最高人民法院民事審判庭

最高人民法院民事審判庭關(guān)于元麟養(yǎng)與周英子等人房屋買賣糾紛案的電話答復(fù)

1988年1月30日，最高法院民事審判庭

遼寧省高級人民法院：
你院《關(guān)于元麟養(yǎng)與周英子等人房屋買賣糾紛的請示報告》收悉。根據(jù)報告所載事實，元麟養(yǎng)與周英子等人在合伙時曾口頭協(xié)定，如果飲食店經(jīng)營情況良好，元入伙的房屋作價3000元由飲食店買下。房屋交付飲食店使用后，元先后以收房款名義，從飲食店支取了議定的全部3000元房屋價款。元退伙時，也未對房屋主張過任何權(quán)利。這些事實說明，雙方有買賣房屋的明確意思表示及也具備實質(zhì)要件。雖然本案房屋買賣未到有關(guān)部門辦理過戶手續(xù)，但由于是發(fā)生在國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》頒布實施之前，參照我院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條的規(guī)定，從有利于穩(wěn)定社會秩序考慮，我們同意你院元麟養(yǎng)與飲食店的房屋買賣關(guān)系成立，可補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的處理意見。

附：遼寧省高級人民法院關(guān)于元麟養(yǎng)與周英子等人房屋買賣糾紛疑難案件處理意見的請示報告 〔1987〕民外字第6號
最高人民法院：
最近，我省撫順市中級人民法院受理的清原縣農(nóng)民元麟養(yǎng)與周英子等人房屋買賣糾紛案件，涉及政策性較強(qiáng)，又系涉外案件，為慎重計，特報請你院。
原告人：元麟養(yǎng)，男，46歲，朝鮮族，原籍朝鮮江原道人，國籍中國，現(xiàn)住遼寧省清原縣南八鄉(xiāng)前進(jìn)村，系農(nóng)民。
被告人：周英子，女，47歲，國籍：朝鮮民主主義人民共和國，現(xiàn)住中華人民共和國遼寧省清原縣清原鎮(zhèn)北大街，系農(nóng)民。
被告人：金春植，男，50歲，朝鮮族，原籍朝鮮慶尚南道人，國籍中國，系農(nóng)民�，F(xiàn)下落不明，系周英子之丈夫。
被告人：嚴(yán)善熙，男，54歲，朝鮮族，原籍朝鮮平安北道，國籍中國，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)天橋街五組，系退休工人。
被告人：具用真，男，61歲，朝鮮族，國籍中國，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)北街十六委。系退休工人。
被告人：桂春子，女，43歲，朝鮮族，國籍中國，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)天橋街一委八組。系個體戶。
第三人：金順德，女35歲，國籍中國，現(xiàn)住清原縣南八家鄉(xiāng)前進(jìn)村五組，系農(nóng)民。
第三人：樸玉順，女，37歲，朝鮮族，原籍朝鮮平安北道，國籍中國，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)北街，系農(nóng)民。
第三人：金昌玉，女，37歲，朝鮮族，國籍中國，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)西大街，系農(nóng)民。
第三人：周文蓮，女，48歲，滿族，現(xiàn)住清原縣清原鎮(zhèn)北街十六組，無職業(yè)。
原告人元麟養(yǎng)原有座落在清原縣清原鎮(zhèn)私有磚瓦平房2間，建筑面積40平方米。1979年秋天，嚴(yán)善熙、元麟養(yǎng)邀集被告人具用真、桂春子及金春植、周英子夫婦等5戶6人，共同商議在清原縣清原鎮(zhèn)合伙經(jīng)營朝鮮飲食店，口頭議定飲食店占用元麟養(yǎng)的私房2間作為營業(yè)場所，元麟養(yǎng)家遷居桂春子的一間房居住，因飲食店占用元的房子，元麟養(yǎng)、桂春子不出股金，其他人各出股金1000元。同時議定，如飲食店經(jīng)營狀況良好，元的房子作價3000元由飲食店買下，否則將該房按原樣修復(fù)后返給原告人。
由于當(dāng)時清原縣還無個體聯(lián)合經(jīng)營的先例，縣工商局不同意發(fā)營業(yè)執(zhí)照。即由原南八家公社前進(jìn)大隊辦理營業(yè)執(zhí)照，大隊副書記分管飲食店并由大隊會計管理飲食店帳目，大隊同時投資4500元，飲食店仍由原5戶6人經(jīng)營。議定利潤的20％由大隊提取，20％由6人分紅，60％按勞付酬支付工資。
