湖南省長沙市人民政府

長沙市人民政府令

第124號



　　《長沙市物業(yè)專項維修資金管理辦法》已經(jīng)2013年1月18日市人民政府第1次常務會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2013年7月1日起施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　 　市長　　張劍飛
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一三年二月二十八日


長沙市物業(yè)專項維修資金管理辦法



第一章　總　　則


　　第一條　為了加強對物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
　　第二條　本市市區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的物業(yè)，其物業(yè)專項維修資金的交存、使用、監(jiān)督及其相關(guān)管理活動，適用本辦法。
　　本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
　　第三條　物業(yè)專項維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ谩⒄�府監(jiān)督、公開透明的原則。
　　第四條　市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責物業(yè)專項維修資金管理工作的指導和監(jiān)督。市物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)（以下簡稱管理機構(gòu)）具體負責物業(yè)專項維修資金的日常管理工作。
　　市財政、審計、監(jiān)察等相關(guān)部門按照各自職責對物業(yè)專項維修資金的管理進行監(jiān)督。
　　區(qū)建設（房產(chǎn)）主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照規(guī)定的職責分工，負責物業(yè)專項維修資金的相關(guān)工作。


第二章　交　　存


　　第五條　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩戶以上業(yè)主的物業(yè)，其業(yè)主應當交存物業(yè)專項維修資金。
　　第六條　購房者購買預售商品房的應當在辦理房屋入住手續(xù)前將首期物業(yè)專項維修資金交存至物業(yè)專項維修資金專戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得代收物業(yè)專項維修資金。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在辦理房屋初始登記前將未出售的商品房首期物業(yè)專項維修資金交存至物業(yè)專項維修資金專戶。
　　自建、代建的房屋，房屋所有權(quán)人應當在辦理房屋初始登記前將首期物業(yè)專項維修資金交存至物業(yè)專項維修資金專戶。
　　第七條　業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的數(shù)額，由市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門根據(jù)本市建筑安裝工程每平方米造價的百分之五至百分之八分類確定后向社會公布，并適時調(diào)整。
　　調(diào)整首期物業(yè)專項維修資金的交存標準，應當公開征求意見并組織聽證。
　　第八條　業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有。
　　第九條　業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金，由管理機構(gòu)代管。
　　業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會向管理機構(gòu)申請劃轉(zhuǎn)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金。未經(jīng)業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，繼續(xù)由管理機構(gòu)代管。
　　第十條　管理機構(gòu)應當按照相關(guān)規(guī)定確定商業(yè)銀行作為物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。
　　第十一條　物業(yè)專項維修資金應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設總賬，以幢為單位設分幢賬，按房屋戶室號設分戶賬。
　　第十二條　業(yè)主大會成立后，決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，應當召開業(yè)主大會會議，就下列事項進行表決：
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)專項維修資金自行管理的決議；
　�。ǘ�）物業(yè)專項維修資金管理制度；
　　（三）確定物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行、賬目管理單位和物業(yè)專項維修資金賬目責任人的決議；
　�。ㄋ模┢渌�與物業(yè)專項維修資金有關(guān)的決議事項。
　　以上事項應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意。
　　物業(yè)所在地的區(qū)建設（房產(chǎn)）主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對業(yè)主大會會議進行指導。
業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主委員會應當就業(yè)主大會決議的事項及業(yè)主大會會議召開的情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示期不得少于十五日。
　　第十三條　決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主大會應當在物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。
　　決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應當書面通知管理機構(gòu)。對符合本辦法第十二條規(guī)定的，管理機構(gòu)應當自收到通知之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的物業(yè)專項維修資金專戶，并將有關(guān)賬目等資料移交業(yè)主委員會。
　　第十四條　業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金期間，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，業(yè)主大會可以申請管理機構(gòu)重新代管物業(yè)專項維修資金。
　　第十五條　業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續(xù)交。
由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，續(xù)交的具體管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同市財政行政主管部門制定。
由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。
　　第十六條　物業(yè)專項維修資金自存入物業(yè)專項維修資金專戶之日起按照國家規(guī)定的利率，在每年規(guī)定的時間為業(yè)主計息。
　　第十七條　管理機構(gòu)應當向交存人出具由省財政行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。


