國家發(fā)展和改革委員會

國家發(fā)展改革委關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知

發(fā)改投資〔2023〕236號


各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市、新疆生產(chǎn)建設兵團發(fā)展改革委，有關中央企業(yè)：
  為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，按照《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）、《中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號）等要求，進一步提升基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“基礎設施REITs”）項目申報推薦的質量和效率，促進基礎設施REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關工作通知如下：
  一、認真做好項目前期培育
  （一）充分認識前期培育工作的重要性�；�礎設施REITs項目的前期培育，包括梳理篩選資產(chǎn)、制定產(chǎn)品方案、完善合規(guī)手續(xù)、解決難點問題等工作。切實做好項目前期培育，對于加強項目儲備、保障項目合規(guī)、提升資產(chǎn)質量、促進穩(wěn)健運營、提高推薦效率具有重要意義。各地方發(fā)展改革委要高度重視基礎設施REITs項目前期培育工作，幫助和指導發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人等共同做好項目培育，推動項目盡快具備申報條件，并及時向我委反映共性問題和解決建議。
  （二）確保申報材料真實客觀。發(fā)起人（原始權益人）要按照《國家發(fā)展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號）、《國家發(fā)展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2022〕617號）、本通知及項目申報格式文本的要求，認真準備項目申報材料，真實、全面、客觀反映項目情況，不得弄虛作假、避重就輕、違規(guī)包裝。要如實提供項目歷史收益數(shù)據(jù)，全面分析可能影響項目收益的各項因素，客觀預測項目未來收益水平。如發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人等未真實、全面、客觀反映項目情況，故意瞞報漏報甚至弄虛作假的，我委將視情節(jié)輕重，采取提醒談話、暫停受理等方式予以處理，并提請有關部門依法予以懲戒。
  （三）組織做好部門協(xié)調。各地方發(fā)展改革委要與中國證監(jiān)會當?shù)嘏沙鰴C構、滬深證券交易所，以及本地區(qū)行業(yè)管理、自然資源、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設等部門加強溝通配合，共同協(xié)調解決項目前期培育階段遇到的重點難點問題，盡可能縮短項目培育周期。要按照國辦發(fā)〔2022〕19號文件的要求，在依法合規(guī)的前提下，積極落實項目盤活條件，重點圍繞投資管理手續(xù)完善、產(chǎn)權證書辦理、土地使用合規(guī)、資產(chǎn)轉讓條件確認等，協(xié)調有關方面對項目發(fā)行基礎設施REITs予以支持。
  二、合理把握項目發(fā)行條件
  （四）支持消費基礎設施建設。貫徹黨中央、國務院關于把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。項目用地性質應符合土地管理相關規(guī)定。項目發(fā)起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業(yè)務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務。發(fā)起人（原始權益人）應利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉型投資力度，更好滿足居民消費需求。嚴禁規(guī)避房地產(chǎn)調控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。
