四川省成都市人大常委會

成都市物業(yè)管理條例


（2007年8月10日成都市第十四屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議通過 2007年9月27日四川省第十屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準 2023年12月29日成都市第十八屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂 2024年4月3日四川省第十四屆人民代表大會常務委員會第十一次會議批準）

目 錄

第一章 總 則

第二章 物業(yè)及其管理主體

第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域的劃分與調整

第二節(jié) 附屬設施設備及共有資金

第三節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會

第四節(jié) 業(yè)主委員會

第五節(jié) 物業(yè)管理委員會

第六節(jié) 自行管理

第三章 物業(yè)服務

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 物業(yè)服務人選聘

第三節(jié) 物業(yè)承接和退出

第四節(jié) 物業(yè)服務收費

第四章 物業(yè)使用和管理維護

第五章 監(jiān)督管理

第六章 法律責任

第七章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，保障物業(yè)依法、安全、文明、有序使用，維護業(yè)主、物業(yè)服務人等物業(yè)管理各方的合法權益，建設和諧宜居的高品質生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《四川省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合成都市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行管理或者通過選聘物業(yè)服務人等方式，對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物及其附屬設施、相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條 本市物業(yè)管理納入基層社會治理體系，堅持黨建引領、政府指導、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。

本市物業(yè)管理相關主體應當遵循公開公平、誠實信用、權責對等、質價相符的原則。

第五條 推動物業(yè)服務與社區(qū)生活服務相融合，實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展、協(xié)調發(fā)展、綠色發(fā)展、開放發(fā)展、共享發(fā)展，提升物業(yè)管理水平，營造全齡友好、幸福和諧的工作和生活環(huán)境。

第六條 市和區(qū)（市）縣人民政府應當加強對物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作的領導，將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，統(tǒng)籌研究解決物業(yè)管理重大問題。

區(qū)（市）縣人民政府應當建立保障機制，在鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處明確物業(yè)管理專職機構，配備專職工作人員，落實工作經費。

鼓勵相關部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會等依法通過購買服務方式委托符合條件的物業(yè)服務人承擔社區(qū)治理、公共事務和居（村）民服務等事項。

第七條 社區(qū)發(fā)展治理部門負責建立健全公開透明、開放參與、信用為本的物業(yè)管理聯(lián)動機制，指導建立基層黨組織領導下，多方主體共同參與的治理構架。

住建主管部門負責制定物業(yè)管理相關政策、規(guī)范并組織實施，對物業(yè)管理活動實施指導和監(jiān)督。

發(fā)展改革、經信、公安、民政、規(guī)劃和自然資源、城市管理、生態(tài)環(huán)境、應急管理、水務、園林綠化、衛(wèi)生健康、市場監(jiān)管、消防救援等有關單位按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的相關指導和監(jiān)督管理工作。

第八條 鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當將物業(yè)管理納入社區(qū)治理工作，履行下列職責：

（一）組織、指導、協(xié)調、監(jiān)督本轄區(qū)內業(yè)主大會的設立和業(yè)主委員會選舉、換屆及規(guī)范化運行；

（二）指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人依法履行職責；

（三）建立工作聯(lián)動機制，協(xié)調社區(qū)建設與物業(yè)管理的關系，接受物業(yè)管理各方主體投訴，調解處理物業(yè)管理糾紛；

（四）依法組織成立物業(yè)管理委員會，指導、監(jiān)督物業(yè)管理委員會依法履行職責；

（五）依照法律、法規(guī)規(guī)定，統(tǒng)籌協(xié)調、監(jiān)督管理轄區(qū)內其他物業(yè)管理活動。

居（村）民委員會應當協(xié)助鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和相關部門，依照法律、法規(guī)規(guī)定做好轄區(qū)內物業(yè)管理相關工作，并在社區(qū)（村）黨組織領導下，建立業(yè)主委員會和物業(yè)服務人協(xié)調議事機制。業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務人應當支持、配合居（村）民委員會依法履行職責，接受居（村）民委員會的指導和監(jiān)督。

