江西省鷹潭市人民政府辦公室

關于印發(fā)《鷹潭市住宅專項維修資金管理辦法》的通知




各縣（市、區(qū)）人民政府，市龍虎山風景名勝區(qū)管委會，鷹潭經濟技術開發(fā)區(qū)管委會，市信江新區(qū)管委會，市政府各部門：

《鷹潭市住宅專項維修資金管理辦法》已經市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。





二〇一二年三月十九日



鷹潭市住宅專項維修資金管理辦法



第一章 總 則

第一條 為了加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》及建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市中心城區(qū)商品住宅和經濟適用住房的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，均適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條 維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ谩⑺�有權人決策、政府監(jiān)督的原則。

第四條 市房管部門負責市區(qū)維修資金的指導和監(jiān)督工作。

市房屋專項維修基金管理中心（以下簡稱管理中心），具體負責市區(qū)維修資金的日常管理工作，并負責對縣（市）維修資金管理工作進行業(yè)務指導。

市財政部門、市審計部門按照各自職責負責做好維修資金代管期間的財務監(jiān)督和審計監(jiān)督工作。月湖區(qū)政府、鷹潭經濟技術開發(fā)區(qū)管委會、市信江新區(qū)管委會、市城管、建設、規(guī)劃等行政主管部門按照職責負責做好維修資金的相關工作。

第二章 交 存

第五條 下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法的規(guī)定交存維修資金：

（一）商品住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）商品住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅；

（三）拆遷安置實行產權調換的房屋；

（四）經濟適用住房。

第六條 業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的7%。按現(xiàn)行本市住宅建筑安裝工程每平方米造價計算，首期維修資金的交存標準為：未配備電梯物業(yè)每平方米50元；已配備電梯物業(yè)每平方米80元。

住宅建筑安裝工程每平方米造價由市建設部門定期公布，市房管部門根據(jù)本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調整首期維修資金的交存標準。

第七條 業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。

第八條 業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的維修資金由管理中心代管。管理中心應當委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行設立維修資金專戶。

設立維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設帳，按房屋戶門號設分戶帳；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設帳，按房屋戶門號設分戶帳。

第九條 業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，應當將首期維修資金存入維修資金專戶。

開發(fā)建設單位應當在商品房銷售合同中以專門條款與業(yè)主約定維修資金交存的數(shù)額、交存時間、交存的標準與方式等事項，由業(yè)主按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。

預(銷)售商品房住宅的開發(fā)建設單位應當在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期維修資金存入維修資金專戶。

第十條 未按本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付給購買人。

預(銷)售商品住宅的，開發(fā)建設單位未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，市房產交易登記中心不予辦理房屋初始登記手續(xù)。

第十一條 管理中心應當按照業(yè)主提供的交納維修資金的銀行現(xiàn)金交款單，開具由財政部門統(tǒng)一印制的《住宅專項維修資金專用收據(jù)》。

業(yè)主在辦理房屋交易、發(fā)證手續(xù)時，應提供維修資金專用收據(jù)。

第十二條 業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會決定，可以將維修資金劃轉業(yè)主大會管理。業(yè)主大會申請劃轉維修資金時，應當授權業(yè)主委員會代為辦理，并向管理中心提交以下資料：

（一）劃轉維修資金的申請書；

（二）經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過的決議，并附同意業(yè)主簽名名單、產權證號碼、身份證號碼、聯(lián)系方式清單；

（三）業(yè)主大會建立的日常管理、資金風險、資金安全、風險承擔及責任追究等維修資金管理制度及實施細則；

（四）業(yè)主委員會與管理中心指定的一家商業(yè)銀行簽訂專戶管理維修資金的書面委托書，并提供專戶管理銀行開立維修資金專戶證明；

（五）需要提供的其他材料。

第十三條 管理中心應當在收到申請材料后，符合要求的應當在30日內將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的維修資金帳面余額，劃轉至業(yè)主大會設立的維修資金帳戶，并將有關帳目等資料移交業(yè)主委員會。

業(yè)主大會設立的維修資金帳戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設帳，按房屋戶門號設分戶帳;且應當接受房管部門及管理中心監(jiān)管。

