山東省濟南市人民政府

濟南市物業(yè)管理辦法


濟南市人民政府令

第253號

　　《濟南市物業(yè)管理辦法》已經2014年11月21日市政府第62次常務會議討論通過，現予公布，自2015年2月1日起施行。

市　長　楊魯豫
2014年12月5日




第一章　總　則

　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱物業(yè)，是指依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關場地。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指房地產開發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主依法通過自治管理選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生及相關秩序的活動。

　　第三條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。

　　第四條　物業(yè)管理應當堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則，實現社會效益、經濟效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

　　第五條　縣（市）、區(qū)人民政府（含濟南高新區(qū)管委會）應當建立完善物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理體制和矛盾糾紛調處機制，研究解決與物業(yè)管理相關的重大問題。

　　第六條　市住房保障和房產管理局（以下簡稱市住房保障管理部門）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　各縣（市）、區(qū)（含濟南高新區(qū)）住房保障和房產管理部門（以下簡稱縣（市）、區(qū)住房保障管理部門）負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　城鄉(xiāng)建設、城管執(zhí)法、公安、市政公用、質監(jiān)、經濟和信息化、物價等部門依據各自職責，做好與物業(yè)管理有關的監(jiān)督管理工作。

　　第七條　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，組織召開物業(yè)管理項目聯席會議，調解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。

　　社區(qū)居民委員會協助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作，指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理。

第二章　物業(yè)交付與前期管理

　　第八條　新建物業(yè)銷售前，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法選聘具有相應資質的前期物業(yè)服務企業(yè)。住宅項目總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅項目一萬平方米以下的，可以采用協議方式選聘具有資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第九條　房地產開發(fā)企業(yè)應當與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，制定臨時管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約等資料報市、縣（市）住房保障管理部門備案。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當使用市住房保障管理部門制定的前期物業(yè)管理合同和臨時管理規(guī)約示范文本。

　　房地產開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可申請或者現售備案時，應當提交經住房保障管理部門備案的前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。

　　第十條　房地產開發(fā)企業(yè)在銷售物業(yè)時，應當將前期物業(yè)服務合同作為商品房銷售合同約定的內容，同時應當將臨時管理規(guī)約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。

　　第十一條　前期物業(yè)服務企業(yè)承接新建物業(yè)前，應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備及物業(yè)服務用房等進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認。

　　現場查驗中，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知房地產開發(fā)企業(yè)，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。

　　物業(yè)承接查驗記錄應當作為前期物業(yè)服務合同的附件。

　　第十二條　物業(yè)交付使用前，房地產開發(fā)企業(yè)應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和下列資料：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

　�。ǘ�）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　�。ㄋ模�業(yè)主名冊；

　�。ㄎ澹┢渌麘�當移交的資料。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第十三條　物業(yè)服務用房由房地產開發(fā)企業(yè)無償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動，不得擅自改變用途。

　　房地產開發(fā)企業(yè)在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務用房一并申請登記，住房保障管理部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。

　　物業(yè)服務用房應當按下列規(guī)定配置：

　�。ㄒ唬┙ㄖ�面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　�。ǘ�）應當滿足水、電、采光、通風等正常使用功能。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　第十四條　房地產開發(fā)企業(yè)應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業(yè)經營單位辦理專業(yè)經營設施設備移交手續(xù)，并協助買受人與相關專業(yè)經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

　　第十五條　物業(yè)在保修期之內出現質量缺陷，由房地產開發(fā)企業(yè)負責保修。

　　新建物業(yè)實行質量保修金制度。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當在新建物業(yè)交付前一次性繳存質量保修金。房地產開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內未及時履行保修義務的，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)可申請使用物業(yè)質量保修金予以維修。保修期滿后，物業(yè)質量保修金余額及孳息應當及時退還。

　　物業(yè)質量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設部門制定。

第三章　業(yè)主自治管理

　　第十六條　一個物業(yè)管理區(qū)域內，全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，對物業(yè)管理區(qū)域內共有部分實施管理。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。分期開發(fā)建設或者兩個以上房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)域與非住宅區(qū)域原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十七條　符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組建業(yè)主大會籌備組：

　�。ㄒ唬�業(yè)主入住面積比例達到百分之五十以上的；

　　（二）業(yè)主入住戶數比例達到百分之五十以上的；

　�。ㄈ�）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的。

　　籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會工作人員組成，房地產開發(fā)企業(yè)可以派員參加。

　　籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織推薦產生。

　　籌備組應當自組建后七日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

　　第十八條　籌備組履行下列職責：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容；

　　（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　�。ㄈ�）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數；