第九條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律和行業(yè)服務，促進行業(yè)誠信建設、標準建設、人才培養(yǎng)和科技創(chuàng)新，推動物業(yè)服務行業(yè)高質量發(fā)展。

第十條 本市建立健全物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機制，通過人民調解、行政調解、司法調解等方式化解物業(yè)管理矛盾糾紛。

鼓勵志愿者組織、社會工作者、人民調解員、網格員、律師等參加物業(yè)管理糾紛調解、開展社會心理服務等。

第二章 物業(yè)及其管理主體

第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域的劃分與調整

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的用地紅線圖范圍為基礎，綜合考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則劃定。

新建建設項目，包括分期建設的項目或者兩個以上單位共同建設的整體規(guī)劃項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當按照其整體規(guī)劃建設項目確定的用地范圍，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該建設項目內已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者相對封閉區(qū)域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的情況下，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

同一建設項目內包含住宅和非住宅等不同物業(yè)類型，具有獨立的配套設施設備并能夠獨立管理的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第十二條 建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售前，持建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃設計方案等資料，向區(qū)（市）縣住建主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的方案。

區(qū)（市）縣住建主管部門應當自受理之日起十個工作日內，在征求鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和居（村）民委員會的意見后，向建設單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書。對不符合物業(yè)管理區(qū)域劃分規(guī)定的，應當告知建設單位重新提出劃分方案。

第十三條 建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書在銷售場所的顯著位置予以明示，并作為商品房買賣合同附件。

第十四條 確需調整物業(yè)管理區(qū)域的，經業(yè)主委員會或者人數(shù)占比百分之十以上的業(yè)主書面申請，由區(qū)（市）縣住建主管部門會同鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處及居（村）民委員會，按照本條例第十一條的規(guī)定，結合實際情況，擬定調整方案，經各相關物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主分別共同決定后進行調整；尚未設立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，由全體業(yè)主依法共同決定。

一個物業(yè)管理區(qū)域拆分為多個物業(yè)管理區(qū)域的，應當在房屋交付之后由本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共同決定；多個物業(yè)管理區(qū)域合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應當分別由各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主共同決定。

尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，應當按照本條例第二十四條規(guī)定的比例分別由相關區(qū)域業(yè)主共同決定后，按照本條第一款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域調整后，區(qū)（市）縣住建主管部門應當在相關物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第二節(jié) 附屬設施設備及共有資金

第十五條 新建物業(yè)應當按照規(guī)定標準配置業(yè)主委員會用房和物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房應當具有獨立的辦公、值守等功能。業(yè)主委員會用房可以用于本物業(yè)管理區(qū)域黨群活動。

業(yè)主委員會用房和物業(yè)服務用房配置不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，規(guī)劃和自然資源部門不予核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

第十六條 本市實行新建住宅交付使用監(jiān)管制度。新建住宅物業(yè)按照規(guī)劃要求建設、竣工驗收合格且其附屬設施設備具備下列條件后，方可交付使用：

（一）住宅區(qū)生活用水接入城鄉(xiāng)公共供水管網，并供水到戶；

（二）住宅區(qū)用電接入城市供電網絡，不得使用臨時施工用電；

（三）住宅區(qū)的雨水、污水排放接入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應當經水務部門審核同意，并確定臨時排放的期限；

（四）完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設并與市政燃氣管網鑲接；

（五）住宅區(qū)內信息網絡傳輸端口敷設到戶，安防等設施設備按設計規(guī)范配置到位；

（六）住宅區(qū)與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

（七）按照規(guī)劃條件要求，完成教育、民政、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)、郵政、農貿市場及其他商業(yè)服務、社區(qū)服務和管理、消防等公共服務設施的配套建設；

（八）按照住宅設計規(guī)范預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置；

（九）完成住宅區(qū)內的綠化建設；

（十）完成住宅區(qū)內停車位（庫）、車輛充電基礎設施的配置；

（十一）住宅建設工程分期建設的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工區(qū)域有明顯有效的隔離措施；

