山東省淄博市人民政府辦公廳

淄博市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)淄博市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定的通知


各區(qū)縣人民政府,高新區(qū)、文昌湖區(qū)管委會，市政府各部門，各有關(guān)單位，各大企業(yè)，各高等院校：
　　《淄博市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　淄博市人民政府辦公廳
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一二年二月二十九日


淄博市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定

　　第一章 總 則
　　第一條 為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《山東省國有土地上房屋征收補償房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法》和《淄博市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》,結(jié)合本市實際,制定本規(guī)定。
　　第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)，評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定，適用本規(guī)定。
　　第三條 市房屋征收部門應(yīng)當(dāng)每年推薦一批社會信譽好、綜合實力強、具有三級資質(zhì)(含)以上的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）名單供被征收人選擇。
　　第四條 因房屋征收評估、復(fù)核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，評估機構(gòu)可持房屋征收部門介紹函查詢，房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供便利。
　　評估機構(gòu)評估測算新建商品房價格，如需向有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征詢銷售價格時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實提供。
　　第五條 被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的價值應(yīng)當(dāng)一并評估。
　　第六條 房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行。
　　第二章評估機構(gòu)選定
　　第七條 房屋征收公告發(fā)布當(dāng)日，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)公布房屋征收評估機構(gòu)選定方案，其主要內(nèi)容應(yīng)包括：
　�。ㄒ唬┓课菡魇詹块T應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收項目需要，就項目概況、評估范圍、承擔(dān)房屋征收評估的評估機構(gòu)數(shù)量、評估期限等向納入名單的評估機構(gòu)發(fā)出報名通知，在報名并出具評估承諾書的評估機構(gòu)中推薦2至5家作為候選評估機構(gòu)，供被征收人選擇�！　�
　�。ǘ�）房屋征收部門應(yīng)在征收范圍內(nèi)，就候選評估機構(gòu)的資格、信譽、評估人員等情況進行公示，告知被征收人協(xié)商選定評估機構(gòu)的權(quán)利、期限。候選評估機構(gòu)應(yīng)委派1至2名工作人員在房屋征收部門指定的地點進行現(xiàn)場介紹。
　　（三）承擔(dān)房屋征收評估的評估機構(gòu)由被征收房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會組織被征收人在房屋征收公告發(fā)布之日起15日內(nèi)從候選評估機構(gòu)中協(xié)商選擇。超過50%的被征收人共同簽字認可的評估機構(gòu)，視為共同協(xié)商選定。
　�。ㄋ模┰诠�告協(xié)商期內(nèi)協(xié)商不成的，房屋征收部門組織集中投票，并將投票選擇評估機構(gòu)的時間、地點和相關(guān)事宜告知被征收人。被征收人應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)持房屋權(quán)屬證書，按一個房屋所有權(quán)證一票的原則，到指定地點參與投票。依據(jù)計票結(jié)果，得票最多的評估機構(gòu)當(dāng)選。得票較多的評估機構(gòu)出現(xiàn)兩家以上票數(shù)相同的，房屋征收部門通過組織公開抽簽或搖號的方式選定評估機構(gòu)。
　�。ㄎ澹﹨⑴c投票的被征收人占被征收人總?cè)藬?shù)比例低于30%的，房屋征收部門可以通過抽簽、搖號等形式在候選評估機構(gòu)中隨機選定評估機構(gòu)。
　　集中投票、抽簽或者搖號時，邀請被征收人代表、被征收房屋所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會代表進行監(jiān)督。
　　第八條 承擔(dān)房屋征收評估的評估機構(gòu)（以下簡稱征收評估機構(gòu)）選定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公告，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
　　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向征收評估機構(gòu)支付評估費用，并從征收補償費用中列支。
　　第三章被征收房屋價值評估
　　第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。
　　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受委托的征收評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。
　　第十條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
　　第十一條 征收評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
　　被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。
　　房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。
　　因被征收人的原因不能或者被征收人拒絕對被征收房屋進行實地查勘的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)邀請無利害關(guān)系的第三人到場見證，并在分戶評估報告中做出相應(yīng)說明。征收評估機構(gòu)可以依據(jù)被征收房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同區(qū)域該類房屋進行評估。
　　第十二條 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對各類評估方法進行適用性分析后，選用兩種及以上評估方法對被征收房屋價值進行評估。只能選用一種評估方法的，需在評估報告中說明理由。
　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)已形成交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場比較法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。
　　同時選用兩種及以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。
　　第十三條 被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、環(huán)境、設(shè)施配套、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響評估對象價值的因素。
　　第十四條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)，是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。
　　被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然和不正常的因素。
　　第十五條 征收住宅房屋評估時，測算的基本技術(shù)路線為：
　 （一）確定房屋類別。即根據(jù)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)確定住宅房屋的類別。
（二）確定評估基準價格。即確定被征收住宅房屋所處區(qū)位該類新建商品住宅房屋的市場價格。
　　該區(qū)位或者該區(qū)域有已建成該類商品住宅房屋的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)其銷售均價，確定該區(qū)位的新建商品住宅房屋市場銷售價格。該區(qū)位或者該區(qū)域沒有該類新建商品住宅房屋的，可以依據(jù)擬新建項目立項、規(guī)劃、用地批準文件以及施工圖、建設(shè)標準、配套設(shè)施標準，推算該項目的商品住宅房屋的市場銷售價格。
（三）測算價差。即確定被征收住宅房屋與該類新建商品住宅房屋的價差。
