安徽省合肥市人大常委會

安徽省人民代表大會常務委員會關于批準《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》的決議



（2023年3月31日安徽省第十四屆人民代表大會常務委員會第一次會議通過）



安徽省第十四屆人民代表大會常務委員會第一次會議審查了《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，決定予以批準，由合肥市人民代表大會常務委員會公布施行。





合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例



（2023年2月24日合肥市第十七屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過 2023年3月31日安徽省第十四屆人民代表大會常務委員會第一次會議批準）



目　　錄



第一章 總 則

第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

第三章 物業(yè)服務

第四章 公共收益和維修資金

第五章 監(jiān)督管理

第六章 法律責任

第七章 附 則



第一章 總 則



第一條 為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理相關主體的合法權益，營造良好的居住環(huán)境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》和有關法律、行政法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內住宅小區(qū)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。

第三條 住宅小區(qū)物業(yè)管理活動應當堅持黨建引領，按照政府監(jiān)管、業(yè)主自治、屬地管理、協商共建、科技支撐的工作原則，建立街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級黨組織領導下的居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等共同參與的住宅小區(qū)治理體系。

第四條 市、縣（市）區(qū)人民政府應當加強對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領導，將其納入現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，統(tǒng)籌推進住宅小區(qū)物業(yè)管理各項工作，協調解決物業(yè)管理中的重大問題。

第五條 市物業(yè)管理主管部門負責本行政區(qū)域內住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，并應當做好下列工作：

（一）制定并宣傳物業(yè)管理相關政策；

（二）指導縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門開展物業(yè)管理監(jiān)督管理工作；

（三）會同有關部門依法制定建筑物及其附屬設施的維修資金的監(jiān)督管理制度；

（四）依法制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同、物業(yè)承接查驗協議、房屋裝飾裝修管理服務協議等示范文本；

（五）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務企業(yè)信用信息、業(yè)主共同決策信息系統(tǒng)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他工作。

發(fā)展和改革、自然資源和規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設、公共資源交易監(jiān)督管理、市場監(jiān)督管理、城市管理、財政、民政、司法行政、衛(wèi)生健康、林業(yè)和園林、人防、公安等部門應當按照各自職責，對住宅小區(qū)治理進行分類指導、協同管理。

高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、新站高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、安徽巢湖經濟開發(fā)區(qū)管理委員會應當在各自職責范圍內依法做好物業(yè)管理相關工作。

第六條 縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門負責轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，并應當做好下列工作：

（一）負責物業(yè)管理區(qū)域的劃分；

（二）指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展相關工作；

（三）監(jiān)督、管理建筑物及其附屬設施的維修資金；

（四）指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；

（五）采集、核查物業(yè)服務企業(yè)信用信息，建立相關物業(yè)管理檔案；

（六）組織開展相關工作人員培訓；

（七）調處矛盾糾紛；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他工作。

第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當落實屬地管理責任，協調、監(jiān)督轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，并應當做好下列工作：

（一）組織、指導、協調業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉、換屆；

（二）指導監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；

（三）指導監(jiān)督物業(yè)管理項目的移交和接管；

（四）指導監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)依法履行義務；

（五）組織召集物業(yè)管理聯席會議，調處矛盾糾紛；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他工作。

居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下開展具體工作。



第二章 業(yè)主和業(yè)主組織



第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分和調整應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設、方便管理、降低成本等因素，保持相對穩(wěn)定。

居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會或者住宅小區(qū)五分之一以上業(yè)主聯名，可以向縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門申請調整物業(yè)管理區(qū)域�？h（市）區(qū)物業(yè)管理部門應當會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，決定是否需要調整。確需調整的，應當由擬合并或者擬劃分所涉原區(qū)域范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的住宅小區(qū)，三個月內未召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)或者五分之一以上業(yè)主提交的成立業(yè)主大會書面申請報告之日起四十五日內，應當組建業(yè)主大會會議籌備組。

業(yè)主大會會議籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任�；I備組由五至九人單數組成。

籌備組應當自組成之日起三個月內組織召開首次業(yè)主大會會議。六個月內無法召開首次業(yè)主大會會議或者首次業(yè)主大會會議未能選舉產生業(yè)主委員會，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組織籌備工作。