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十七條 新建住宅物業(yè)交付使用前，建設單位應當向區(qū)（市）縣住建主管部門辦理新建物業(yè)附屬設施設備交付使用備案，并提交下列資料：

（一）竣工總平面圖，建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收備案證明資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)服務用房配置以及使用條件資料；

（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）建筑物及其附屬設施的維修資金交存證明；

（六）物業(yè)服務所必需的其他資料。

前款規(guī)定的資料住建主管部門可以通過數(shù)據(jù)共享獲取的，不再重復提交。

第十八條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的水、電、氣等計量裝置，應當按照專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表配置；通訊通信、安全防范、消防、生活垃圾分類收集設施、高空拋物監(jiān)控設施、郵政（快遞）、電動汽車及非機動車充電基礎設施等附屬設施設備的配置，應當符合相關技術標準和規(guī)范。

物業(yè)管理區(qū)域內的市政配套設施和場地，由有關管理部門負責管理維護并設置明顯標識，任何單位和個人不得變更、占用、損毀市政配套設施和場地、標識，不得妨礙市政配套設施的維護管理。

第十九條 下列資金屬于業(yè)主共有，應當納入業(yè)主共有資金賬戶進行管理：

（一）利用共有部分經營產生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）管理規(guī)約或者業(yè)主共同決定由全體業(yè)主共同分攤繳交的費用；

（三）業(yè)主共同決定實行自行管理的，按照自行管理方案分攤交納的管理費；

（四）共有部分被依法征收、征用的補償費；

（五）共有資金產生的孳息；

（六）其他合法共有收入。

建筑物及其附屬設施的維修資金歸業(yè)主共有，按照相關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實行專戶管理。

利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約約定。

第二十條 業(yè)主大會成立前，本條例第十九條第一款規(guī)定的業(yè)主共有資金，由物業(yè)服務人開設業(yè)主共有資金專門賬戶，代為單獨列賬管理，并將共有資金使用、管理情況向全體業(yè)主公布，不得挪用、侵占。

業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當按照相關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定開設業(yè)主共有資金賬戶。物業(yè)服務人應當及時向業(yè)主委員會移交代為管理的業(yè)主共有資金及賬目明細、相關資料。

物業(yè)服務人、業(yè)主委員會在銀行開設的業(yè)主共有資金賬戶應當接入市智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)，為業(yè)主查詢共有資金收支情況提供便利，接受住建主管部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處監(jiān)督指導。

第三節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會

第二十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）要求物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同的約定提供服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、建筑物及其附屬設施維修資金管理公約的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督業(yè)主共有資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、建筑物及其附屬設施維修資金管理公約；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）履行其承擔的房屋使用安全責任；

（五）按照有關規(guī)定交存建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）按時足額支付物業(yè)費；

（七）向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第二十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域設立一個業(yè)主大會。

業(yè)主總人數(shù)在一百人以內且經全體業(yè)主一致同意不設立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第二十三條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）在物業(yè)管理區(qū)域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設備；

（十）物業(yè)管理區(qū)域劃分與調整；

（十一）實行自行管理；

（十二）物業(yè)費調整；

（十三）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

提交業(yè)主共同決定的事項，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。

提交業(yè)主共同決定前，業(yè)主委員會應當將擬表決時間、表決形式、議題、議事內容或者擬表決事項等在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和通過互聯(lián)網方式公示，公示期不得少于十五日。

第二十四條 業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條例第二十三條第一款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定本條例第二十三條第一款規(guī)定的其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十五條 符合下列情形之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

（一）交付的專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上；

（二）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之二十以上；

（三）前期物業(yè)服務合同到期前九十日或者前期物業(yè)服務合同依法解除的。

第二十六條 符合召開首次業(yè)主大會會議情形的，建設單位應當在條件符合之日起三十日內依法向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出設立業(yè)主大會的書面報告。建設單位未按時書面報告設立業(yè)主大會的，同一物業(yè)管理區(qū)域內二十名以上業(yè)主聯(lián)名可以依法向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出設立業(yè)主大會的書面申請。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當在收到設立業(yè)主大會的書面報告或者申請后十日內進行核實。符合召開首次業(yè)主大會會議情形的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當依照法律、法規(guī)規(guī)定，三十日內指導成立籌備組，并開展籌備工作。

