安徽省池州市人大常委會(huì)

安徽省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于批準(zhǔn)《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的決議



（2023年3月31日安徽省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第一次會(huì)議通過(guò)）



安徽省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第一次會(huì)議審查了《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，決定予以批準(zhǔn)，由池州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公布施行。





池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例



（2022年12月21日池州市第五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò) 2023年3月31日安徽省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第一次會(huì)議批準(zhǔn)）



目 錄



第一章 總 則

第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

第三章 前期物業(yè)管理

第四章 物業(yè)服務(wù)

第五章 物業(yè)使用與維護(hù)

第六章 法律責(zé)任

第七章 附 則



第一章 總 則



第一條 為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、社區(qū)治理、專業(yè)服務(wù)、依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條 市和縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的突出問(wèn)題。

市和縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)有序推進(jìn)實(shí)施老舊住宅小區(qū)改造，支持完善停車位和加裝電梯、充電樁等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)規(guī)范物業(yè)管理。

各開(kāi)發(fā)區(qū)和風(fēng)景區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定做好物業(yè)管理工作。

第五條 市和縣、區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，與有關(guān)行政管理部門建立工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制，履行下列職責(zé)：

（一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)政策措施，指導(dǎo)依法開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)工作；

（二）依職權(quán)組織制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，指導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛與投訴；

（四）管理建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金），監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用；

（五）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)的常態(tài)管理，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)機(jī)制；

（六）建立健全物業(yè)管理誠(chéng)信檔案制度，健全行業(yè)信用體系；

（七）建立物業(yè)管理信息化系統(tǒng)；

（八）監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任；

（九）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗(yàn)、業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)有關(guān)材料備案和物業(yè)配套用房核驗(yàn)工作；

（十）組織開(kāi)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條 市和縣、區(qū)人民政府有關(guān)行政管理部門或者單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定做好住宅小區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作：

（一）城市管理部門負(fù)責(zé)查處違法占道經(jīng)營(yíng)、擺攤設(shè)點(diǎn)、飼養(yǎng)家禽等行為，處罰擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)或者外立面、在外墻開(kāi)門窗、開(kāi)挖地下空間、搭建建筑物構(gòu)筑物、砍伐移植樹(shù)木、占用和毀壞綠地等違法行為；

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)查處影響公共安全的違法行為，參與交通安全事故的處理，做好流動(dòng)人口監(jiān)督管理等工作；

（三）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理影響消防設(shè)施、消防通道安全的行為和消防檢查；

（四）市場(chǎng)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查電梯等特種設(shè)備的安全，查處物業(yè)服務(wù)違反法律、法規(guī)的收費(fèi)行為；

（五）生態(tài)環(huán)境保護(hù)部門負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)工作的監(jiān)督管理，查處違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為；

（六）自然資源規(guī)劃部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃的核實(shí)以及違法建設(shè)的認(rèn)定；

（七）人民防空部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理人防工程設(shè)施設(shè)備的建設(shè)與使用；

（八）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

司法行政、財(cái)政、應(yīng)急管理、民政、經(jīng)信、衛(wèi)生健康等部門按照各自職責(zé)，做好有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉和換屆；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展工作；

（三）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、服務(wù)之間的關(guān)系，調(diào)處物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；

（四）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接；

（五）指導(dǎo)開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)換屆審計(jì)以及業(yè)主委員會(huì)主任離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作；

（六）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好本轄區(qū)物業(yè)管理工作。

第八條 建立健全在社區(qū)、村黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的小區(qū)黨支部、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)社區(qū)、物業(yè)黨建聯(lián)建，統(tǒng)籌推進(jìn)社區(qū)治理和物業(yè)管理。

第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。

鼓勵(lì)和支持物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，參與有關(guān)技術(shù)規(guī)范編制、行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)等工作。



第二章 業(yè)主和業(yè)主組織



第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有以下權(quán)利：

（一）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（二）向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；

（三）推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；

（四）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，監(jiān)督專項(xiàng)維修資金以及公共收益的管理和使用；

（五）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為；

（六）免費(fèi)查詢物業(yè)承接查驗(yàn)、日常管理和共有部分的檔案資料；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行以下義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（二）遵守物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的規(guī)章制度；

（三）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（四）及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（五）按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)；

（六）安全使用房屋；

（七）配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第十二條 符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件，但是未及時(shí)召開(kāi)的，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請(qǐng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起四十五日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