  （五）合理把握項目收益與規(guī)模。根據(jù)不同類型基礎設施REITs項目的具體情況，合理把握項目收益水平。申報發(fā)行基礎設施REITs的特許經(jīng)營權、經(jīng)營收益權類項目，基金存續(xù)期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權、經(jīng)營收益權類項目，預計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%�？赏ㄟ^剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來源、降低運營成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項目收益水平，達到項目發(fā)行要求。首次發(fā)行基礎設施REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元。
  （六）嚴把投資管理合規(guī)性。投資管理手續(xù)是否合規(guī)，應以項目投資建設時的法律法規(guī)和國家政策作為主要判定依據(jù)。項目投資建設時無需辦理但按現(xiàn)行規(guī)定應當辦理的有關手續(xù)，應按當時規(guī)定把握，并說明有關情況；項目投資建設時應當辦理但現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)取消或與其他手續(xù)合并的有關手續(xù)，如有缺失，應由相關負責部門說明情況或出具處理意見；按照項目投資建設時和現(xiàn)行規(guī)定均需辦理的有關手續(xù)，如有缺失，原則上應由相關負責部門依法補辦，確實無法補辦的應由相關負責部門出具處理意見。如項目曾進行改變功能用途的重大改擴建，應主要依據(jù)改擴建時的相關手續(xù)辦理情況判斷其投資管理合規(guī)性。
  三、切實提高申報推薦效率
  （七）規(guī)范項目申報受理流程。項目前期培育階段結束、基本符合申報條件后，發(fā)起人（原始權益人）應按發(fā)改投資〔2021〕958號文、發(fā)改辦投資〔2022〕617號文等要求，向有關省級發(fā)展改革委報送項目申報材料。省級發(fā)展改革委應及時對項目申報材料進行初步審核，對基本符合條件的項目應于5個工作日內正式受理；對明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內作出回復。
  項目受理后，我委、省級發(fā)展改革委將明確專人對接，優(yōu)化工作流程，加快工作進度，共同開展項目判斷。省級發(fā)展改革委應及時將符合條件的項目申報文件和相關材料報送我委。為提高工作效率，如涉及省級其他部門的有關事項已由該部門（包括其下級部門）出具無異議函或書面支持意見，省級發(fā)展改革委向我委報送項目申報文件時不宜再重復會簽。
  （八）完善中央企業(yè)申報流程。中央企業(yè)可將項目申報材料和項目所在地省級發(fā)展改革委意見直接報送我委，也可通過省級發(fā)展改革委報送。直接報送的，我委及時對項目申報材料進行初步審核，對基本符合條件的項目于5個工作日內正式受理；對明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內作出回復。
  （九）及時開展咨詢評估。對省級發(fā)展改革委正式報送和我委直接受理的項目，我委將按照《國家發(fā)展改革委關于修訂印發(fā)〈國家發(fā)展改革委投資咨詢評估管理辦法〉的通知》（發(fā)改投資規(guī)〔2022〕632號）的規(guī)定，及時選取咨詢評估機構，辦理咨詢評估委托書，由咨詢評估機構對項目是否符合推薦條件進行綜合評估。項目評估時間一般不超過30個工作日；咨詢評估機構因特殊情況確實難以在規(guī)定時限內完成的，征得投資司書面同意后，可以適當延長完成時限。咨詢評估機構應在規(guī)定時限內提交評估報告。
  （十）加快做好項目推薦。自項目正式受理之日起3個月內，應完成省級發(fā)展改革委報送、委托咨詢評估、有關業(yè)務司局會簽、向中國證監(jiān)會推薦項目的相關工作。發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人等根據(jù)要求補充、修改項目材料的時間不計算在上述時間內。
  四、充分發(fā)揮專家和專業(yè)機構作用
  （十一）發(fā)揮專家前期輔導作用。項目前期培育階段，我委將適時組織相關行業(yè)專家對項目進行輔導，就投資管理手續(xù)合規(guī)性、項目收益穩(wěn)定性等方面研提意見。項目申報材料準備過程中，我委將根據(jù)需要組織行業(yè)專家提出修改完善意見。針對個別對項目有重大影響的關鍵問題，發(fā)起人（原始權益人）可聘請權威的獨立第三方機構出具專業(yè)意見。我委將根據(jù)工作需要，必要時組織專業(yè)力量，對有關項目進行現(xiàn)場核查。