　�。ㄋ模┨岢鍪讓脴I(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　第十九條　籌備組應當自組成之日起六十日內，組織召開首次業(yè)主大會，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產生首屆業(yè)主委員會。

　　第二十條　依法選舉產生的業(yè)主委員會應當按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議，或者經百分之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。

　　業(yè)主大會會議應當由物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議。

　　第二十一條　業(yè)主大會依法履行下列職責：

　�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

　�。ǘ�）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　�。ㄈ�）聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當的決定；

　　（四）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　�。ㄎ澹┗I集和使用物業(yè)專項維修資金；

　�。�六）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

　�。ㄆ撸�決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他事項。

　　業(yè)主大會決定前款所列事項可以采取會議表決、書面征求意見表決或者通過市住房保障管理部門設立的電子投票系統(tǒng)進行表決。

　　第二十二條　業(yè)主委員會由三人以上單數組成。業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會委員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，公示期十天。

　　第二十三條　業(yè)主委員會應當自公示期滿之日起三日內召開首次會議，推選主任、副主任和執(zhí)行委員。

　　第二十四條　業(yè)主委員會應當在首次會議后，持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府簽署的意見書及下列資料向縣（市）、區(qū)住房保障管理部門備案：

　　（一）業(yè)主大會會議決議；

　�。ǘ�）業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（三）管理規(guī)約；

　　（四）業(yè)主委員會委員基本情況和聯系方式；

　　（五）籌備組關于召開首屆業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的情況。

　　備案內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起三十日內將變更內容書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市）、區(qū)住房保障管理部門。

　　第二十五條　業(yè)主委員會應當履行下列職責：

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

　　（二）組織召開業(yè)主大會；

　�。ㄈ�）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務合同；

　　（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　�。ㄎ澹┙M織并監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　（六）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集、續(xù)籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；

　�。ㄆ撸┌凑諛I(yè)主大會決議，監(jiān)督管理本物業(yè)管理區(qū)域內的公共收益；

　�。ò耍┒酱贅I(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

　　（九）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；

　　（十）業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第二十六條　業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責召集，會議內容應當記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

　　第二十七條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

　�。ㄒ唬┚懿宦男形瘑T職責的；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會過半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

　�。ㄈ�）搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權益行為的；

　�。ㄋ模┮蚱渌�原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。

　　第二十八條　業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會換屆改選。

　　業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業(yè)主委員會的，或者業(yè)主委員會任期內委員人數不足總數的二分之一時，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導組織換屆改選。

　　業(yè)主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

　　第二十九條　業(yè)主大會未能選舉產生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組織召開業(yè)主大會表決重大事項。

第四章　物業(yè)管理服務

　　第三十條　物業(yè)服務企業(yè)應當依法取得資質證書，并在其資質等級許可的范圍內從事物業(yè)服務活動。

　　物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務應當實行項目經理責任制。項目經理信息應當在物業(yè)管理區(qū)域內向業(yè)主公示。

　　從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務人員應當具備相應從業(yè)資格。

　　物業(yè)服務企業(yè)自行招用保安員的，應當依法向公安機關辦理備案手續(xù)。

　　第三十一條　物業(yè)服務內容主要包括下列事項：

　�。ㄒ唬┕芾砗途S護物業(yè)共用部位及共用設施設備；

　�。ǘ�）養(yǎng)護公共區(qū)域綠化；

　�。ㄈ�）維護公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生；

　�。ㄋ模┚S護公共區(qū)域的秩序，協助管理物業(yè)管理區(qū)域安全防范等事項；

　　（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進行勸阻、制止、報告；

　　（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；

　�。ㄆ撸┍９芪飿I(yè)檔案和物業(yè)服務檔案；

　�。ò耍┢渌�約定的物業(yè)服務事項。

　　第三十二條　物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同，對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

　　第三十三條　物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

　　第三十四條　物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內，到物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)住房保障管理部門辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)。

　　第三十五條　物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：

　　（一）遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

　　（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范；

　�。ㄈ�）按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；

　　（四）制定、完善物業(yè)服務質量控制措施，建立、健全物業(yè)服務檔案保管、移交等制度；

　�。ㄎ澹┫驑I(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；

　�。�六）將物業(yè)服務內容、服務標準及收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內長期公示；

　�。ㄆ撸┒ㄆ诼犎�業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務。

　　第三十六條　物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體辦法由市物價部門、市住房保障管理部門制定。

　　第三十七條　物業(yè)服務企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。

　　物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)服務費，拒不交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。

