云南省人民政府

云南省物業(yè)管理規(guī)定

（2023年2月14日云南省人民政府令第225號(hào)公布  自2023年5月1日起施行）



第一章　總　則



第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條　本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本規(guī)定；非住宅物業(yè)管理參照?qǐng)?zhí)行。

本規(guī)定所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者選聘物業(yè)服務(wù)人的方式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施和有關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、公開公平、誠(chéng)實(shí)信用、依法監(jiān)督的原則。

第四條　推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)中設(shè)立基層黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。在基層治理體系下，建立健全村（居）民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)等共同參與的治理機(jī)制。

第五條　縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入本行政區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè)。

第六條　縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、財(cái)政、自然資源、衛(wèi)生健康、應(yīng)急、審計(jì)、市場(chǎng)監(jiān)管、人防、城市管理、消防等部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第七條　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

村（居）民委員會(huì)依法協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處開展物業(yè)管理工作。

第八條　物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)人從業(yè)行為，開展物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平。



第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)



第九條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主身份的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

第十條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依照法律、法規(guī)及有關(guān)合同約定享有權(quán)利和履行義務(wù)。

第十一條　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃為先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、物業(yè)類型、社區(qū)建設(shè)等因素。

第十二條　新建物業(yè)在出售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)劃分物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。

已經(jīng)交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處征求業(yè)主代表意見后，提出物業(yè)管理區(qū)域劃分或者調(diào)整的建議方案，由業(yè)主依法共同決定后劃分。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第十三條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

支持和鼓勵(lì)采用信息化技術(shù)，改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。

第十四條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十五條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處備案。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

第十六條　不具備設(shè)立業(yè)主大會(huì)條件，或者設(shè)立確有困難的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組建由村（居）民委員會(huì)、業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會(huì)，臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì)開展工作，并積極推動(dòng)業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

已設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)解散物業(yè)管理委員會(huì)。



第三章　物業(yè)管理服務(wù)



第十七條　業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以選聘物業(yè)服務(wù)人管理。選聘物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)人。

第十八條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由州（市）、縣級(jí)人民政府根據(jù)省人民政府定價(jià)目錄，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素制定并公布；實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十九條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所公布的信息進(jìn)行監(jiān)督核查，并將核查報(bào)告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十條　物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)；

（二）未按照規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)與收益情況、住宅專項(xiàng)維修資金使用情況等有關(guān)信息；

（三）超出合同約定或者超出公示收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；

（四）侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益；

（五）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無(wú)正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目；

（六）挪用住宅專項(xiàng)維修資金；

（七）泄露業(yè)主信息；

（八）采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)；

（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十一條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立安全防范制度和應(yīng)急預(yù)案，健全安全防范措施，履行安全防范責(zé)任。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)人在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

第二十二條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能的物業(yè)服務(wù)用房。

自然資源行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖中載明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積；不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。

物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備配套用房屬于全體業(yè)主共有，任何組織和個(gè)人不得擅自變更用途或者非法占用。

第二十三條　縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合老舊小區(qū)整治改造有關(guān)規(guī)劃和年度計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)，推動(dòng)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)和維護(hù)管理，改善居民生活環(huán)境和居住條件。



第四章　物業(yè)的使用與維護(hù)



第二十四條　業(yè)主及物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止從事下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違章搭建建（構(gòu)）筑物；

（三）侵占、損壞物業(yè)共有部分；

（四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（五）任意棄置垃圾、排放污染物；

（六）占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道、消防車通道和安全出口；

（七）違反噪聲污染防治有關(guān)規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活；

（八）私拉電線、電纜為電動(dòng)車輛充電；

（九）從建筑物中拋擲物品；

（十）毀壞安防設(shè)施線路和設(shè)備，或者影響安防設(shè)施功能；

（十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有上述行為的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止，向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

第二十五條　經(jīng)業(yè)主依法共同決定，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)，也可以委托物業(yè)服務(wù)人或者其他主體利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

第二十六條　住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)依法交存住宅專項(xiàng)維修資金。未交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。

業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法公示住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況。



第五章　監(jiān)督管理



第二十七條　省、州（市）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門履行下列職責(zé)：

（一）制定物業(yè)管理有關(guān)政策并組織實(shí)施；

（二）建立完善物業(yè)服務(wù)人信用評(píng)價(jià)體系；

（三）建立健全物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；

（四）制定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本；

（五）指導(dǎo)監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金管理工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第二十八條　縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門履行下列職責(zé)：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)和政策；

（二）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)人的信用管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行信用評(píng)價(jià)和等級(jí)評(píng)定；

（三）監(jiān)督管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；

（四）監(jiān)督管理住宅專項(xiàng)維修資金；

（五）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)有關(guān)工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第二十九條　縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理違法行為投訴、舉報(bào)處理制度，并在本行政區(qū)域內(nèi)各物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布有關(guān)行政主管部門的執(zhí)法事項(xiàng)和舉報(bào)受理電話。

縣級(jí)以上人民政府有關(guān)行政主管部門接到投訴、舉報(bào)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合和協(xié)助，不得拒絕或者阻礙監(jiān)督檢查人員依法開展工作。

第三十條　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處履行下列屬地管理職責(zé)：

（一）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建和換屆改選；

（二）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常工作；

（三）指導(dǎo)物業(yè)管理委員會(huì)有關(guān)工作；

（四）參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作；

（五）協(xié)助開展行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)人信用信息的采集和核查工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。



第六章　法律責(zé)任



第三十一條　國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在物業(yè)管理工作中利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

第三十二條　開發(fā)建設(shè)單位在房屋買受人未交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的情況下交付房屋的，由縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬(wàn)元以下的罰款。

第三十三條　違反本規(guī)定的行為，法律、法規(guī)對(duì)法律責(zé)任已有規(guī)定的，從其規(guī)定。



第七章　附　則



第三十四條　本規(guī)定自2023年5月1日起施行。2005年8月10日云南省人民政府令第135號(hào)公布，2008年11月22日云南省人民政府令第151號(hào)修正的《云南省物業(yè)管理規(guī)定》同時(shí)廢止。