黑龍江省雞西市人民政府

雞西市物業(yè)管理暫行辦法

雞西市人民政府令第1號


《雞西市物業(yè)管理暫行辦法》業(yè)經2016年11月21日市政府14屆45次常務會議討論通過，現予公布，自2017年8月19日起施行，有效期二年。









2017年7月19日





雞西市物業(yè)管理暫行辦法







第一章總則



第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)合法權益，根據《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。



第二條本辦法所稱物業(yè)管理，包括物業(yè)服務企業(yè)管理、業(yè)主自治管理。



本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。



本辦法所稱業(yè)主自治管理，是指以業(yè)主共同商定的服務形式，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務的活動。



第三條本市行政區(qū)域內，物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。



第四條市人民政府房產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。



縣（市）、區(qū)人民政府房產行政主管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。



第五條城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市執(zhí)法、環(huán)保、物價監(jiān)管、公安、工商、食品藥品監(jiān)管、財政、民政、環(huán)衛(wèi)、質監(jiān)、衛(wèi)計、廣播電視等有關行政管理部門，按照各自職責做好相關工作。



物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)人民政府房產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常活動進行指導和監(jiān)督。



居民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調機制，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導和監(jiān)督社區(qū)內物業(yè)管理活動。



第六條鼓勵依法成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法制定和組織實施自律性規(guī)范，維護會員合法權益，促進行業(yè)健康發(fā)展。



人民政府房產行政主管部門應當加強對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的指導和監(jiān)督。



第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會





第七條房屋所有權人為業(yè)主。



法律法規(guī)規(guī)定其他情形的房屋所有權人可為業(yè)主。



第八條房屋已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。房屋出售并交付使用套數達到建筑套數50%以上的，或者首套房屋出售并交付使用滿2年且入住戶數比例達到25%以上的，可以召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。



建設單位對具備召開首次業(yè)主大會會議條件的，應當在30日內書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并提供有關資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議書面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對符合條件的，應當組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。



第九條首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居民委員會和建設單位人員單數組成。其中，業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的50%�；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指派人員擔任；業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦產生。



籌備組組建后15日內，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告籌備組成員名單。



建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料。



第十條籌備組應當按照有關規(guī)定履行相關職責，并在成立之日起90日內組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會。



第十一條業(yè)主委員會經依法選舉產生后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應當在會議召開15日前將會議時間、地點、形式和內容通知全體業(yè)主，并告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，接受其監(jiān)督和指導。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當派員列席。



業(yè)主委員會不按照規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的，或者全年召開業(yè)主大會會議少于1次的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，物業(yè)所在地居民委員會可以在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導和監(jiān)督下組織召開。



第十二條業(yè)主大會會議可以采取集體討論形式，也可以采用書面征求意見形式召開。



業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。代理人參加業(yè)主大會會議時，應當出具業(yè)主書面授權委托書和本人身份證明。



業(yè)主大會會議表決采取記名投票方式。



第十三條業(yè)主大會可以制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，撤銷業(yè)主委員會作出的違背業(yè)主大會的不當決定。



第十四條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主具有約束力。



業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會作出的決定在物業(yè)管理區(qū)域內進行公告，公告期不少于5日。



第十五條業(yè)主委員會一般由5人以上單數組成。



業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年。



第十六條召開業(yè)主委員會會議應當有過半數業(yè)主委員會委員出席，業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。



業(yè)主委員會作出的決定，應當經全體業(yè)主委員會委員過半數簽字同意。業(yè)主委員會應當在作出決定之日起3日內，將會議決定事項在本物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。



業(yè)主委員會召開會議應當告知相關居民委員會，并聽取居民委員會建議。



第十七條因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會的，可以由物業(yè)所在地居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責。



第十八條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會1/3以上委員或者持有20％以上投票權數的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據業(yè)主大會授權，可以決定是否終止其業(yè)主委員會委員資格。



（一）以書面方式提出辭職請求的。



（二）不履行委員職責的。



（三）利用委員資格謀取私利的。



（四）拒不履行業(yè)主義務的。



（五）侵害他人合法權益的。



（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。



第十九條本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)或者機構任職的，不得擔任業(yè)主委員會委員。



第二十條業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)人民政府房產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令其限期組織換屆選舉。



業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會。





第三章前期物業(yè)管理





第二十一條物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地人民政府房產行政主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，根據物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。



分期開發(fā)建設或者由2個以上單位共同開發(fā)建設項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。建設項目內已按規(guī)劃分割成2個以上自然院落或者封閉區(qū)域，配套設施設備能夠分割并獨立使用，在明確配套設施設備管理、維護責任情況下，可以劃分為不同物業(yè)管理區(qū)域。



第二十二條建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)服務用房。其標準為：建筑面積5萬平方米以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供；建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照該物業(yè)管理區(qū)域房屋總面積的0.2%提供；超過20萬平方米的，超出部分按照0.1%提供。



物業(yè)服務用房應當為地面以上獨用成套房屋，具備供水、排水、供電、供熱以及采光、通風等使用功能。



物業(yè)服務用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，由物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定使用，不得挪作他用。



第二十三條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)服務用房的位置和面積進行審查。



在物業(yè)項目交付使用時，縣（市）、區(qū)人民政府房產行政主管部門應當對物業(yè)服務用房配置情況進行現場核實。



第二十四條建設單位在銷售住宅物業(yè)前，應當通過公開招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理，應當告知物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)人民政府房產行政主管部門。投標人少于3個或者建筑面積不超過2萬平方米的，經物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)人民政府房產行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。



