海南省三亞市人民政府

三亞市人民政府關(guān)于印發(fā)《三亞市集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用管理暫行辦法》的通知

三府〔2012〕162號(hào)


各鎮(zhèn)人民政府，各區(qū)管委會(huì)，市政府直屬各單位：



　　《三亞市集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用管理暫行辦法》已經(jīng)六屆市政府第7次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。



三亞市人民政府
2012年9月6日


三亞市集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用管理暫行辦法



　　第一條　為規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)集體建設(shè)用地所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和節(jié)約、集約利用，根據(jù)《海南省經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》等法律和政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。


　　第二條　本辦法所稱集體建設(shè)用地，是指經(jīng)依法批準(zhǔn)用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等村鎮(zhèn)建設(shè)，以及其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非農(nóng)建設(shè)或者可依法確認(rèn)為建設(shè)用地的農(nóng)村集體所有土地。


　　第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地的取得、開(kāi)發(fā)使用、流轉(zhuǎn)等管理。


　　第四條 各鎮(zhèn)人民政府、各區(qū)管委會(huì)依法負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用的監(jiān)督管理工作。市國(guó)土、規(guī)劃、林業(yè)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等行政主管部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)全市集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用的監(jiān)督管理工作。


　　第五條 村鎮(zhèn)建設(shè)需要使用集體土地的應(yīng)當(dāng)符合鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃及村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，在鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地及村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃確定相應(yīng)用途范圍內(nèi)予以安排。


　　在風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)集體建設(shè)用地的使用應(yīng)當(dāng)符合風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃。


　　主城區(qū)內(nèi)以及主城區(qū)外特定地區(qū)集體建設(shè)用地的使用，應(yīng)符合城市總體規(guī)劃及相應(yīng)控制性規(guī)劃。



　　主城區(qū)外的特定地區(qū)，即指依法確定的重點(diǎn)景區(qū)、沿海重點(diǎn)區(qū)域、經(jīng)國(guó)家或者省、市人民政府批準(zhǔn)設(shè)置的旅游度假區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、成片開(kāi)發(fā)區(qū)等。


　　第六條 村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)與鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃相銜接，并根據(jù)需要優(yōu)化建設(shè)用地在空間上的布局。村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得超過(guò)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。


　　第七條 尚未編制村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的村莊，村鎮(zhèn)建設(shè)需要使用集體土地，可在鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)。原則只對(duì)現(xiàn)有宅基地進(jìn)行確權(quán)，不予安排其它村鎮(zhèn)建設(shè)用地。


　　第八條 農(nóng)村宅基地的審批與使用管理應(yīng)嚴(yán)格按照《三亞市人民政府關(guān)于印發(fā)三亞市農(nóng)村宅基地管理辦法的通知》（三府〔2006〕114號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。


　　對(duì)已經(jīng)劃入中心城區(qū)、重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域及旅游區(qū)用地的拆遷對(duì)象，應(yīng)統(tǒng)一集中安置，原則上不采取劃撥宅基地的方式安置。安置房的選址及建設(shè)方案應(yīng)取得村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。


　　第九條 鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃自主依法使用集體建設(shè)用地。


　　各旅游開(kāi)發(fā)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的集體經(jīng)濟(jì)組織，可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r依法利用集體建設(shè)用地建設(shè)服務(wù)各類園區(qū)的員工宿舍、倉(cāng)儲(chǔ)物流、購(gòu)物餐飲住宿等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)不得以任何形式分割出售或整體出售。


　　嚴(yán)禁利用集體建設(shè)用地進(jìn)行商品住宅或產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。


　　城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為居住用途的集體建設(shè)用地，除農(nóng)村宅基地外，需要發(fā)展商品住宅項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)依法征收為國(guó)有土地后，按照國(guó)有建設(shè)用地的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。


　　第十條 利用集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)，參照國(guó)有土地建設(shè)項(xiàng)目審批程序進(jìn)行項(xiàng)目審批。未經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，不得在集體建設(shè)用地上安排建設(shè)項(xiàng)目。


　　第十一條 集體建設(shè)用地土地使用權(quán)人應(yīng)按照市人民政府批準(zhǔn)和登記文件規(guī)定的用途或集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同約定的用途使用土地，確需改變土地用途及土地使用條件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地所有者和市國(guó)土、規(guī)劃行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)。