　　第三十八條　住宅小區(qū)內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業(yè)經營單位應當依法向最終用戶收取有關費用，相關專業(yè)經營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代其收取業(yè)主應當繳納的費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向業(yè)主提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據約定向專業(yè)經營單位收取報酬。

　　第三十九條　物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定并依據合同約定期限書面通知物業(yè)服務企業(yè)；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)；任何一方提出終止的，應當提前六十日通知對方。

　　物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同履行期間或者在物業(yè)服務合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會；無業(yè)主委員會的，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內，向全體業(yè)主公示。合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務。

　　第四十條　業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務企業(yè)的，選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案應當經業(yè)主大會表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

　　第四十一條　合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：

　�。ㄒ唬┮平槐９艿奈飿I(yè)檔案、物業(yè)服務檔案；

　�。ǘ�）移交物業(yè)服務用房；

　�。ㄈ�）結算預收、代收的有關費用；

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

　　第四十二條　物業(yè)服務企業(yè)未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止服務。

　　經業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第五章　物業(yè)的使用與維護

　　第四十三條　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┥米愿慕ā⒄加霉灿貌课�、共用設施設備；

　�。ǘ�）擅自占用、挖掘道路、場地；

　　（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營；

　　（四）損壞房屋承重結構；

　�。ㄎ澹┻`章搭建建筑物和構筑物；

　�。�六）擅自改變房屋用途；

　　（七）隨意傾倒垃圾、污物；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第四十四條　物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主、物業(yè)使用人不得實施賭博、利用迷信活動等危害社會的行為；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活；不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施。

　　第四十五條　業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修服務協定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務協定的，物業(yè)服務企業(yè)可限制施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主、物業(yè)使用人應當給予配合。

　　第四十六條　物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業(yè)主負責，所需費用由業(yè)主承擔。

　　第四十七條　物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當及時修復，并對造成的損失承擔賠償責任。

　　第四十八條　物業(yè)服務企業(yè)應當健全物業(yè)共用部位、共用設施設備管理養(yǎng)護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養(yǎng)護，并做好記錄。

　　電梯、鍋爐等特種設備和自動消防設施，由業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務合同約定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)，并明確各方安全管理責任。

　　第四十九條　供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位，對物業(yè)管理區(qū)域內專業(yè)經營設施設備和相關管線依法承擔維修、更新責任。

　　第五十條　物業(yè)管理區(qū)域內有兩戶以上業(yè)主的，應當建立物業(yè)專項維修資金制度。

　　物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　第五十一條　住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期物業(yè)專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業(yè)專項維修資金的房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理房屋產權初始登記時一次性交存。

　　公有住房售房單位應當按照有關規(guī)定從售房款中提取物業(yè)專項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。

　　第五十二條　共用部位、共用設施設備維修和更新、改造使用物業(yè)專項維修資金的，應當由相關業(yè)主表決通過。

　　有下列情形之一，可能危及業(yè)主生命和財產安全的，可以按應急維修程序支取使用維修資金：

　�。ㄒ唬┪菝媛┯辍⑼鈮�滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會核實的；

　�。ǘ�）電梯運行存在安全隱患的；

　�。ㄈ�）消防設施出現故障，公安機關消防機構下達消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的。

　　按應急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當后，維修資金使用情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內向業(yè)主公示。

　　第五十三條　物業(yè)專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經出售但未建立物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應當組織相關業(yè)主續(xù)交或者補交。業(yè)主未續(xù)交、補交物業(yè)專項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設施設備維修時，相關業(yè)主應當共同承擔維修責任。

　　物業(yè)專項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財政部門制定。

　　第五十四條　物業(yè)管理區(qū)域內的車庫（含共用車庫車位和專用車庫）應當通過出售或者租賃形式，優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。共用車庫車位租賃費的標準按照物價部門發(fā)布的指導價確定。

　　在滿足業(yè)主需要后，房地產開發(fā)企業(yè)可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。

　　第五十五條　因規(guī)劃建設車庫不足，業(yè)主大會可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。

　　利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十六條　業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。

　　第五十七條　未確定停車位的車輛，物業(yè)服務企業(yè)可限制其進入物業(yè)管理區(qū)域，公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執(zhí)行公務以及臨時停車除外。

　　第五十八條　物業(yè)管理區(qū)域內利用業(yè)主共用部位、共用設施設備從事經營活動所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會決定。

第六章　監(jiān)督與管理

　　第五十九條　住房保障管理、城管執(zhí)法、公安、質監(jiān)、市政公用、物價、城鄉(xiāng)建設等部門應當建立投訴、舉報受理制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內公布投訴電話，對物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為及時進行查處。