第三章　使　　用


　　第十八條　物業(yè)專項維修資金應當專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　第十九條　物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
　　已交存物業(yè)專項維修資金的，分攤費用從業(yè)主分戶賬中列支。業(yè)主分戶賬面余額不足以支付分攤費用的，由該業(yè)主補足。
　　未交存物業(yè)專項維修資金的，分攤費用由該業(yè)主直接支付。
　　第二十條　由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，按照以下程序使用物業(yè)專項維修資金：
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主根據(jù)維修和更新、改造項目向管理機構(gòu)提出使用申請；
　�。ǘ�）管理機構(gòu)進行現(xiàn)場勘察，明確物業(yè)專項維修資金列支范圍；
　�。ㄈ�）物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主制定使用方案，經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。使用方案應當包括擬維修和更新、改造的具體范圍和內(nèi)容、預算費用、列支范圍等；
　�。ㄋ模┕芾頇C構(gòu)應當對使用方案及業(yè)主表決情況等進行公示，公示期不得少于七日；
　　（五）公示期滿無異議或者異議不成立的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；
　�。�六）物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向管理機構(gòu)申請列支；
　�。ㄆ撸┕芾頇C構(gòu)審核同意后，按照工程進度向?qū)�戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知，專戶管理銀行將所需物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
　　第二十一條　由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，按照以下程序使用物業(yè)專項維修資金：
　　（一）物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需要臨時使用物業(yè)專項維修資金情況的處置辦法等；
　　（二）使用方案經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；
　�。ㄈ�）物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；
（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支物業(yè)專項維修資金；
　　（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，報區(qū)建設（房產(chǎn)）主管部門備案；區(qū)建設（房產(chǎn)）主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；
　�。�六）業(yè)主委員會向?qū)�戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知；
　�。ㄆ撸�專戶管理銀行將所需物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
　　第二十二條　對符合下列條件的物業(yè)維修和更新、改造項目，可以采取一次性表決的方式使用物業(yè)專項維修資金。一次性表決使用物業(yè)專項維修資金的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
　�。ㄒ唬┩�一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益；
　�。ǘ�）單項物業(yè)維修和更新、改造項目費用在三萬元以下。
　　一次性表決方式使用物業(yè)專項維修資金的期限不得超過五年，且期限內(nèi)使用總金額不得超過本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金交存總額的百分之五。
　　屬于一次性表決范圍內(nèi)的物業(yè)維修和更新、改造項目，使用物業(yè)專項維修資金時，不需要業(yè)主再次表決。
　　一次性表決使用物業(yè)專項維修資金的具體辦法，由市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門另行制定。
　　第二十三條　發(fā)生下列情形之一，需要立即對物業(yè)項目進行維修和更新、改造的，維修費用可以直接從相關(guān)業(yè)主物業(yè)專項維修資金中列支：
　�。ㄒ唬╇娞莨收衔＜叭松戆踩�的；
　�。ǘ�）消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況的；
　　（三）屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重的；
　�。ㄋ模�樓體單側(cè)外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全的；
　　（五）其他發(fā)生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。
　　第二十四條　由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，發(fā)生第二十三條規(guī)定的情形時，按照以下程序辦理:
　　（一）物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主向區(qū)建設（房產(chǎn)）主管部門提出書面申請。依照相關(guān)規(guī)定需要檢測、鑒定的，還應當提交相關(guān)資質(zhì)單位出具的書面檢測、鑒定意見；
　�。ǘ�）區(qū)建設（房產(chǎn)）主管部門收到申請后立即組織相關(guān)單位現(xiàn)場勘察；
　�。ㄈ�）經(jīng)勘察需要維修的，區(qū)建設（房產(chǎn)）主管部門通知物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主立即組織維修，管理機構(gòu)按照核實的維修費用百分之五十劃轉(zhuǎn)到維修單位；
　�。ㄋ模┚S修項目竣工后，區(qū)建設（房產(chǎn)）主管部門應當將維修情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當位置公示七日，公示期滿后，管理機構(gòu)將維修費用余額劃轉(zhuǎn)到維修單位。
　　第二十五條　由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，發(fā)生第二十三條規(guī)定的情形時，物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應當報業(yè)主委員會確認，由業(yè)主委員會預先撥付部分物業(yè)專項維修資金。物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應當組織搶修。維修項目竣工后，業(yè)主委員會應當將維修情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當位置公示七日，公示期滿后，將維修費用余額劃轉(zhuǎn)到維修單位。
　　第二十六條　發(fā)生第二十三條規(guī)定的情形時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，物業(yè)所在地的區(qū)建設（房產(chǎn)）主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織代修。工程竣工后，物業(yè)所在地的區(qū)建設（房產(chǎn)）主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府持工程驗收合格證明、維修發(fā)票等材料到管理機構(gòu)或者業(yè)主委員會辦理付款手續(xù)。
　　第二十七條　物業(yè)項目維修和更新、改造費用三萬元以上的，應當經(jīng)具備相應資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)審核，審核費用列入維修和更新、改造成本。
　　第二十八條　下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：
　�。ㄒ唬┮婪☉�當由建設單位或者施工單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
　�。ǘ�）依照相關(guān)規(guī)定應當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；
　�。ㄈ�）應當由當事人承擔的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
　�。ㄋ模└鶕�(jù)國家有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護費用。
　　第二十九條　在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，除可以按國家規(guī)定購買國債外，不得挪作他用。
　　利用業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。
　　禁止利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。
　　第三十條　下列收益應當轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用：
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)專項維修資金的存儲利息；
　　（二）利用物業(yè)專項維修資金購買國債的增值收益；
　�。ㄈ�）利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；
　�。ㄋ模┪飿I(yè)共用設施設備報廢后回收的殘值。