籌備組發(fā)布公告、公示等書面文件應當由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處加蓋公章。

第二十七條 籌備組成員一般由業(yè)主代表和鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會、轄區(qū)公安派出所、建設單位代表組成，籌備組組長由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會代表擔任，業(yè)主代表由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主推薦產生。

籌備組應當自公告成立之日起六個月內組織召開首次業(yè)主大會會議并選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。

籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，并在業(yè)主委員會選舉產生之日起十日內將籌備相關資料和剩余籌備經費向業(yè)主委員會進行移交，移交完成后籌備組自行解散。

第二十八條 業(yè)主大會成立后三十日內，業(yè)主委員會應當將下列事項告知建設單位、物業(yè)服務人：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定。

第二十九條 建設單位負責首次業(yè)主大會會議的籌備經費�；I備經費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模按每套房屋五十元標準確定；物業(yè)管理區(qū)域總套數(shù)在一千戶以下的，一般不高于五萬元；物業(yè)管理區(qū)域總套數(shù)在一千戶以上的，一般不高于十萬元。一個物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會籌備經費不得少于二萬元。

新建物業(yè)的建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售前，將籌備經費交至鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指定賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。

老舊小區(qū)以及建設單位已經不存在的物業(yè)管理區(qū)域籌備首次業(yè)主大會會議的，區(qū)（市）縣人民政府可以給予補助。

第三十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。籌備組、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定召開業(yè)主大會會議。專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主或者人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主提議，或者出現(xiàn)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形時，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主委員會未依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責的，二十名以上業(yè)主聯(lián)名可以請求鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處責令其限期召開；逾期仍未召開的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織召開。其他任何單位和個人不得違法召開業(yè)主大會會議。

第三十一條 業(yè)主大會會議的召開應當接受鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導和監(jiān)督。業(yè)主委員會應當在召開業(yè)主大會會議公告發(fā)布三十日前將會議方案、議程、議事內容和擬表決事項等報告鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會書面記錄，相關會議資料應當存檔保存。業(yè)主大會會議未能作出決定的，或者業(yè)主就會議議題內容等存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會應當及時向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報告。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，該決定事項涉及的區(qū)（市）縣相關主管部門或者鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十二條 業(yè)主大會會議可以采用書面方式或者電子投票的形式。業(yè)主參與表決可以自行投票，也可以委托他人投票。受托人應當出具業(yè)主的書面委托證明，依法按照受托事項、時間、權限，代表業(yè)主行使權利。

現(xiàn)場計票、統(tǒng)票、監(jiān)票應當邀請鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處代表、居（村）民委員會代表和業(yè)主代表參加。鼓勵委托公證機構進行公證。

采用電子投票表決可以使用全市統(tǒng)一的電子投票表決系統(tǒng)。不動產登記機構與住建主管部門應當建立業(yè)主清冊等相關信息的共享機制，及時將相關信息共享。

業(yè)主大會會議表決結果產生之日起三日內，應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向全體業(yè)主公示，公示時間不得少于三十日。業(yè)主表決和查詢議事表決結果時，應當主動提供業(yè)主身份證明材料。

第三十三條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、物業(yè)服務合同等不得違背法律、法規(guī)規(guī)定，其示范文本由市住建主管部門按照國家、四川省有關規(guī)定擬訂。

管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案與示范文本不一致的，應當在提交表決前作出書面說明并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示，公示期不得少于十五日。

第三十四條 管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會決定聘請專業(yè)機構對業(yè)主共有資金進行審計的，業(yè)主委員會應當執(zhí)行，物業(yè)服務人應當予以配合。業(yè)主委員會拒絕委托審計的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處責令限期改正；逾期未改正的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以代為組織實施，相關費用在業(yè)主共有資金中列支。