  （十二）確保咨詢評估客觀公正。咨詢評估機構應獨立、客觀、公正地開展咨詢評估工作，認真梳理項目問題、提出意見建議，確保評估時效和質量。咨詢評估機構和有關評估人員應嚴格遵守廉潔紀律和保密紀律，未經(jīng)我委同意，不得與發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人以及相關中介機構私自聯(lián)系，不得泄露咨詢評估情況。咨詢評估機構及其直屬單位、控股或參股企業(yè)，以及所有評估人員，不得與發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人等單位存在利益關聯(lián)關系或直接商業(yè)競爭關系，不得參與被評估項目發(fā)行基礎設施REITs的前期準備工作。
  （十三）督促中介機構履職盡責。為基礎設施REITs項目提供服務的財務顧問、法律顧問、審計機構、評估機構、稅務咨詢顧問等中介機構，在提供服務期間應未被列入嚴重失信主體名單，未被采取失信懲戒措施，未因違法違規(guī)問題被有關監(jiān)管機構禁止或限制開展基礎設施REITs相關或同類業(yè)務。律師事務所和會計師事務所近3年還應未發(fā)生重大違法違規(guī)事件。上述機構應切實發(fā)揮業(yè)務專長，依法依規(guī)履行職責，保證出具的相關材料科學、合規(guī)、真實、全面、準確。
  五、用好回收資金促進有效投資
  （十四）嚴格把握回收資金用途�；�礎設施REITs凈回收資金（指扣除用于償還相關債務、繳納稅費、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等資金后的回收資金）應主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目（含新建項目、改擴建項目）；其中，不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項目，不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎設施項目的小股東退出或補充發(fā)起人（原始權益人）流動資金等。在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用；除國家有特殊規(guī)定外，任何地方或部門不得設置限制條件，影響企業(yè)按照市場化原則依法合規(guī)使用回收資金。
  （十五）督促回收資金盡快使用。加快基礎設施REITs凈回收資金的投資進度，盡快形成投資良性循環(huán)，更好支持實體經(jīng)濟發(fā)展�；�礎設施REITs購入項目（含首次發(fā)行與新購入項目）完成之日起2年內，凈回收資金使用率原則上應不低于75%，3年內應全部使用完畢。凈回收資金使用進度明顯不符預期的，應審慎考慮新購入項目安排。如回收資金實際投入項目與申報時擬投入項目不一致的，應按要求向有關省級發(fā)展改革委備案并說明情況。
  （十六）建立回收資金使用直報制度。為確�；厥召Y金盡快用于項目投資、有效支持實體經(jīng)濟發(fā)展，已上市基礎設施REITs項目發(fā)起人（原始權益人）應于每季度結束后5個工作日內向我委投資司直接報送回收資金使用情況，同步抄送再投資項目涉及的省級發(fā)展改革委。如回收資金使用進度不及預期，我委將及時提醒有關項目發(fā)起人（原始權益人）；確有必要時，將提請有關省級發(fā)展改革委約談項目單位，了解具體情況，提出整改建議。
  六、切實加強運營管理
  （十七）充分認識運營管理的重要性。加強基礎設施REITs項目運營管理，有利于向社會更好提供公共產(chǎn)品，保障公共利益；有利于提升項目運營質量和收益能力，保障投資者利益；有利于實現(xiàn)項目公共屬性和經(jīng)濟屬性的有機統(tǒng)一，保障基礎設施REITs市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
  （十八）注重項目運營可持續(xù)性。運營管理機構應結合項目情況，依法合規(guī)創(chuàng)新運營模式，科學合理制定運營計劃，做好底層資產(chǎn)更新維護，保障項目運營和收益的可持續(xù)性。要積極采用新技術、新工藝、新材料，提升運營質量，降低運營成本，保障項目盈利能力。要努力創(chuàng)新商業(yè)模式，挖掘項目商業(yè)價值，拓寬項目收益來源，提升REITs產(chǎn)品的市場價值。
  （十九）加強資產(chǎn)運營管理指導�；�金管理人每年向基金投資人公開年度運營情況時，應將有關情況抄送我委和有關省級發(fā)展改革委；如發(fā)生影響資產(chǎn)價值和項目收益的重大突發(fā)性事件，應在履行相關信息披露程序后及時抄送。有關省級發(fā)展改革委要對遇有較大問題的項目加強幫助指導，提出意見建議�；�礎設施REITs新購入項目應同已發(fā)行項目的實際運營表現(xiàn)掛鉤，運營表現(xiàn)嚴重不符預期、引發(fā)較大負面輿情或出現(xiàn)重大生產(chǎn)經(jīng)營安全事故的，應暫停新購入項目安排。
  本通知自印發(fā)之日起生效。此前有關文件與本通知不一致的，以本通知為準。
  特此通知。

國家發(fā)展改革委
2023年3月1日