老舊小區(qū)成立首次業(yè)主大會(huì)所需的信息資料，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)查詢，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

第十三條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組一般由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公布。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

第十四條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米零點(diǎn)三元且總額不少于二萬(wàn)元、最高不超過(guò)十萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)綜合查驗(yàn)前，將籌備經(jīng)費(fèi)存入住宅小區(qū)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定的銀行賬戶。

老舊小區(qū)的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌解決。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)�？顚Ｓ�，使用情況于業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后十日內(nèi)，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開(kāi)。

第十五條 業(yè)主大會(huì)依法決定以下事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（四）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用專項(xiàng)維修資金；

（六）聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告；

（七）聽(tīng)取和審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告；

（八）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（九）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的有關(guān)事項(xiàng)，確定業(yè)主委員會(huì)委員工作津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)；

（十）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（十一）籌集專項(xiàng)維修資金；

（十二）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（十三）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（十四）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第十一項(xiàng)至第十三項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

提倡運(yùn)用信息化技術(shù)，改進(jìn)業(yè)主大會(huì)集體討論、征求意見(jiàn)和投票表決方式。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)工作和物業(yè)管理實(shí)施情況，報(bào)告業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和公共收益的分配與使用情況，制作、保存業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；

（三）擬定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、解除物業(yè)服務(wù)合同；

（四）擬定公共收益的使用、管理方案，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定；

（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（七）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及其他有關(guān)費(fèi)用；

（八）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（九）調(diào)解物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面的糾紛；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十七條 業(yè)主委員會(huì)及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

（三）煽動(dòng)業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，散布不利于物業(yè)管理的虛假信息，打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報(bào)人；

（四）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（六）騙取、挪用、侵占專項(xiàng)維修資金或者公共收益；

（七）索取或者違法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財(cái)物或者其他利益；

（八）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)兜銷商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當(dāng)利益；

（九）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。鼓勵(lì)中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、具備專業(yè)知識(shí)的業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)委員。

業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一人、副主任一至兩人，由業(yè)主委員會(huì)推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長(zhǎng)期公開(kāi)、及時(shí)更新業(yè)主委員會(huì)委員名單、職責(zé)分工和聯(lián)系方式。

第十九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)履職情況進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

業(yè)主委員會(huì)主任代表業(yè)主委員會(huì)每年應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)書面述職。

第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)或者作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，受侵害的業(yè)主也可以依法請(qǐng)求人民法院撤銷決定。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，每屆任期一般不超過(guò)五年，委員可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的九十日以前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉。換屆籌備組參照首次業(yè)主大會(huì)人員組成。

業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)逾期不改正或者不能正常履行職責(zé)或者委員實(shí)際不足總?cè)藬?shù)半數(shù)的，業(yè)主可以依法提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和協(xié)助。

第二十二條 實(shí)行業(yè)主委員會(huì)換屆和業(yè)主委員會(huì)主任離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)制度。對(duì)業(yè)主反映強(qiáng)烈的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展專項(xiàng)審計(jì)，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)予以公示，審計(jì)費(fèi)用可以在公共收益中支出。

第二十三條 有下列情形之一的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在充分征求業(yè)主意見(jiàn)基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)組織建立物業(yè)管理委員會(huì)：

（一）新交付物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件，但是未能按照本條例規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)或者未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；

（二）老舊小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的；

（三）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)的；

第二十四條 物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，推進(jìn)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，存續(xù)期限一般不超過(guò)三年。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，物業(yè)管理委員會(huì)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)后解散。

第二十五條 物業(yè)管理委員會(huì)一般由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、建設(shè)單位各指派一名代表和業(yè)主代表組成，委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于委員會(huì)總?cè)藬?shù)的二分之一。

物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)主任一名、副主任一至兩人。主任由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指派的代表?yè)?dān)任。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布其委員名單。


第三章 前期物業(yè)管理



第二十六條 新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過(guò)政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開(kāi)招投標(biāo)的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容予以約定。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，其配置按照省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃在后期建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在本期物業(yè)交付使用前，提供符合使用標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)臨時(shí)用房。

老舊小區(qū)未配建物業(yè)服務(wù)用房的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌解決。

第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)，用于購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，物業(yè)服務(wù)合同終止后依法移交給業(yè)主委員會(huì)。

前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同發(fā)展改革部門制定。

第二十九條 新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)；未進(jìn)行承接查驗(yàn)的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。