第十條 首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米零點三元且總額不少于兩萬元，最高不超過十萬元的標準承擔。建設單位應當在住宅小區(qū)竣工驗收備案前，將籌備經費存入街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定銀行賬戶。

首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

第十一條 業(yè)主委員會任期屆滿五個月前，應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面告知換屆事宜。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到后，應當在業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，指導成立業(yè)主委員會換屆工作小組，并在任期屆滿前，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會會議，選舉產生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆；逾期仍未組織的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，組織換屆工作。

換屆工作小組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、現業(yè)主委員會代表和業(yè)主代表組成，人數為五至九人單數，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦。換屆工作小組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。

第十二條 業(yè)主委員會成員候選人，通過業(yè)主自薦或者聯名推薦，居民委員會、村民委員會推薦的方式產生，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當加強指導和監(jiān)督。

業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主委員會換屆工作小組的業(yè)主代表成為業(yè)主委員會成員候選人后，不再擔任籌備組、換屆工作小組成員。

業(yè)主委員會成員候選人名單應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示時間不少于五個工作日。

第十三條 業(yè)主大會可以在選舉產生業(yè)主委員會委員的同時，選舉產生候補委員。候補委員人數不得超過應選委員人數的二分之一。

業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第十四條 業(yè)主委員會連續(xù)六個月不依法履行職責，嚴重損害業(yè)主權益的，或者業(yè)主委員會成員人數不足業(yè)主委員會組成人員總人數二分之一或者五分之一以上業(yè)主提出重新選舉業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導業(yè)主大會召開會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第十五條 未經業(yè)主大會表決通過，業(yè)主委員會不得有下列行為：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定共有資產和公共收益管理與使用辦法；

（三）制定物業(yè)服務內容、標準以及收費方案或者需要由全體業(yè)主分攤費用的收取標準；

（四）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（五）向有關部門申請改建、重建建筑物、構筑物及其附屬設施；

（六）改變共有物業(yè)用途。

業(yè)主委員會違反前款規(guī)定的，物業(yè)管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正，拒不改正的依法撤銷，并向全體業(yè)主通告；嚴重損害業(yè)主權益的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以應五分之一以上業(yè)主要求，在三個月內指導召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第十六條 實行業(yè)主委員會工作報告、履職評估和業(yè)主委員會成員履職承諾制度。

業(yè)主委員會每年應當向業(yè)主大會述職，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送物業(yè)管理工作有關情況。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導業(yè)主對業(yè)主委員會履職情況進行評估，并將評估結果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

第十七條 推進建立業(yè)主委員會換屆審計和業(yè)主委員會主任離任審計制度。

業(yè)主大會可以組織或者委托第三方開展審計。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導、監(jiān)督業(yè)主委員會換屆審計以及業(yè)主委員會主任離任審計工作。

五分之一以上業(yè)主聯名要求審計的事項，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織開展專項審計。

審計結果應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

審計費用在住宅小區(qū)公共收益中支出。無公共收益或者公共收益不足的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予適當補助。

第十八條 市物業(yè)管理主管部門應當建設市物業(yè)管理信息平臺，實現投訴、表決、征求意見等功能。

錄入市物業(yè)管理信息平臺的業(yè)主信息應當與其不動產登記信息一致，不得泄露。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織成立物業(yè)管理委員會：

（一）老舊小區(qū)不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但確有困難未成立的；

（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產生業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、公安派出所、建設單位、業(yè)主代表等七至十一人單數組成，其中業(yè)主代表不少于二分之一。

物業(yè)管理委員會負責人由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。業(yè)主委員會選舉產生后，物業(yè)管理委員會自行解散。

物業(yè)管理委員會暫時代行業(yè)主委員會職責，組織業(yè)主決定物業(yè)管理事項，推動業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立。物業(yè)管理委員會任期一般不超過三年。



第三章 物業(yè)服務



第二十條 新建物業(yè)交付使用前，建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應當在縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門的指導、監(jiān)督下開展物業(yè)承接查驗，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及業(yè)主代表可以參與，并對承接查驗結果簽字確認。

物業(yè)承接查驗結果應當在住宅小區(qū)顯著位置公開。

第二十一條 物業(yè)承接查驗檔案資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)應當妥善保管。物業(yè)交接后三十日內，物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗檔案資料復制報送街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務終止十日前，應當向業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會移交物業(yè)承接查驗檔案資料，并經街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及業(yè)主代表確認。

