r(jià)太高而離去，繼續(xù)轉(zhuǎn)看其需要的房屋。兩天后，王某在B中介公司處發(fā)現(xiàn)該房源掛牌出售，B中介公司要價(jià)81萬(wàn)元。當(dāng)日，在B中介公司的居間服務(wù)下，王某與該套房屋的原產(chǎn)權(quán)人簽訂了房屋買賣合同，以81萬(wàn)元購(gòu)買了該套房屋，交付后雙方辦理了房產(chǎn)變更登記手續(xù)。其間，王某支付給B中介公司居間中介費(fèi)用共計(jì)1.1萬(wàn)元。
A中介公司認(rèn)為，其公司工作人員帶領(lǐng)王某看過該房屋，并簽訂了確認(rèn)書。王某之后通過其他途徑與房東簽訂了房屋買賣合同并進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，系“跳單”行為，請(qǐng)求法院判令被告王甲給付違約金2.55萬(wàn)元。
法院另查明，原告A中介公司與案外人B中介公司均系從事房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)信息咨詢等業(yè)務(wù)的公司。涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人因欲出售該套房屋，自2020年3月起，便將該房屋信息在A、B等多家房產(chǎn)中介公司掛牌出售。
法院審理后認(rèn)為，根據(jù)原告A公司與被告王某簽訂的《房屋承購(gòu)（承租）客戶看房確認(rèn)書》內(nèi)容，能夠認(rèn)定該確認(rèn)書屬于居間合同性質(zhì)。提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。本案中，在原、被告簽訂的確認(rèn)書第四條中，委托人違約責(zé)任的第二個(gè)情形約定“委托人（包括關(guān)聯(lián)方）在委托期限內(nèi)私下或通過其他途徑（第三方）與出售/出租方達(dá)成交易的，應(yīng)按照本協(xié)議中該物業(yè)報(bào)價(jià)的3%的標(biāo)準(zhǔn)向受托人支付違約金”。按該條款的約定，意味著原告帶被告看房后，無(wú)論原告報(bào)價(jià)是否偏高、服務(wù)質(zhì)量如何，被告如果選擇買房則必須通過原告達(dá)成交易，否則構(gòu)成違約。該條款系格式條款，其內(nèi)容明顯限制了被告的選擇權(quán)，客觀上加重了被告的責(zé)任。且原告未能提供證據(jù)證明被告與其簽訂確認(rèn)書時(shí)，已對(duì)其就該條款進(jìn)行了充分的說(shuō)明和告知，因此能夠認(rèn)定原、被告雙方關(guān)于該條款的約定應(yīng)屬無(wú)效。
關(guān)于本案被告是否構(gòu)成“跳單”違約。衡量被告是否存在“跳單”行為的關(guān)鍵在于被告是否利用了原告提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。本案中，據(jù)被告提交的相關(guān)證據(jù)及原、被告雙方的當(dāng)庭陳述，能夠認(rèn)定該涉案房屋并非原告的獨(dú)家房源，且原告的工作人員也僅僅帶領(lǐng)被告看過一次房。后被告在B中介公司亦了解到同一房源信息，并通過該中介公司促成房屋買賣合同后，實(shí)際購(gòu)買該房屋。被告通過正當(dāng)?shù)耐緩�，在不同的中介公司獲取同一房源信息，其有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低或服務(wù)更好的中介公司促成房屋買賣合同的成立，這亦是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法賦予消費(fèi)者自由選擇權(quán)的體現(xiàn)。本案中，被告并未利用原告提供的信息、機(jī)會(huì)等條件促成房屋買賣合同的成立，被告的行為不構(gòu)成“跳單”違約。
綜上，法院判決駁回原告A中介公司的訴訟請(qǐng)求。宣判后，原、被告均未上訴。
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