　　第六十條　物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，向住房保障管理部門投訴：

　�。ㄒ唬┪窗凑瘴飿I(yè)服務合同約定提供服務的；

　�。ǘ�）未取得資質證書從事物業(yè)管理的；

　�。ㄈ�）將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托其他單位或者個人管理的；

　�。ㄋ模┥米愿淖兾飿I(yè)服務用房用途的；

　�。ㄎ澹┥米猿冯x物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務的；

　�。�六）套取、挪用物業(yè)專項維修資金的。

　　第六十一條　物業(yè)服務管理區(qū)域內有下列情形的，可以按照下列途徑投訴：

　�。ㄒ唬┻`反本辦法第四十三條第（一）至（七）項的，向城管執(zhí)法部門投訴；

　�。ǘ�）物業(yè)保修期內出現工程質量缺陷得不到及時維修的，向城鄉(xiāng)建設部門投訴；

　�。ㄈ�）占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施，影響消防安全的，向公安機關消防機構投訴；

　　（四）賭博、利用迷信活動危害社會的，違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活的，存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的，向公安機關投訴；

　　（五）電梯、鍋爐等特種設備存在事故隱患的，向質監(jiān)部門投訴；

　�。�六）物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)收費的，向物價部門投訴；

　�。ㄆ撸┕┧�、供暖、供氣專業(yè)經營單位未依法承擔專業(yè)經營設施設備和相關管線維修養(yǎng)護責任的，向市政公用部門投訴；

　�。ò耍╇娏�專業(yè)經營單位未依法承擔電力線路、設施及相關設備維修養(yǎng)護責任的，向經濟和信息化部門投訴。

　　第六十二條　各縣（市）、區(qū)人民政府應當建立物業(yè)管理聯席會議制度，研究、部署、推進物業(yè)管理各項工作，解決本轄區(qū)內物業(yè)管理重大矛盾糾紛。

　　第六十三條　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集由住房保障管理和城管執(zhí)法部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)等參加的物業(yè)管理項目聯席會議。

　　物業(yè)管理項目聯席會議協調處理下列事項：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

　　（二）物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件；

　　（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現的問題；

　�。ㄎ澹┬枰獏f調的其他物業(yè)管理事項。

　　涉及協調處理物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)等事項的，應當通知相關專業(yè)經營單位參加。

　　物業(yè)管理項目聯席會議召集單位應當整理并保管物業(yè)管理項目聯席會議記錄。

　　第六十四條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第六十五條　市住房保障管理部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理制度，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理。物業(yè)服務企業(yè)信用信息，應當向社會公示，并作為企業(yè)業(yè)績評價的依據。具體辦法由市住房保障管理部門制定。

　　第六十六條　市物業(yè)服務行業(yè)協會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，制定、完善行業(yè)服務標準，推進標準化服務，促進誠信經營，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權益。

　　市物業(yè)服務行業(yè)協會應當建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務項目經理及注冊物業(yè)管理師等相關專業(yè)服務人員的執(zhí)業(yè)名冊，向公眾提供查詢。

第七章　法律責任

　　第六十七條　違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)和其他規(guī)章已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；未作出處罰規(guī)定的，按照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十八條　業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規(guī)定，拒不移交或者不及時移交相關資料和財物的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期整改。

　　第六十九條　物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第三十四條規(guī)定，未及時辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)的，由縣（市）、區(qū)住房保障管理部門責令其限期改正，并將該違規(guī)行為記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執(zhí)法部門處以一千元罰款。

　　第七十條　物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第四十二條第二款規(guī)定，在經業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后拒絕辦理交接的，由縣（市）、區(qū)住房保障管理部門責令其限期改正，將其違規(guī)行為記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執(zhí)法部門處以一千元罰款。

　　第七十一條　住房保障管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關部門的工作人員在工作中有挪用物業(yè)質量保修金或者物業(yè)專項維修資金行為，或者利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監(jiān)察機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　其他國家機關工作人員不依法履行物業(yè)管理活動監(jiān)督管理職責，或者對投訴的違法違規(guī)行為不予查處造成惡劣影響的，由監(jiān)察機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附　則

　　第七十二條　已交付使用、配套設施不齊全的開放式舊住宅區(qū)，由縣（市）、區(qū)人民政府組織街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進行改造整治。

　　改造整治完成后，符合專業(yè)化管理條件的，按本辦法執(zhí)行。

　　第七十三條　本辦法自2015年2月1日起施行。1999年7月30日施行的《濟南市物業(yè)管理辦法》（濟南市人民政府令第149號）同時廢止。