審計結果應當向全體業(yè)主公示，公示期不得少于十五日。

鼓勵建立業(yè)主委員會任期和離任審計制度。

第四節(jié) 業(yè)主委員會

第三十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督，按照依法通過的業(yè)主委員會工作規(guī)則開展工作。

業(yè)主委員會成員由本物業(yè)管理區(qū)域內符合法律、法規(guī)規(guī)定條件的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的代表擔任�；I備組或者換屆小組在確定業(yè)主委員會成員候選人名單時，應當征求物業(yè)所在地社區(qū)（村）黨組織意見。

業(yè)主委員會每名成員具有同等表決權，人數(shù)、任期等應當符合法律、法規(guī)規(guī)定。業(yè)主委員會成員以及候補委員的條件、人數(shù)、選舉方式、任期等具體事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會成員應當遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，主動接受鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督管理。

業(yè)主委員會成員和候補委員名單應當長期在業(yè)主委員會用房的顯著位置公告，并根據(jù)業(yè)主委員會成員變化情況及時更新。

第三十六條 業(yè)主大會會議可以同時選舉產生業(yè)主委員會候補委員，在業(yè)主委員會成員出缺時，由候補委員依次遞補，候補委員人數(shù)不得超過業(yè)主委員會成員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。

業(yè)主委員會成員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第三十七條 業(yè)主委員會應當履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主依法作出的共同決定；

（二）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約、履行物業(yè)服務合同；

（三）監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（四）配合政府以及有關部門依法實施的應急處置措施和其他管理措施；

（五）擬定涉及業(yè)主共同管理事項的制度措施草案并提請業(yè)主大會決定；

（六）每半年公布業(yè)主委員會成員、候補委員支付物業(yè)費、停車服務費等情況；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約約定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主出具業(yè)主身份證明材料后，可以查閱、復制業(yè)主委員會制作和保管的會議記錄和法律、法規(guī)規(guī)定的應當公開的信息檔案資料，業(yè)主委員會應當予以配合。

業(yè)主委員會應當按照有關要求，積極引導業(yè)主遵守互聯(lián)網信息相關規(guī)定，文明互動、理性表達，維護物業(yè)管理相關互聯(lián)網群組的良好網絡生態(tài)。

第三十八條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主委員會工作規(guī)則召開會議，并于會議召開前三日，將會議討論事項報告物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

業(yè)主委員會的決定應當依照法律、法規(guī)規(guī)定進行公示，同時抄告鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)成員出席，作出的決定應當經過全體成員過半數(shù)同意并簽字確認。

業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關的決定，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會成員承擔相應的法律責任。

第三十九條 業(yè)主委員會工作經費的籌集方式、開支范圍、標準等由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會應當按照規(guī)定公示業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況。

第四十條 業(yè)主委員會任期屆滿前，應當依照法律、法規(guī)規(guī)定召開業(yè)主大會會議，選舉產生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期屆滿之日起十日內，應當依照法律、法規(guī)規(guī)定將檔案資料、印章、資金等移交給新一屆業(yè)主委員會，騰退業(yè)主委員會用房。新一屆業(yè)主委員會未產生的，移交給鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指定的單位保管。移交清單應當保存至下一次換屆選舉完成。

第五節(jié) 物業(yè)管理委員會

第四十一條 有下列情形之一的，專有部分面積占比百分之十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出書面申請，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當及時組建物業(yè)管理委員會：

（一）新建物業(yè)管理區(qū)域自首套房交付之日起超過三個月，仍不具備召開首次業(yè)主大會會議條件的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域符合設立業(yè)主大會情形但是尚未設立業(yè)主大會的；

（三）業(yè)主委員會任期屆滿仍未能選舉產生新一屆業(yè)主委員會的；

（四）因業(yè)主委員會成員缺額、在任期內無法履職，且未能重新選舉，導致業(yè)主委員會無法正常履職的。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當為物業(yè)管理委員會開展工作提供必要的經費保障。物業(yè)管理委員會有權使用業(yè)主委員會用房。