第四章　監(jiān)督管理


　　第三十一條　房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明物業(yè)專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。
　　第三十二條　房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金返還業(yè)主。業(yè)主可持本人身份證件、房屋滅失證明等材料，到管理機構(gòu)辦理個人賬戶注銷手續(xù)并提取剩余款項。
　　第三十三條　由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，管理機構(gòu)應當定期公布下列情況：
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；
　�。ǘ�）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；
　�。ㄈ�）業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；
　�。ㄋ模┢渌�有關(guān)物業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。
　　業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會負責公布。
　　第三十四條　業(yè)主對管理機構(gòu)或者業(yè)主委員會根據(jù)本辦法第三十三條規(guī)定公布的情況有異議的，可以要求復核。管理機構(gòu)或者業(yè)主委員會應當自收到復核申請之日起七個工作日內(nèi)予以答復。
　　業(yè)主可以向管理機構(gòu)或者賬目管理單位查詢其分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額。
　　第三十五條　由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，應當依法接受審計機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)的監(jiān)督。
　　物業(yè)專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況，應當依法接受市財政行政主管部門的監(jiān)督。
　　第三十六條　由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，區(qū)建設（房產(chǎn)）主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當加強對劃轉(zhuǎn)后物業(yè)專項維修資金管理、使用的指導和監(jiān)督。


第五章　法律責任


　　第三十七條　管理機構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門責令限期改正；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；給業(yè)主造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
　�。ㄒ唬┪窗幢巨k法規(guī)定設立物業(yè)專項維修資金專戶或者未分列每戶業(yè)主的分戶賬的；
　�。ǘ�）未按本辦法規(guī)定撥付物業(yè)專項維修資金的；
　�。ㄈ�）利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。
　　第三十八條　由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金，業(yè)主委員會及其成員違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由物業(yè)所在地的區(qū)建設（房產(chǎn)）主管部門責令限期改正；造成經(jīng)濟損失的，依法承擔相應賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
　　（一）未按本辦法規(guī)定設立物業(yè)專項維修資金專戶或者未分列每戶業(yè)主的分戶賬的；
　�。ǘ�）利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。
　　第三十九條　違反本辦法規(guī)定，挪用物業(yè)專項維修資金的，依法由住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門追回挪用的物業(yè)專項維修資金，給予警告，可以并處挪用金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　管理機構(gòu)挪用物業(yè)專項維修資金的，除按第一款規(guī)定予以處罰外，還應當對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。
　　物業(yè)服務企業(yè)挪用物業(yè)專項維修資金情節(jié)嚴重的，除按第一款規(guī)定予以處罰外，還應當依法吊銷其資質(zhì)證書。
　　第四十條　業(yè)主未按本辦法規(guī)定或業(yè)主大會決議交存、續(xù)交物業(yè)專項維修資金，或者拒不分攤維修和更新、改造費用的，業(yè)主委員會或者利益相關(guān)人可以向人民法院提起訴訟。
　　第四十一條　違反本辦法其他規(guī)定，相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章已規(guī)定法律責任的，依法追究法律責任。


第六章　附　　則


　　第四十二條　本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共有的部位，一般包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、水泵間、電表間、管道井、電梯前庭、鍋爐房、發(fā)電間、配電間、線路分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、公用陽臺、公用露臺和公共廁所等。
　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、中央空調(diào)、防盜門、樓宇對講系統(tǒng)、避雷裝置、水箱、水泵、鍋爐、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、小區(qū)圍欄、監(jiān)控報警系統(tǒng)、車輛進出管理系統(tǒng)、非經(jīng)營性車場車庫和公益性文體設施等。
　　第四十三條　已出售的公有住房，其物業(yè)專項維修資金的管理按照國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　第四十四條　各縣（市）物業(yè)專項維修資金的交存、使用、監(jiān)督及其相關(guān)管理活動，參照本辦法執(zhí)行。
　　第四十五條　本辦法自2013年7月1日起施行。