廣西壯族自治區(qū)防城港市人民政府辦公室

防城港市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)防城港市國有建設(shè)用地容積率變更管理辦法的通知

防政辦發(fā)〔2012〕38號


各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府各組成部門，各直屬機構(gòu)：
《防城港市國有建設(shè)用地容積率變更管理辦法》已經(jīng)市五屆人民政府第六次常務(wù)會議同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。



二○一二年三月六日


防城港市國有建設(shè)用地容積率變更管理辦法

第一條 為改善城市生活環(huán)境和景觀，加強國有土地資產(chǎn)管理，規(guī)范國有建設(shè)用地容積率變更行為的管理，避免國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》、《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）、《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》（建設(shè)部令第22號）、《廣西壯族自治區(qū)實施<中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法》、《國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號）等規(guī)定，制訂本辦法。
第二條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥或者出讓方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地容積率變更管理，適用本辦法。在實施國有土地使用權(quán)招拍掛政策前已辦理了國有土地使用權(quán)手續(xù)的作為歷史遺留問題，同樣適用本辦法。
第三條 國有建設(shè)用地在供應(yīng)前，市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)依據(jù)控制性詳細規(guī)劃、有關(guān)規(guī)范要求以及地塊的實際情況，確定容積率和其他規(guī)劃設(shè)計條件。未確定容積率及其他規(guī)劃設(shè)計條件的地塊，不得出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。規(guī)劃設(shè)計條件未納入國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的，該出讓合同無效。市國土資源行政主管部門在核發(fā)國有土地使用證時，應(yīng)標注容積率等規(guī)劃設(shè)計條件。在國有土地使用權(quán)劃撥或出讓前設(shè)計容積率調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵照《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制與審批管理辦法》第二十條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
本辦法實施前,原已取得國有建設(shè)用地使用權(quán),但土地出讓合同或批準文件對容積率沒有明確的，該宗地原容積率的認定參照相同時段相鄰類似宗地的容積率，沒有類似宗地容積率作為參照的，容積率核定為≤1.5。對原已有審定的總平面布置圖的，以總平確認的容積率為依據(jù)。
第四條 土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴格按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定或劃撥決定書、用地批文明確的容積率和其他規(guī)劃條件進行建設(shè)。任何單位和個人無權(quán)擅自變更已依法供應(yīng)的國有建設(shè)用地的容積率。確需修改的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進行，不得以會議紀要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。
2007年7月1日之后出讓的工業(yè)用地，及2004年8月31日之后出讓的其他用途土地，原則上不予提高容積率，具體以簽訂土地出讓合同日期為準。
第五條 國有土地使用權(quán)一經(jīng)劃撥或出讓，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。確需調(diào)整的，必需符合下列情形之一：
（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊開發(fā)條件變化的；
（二）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；
（三）國家和自治區(qū)的有關(guān)政策發(fā)生變化的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第六條 國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合控制性詳細規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進行調(diào)整：
（一）建設(shè)單位或個人向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請、容積率修改專題報告并說明變更理由；
（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家等對容積率修改的必要性進行專題論證；
（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)在本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示，采取走訪、座談等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)組織聽證；
（四）經(jīng)專家論證、征求利害關(guān)系人的意見后，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對論證報告審批同意后組織編制單位開展相關(guān)地塊控制性詳細規(guī)劃修改工作；
