中國銀行保險監(jiān)督管理委員會

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知

銀保監(jiān)發(fā)〔2018〕26號



為深入貫徹中央經(jīng)濟工作會議精神，規(guī)范保險資金投資住房租賃市場行為，防范投資風(fēng)險，根據(jù)《保險資金運用管理辦法》《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》及相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就保險資金投資長期租賃住房項目有關(guān)事項通知如下：

一、保險公司通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金參與長租市場，所投資的長期租賃住房項目應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：

（一）具有良好的經(jīng)濟和社會效益，具備穩(wěn)定的當(dāng)期或預(yù)期現(xiàn)金流；

（二）處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點城市。土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市；

（三）產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議及受限情形；

（四）土地出讓合同或土地使用權(quán)證載明土地及地上建筑物僅用于租賃住房，不得轉(zhuǎn)讓；

（五）履行了立項、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗收及運營管理等階段所必需的審批程序，或者履行了項目建設(shè)階段所必需的審批程序。

二、保險資產(chǎn)管理機構(gòu)發(fā)起設(shè)立投資于長期租賃住房項目的債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃等保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品及保險私募基金，應(yīng)符合以下條件：

（一）采用債權(quán)投資計劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的比例為100％（含）以上；

（二）采用股權(quán)投資計劃及保險私募基金方式的，擬投項目公司的核心資產(chǎn)為租賃住房項目，項目公司股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押，并設(shè)置有效的退出機制。

三、保險機構(gòu)投資長期租賃住房項目，應(yīng)當(dāng)要求融資主體與項目主體加強項目建設(shè)階段管理，按照工程進度劃撥資金，并與融資主體、項目主體、托管銀行簽訂多方賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確各方實行資金專戶管理，督促開戶銀行和托管銀行實行資金進出的全程監(jiān)控，嚴(yán)格審查資金支付及對價取得等事項，確保資金封閉運行，專項用于所投資的租賃住房項目建設(shè)或改造升級，不得挪作他用。

四、保險公司應(yīng)當(dāng)遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，綜合考慮自身資產(chǎn)負債狀況、償付能力狀況和流動性要求，制定長期租賃住房項目的投資預(yù)算，并納入年度資產(chǎn)配置計劃。

五、保險機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的專屬崗位，負責(zé)投資期內(nèi)各個長租住房項目的投后管理，并建立全程管理制度，在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)控措施，控制投資風(fēng)險。

六、保險資產(chǎn)管理機構(gòu)通過債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、保險私募基金等方式投資長期租賃住房項目的，相關(guān)注冊機構(gòu)建立受理及注冊綠色通道，優(yōu)先受理。

七、本通知自發(fā)布之日起施行。

2018年5月28日