飲食店于1980年1月9日正式營業(yè)，經(jīng)營不久，桂春子向原告人元麟養(yǎng)要房，元在清原鎮(zhèn)另買住房一處，予以騰遷。1980年6月12日、15日元麟養(yǎng)兩次從飲食店以“收房款”名義共支出現(xiàn)金2000元。1980年7月元又以買房子借款之名從飲食店借出現(xiàn)金400元。
同年9月，元麟養(yǎng)因與周英子關(guān)系不和，退出飲食店。后又在同年10月22日以“收房款”為名從飲食店支出現(xiàn)金1000元。同時，朝鮮飲食店將該房列入固定資產(chǎn)。1980年底結(jié)算時，原告人元麟養(yǎng)從飲食店分紅利231．17元，出勤151天工資款448．9元。
原告人元麟養(yǎng)退股后，前進(jìn)大隊領(lǐng)導(dǎo)曾找元談話，讓其交出房票，元均以忙等為由不交出房票。
1981年夏，飲食店另購買一間半平房，與飲食店連脊的一間房進(jìn)行了對換，以擴(kuò)大營業(yè)面積。
1981年至1983年飲食店又有八人先后入股和退股，到1985年4月，尚有周英子，金春植和第三人金德順、金昌玉、樸玉順、周文蓮六股，由周英子出面，將該飲食店（含動產(chǎn)與不動產(chǎn)）以40000元價格賣給前進(jìn)村李鳳道等5人，40000元價款由最后6股分得。當(dāng)原告人得知后，曾加以阻止，同時以“他的私房只是為開飲食店而入股，房產(chǎn)證仍是他的名，并未賣給飲食店”為由訴訟至撫順市中級人民法院，要求被告將房屋恢復(fù)原樣后返還原告人。被告人辯稱：元的2間私房早已于1980年以3000元價格賣給飲食店，主張該房產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于個人合伙的朝鮮族飲食店。并要求原告人交出房照，承擔(dān)拖辦房屋買賣手續(xù)的經(jīng)濟(jì)損失。被告人嚴(yán)善熙提出，如果法院認(rèn)定爭執(zhí)的房屋為飲食店合伙人共有，則要求對40000元適當(dāng)分劈。但被告人周英子以原有協(xié)議，退股只退股金為由，不同意分劈。
在確認(rèn)房屋買賣關(guān)系問題上，撫順市中級人民法院有兩種意見：
第一種意見認(rèn)為，原告人元麟養(yǎng)與清原鎮(zhèn)朝鮮族飲食店房屋買賣關(guān)系成立。理由是：1979年6人成立飲食店時有口頭協(xié)議，這種協(xié)議屬契約的一種形式，出于雙方自愿，原告人已收取房款3000元，所爭執(zhí)的房屋已由飲食店經(jīng)營使用多年，并被飲食店列入固定資產(chǎn)，現(xiàn)又賣給他人，只是沒到房管部門辦手續(xù)。根據(jù)最高人民法院1984年制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定，即“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)�！惫蕬�(yīng)視為買賣關(guān)系成立，可補(bǔ)辦買賣手續(xù)．
第二種意見認(rèn)為，原告人與清原縣朝鮮飲食店房屋買賣關(guān)系無效。理由是：該買賣關(guān)系缺乏必要條件，買賣房屋應(yīng)立書面買賣契約，當(dāng)時6人關(guān)于使用和買原告人房屋的口頭協(xié)議只是一句活話，不能認(rèn)定是一種協(xié)定或契約，現(xiàn)在房屋所有權(quán)證仍在元麟養(yǎng)手中，根據(jù)國務(wù)院1983年發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定精神，“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”和第九條“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)”、“任何單位或者個人都不得私買和私賣城市私有房屋”之規(guī)定，沒有房管部門辦理手續(xù)的房屋買賣關(guān)系應(yīng)視為無效。
因?qū)υ摪柑幚砩嫌袃煞N意見，故向我院請示。
本案經(jīng)我院審判委員會討論認(rèn)為：
（一）關(guān)于對房屋買賣關(guān)系的確認(rèn)問題，同意撫順市中級人民法院第一種意見，即原告人元麟養(yǎng)與飲食店的房屋買賣關(guān)系成立，可補(bǔ)辦買賣手續(xù)。
（二）關(guān)于飲食店內(nèi)部的盈余分配及債權(quán)債務(wù)關(guān)系，可另案處理。
上述處理意見妥否，請批示。
1987年10月30日