第二十二條 物業(yè)服務用房應當設置在地面以上一層或者二層；設置在三層及以上的，應當配置電梯。

第二十三條 建設單位實施前期物業(yè)管理，應當參照物業(yè)管理部門提供的示范文本制定前期物業(yè)服務合同；修改示范文本的，不得侵害業(yè)主的合法權益。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，按照規(guī)定將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約等資料向縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門備案�？h（市）區(qū)物業(yè)管理部門應當及時告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

物業(yè)服務企業(yè)提供的定制化、個性化等增值服務不得在前期物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)提供增值服務的，應當將增值服務內容、收費標準等事項進行公示，在物業(yè)交付后與業(yè)主另行約定。

第二十四條 前期物業(yè)服務期間，建設單位不得隨意更換物業(yè)服務企業(yè)，確需更換的，應當通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式選聘。投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)，經物業(yè)管理部門批準，可以采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。更換后的物業(yè)服務標準不得低于原物業(yè)服務合同約定，收費標準不得高于原物業(yè)服務合同約定。

物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的，建設單位不得更換物業(yè)服務企業(yè)。

第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務，做好住宅小區(qū)內綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等綜合服務工作。

物業(yè)服務企業(yè)應當做好安全隱患排查和防范工作，制定安全防范應急預案；加強對物業(yè)管理區(qū)域的巡查，及時對違法違規(guī)以及不文明行為進行勸阻，并向有關部門報告，配合執(zhí)法活動。

物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生傳染病疫情、火災、燃氣安全事故等突發(fā)性事件，物業(yè)服務企業(yè)應當及時按照有關規(guī)定開展應急處置，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關部門報告，協助開展應急防控和救助工作。

第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務合同約定降低物業(yè)服務標準；

（二）違反物業(yè)服務合同約定提高物業(yè)服務收費標準、增加收費內容；

（三）未經業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關約定，處分屬于業(yè)主共有的財產；

（四）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣，改換門禁、設置道閘限制業(yè)主進入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務費；

（五）違反規(guī)定對建筑物及其附屬設施進行改造；

（六）提供或者編造虛假信息，影響正常的物業(yè)管理秩序；

（七）干擾業(yè)主大會成立、業(yè)主大會會議召開和業(yè)主委員會選舉；

（八）損壞、擅自停用公共安全防護設施設備；

（九）強制業(yè)主、使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；

（十）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務。

有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴�？h（市）區(qū)物業(yè)管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當進行核查，依法作出處理并告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開并及時更新下列事項：

（一）物業(yè)服務項目負責人的基本情況、聯系方式；

（二）物業(yè)服務投訴電話；

（三）物業(yè)服務內容和標準、收費項目和標準；

（四）電梯、消防、公共安全防護等設施設備技術服務機構名稱、維護保養(yǎng)日期以及項目負責人、聯系方式；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定應當公開的其他事項。

物業(yè)服務企業(yè)每年至少公示一次物業(yè)服務費收支、代收的公共收益收支等情況。業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

第二十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，物業(yè)服務企業(yè)應當在開工前書面告知施工時間、施工期限、垃圾堆放和清運要求以及施工安全禁止行為等事項。

第二十九條 物業(yè)服務收費實行政府指導價的，具體范圍和收費標準由市價格管理部門按照國家和省有關規(guī)定，根據物業(yè)服務成本變化情況等因素，每兩年對物業(yè)服務等級的基準價和浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。物業(yè)服務合同簽訂后，政府指導價進行調整的，物業(yè)服務費從次年一月一日起，按照調整后的標準執(zhí)行。

物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的，市物業(yè)管理主管部門應當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單，明確物業(yè)服務內容和標準。

第三十條 住宅小區(qū)規(guī)劃的機動車車位、車庫租金標準由產權所有人與使用人約定。

建設單位向業(yè)主、使用人出租機動車車位、車庫，租金標準應當在前期物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主大會成立后，租金標準需要調整的，建設單位等產權所有人應當與業(yè)主大會按照公平、合理的原則協商確定。租金標準可以參照同地段同類型同品質住宅小區(qū)，并保持穩(wěn)定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的機動車車位租金標準由業(yè)主共同決定。