（五）修改后的控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按法定程序報市、縣人民政府批準。報批材料中應(yīng)當(dāng)附規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果；
（六）經(jīng)市、縣人民政府批準后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄送土地主管部門。
第七條 國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率符合控制性詳細規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進行調(diào)整：
（一）建設(shè)單位或個人向市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請報告，說明調(diào)整的理由并附調(diào)整規(guī)劃方案，調(diào)整方案應(yīng)標明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟技術(shù)指標、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評價等內(nèi)容；
（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對容積率修改的必要性進行專題論證。其中，專家論證會應(yīng)根據(jù)項目情況確定專家的專業(yè)構(gòu)成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機抽取有關(guān)專家。論證意見應(yīng)當(dāng)附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學(xué)性。專家與申請調(diào)整容積率的國有土地使用權(quán)單位或個人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避；
（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)在本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示，采取走訪、座談等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)組織聽證；
（四）經(jīng)專家論證、征求利害關(guān)系人的意見后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依法提出調(diào)整建議并附論證、公示（聽證）等相關(guān)材料報市、縣人民政府批準；
（五）經(jīng)市、縣人民政府批準后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。
第八條 以劃撥或出讓方式取得國有建設(shè)用地涉及容積率變更的，土地使用權(quán)人應(yīng)在獲得市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的變更后的容積率等規(guī)劃設(shè)計條件后10個工作日內(nèi)，將調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計報市國土資源行政主管部門備案。
第九條 市規(guī)劃主管部門出具變更后的規(guī)劃設(shè)計條件自核發(fā)之日起六個月后自行失效。
土地使用權(quán)人應(yīng)依據(jù)重新核發(fā)的規(guī)劃設(shè)計條件，須于10個工作日內(nèi)向市國土資源行政主管部門申請辦理補交土地價款差額的有關(guān)手續(xù)。補交土地價款差額標準經(jīng)市人民政府批準后，土地使用權(quán)人依此補交土地價款差額，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，辦理土地變更登記手續(xù)。
屬提高容積率的，土地使用權(quán)人應(yīng)補交相應(yīng)土地價款差額。土地使用權(quán)人不同意補交的，由市國土資源行政主管部門依法調(diào)整該出讓國有建設(shè)用地或協(xié)商收回并給予補償。
第十條 出讓的國有建設(shè)用地在轉(zhuǎn)讓過程中，屬轉(zhuǎn)讓方建設(shè)用地規(guī)劃許可證中的容積率提高的，應(yīng)先由轉(zhuǎn)讓方按規(guī)定補交土地價款差額、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，市國土資源行政主管部門方可再辦理提高容積率后的國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓審批、土地變更登記手續(xù)。
屬市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門已為受讓方核發(fā)提高容積率的建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，土地轉(zhuǎn)讓時，依法符合土地轉(zhuǎn)讓條件的，市國土資源行政主管部門仍按原容積率下的土地價格內(nèi)涵依法辦理國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，在受讓方的國有土地使用證中標注原容積率等規(guī)劃條件。市國土資源行政主管部門應(yīng)限定受讓方于10個工作日內(nèi)申報辦理補交土地價款差額、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議手續(xù)，并按下列不同情形分別處理：
（一）受讓方按要求補交土地價款差額、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議的，市國土資源行政主管部門在受讓方的國有土地使用證中再標注提高后的容積率等規(guī)劃條件，核發(fā)國有土地使用證。受讓方未按規(guī)定補交土地價款差額、未簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議的市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門不得辦理宗地建設(shè)用地規(guī)劃工程報建審批手續(xù)。