第十四條 業(yè)主分戶帳面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。

成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定，并在管理規(guī)約中予以明確；未成立業(yè)主大會，業(yè)主按本辦法第六條的規(guī)定續(xù)交，續(xù)交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。

第三章 使 用

第十五條 維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十六條 維修和更新、改造對房屋屋頂和外立面及房屋結構產生明顯改變的，應按有關規(guī)定報城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批。

第十七條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：

（一）住宅小區(qū)內共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由住宅小區(qū)內全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積比例分攤；

（二）單幢住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由單幢全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積比例分攤。

（三）專屬一個單元業(yè)主共用部位、共用設施設備的維修和更新改造費用，由該單元全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積比例分攤。

第十八條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，開發(fā)建設單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

未建立維修資金專戶或者維修資金不足，發(fā)生應分攤維修費用的，由維修涉及范圍內共有或者共用關系的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積承擔。

第十九條 維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議和方案。使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需要臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議和方案。

（二）由物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主、所在社區(qū)居民委員會組織召開業(yè)主大會，決定住宅專項維修資金的使用方案。業(yè)主大會的決定應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主簽署確認同意才能生效，并在小區(qū)內公示不少于5個工作日。

（三）由物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主、所在社區(qū)居民委員會組織實施使用方案，并與施工企業(yè)簽訂專項維修工程的施工合同。

（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主、社區(qū)居民委員會持有關材料，向管理中心申請列支；

（五）管理中心審核同意后，由專戶管理銀行將核定所需維修費用先預撥30%至組織實施單位或維修單位；

（六）工程竣工后，憑相關業(yè)主代表，或者其委托工程造價機構審核的工程結算報告及工程竣工驗收單，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主、所在社區(qū)居民委員會持有關材料報管理中心，經管理中心核實后，撥付核定維修費用的剩余款項。

維修工程最終結算金額超出核定預算金額20%以上或超出金額在1萬元以上的，超出部分應當按照本辦法規(guī)定的程序重新申請。

第二十條 維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議和方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用方案；

（二）由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議討論通過使用方案，并將使用方案在物業(yè)管理區(qū)域內公示不少于5個工作日；

（三）由業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案，并與施工單位簽訂專項維修工程的施工合同；

（四）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會申請列支；

（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報管理中心備案；管理中心如發(fā)現(xiàn)不符合有關法律法規(guī)和使用方案的，應當責令其改正。

（六）業(yè)主委員會向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修資金的通知，專戶管理銀行依據(jù)通知和備案憑證將核定所需維修費用先預撥30%至組織實施單位或維修單位。

（七）工程竣工結算后，余額劃撥等事宜由業(yè)主委員會按照第十九條第（六）項規(guī)定辦理。

第二十一條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支維修資金：

（一）維修資金劃轉到業(yè)主大會管理前，按照本辦法第十九條第四項、第五項、第六項的規(guī)定辦理；

（二）維修資金劃轉到業(yè)主大會管理后，按照本辦法第二十條第四項、第五項、第六項、第七項的規(guī)定辦理；

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，管理中心可以指定有資質的維修單位進行代修，維修費用從相關業(yè)主維修資金分戶帳中列支。

第二十二條 鼓勵通過公開、公平、公正的競選招標方式選定具有相應資質的維修施工單位。維修項目費用較小的，可以采取簡易方式，選定維修施工單位。

業(yè)主委員會或者相關業(yè)主，應當委托專業(yè)中介機構對維修和更新、改造工程實施監(jiān)理及對工程造價進行審核，相關費用計入維修和更新、改造成本。

第二十三條 下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）住宅自用專有部位、自用專有設備的維修、更新和改造費用，由業(yè)主自行承擔。衛(wèi)生間、廚房等滲漏水，由相關的上下住戶（產權人）共同維修，費用平均分攤。

（五）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

第二十四條 在保證維修資金正常使用的前提下，經房管部門批準可以按照國家有關規(guī)定將維修資金用于購買一級市場新發(fā)行的國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用維修資金購買的國債應當持有到期。