對進入住宅小區(qū)執(zhí)行公務、開展應急處置、實施救助救護、環(huán)衛(wèi)保障、市政工程搶修等車輛，以及為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，不得收取車輛停放服務費。

第三十一條 業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以催告其限期交納；拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以申請調解，或者依法申請仲裁、提起訴訟。

第三十二條 業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當結清物業(yè)服務費。未結清的，買賣雙方應當明確物業(yè)服務費的結算主體，并告知物業(yè)服務企業(yè)。

第三十三條 老舊小區(qū)改造在開工前應當明確改造后的物業(yè)服務方式。

回遷安置協議應當明確物業(yè)管理有關事項。

第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意，可以由業(yè)主自行管理。業(yè)主自行管理區(qū)域內的電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。

業(yè)主自行管理的，應當對下列事項作出約定并公示：

（一）自行管理的執(zhí)行機構、管理人；

（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；

（三）委托專業(yè)機構的方案；

（四）其他有關自行管理的內容。

第三十五條 回遷安置小區(qū)、保障性住房、單位自管住房實行專業(yè)化物業(yè)服務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照規(guī)定交納物業(yè)服務費。



第四章 公共收益和維修資金



第三十六條 住宅小區(qū)公共收益屬于全體業(yè)主所有，包括：

（一）利用配建用房、電梯轎廂、車位、車庫等共用部位、共用設施設備經營產生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）共用部位被依法征收的補償費；

（三）共有資金產生的孳息；

（四）其他合法收入。

第三十七條 公共收益可以用于下列物業(yè)管理支出：

（一）補充建筑物及其附屬設施的維修資金；

（二）共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護費用，但物業(yè)服務合同另有約定的除外；

（三）業(yè)主委員會的辦公經費，業(yè)主委員會委員的補貼，業(yè)主委員會執(zhí)行秘書等專職人員的薪酬，召開業(yè)主大會會議所需費用；

（四）有關審計費用；

（五）業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費用。

第三十八條 住宅小區(qū)公共收益應當單獨列賬，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)應當與居民委員會、村民委員會設立公共收益共管賬戶；業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可以決定與居民委員會、村民委員會設立公共收益共管賬戶。

實行公共收益共管賬戶的，居民委員會、村民委員會應當對業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)使用公共收益的程序、范圍、額度等加強監(jiān)督，規(guī)范公共收益使用。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當做好對公共收益共管賬戶的監(jiān)督管理。

第三十九條 業(yè)主的建筑物及其附屬設施的維修資金賬戶余額低于首次交存的百分之三十或者未建立賬戶的，應當按照規(guī)定續(xù)籌、補建。

業(yè)主委員會應當擬定續(xù)籌、補建的標準和方案，提交業(yè)主大會決定后組織實施；未成立業(yè)主大會的，由居民委員會、村民委員會組織業(yè)主續(xù)籌、補建。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促、指導建筑物及其附屬設施的維修資金續(xù)籌、補建工作。

第四十條 發(fā)生下列危及安全情形之一，需要立即使用建筑物及其附屬設施的維修資金的，業(yè)主委員會、相關業(yè)主應當提出應急處置方案，并在住宅小區(qū)公告，報維修資金監(jiān)管部門審核后，直接申請使用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全，經特種設備檢驗檢測機構檢測，需要維修、更新或者改造的；

（三）消防設施損壞，消防管理部門要求對消防設施維修、更新或者改造的；

（四）公共護欄、圍欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；

（五）樓體外立面有脫落危險的；

（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（七）二次供水水泵損壞導致供水中斷的，但專業(yè)經營單位負責二次供水水泵設備維修、養(yǎng)護的除外；

（八）其他危及房屋安全的情形。

發(fā)生前款規(guī)定的緊急情形，業(yè)主委員會可以通過招標或者其他方式選定施工單位實施緊急維修，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當會同相關部門對施工及竣工驗收進行監(jiān)督檢查。

未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務企業(yè)可以提出建議，經相關業(yè)主同意后申請使用并按照前款規(guī)定組織實施。



第五章 監(jiān)督管理



第四十一條 市、縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門應當做好物業(yè)服務企業(yè)的信用信息征集以及評價工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協助開展物業(yè)服務企業(yè)信用信息的征集和核查工作。

引導建設單位、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)時將物業(yè)服務企業(yè)信用狀況納入選聘條件。