　　第十二條 因建設(shè)征收土地達(dá)到規(guī)定比例需要安排集體留用地，留用地應(yīng)優(yōu)先在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)選址，原則上保留集體土地性質(zhì)不變，確有需要轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，可征收為國(guó)有建設(shè)用地后劃撥給集體經(jīng)濟(jì)組織。


　　在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍外選址，應(yīng)依法征收為國(guó)有，劃撥給該集體經(jīng)濟(jì)組織。除村莊整體搬遷外，在城市中心城區(qū)范圍內(nèi)安排留用地，留用地占征地面積的比例不超過(guò)5%；在城市規(guī)劃中心城區(qū)范圍外安排，比例不超過(guò)8%。


　　對(duì)轄區(qū)內(nèi)本村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)的土地違法行為制止、協(xié)查不力的集體經(jīng)濟(jì)組織，在整改完成之前，市人民政府暫停對(duì)其留用地的審批。


　　第十三條 以城邊村、城中村改造模式對(duì)集體建設(shè)用地進(jìn)行改造整理，改造總體規(guī)劃方案應(yīng)征得村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，并優(yōu)先保障村民安置地和村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，村民安置地及村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地占改造范圍建設(shè)用地總面積的比例不得小于60%。


　　第十四條 在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并有利于穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)體制、留足本集體經(jīng)濟(jì)組織成員生產(chǎn)生活用地的前提下，除村民宅基地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地外，權(quán)屬合法、界址清楚，并辦理了集體建設(shè)用地所有權(quán)登記手續(xù)的集體建設(shè)用地使用權(quán)按規(guī)定程序報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后可出讓、出租、作價(jià)入股、與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)或進(jìn)行使用權(quán)抵押。


　　第十五條　集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)符合以下要求：


　　(一)產(chǎn)權(quán)明晰，完成集體建設(shè)用地權(quán)屬登記發(fā)證。


　　(二)符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃。


　　(三)符合產(chǎn)業(yè)政策和土地供應(yīng)政策，嚴(yán)格土地用途管制。


　　(四)遵循依法、自愿、有償、平等、公開(kāi)的原則。


　　第十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的，應(yīng)參照國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)交易的規(guī)定，以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式在土地有形市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)交易。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓的使用年限不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的同類國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限。


　　在風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)集體建設(shè)用地的使用權(quán)不得出讓。


　　第十七條 以集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租年限不超過(guò)30年。


　　第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人可轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租集體建設(shè)用地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人、轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租情況告知土地所有權(quán)人，并獲得土地所有權(quán)人的書面同意，同時(shí)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。


　　集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，原受讓方的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原出租合同。


　　集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的年限為原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。


　　集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)持集體土地使用權(quán)屬證明和相關(guān)合同，到市國(guó)土行政主管部門申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)。


　　第十九條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以出讓、出租、作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)等方式使用集體建設(shè)用地，應(yīng)取得村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。


　　以集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、入股，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，土地估價(jià)報(bào)告報(bào)市國(guó)土行政主管部門確認(rèn)備案后，作價(jià)入股的以土地評(píng)估價(jià)與投資方約定投資額比例確定股權(quán)比例。集體經(jīng)濟(jì)組織所占股權(quán)比例不得低于40%。


　　合作投資人投入開(kāi)發(fā)資金達(dá)到合同約定金額80%以上，如集體經(jīng)濟(jì)組織所占股權(quán)確需轉(zhuǎn)讓，應(yīng)取得村民會(huì)議4/5以上成員或者4/5以上村民代表同意，并報(bào)市政府審批。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，集體經(jīng)濟(jì)組織所占股權(quán)不得低于30%。


　　第二十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。按規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的土地使用條件完成項(xiàng)目建設(shè)，并辦理了房屋登記的建筑物符合法律規(guī)定的抵押條件，經(jīng)村民會(huì)議4/5以上成員或者4/5以上村民代表同意，其占用范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。抵押辦理程序參照國(guó)有土地房屋抵押辦理程序執(zhí)行。


　　禁止將集體建設(shè)用地使用權(quán)用于為村集體經(jīng)濟(jì)組織、村屬集體企業(yè)、合作開(kāi)發(fā)的建設(shè)主體以外的其它組織和個(gè)人進(jìn)行融資抵押或擔(dān)保。


