云南省楚雄彝族自治州人民政府

楚雄彝族自治州物業(yè)管理辦法

政府令〔2021〕2號(hào)


《楚雄彝族自治州物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2021年3月15日十二屆州人民政府第112次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2021年5月1日起施行。

州 長(zhǎng) 遲中華

2021年3月27日

楚雄彝族自治州物業(yè)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，營(yíng)造文明和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本州實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本州行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本辦法。

第三條 州、縣市人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制。

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府引導(dǎo)、自主管理、市場(chǎng)服務(wù)、依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條 州住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全州物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督縣市物業(yè)管理、住宅專項(xiàng)維修資金交存使用和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理等工作；

（三）制定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等指導(dǎo)性示范文本；

（四）指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范；

（五）履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，履行下列職責(zé)：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策；

（二）接受業(yè)主委員會(huì)備案；

（三）接受前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)備案和批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)核準(zhǔn)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；

（五）住宅專項(xiàng)維修資金的管理和監(jiān)督；

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息審核、評(píng)價(jià)、計(jì)分歸集上報(bào)、公示和結(jié)果運(yùn)用；

（七）接受和處理物業(yè)管理服務(wù)投訴；

（八）對(duì)行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會(huì)開展培訓(xùn)；

（九）履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

州、縣市自然資源規(guī)劃、公安、民政、消防、市場(chǎng)監(jiān)督管理、城市綜合執(zhí)法等部門按照職責(zé)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)本行政區(qū)域物業(yè)管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）將物業(yè)管理納入社區(qū)公共服務(wù)體系，建立和落實(shí)物業(yè)管理工作爭(zhēng)議化解、應(yīng)急管理等工作機(jī)制；

（二）指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌建、換屆、日常運(yùn)作等工作，接受業(yè)主委員會(huì)備案；

（三）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

（四）協(xié)調(diào)和指導(dǎo)未實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區(qū)、安置小區(qū)等的物業(yè)管理服務(wù)工作；

（五）指導(dǎo)村（居）民委員會(huì)采取物業(yè)應(yīng)急措施。

突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)州、縣市人民政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，并指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作。

第六條 村（居）民委員會(huì)協(xié)助上級(jí)人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)管理有關(guān)工作，建立與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常溝通、協(xié)商機(jī)制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作。

第七條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定自律性規(guī)范，調(diào)解糾紛，組織培訓(xùn)，維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)。

第二章 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

第八條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主身份的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同實(shí)施管理。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)：

（一）將物業(yè)交給業(yè)主的建筑面積達(dá)物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%以上的；

（二）將物業(yè)交給第一個(gè)業(yè)主之日起滿2年的；

（三）占全體業(yè)主30%以上的業(yè)主提議的。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自條件具備之日起60日內(nèi)，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)牽頭成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

建設(shè)單位未按前款規(guī)定申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分30%以上的業(yè)主向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)書面要求的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位在30日內(nèi)報(bào)送本辦法第十一條規(guī)定的資料，建設(shè)單位不得拒絕提供。

第十一條 建設(shè)單位或者業(yè)主申請(qǐng)籌備首次業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列資料：

（一）業(yè)主名冊(cè)；

（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（三）房屋及建筑面積清冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設(shè)施設(shè)備交付使用資料；

（六）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房配置資料；

（七）設(shè)立業(yè)主大會(huì)必需的其他資料。

第十二條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、村（居）民委員會(huì)代表組成。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，籌備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于7日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府決定。

第十三條 籌備組工作經(jīng)費(fèi)和召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位注銷的，可以使用公共收益或者由業(yè)主自行籌集。

第十四條 籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。有下列情形之一的，不得擔(dān)任籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員：

（一）不具有完全民事行為能力；

（二）本人及其配偶、直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系；

（三）索取或者非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益或者報(bào)酬的；

（四）管理規(guī)約規(guī)定不宜擔(dān)任籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員的其他情形。

鼓勵(lì)推薦物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有建設(shè)、管理、財(cái)經(jīng)、法律等方面專業(yè)知識(shí)的業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)候選人。