市人民政府房產行政主管部門負責建立物業(yè)項目評標專家?guī)�，為選聘物業(yè)服務企業(yè)提供指導和服務。



第二十五條建設單位依法選聘物業(yè)服務企業(yè)后，應當與其簽訂書面前期物業(yè)服務合同。



建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件。



第二十六條建設單位應當在新建物業(yè)交付使用前，依法同物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收手續(xù)。



物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。



第二十七條建設單位應當自取得市人民政府城鄉(xiāng)建設主管部門同意辦理工程竣工驗收備案之日起，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)保修責任。



第二十八條建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件或者未經查驗的物業(yè)。





第四章物業(yè)管理服務





第二十九條物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理活動，應當具有法人資格。



非本市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應當持營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務企業(yè)誠信證明等材料到市人民政府房產行政主管部門備案。



第三十條物業(yè)服務企業(yè)應建立誠信檔案，實行信用等級評定制度。物業(yè)服務企業(yè)信用等級分為A、B、C、D、E五個級別，A級為最高級別。每年進行1次評定。具體評定標準由市人民政府房產行政主管部門制定。



第三十一條業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當通過公開招投標方式進行，但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務企業(yè)的除外。



第三十二條業(yè)主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的管理方案、物業(yè)服務內容和收費標準、物業(yè)服務合同期限和選聘方式等內容。



選聘方案經業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。



舊小區(qū)改造后，業(yè)主委員會成立前，房屋面積在8萬平方米以上的，經物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)人民政府房產行政主管部門批準，改造單位可以采用協(xié)議方式，選聘物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理。



第三十三條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起20日內，持物業(yè)服務合同等相關材料到物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)人民政府房產行政主管部門備案。



第三十四條物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：



（一）遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定。



（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范。



（三）按照物業(yè)服務合同約定提供相應服務，服務標準達到行業(yè)標準。



（四）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用方法、要求及注意事項。



（五）定期向業(yè)主大會報告工作情況，聽取業(yè)主意見和建議，改進和完善服務。



第三十五條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應原則。



保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)管理服務收費，實行政府指導價；其他物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。



第三十六條業(yè)主應當按時足額交納物業(yè)服務費，對無故拒交物業(yè)服務費的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)可通過業(yè)主委員會協(xié)助催繳，也可依法追繳。



第三十七條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。



物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。



第三十八條物業(yè)服務合同期限屆滿前90日，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。



第三十九條物業(yè)服務合同期限內，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定依法提前解除物業(yè)服務合同的，按照合同約定內容執(zhí)行。合同未約定或者約定不明確的，解除合同的一方應當提前90日將解除原因等情況書面告知對方，并向物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)人民政府房產行政主管部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，同時在物業(yè)管理區(qū)域內公告15日。



第四十條物業(yè)服務企業(yè)擅自終止服務的，3年內不得在本市承接新的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務企業(yè)法定代表人在3年內不得從事物業(yè)管理活動。



第四十一條原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止時，與業(yè)主委員會辦理退出交接手續(xù)，并移交下列資料和財物：



（一）預收的物業(yè)服務費用。



（二）全部物業(yè)檔案資料。



（三）物業(yè)服務用房、共用設施設備用房。



（四）其他屬于業(yè)主共有的財物。



業(yè)主委員會應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時移交本條所列的資料、財物。



第四十二條未選聘物業(yè)服務企業(yè)和自治管理的老舊小區(qū)，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導組織業(yè)主自治管理。



第四十三條未選舉產生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會發(fā)生半數以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作情況時，由居民委員會代行業(yè)主委員會職責，組織召開業(yè)主大會會議，對有關共有和共同管理事項討論決定。



第四十四條物業(yè)服務企業(yè)或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在管理區(qū)域將服務內容、服務標準，以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。





第五章物業(yè)的使用和維護





第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：



（一）擅自拆改房屋承重結構、主體結構等影響房屋使用安全的。



（二）擅自占用、損壞物業(yè)共用部位或者移動共用設施設備的。



（三）擅自搭建建筑物、構筑物的。



（四）擅自安裝外掛式保溫陽臺、改變房屋外觀的。



（五）擅自占用消防通道、損壞消防設施設備的。



（六）擅自堆放、傾倒、拋撒垃圾雜物的。



（七）擅自占用和損毀綠地、花草樹木的。



（八）擅自在建筑物、構筑物或者其他設施上涂寫、刻畫、懸掛、張貼的。



（九）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。



業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的上述行為，應當予以勸阻，并及時向有關行政管理部門報告，有關行政管理部門應當依法處理，將處理結果告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)。



第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。



第四十七條業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定。



業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時，應當向物業(yè)服務企業(yè)申報登記。物業(yè)服務企業(yè)應當告知允許施工的時間、禁止行為、廢棄物清運和處置等事項。



第四十八條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納住宅專項維修資金。



住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、按幢立賬、按戶核算、�？顚Ｓ�、所有人決策、政府監(jiān)督原則。



市、縣（市）人民政府房產行政主管部門負責住宅專項維修資金的收繳、管理和使用，并委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內住宅專項維修資金專戶管理銀行。



住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門有關規(guī)定執(zhí)行，接受財政部門監(jiān)督管理。



老舊小區(qū)和電梯更新改造需要應急使用住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應向物業(yè)所在地的市、縣（市）人民政府房產行政主管部門提出申請。



沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的，可以由居民委員會提出申請，物業(yè)所在地市、縣（市）人民政府房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織代修，代修費用從住宅專項維修資金中列支。

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