　　集體留用地因抵押?jiǎn)适�剩余年限的土地使用�?quán)后，其集體經(jīng)濟(jì)組織不得再次申請(qǐng)留用地。


　　第二十一條 進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)依法簽訂合同。 合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：


　　（一）雙方當(dāng)事人的名稱或者姓名。


　�。ǘ�）流轉(zhuǎn)方式。


　�。ㄈ�）土地的位置、面積、用途、使用期限和使用條件。


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　�。ㄎ澹┊�(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。


　�。�六）集體建設(shè)用地使用權(quán)使用期限屆滿后土地及地上建筑物和其它附著物的處理辦法。


　�。ㄆ撸┖贤�履行期間，集體建設(shè)用地被收回或征收時(shí)的處理辦法。


　�。ò耍�爭(zhēng)議的解決辦法。


　　（九）違約責(zé)任。


　　第二十二條 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)發(fā)生之日起30日內(nèi)到市國(guó)土行政主管部門辦理登記手續(xù)。


　　第二十三條 有下列情形之一，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以收回集體建設(shè)用地使用權(quán)：



　�。ㄒ唬�為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地。


　�。ǘ�）用地單位和個(gè)人未按合同約定或者批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途和期限使用土地，且拒不改正。


　�。ㄈ�）土地閑置滿2年。


　�。ㄋ模┘�體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限屆滿。


　�。ㄎ澹┮虺蜂N、遷移等原因停止使用土地。


　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。


　　依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定收回集體建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。依照前款第（四）項(xiàng)規(guī)定收回集體建設(shè)用地使用權(quán)的，地上建筑物和其他附著物按合同約定處理。



　　第二十四條 集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)取得的收益，扣除相關(guān)稅費(fèi)和中央、省及市規(guī)定的計(jì)提的各項(xiàng)資金后，應(yīng)納入集體財(cái)產(chǎn)實(shí)行“三資代理”，統(tǒng)一由集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用，主要用于村莊基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施建設(shè)以及該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會(huì)保障與發(fā)展生產(chǎn)等，不得挪作它用。


　　第二十五條 集體所有土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租而增值，轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)向集體經(jīng)濟(jì)組織交納增值額的50%。流轉(zhuǎn)合同有約定，從其約定。


　　第二十六條 村集體經(jīng)濟(jì)組織使用集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益，應(yīng)按法定程序提交成員大會(huì)討論決定，使用情況應(yīng)當(dāng)納入財(cái)務(wù)向集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公開(kāi)。按法定程序決定的收益使用方案，應(yīng)報(bào)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)管委會(huì)備案。


　　各鎮(zhèn)人民政府、各區(qū)管委會(huì)、市監(jiān)察、審計(jì)、財(cái)政等行政主管部門依法監(jiān)督檢查集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增值收益的分配使用。


　　第二十七條 市國(guó)土、綜合行政執(zhí)法等行政主管部門及各鎮(zhèn)人民政府、各區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村村民建設(shè)等集體建設(shè)用地使用行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，建立健全動(dòng)態(tài)巡查制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止并嚴(yán)厲打擊各類違法建設(shè)行為。


　　第二十八條 未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地和超面積占用土地，依據(jù)《土地管理法》第七十六、第七十七條非法占用等有關(guān)規(guī)定處理。通過(guò)出讓、出租、作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)合作等方式變相利用集體土地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房、出售小產(chǎn)權(quán)房的按照非法占地等有關(guān)規(guī)定處理。


　　第二十九條 非法轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地，市人民政府將依法沒(méi)收非法所得，沒(méi)收非法轉(zhuǎn)讓土地，交回集體經(jīng)濟(jì)組織使用。對(duì)超越權(quán)限批準(zhǔn)集體土地流轉(zhuǎn)，其批準(zhǔn)文件無(wú)效，并將依法追究當(dāng)事人的責(zé)任。


　　第三十條　有關(guān)單位相關(guān)工作人員在集體建設(shè)用地管理中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪，依法追究其刑事責(zé)任。


　　第三十一條　本辦法未盡事宜，按照國(guó)家、海南省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。


　　第三十二條 本辦法具體由市國(guó)土行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。


　　第三十三條 本辦法自印發(fā)之日起實(shí)施。