第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

籌備組自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交籌備期間的全部資料后自行解散。

第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，定期會(huì)議每年至少召開1次。業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)依法在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上進(jìn)行表決。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見(jiàn)或者網(wǎng)絡(luò)實(shí)名投票方式進(jìn)行表決。表決辦法應(yīng)當(dāng)符合法定條件并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由5人—11人單數(shù)組成，委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄、會(huì)議決定；

（四）首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄，業(yè)主委員會(huì)委員（含候補(bǔ)委員）名單及基本情況；

（五）業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果及公示情況；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

備案資料齊全的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)予以備案；備案資料不齊全的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到資料5個(gè)工作日內(nèi)一次性書面告知補(bǔ)正資料。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期通報(bào)業(yè)主委員會(huì)工作情況、物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督合同的履行；

（四）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，依法制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為；

（六）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)的使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（七）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)管理。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，工作經(jīng)費(fèi)可以從全體業(yè)主共有資金和收益中列支。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度公共資金和收益收支、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況。業(yè)主委員會(huì)屆滿或者業(yè)主委員會(huì)主任離任時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照約定方式和程序進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以公示，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主大會(huì)可以決定給予業(yè)主委員會(huì)委員適當(dāng)?shù)墓ぷ鹘蛸N。津貼可以在公共資金和收益中列支，也可以通過(guò)其他方式籌集。具體津貼標(biāo)準(zhǔn)、資金籌集、管理和使用辦法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前3個(gè)月，書面告知物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)換屆選舉期間，不得召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定選聘解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和非危及房屋、人身財(cái)產(chǎn)安全的物業(yè)維修、改造和更新等事項(xiàng)。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)成立前，由村（居）民委員會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十二條 建設(shè)單位在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是符合下列條件之一的，經(jīng)縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）投標(biāo)人少于3個(gè)的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總建筑面積小于3萬(wàn)平方米的。

建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照質(zhì)價(jià)相符的原則協(xié)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并作為商品房銷售合同的附件。

第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨(dú)用成套的物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房中應(yīng)當(dāng)設(shè)置業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)場(chǎng)所。

同一物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)首期建設(shè)，同步交付使用。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）許可證前予以確定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房建設(shè)情況納入竣工驗(yàn)收。

物業(yè)服務(wù)用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。建設(shè)單位申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房一并申請(qǐng)登記，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載。

已投入使用但未配建物業(yè)服務(wù)用房的小區(qū)，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)提供其他用房或者等值資金等多種方式提供；建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府逐步統(tǒng)籌解決。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，將其作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)有業(yè)主代表、縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加，并接受其監(jiān)督。

物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十五條 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)自簽收物業(yè)移交文件之日起，按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

建設(shè)單位向物業(yè)買受人移交的物業(yè)符合有關(guān)規(guī)定和買賣合同約定的接收標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)買受人無(wú)正當(dāng)理由拒不接收的，應(yīng)當(dāng)自通知辦理交付手續(xù)期限屆滿次日起交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

住宅物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由物業(yè)所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門核準(zhǔn)。非住宅物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過(guò)3年，合同期滿后尚未成立業(yè)主大會(huì)的，可以續(xù)簽。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十七條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。

建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無(wú)法承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任且尚未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域90日前應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)村（居）民委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前組織業(yè)主決定管理模式。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第二十八條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，經(jīng)營(yíng)范圍包含物業(yè)管理或者物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和設(shè)備，具備為業(yè)主提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的能力，并符合相關(guān)行業(yè)部門的規(guī)范和要求。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。

第二十九條 州、縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理，采集、記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，進(jìn)行信用評(píng)價(jià)和等級(jí)評(píng)定并按年度向社會(huì)公開，對(duì)于嚴(yán)重失信企業(yè)納入社會(huì)誠(chéng)信體系實(shí)施聯(lián)合懲戒。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行信用管理，依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目后應(yīng)當(dāng)在云南省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息管理平臺(tái)上注冊(cè)，登記企業(yè)信息和項(xiàng)目信息。

第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示并及時(shí)更新：

（一）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各專項(xiàng)服務(wù)負(fù)責(zé)人的基本情況、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和方式；

（三）電梯、消防、機(jī)械停車設(shè)備等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案；

（四）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益；

（五）房屋裝飾裝修和使用過(guò)程中的安全注意事項(xiàng)；

（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以說(shuō)明。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（二）建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可以督促其限期交納；逾期不交納的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟；