第四十二條 市、縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，以及業(yè)主委員會應當組織業(yè)主或者第三方開展物業(yè)服務質量評價。

第四十三條 市物業(yè)管理主管部門應當制定業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)辦法。

鼓勵業(yè)主大會采取招標方式公開選聘物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定采取招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，可以通過政府公共資源交易平臺進行招標。

第四十四條 在物業(yè)管理區(qū)域，不得有下列行為：

（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

（二）擅自在房屋地下挖掘增加空間；

（三）擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面；

（四）損壞公共綠化及其附屬設施；

（五）損壞公共安全防護設施設備；

（六）不按照規(guī)定停放機動車、非機動車，或者占用公共區(qū)域長期停放車輛；

（七）擅自設置電動汽車、電動自行車充電裝置，違反用電安全要求私拉電線和插座為電動汽車及電動自行車充電；

（八）占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口，或者有其他妨礙消防車通行及安全疏散行為的；

（九）擅自將住宅、車位、儲藏間等改變?yōu)榻洜I性用房；

（十）不遵守應急管理規(guī)定，妨礙社區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)開展相關工作；

（十一）違反規(guī)定飼養(yǎng)、遺棄動物；

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。

違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當予以制止；制止無效的，應當及時報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者有關部門依法處理。

第四十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立住宅小區(qū)隱患排查機制，定期排查老舊房屋、樓道堆放、高空墜物、非機動車違規(guī)充電、違規(guī)群租等安全隱患，加強對住宅小區(qū)內違法行為的巡查，并對有關情況依法處理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在住宅小區(qū)公布執(zhí)法責任單位和責任人的聯系方式。

第四十六條 市、縣（市）區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會、村民委員會應當建立業(yè)主代表、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)以及相關企事業(yè)單位共同參與的議事協商機制，對住宅小區(qū)的公共事務進行民主協商。

市、縣（市）區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會、村民委員會應當按照有關規(guī)定建立物業(yè)管理矛盾糾紛調解機制，聘請專業(yè)人員開展調解工作，充分發(fā)揮退休老黨員、老干部、老職工等的作用，化解住宅小區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛。

鼓勵、支持物業(yè)服務行業(yè)協會等有關單位和組織開展物業(yè)管理矛盾糾紛調解工作。



第六章 法律責任



第四十七條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府違反本條例第九條、第十一條規(guī)定，未及時指導、組建業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主委員會換屆工作小組的，由縣（市）區(qū)人民政府責令限期改正；逾期未改正的，對負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分。

第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門或者有關部門予以處罰：

（一）違反本條例第二十一條第一款，未及時將物業(yè)承接查驗檔案資料復制報送街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的，由物業(yè)管理部門責令限期改正；

（二）違反本條例第二十六條第一款第（四）項規(guī)定，采取改換門禁、設置道閘限制業(yè)主進入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務費的，由物業(yè)管理部門責令限期改正；逾期未改正的，處以五千元以上二萬元以下的罰款；

（三）違反本條例第二十七條第一款第（三）項規(guī)定，未按照規(guī)定公開物業(yè)服務內容和標準、收費項目和標準的，由價格管理部門責令限期改正，可以處以一千元以上五千元以下的罰款。

第五十條 違反本條例第四十四條第一款第（一）項規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，由物業(yè)管理部門責令限期改正、恢復原狀，對裝修人處以五百元以上一千元以下的罰款，對裝修企業(yè)處以一千元以上一萬元以下的罰款。

違反本條例第四十四條第一款第（三）項規(guī)定，擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面的，由有關部門依照相關法律法規(guī)實施行政處罰。

違反本條例第四十四條第一款第（六）項規(guī)定，不按照規(guī)定停放機動車、非機動車，或者占用公共區(qū)域長期停放車輛，影響道路通行安全的，由公安部門依法查處；影響消防安全的，由消防救援機構依法查處。

違反本條例第四十四條第一款第（九）項規(guī)定，擅自將住宅、車位、儲藏間等改變?yōu)榻洜I性用房的，由業(yè)主委員會根據管理規(guī)約約定進行協調、處理；協調處理不成的，由有關部門責令限期改正、恢復原狀；情節(jié)嚴重的可以處以五千元以上二萬元以下的罰款。



第七章 附 則



第五十一條 本條例自2023年5月1日起施行。