　　根據(jù)被征收住宅房屋的結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等房地產(chǎn)狀況調(diào)整因素，確定被征收住宅房屋與該類新建商品住宅房屋的價差。
（四）依據(jù)評估確定的被征收住宅房屋的貨幣補償價格，結(jié)合其建筑面積計算確定被征收住宅房屋的貨幣補償價值。
　　被征收房屋的貨幣補償價值不得低于市人民政府確定的征收住宅房屋的最低貨幣補償價值。
　　第十六條 非住宅房屋的貨幣補償價值，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第十二條選用相應(yīng)評估方法、參照被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場交易價格，結(jié)合其房地產(chǎn)狀況評估確定。
　　第十七條 被征收房屋附屬物的補償價值，由征收評估機構(gòu)評估確定。
　　第十八條 征收評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托合同約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示7日。
　　公示期間，征收評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。初步評估結(jié)果存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時修正。
　　第十九條 分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，征收評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人送達分戶評估報告。
　　整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。
　　第二十條 被征收房屋已經(jīng)裝飾裝修的，補償價值由評估被征收房屋的同一評估機構(gòu)結(jié)合成新評估確定，并出具單項裝飾裝修評估報告。征收當(dāng)事人對裝飾裝修補償價值協(xié)商一致的，按照協(xié)商價值確定。
　　第四章產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估
　　第二十一條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受委托的征收評估機構(gòu)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋情況。
　　第二十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
　　第二十三條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋和非住宅房屋的評估，分別按照本規(guī)定第十五條第（二）項、第十六條執(zhí)行。
　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為待建期房、在建工程、已竣工尚未辦理房屋所有權(quán)證的，征收評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供以幢為單位每層單價的評估報告。
　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為新建房屋且已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)證的，征收評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶評估報告。
　　第二十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋附屬物的價值，由征收評估機構(gòu)評估確定。
　　第二十五條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為經(jīng)濟適用住房、限價商品住房的，政府確定的價格即為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格，不再進行評估。
　　第五章復(fù)核評估和鑒定
　　第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自評估報告送達或收到之日起10日內(nèi)，向征收評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。
　　申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原征收評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。
　　第二十七條 原征收評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告。評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。
　　第二十八條 市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)成立由資深注冊房地產(chǎn)估價師及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的市房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱市評估專家委員會），負責(zé)對征收評估進行技術(shù)指導(dǎo),受理房屋征收部門、被征收人對征收評估機構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果有異議的鑒定申請，出具書面鑒定意見。
　　第二十九條 被征收人或者房屋征收部門對原征收評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市評估專家委員會申請鑒定。
　　房屋征收評估復(fù)核結(jié)果鑒定程序由市房產(chǎn)管理部門制定。
　　第三十條 市評估專家委員會應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。
　　第三十一條 市評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。
　　經(jīng)市評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告。評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的征收評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告。
　　經(jīng)鑒定維持復(fù)核結(jié)果的，鑒定費用由申請鑒定的當(dāng)事人承擔(dān)。經(jīng)鑒定需要重新評估的，重新評估的費用和鑒定費用由原征收評估機構(gòu)承擔(dān)。
　　第三十二條 房屋征收評估鑒定過程中，征收評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照市評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進行說明并提供評估技術(shù)報告。需要對被征收房屋進行實地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。
　　第六章監(jiān)督管理
　　第三十三條 征收評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料(原件或復(fù)印件)與評估報告(含評估技術(shù)報告)一并整理存檔 ：
　 （一）征收評估委托書及征收評估委托合同；
　 （二）評估對象的權(quán)證材料及有關(guān)基本情況的證明材料；
　 （三）評估對象的實地查勘記錄(文字、圖片)等資料；
　 （四）可比實例的實地查勘記錄(文字、圖片)等資料；
　 （五）確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；
　 （六）其他涉及評估項目的必要資料。
　　征收評估機構(gòu)完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)資料進行整理、歸檔和妥善保管。涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的，征收評估機構(gòu)應(yīng)將評估報告(含評估技術(shù)報告)及估價過程中形成的有關(guān)資料同時提交委托方。
　　第三十四條 在房屋征收評估過程中，征收評估機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師按照《國有土地上房屋征收評估辦法》第三十二條規(guī)定受到處罰的，由市房產(chǎn)管理部門記入其信用檔案。
　　第三十五條 征收評估機構(gòu)在房屋征收評估過程中違反本規(guī)定的，由房屋征收部門依法予以處罰。
　　第七章 附 則
　　第三十六條 本規(guī)定所稱整體評估報告，是指關(guān)于征收范圍內(nèi)所有被征收房屋貨幣補償價值的評估報告。
本規(guī)定所稱分戶評估報告，是指按房屋所有權(quán)證劃分的被征收房屋貨幣補償價值或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的評估報告。
　　本規(guī)定所稱房屋附屬物，是指儲藏室、車庫、頂層閣樓、門斗、院墻、水池、水井、煙囪、水塔、苗木等。
　　第三十七條 在房屋征收決定作出前對擬征收范圍內(nèi)的房屋價值進行預(yù)評估的，參照本規(guī)定執(zhí)行。受委托的評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供以幢為單位每層單價為基礎(chǔ)結(jié)合建筑面積計算預(yù)測總價值的評估報告。
　　第三十八條 本規(guī)定自2012年4月1日起施行，有效期至2017年3月31日。