利用業(yè)主交存的維修資金購買國債的，應當經業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第二十五條 下列資金應當轉入維修資金滾存使用：

（一）維修資金規(guī)定的存儲利息；

（二）利用維修資金購買國債的增值收益；

（三）住宅共用部位、共用設施設備的經營所得，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值；

（五）業(yè)主委員會或業(yè)主自愿籌集交存的款項；

第四章 監(jiān)督管理

第二十六條 房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶帳中結余的維修資金隨房屋所有權同時轉讓。業(yè)主未交存首期維修資金，或首期維修資金分戶帳上不足30%的，業(yè)主應當在辦理房屋所有權轉移登記前，足額交存、續(xù)交，再到管理中心辦理分戶帳更名手續(xù)。未按規(guī)定交存或續(xù)交的，不予辦理產權轉讓手續(xù)。

第二十七條 房屋滅失的，業(yè)主憑相關憑證，到管理中心領取房屋分戶帳中結余的維修資金。

第二十八條 管理中心應當定期與專戶管理銀行核對維修資金帳目及存儲情況，并向業(yè)主委員會、業(yè)主公布下列情況，接受業(yè)主監(jiān)督：

（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業(yè)主分戶帳中維修資金交存、使用、增值收益和結存余額；

（四）其他有關維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第二十九條 管理中心及專戶管理銀行應當建立維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶帳中維修資金使用、增值收益和帳面余額的查詢。

第三十條 管理中心代管維修資金的管理費用，在維修資金的增值收益中列支，由同級財政部門核定，并與維修資金分帳核算。管理中心應當每年定期向財政部門報送財務報告。

第三十一條 維修資金自交存之日起，按照國家規(guī)定的銀行存款利率計息，由代管單位與專戶管理銀行按年結存到戶。

第三十二條 維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第五章 法律責任

第三十三條 開發(fā)建設單位違反本實施辦法第十條規(guī)定將房屋交付買受人的，由房管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

開發(fā)建設單位未按本辦法第十八條規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由房管部門責令限期改正；逾期不改正，處以1萬元以下罰款。

第三十四條 業(yè)主未按規(guī)定或者業(yè)主大會決議續(xù)交、補建維修資金，或者拒不分攤維修和更新、改造費用，業(yè)主委員會或者利益相關人可以依據(jù)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第三十五條 違反本辦法規(guī)定挪用維修資金的，由房管部門追回挪用維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十六條 房管部門、管理中心及其工作人員違反本辦法第二十四條規(guī)定的，由上級行政機關責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十七條 房管部門、管理中心及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第三十八條 本辦法實施前，已經出售但未建立維修資金的物業(yè)管理區(qū)域（樓、幢），應當補建維修資金。維修資金具體補建方案由業(yè)主大會討論決定。

第三十九條 本辦法實施前，已建立維修資金的物業(yè)管理區(qū)域（樓、幢），業(yè)主未交存或未交齊首期維修資金的，按原交存標準補交或補齊首期維修資金，對未補交或未補齊首期維修資金的，市房產交易登記中心不得為其辦理產權轉讓、抵押登記手續(xù)。

第四十條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、垃圾通道、樓梯間、電梯間、電表間、水泵間、電梯機房、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、水泵、天線、水箱、照明、消防設施、避雷設施、人造景觀、垃圾容器、安防監(jiān)控設施、物業(yè)用房、綠地、道路、扶手、護欄、路燈、溝渠、化糞池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

本辦法所稱專有部位，是指一套自用房屋分戶門內的空間及其室內墻面和天井、庭園等部位；

本辦法所稱專有設備，是指一套住宅內部的門窗，衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備。

第四十一條 獨立非住宅物業(yè)、專業(yè)市場等商品房維修資金的管理參照本辦法執(zhí)行。

第四十二條 貴溪市、余江縣及市龍虎山風景名勝區(qū)維修資金交存、使用和管理監(jiān)督，可參照本辦法執(zhí)行。

第四十三條 本辦法具體應用的問題由市房管部門負責解釋。

第四十四條 本辦法自印發(fā)之日起施行。