（三）根據(jù)業(yè)主委托提供合同約定以外的其他服務(wù)事項(xiàng)，按照雙方約定收取報(bào)酬；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他權(quán)利。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）根據(jù)行業(yè)規(guī)范和合同約定，提供質(zhì)價(jià)相符、公開透明的物業(yè)服務(wù)；

（二）接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議；

（三）加強(qiáng)電梯、消防設(shè)施、充電基礎(chǔ)設(shè)施等有特定要求設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)，協(xié)助相關(guān)部門做好安全工作；

（四）采取必要的安全保障措施，防止高空拋物、墜物情形的發(fā)生；

（五）按照規(guī)定公開涉及物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)信息并及時(shí)更新；

（六）依法勸阻、制止違法違規(guī)行為；

（七）協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)文化和精神文明建設(shè)活動(dòng)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他義務(wù)。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房或者共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

（四）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出或者不按照規(guī)定交接查驗(yàn)和移交有關(guān)財(cái)物資料；

（五）以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由，擅自降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目，攔阻業(yè)主出入，中斷或者變相中斷供水、供電、供氣；

（六）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)；

（七）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相符、公平公開、合理誠(chéng)信的原則。業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)和方式在合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付。

第三十五條 終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定期限書面告知業(yè)主委員會(huì)并向業(yè)主公示；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)在終止或者解除合同前60日告知。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止或者解除之日起7日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物：

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)移交的資料；

（二）業(yè)主和物業(yè)的基礎(chǔ)檔案以及物業(yè)服務(wù)中形成的檔案；

（三）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（四）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)的收益及其相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和交納記錄；

（五）其他法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。

因特殊原因不能將前款規(guī)定資料和財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)的，可以交由物業(yè)所在地村（居）民委員會(huì)代為保管。

第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得因部分用戶未交費(fèi)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收有關(guān)費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付標(biāo)準(zhǔn)、方式，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用。

第五章 物業(yè)使用維護(hù)

第三十七條 物業(yè)的使用和維護(hù)中有違反法律、法規(guī)行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法予以勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅裝飾裝修的管理，住宅裝飾裝修工程開工前，裝修人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，裝修人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主使用。

車輛在物業(yè)共有部位的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。確需利用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場(chǎng)地改建停車位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，并依法辦理規(guī)劃、消防、園林綠化等相關(guān)手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的地下人民防空工程平時(shí)用作停車位的，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng)。

第四十條 新建小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，并與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付。

建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

已投入使用的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線尚未移交專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理的，相關(guān)行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收；驗(yàn)收不合格的，相關(guān)單位整改合格后，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

第四十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔(dān)保修責(zé)任。

物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān)；

（二）業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主按照相關(guān)規(guī)定分?jǐn)�，已交存住宅專�?xiàng)維修資金的可以從住宅專項(xiàng)維修資金中支付；

（三）業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第四十二條 業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生下列危及房屋使用安全情形之一的，可以啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急列支程序：

（一）屋頂、墻體滲漏，排水設(shè)施嚴(yán)重堵塞，水泵故障、主管及支管爆裂或者閘閥嚴(yán)重漏水；

（二）線路故障引起停電或者漏電；

（三）樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等各種扶手扶欄松動(dòng)、損壞，樓體外立面有脫落危險(xiǎn)；

（四）電梯發(fā)生危及人身安全故障；

（五）消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，不能運(yùn)行；

（六）其他危害或者可能危害公共安全、公共利益以及他人合法權(quán)益的情形。

出現(xiàn)前款所列情形，由業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供維修方案、費(fèi)用預(yù)算、分?jǐn)偳鍍?cè)和其他依法應(yīng)當(dāng)提供的材料向所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后2個(gè)工作日內(nèi)完成審核工作。經(jīng)審核同意并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)向業(yè)主進(jìn)行公示，可列支相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金。

第六章 法律責(zé)任

第四十三條 違反本辦法規(guī)定的行為，由相關(guān)行政主管部門按照法律、法規(guī)的規(guī)定查處。

第四十四條 州縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員未依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正或者依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，由物業(yè)所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期整改，并通告全體業(yè)主。

第七章 附 則

第四十六條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理的，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第四十七條 本辦法自2021年5月1日起施行。