（二）受讓方撤回提高容積率申請不補交土地價款差額的，須經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門重新核發(fā)原容積率的建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，市國土資源行政主管部門方可核發(fā)國有土地使用證。
第十一條 對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高容積率的，原則上不再增收土地價款。國家、自治區(qū)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十二條 為鼓勵集約節(jié)約利用土地，加快推進城市重要景觀節(jié)點建設(shè)，提升城市形象，對中心城區(qū)超高層建設(shè)進行獎勵。本辦法實施之日起，屬本辦法規(guī)定經(jīng)依法批準提高出讓國有建設(shè)用地容積率的，土地價款差額按以下公式計算：
（一）提高后的容積率＜2的，應(yīng)補交的土地價款差額＝提高土地容積率所增加的建筑面積×樓面地價×60％;
（二）提高后的容積率≥2且＜4的，應(yīng)補交的土地價款差額＝提高土地容積率所增加的建筑面積×樓面地價×50％;
（三）提高后的容積率≥4且＜6的，應(yīng)補交的土地價款差額＝提高土地容積率所增加的建筑面積×樓面地價×40％;
（四）提高后的容積率≥6的，應(yīng)補交的土地價款差額＝提高土地容積率所增加的建筑面積×樓面地價×30％。
以上樓面地價為依法批準提高容積率后經(jīng)審定的該宗地樓面地價評估價格，其中土地估價基準日以向國土資源行政主管部門提交申請辦理增容手續(xù)現(xiàn)時點為估價基準日。
為鼓勵集約節(jié)約用地，對單體建筑高度超過100米的超高層建筑物可作為獎勵面積，超過100米的部分建筑面積不計算容積率。
第十三條 原劃撥土地提高容積率，仍保持劃撥使用權(quán)方式不征收土地差價款；宗地不再符合《劃撥用地目錄》的，需先辦理劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)，取得出讓使用權(quán)后，再按本辦法規(guī)定辦理提高容積率手續(xù)和補交土地差價款。
第十四條 為處理歷史遺留問題，對其他涉及提高容積率的出讓國有建設(shè)用地，按下列情況計收土地價款差額，樓面地價評估按本辦法第十二條執(zhí)行。
（一）建設(shè)項目于2001年4月30日前已竣工驗收或已取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，原則上不再增收土地價款；
（二）2001年4月30日前經(jīng)批準提高容積率但至今未竣工驗收或取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，對應(yīng)按本辦法第十二條規(guī)定的標準下調(diào)20%計收土地價款差額；
（三）2001年4月30日后至2011年8月1日以前已審批同意提高項目規(guī)劃容積率的，對應(yīng)按本辦法第十二條規(guī)定的標準下調(diào)20%；
（四）2011年8月1日至本辦法實施前，市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門已受理其提高容積率申請，并通過專家論證待報政府審批的，報經(jīng)政府批準同意提高容積率后，按本辦法第十二條規(guī)定的標準下調(diào)20%計收土地價款差額。
第十五條 本辦法實施后，在已出讓國有建設(shè)用地上擅自提高容積率進行建設(shè)的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條處理，市國土資源行政主管部門視建設(shè)程度情況根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條進行處理。
第十六條 本辦法實施后，已出讓國有建設(shè)用地原已經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準提高容積率但未補交土地價款差額并辦理有關(guān)手續(xù)的，應(yīng)于60個工作日內(nèi)到市國土資源管理部門補交土地價款差額，補辦提高容積率有關(guān)手續(xù)。逾期不辦理的，按本辦法第十八條規(guī)定處理。
第十七條 土地使用權(quán)人擅自提高容積率未經(jīng)處理或經(jīng)批準提高容積率但并未辦理補交土地價款差額、簽訂出讓合同變更協(xié)議等手續(xù)的，市城鄉(xiāng)規(guī)劃、房產(chǎn)、國土等行政主管部門不得辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、報建、施工許可，項目竣工驗收，房地產(chǎn)預(yù)售銷售、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，核發(fā)分戶土地證及房產(chǎn)證等有關(guān)手續(xù)。否則，對有關(guān)部門和個人追究瀆職和國有資產(chǎn)流失的法律責(zé)任。
第十八條 土地使用權(quán)人拒不繳納提高容積率土地價款差額、簽訂出讓合同變更協(xié)議的，市國土資源行政主管部門按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院55號令）第十七條的規(guī)定，給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰，并停止其參加新的出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的競買。
土地使用權(quán)人為房地產(chǎn)企業(yè)的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)將該土地使用權(quán)人違法建設(shè)行為記入房地產(chǎn)企業(yè)不良信用檔案。
第十九條 國家、自治區(qū)另有新規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十條 市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將土地使用權(quán)人國有建設(shè)用地容積率執(zhí)行情況作為建設(shè)項目竣工驗收的一項內(nèi)容。沒有市國土資源行政主管部門對容積率的檢查核驗意見，或者檢查核驗不合格的，不得通過竣工驗收。
第二十一條 本辦法由市國土資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負責(zé)解釋。
第二十二條 本辦法自發(fā)布之日起實施，《防城港市國有建設(shè)用地容積率變更管理暫行辦法》（防政發(fā)〔2008〕39號）同時廢止。