在物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程中和辦理承接手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位可以邀請(qǐng)業(yè)主代表、行業(yè)專家、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參加，并接受其監(jiān)督。縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到邀請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)派員參加。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù)，并將承接查驗(yàn)情況在交房時(shí)書面告知業(yè)主。

第三十條 建設(shè)單位在辦理承接查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)使用、維護(hù)、管理必需的有關(guān)資料。

物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)；無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管。

第三十一條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。

建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無(wú)法承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的九十日以前，應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。



第四章 物業(yè)服務(wù)



第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，并積極拓展增值服務(wù)，接受業(yè)主監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

（二）依照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）提供清潔衛(wèi)生、公共綠化補(bǔ)植養(yǎng)護(hù)、停車秩序維護(hù)等基本服務(wù)；

（二）依法維護(hù)、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備，排查建筑物、構(gòu)筑物空中墜落等風(fēng)險(xiǎn)隱患；

（三）建檔保存物業(yè)有關(guān)資料；

（四）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（五）按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共收益的收支情況；

（六）接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（七）協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開(kāi)展社區(qū)文化和便民服務(wù)等活動(dòng)；

（八）及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府告知更換物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人情況；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

（二）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途；

（三）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域；

（四）不按照規(guī)定移交資料和財(cái)物；

（五）挪用專項(xiàng)維修資金；

（六）侵占屬于業(yè)主共有的公共收益；

（七）泄露業(yè)主個(gè)人信息；

（八）強(qiáng)制業(yè)主、物業(yè)使用人購(gòu)買其提供或者指定的商品、服務(wù)；

（九）將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全部物業(yè)管理一并委托他人或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給他人，但是將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)除外；

（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三十六條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交接和承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算、參與社區(qū)治理情況等事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估。

第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長(zhǎng)期公開(kāi)、及時(shí)更新下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）電梯維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系電話和應(yīng)急處置措施等；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的其他信息。

第三十八條 突發(fā)公共事件應(yīng)對(duì)期間，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)服從、配合執(zhí)行各項(xiàng)應(yīng)急管理措施。發(fā)現(xiàn)違反應(yīng)急管理措施的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)有關(guān)部門依法處理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展突發(fā)公共事件應(yīng)對(duì)工作給予必要的物資和資金支持。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，發(fā)展改革部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人均收入等制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。每三年對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，決定是否調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，按照規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和程序予以調(diào)整。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照政府指導(dǎo)價(jià)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的水、電費(fèi)用需要分?jǐn)偟�，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照收費(fèi)周期及時(shí)向業(yè)主公開(kāi)用量、單價(jià)、金額等情況，由業(yè)主按照約定方式分?jǐn)�；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例分?jǐn)偂?br>
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不低于實(shí)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)百分之十的比例獨(dú)立建賬，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出后，將剩余部分按有關(guān)規(guī)定移交。

第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。

已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自交付之日起由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

業(yè)主在轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受有關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)未約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)期限的，預(yù)收期限不得超過(guò)六個(gè)月。雙方另有約定的除外，但是約定的期限不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同期限。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的九十日以前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主行使業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同繼續(xù)有效，但合同期限為不定期。

第四十五條 利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的公共收益，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

公共收益的使用，物業(yè)服務(wù)合同有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定。

物業(yè)公共收益單獨(dú)列賬，財(cái)務(wù)賬目實(shí)行定期審計(jì)和公示制度，接受業(yè)主的監(jiān)督。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。



第五章 物業(yè)使用與維護(hù)



第四十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)；

（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（八）損壞公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共綠化及其附屬設(shè)施；

（九）焚燒垃圾，違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物；

（十）占用、堵塞、封閉消防通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散的行為；

（十一）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十三）從建筑物中拋擲物品；

（十四）在建筑物公共門廳、樓梯間、疏散通道、安全出口、消防車通道及其兩側(cè)影響通行的區(qū)域、人員密集場(chǎng)所的室內(nèi)區(qū)域停放電動(dòng)自行車、為電動(dòng)自行車充電；

（十五）違反用電安全要求，在住宅內(nèi)充電或者私拉電線和插座充電；

（十六）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)巡查，及時(shí)制止違規(guī)裝飾裝修行為；對(duì)拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告有關(guān)部門。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，占用共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛的車位，屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先供給業(yè)主、物業(yè)使用人使用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng)。人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的停車費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)保障該人民防空工程的停車管理和維護(hù)管理的必要支出。

違反管理規(guī)約，占用公共場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車，經(jīng)勸阻后拒不改正的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門報(bào)告，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

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