物業(yè)管理委員會組建、職責、運行的具體辦法，由市人民政府另行制定。

第四十二條 物業(yè)管理委員會應當依法履行下列職責：

（一）符合本條例第四十一條第一款第一項情形的，組織業(yè)主監(jiān)督前期物業(yè)服務合同的履行和監(jiān)督臨時管理規(guī)約的執(zhí)行，調解物業(yè)管理糾紛等；

（二）符合本條例第四十一條第一款第二項情形的，組織成立業(yè)主大會；

（三）符合本條例第四十一條第一款第三項、第四項情形的，組織召開業(yè)主大會會議，選舉新一屆業(yè)主委員會；

（四）未成立業(yè)主大會或者未能選舉產生業(yè)主委員會的，臨時代為履行業(yè)主委員會的職責；根據(jù)業(yè)主共同決定，代表業(yè)主與業(yè)主依法共同決定選聘、續(xù)聘的物業(yè)服務人簽訂、續(xù)訂物業(yè)服務合同及補充協(xié)議。

物業(yè)管理委員會應當依法履行職責，接受鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督管理，其作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，該決定事項涉及的區(qū)（市）縣相關主管部門或者鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者依法撤銷，并通告全體業(yè)主。

第四十三條 物業(yè)管理委員會一般由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會、公安派出所、建設單位指派代表和業(yè)主代表組成，成員人數(shù)應當為七人以上十一人以下的單數(shù)，業(yè)主代表的人數(shù)不得少于總人數(shù)的二分之一，主任由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指派的代表擔任。已經成立業(yè)主大會的，建設單位不再指派人員參加。

業(yè)主代表由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處通過聽取業(yè)主意見，在自愿參加的業(yè)主中確定。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置以書面形式和互聯(lián)網方式將物業(yè)管理委員會成員的名單、簡歷等基本情況向全體業(yè)主公示，公示期不少于十五日。

第四十四條 物業(yè)管理委員會作為臨時機構，在物業(yè)管理區(qū)域選舉產生業(yè)主委員會后停止履行職責，辦理移交手續(xù)后自行解散。物業(yè)管理委員會任期一般不超過兩年，期滿仍未能選舉產生業(yè)主委員會的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處重新組建物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會應當于任期屆滿或者選舉產生業(yè)主委員會之日起十五日內，辦理移交檔案資料、印章、資金等手續(xù)，騰退業(yè)主委員會用房。

第四十五條 物業(yè)管理委員會可以持鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具的成立證明，向公安機關申請刻制物業(yè)管理委員會專用印章，并開設基本存款賬戶。

第六節(jié) 自行管理

第四十六條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務人進行管理。業(yè)主決定自行管理前，應當向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報告。

業(yè)主實行自行管理的，可以聘請相關人員負責物業(yè)管理區(qū)域內的秩序維護、清潔衛(wèi)生、綠地養(yǎng)護等管理事項；也可以將管理事項分別委托不同的專業(yè)服務人。電梯、消防等涉及人身、財產安全的設施設備，應當依法委托專業(yè)機構進行管理維護。

第四十七條 業(yè)主實行自行管理的，應當制定自行管理方案，經業(yè)主共同決定通過后，長期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。自行管理方案應當包含下列內容：

（一）管理方式、管理期限；

（二）管理費的籌集方式、交費標準和方式；

（三）共有收益的管理；

（四）業(yè)主應當履行的義務和承擔的責任。

業(yè)主委員會應當自業(yè)主共同決定自行管理之日起三十日內向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案，提交業(yè)主大會表決結果和自行管理方案。

第三章 物業(yè)服務

第一節(jié) 一般規(guī)定

第四十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務人統(tǒng)一提供物業(yè)服務，但是業(yè)主自行管理的除外。

物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，并且遵守下列規(guī)定：

（一）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；發(fā)現(xiàn)有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向相關單位報告；

（二）聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進和完善服務，并建立投訴受理制度，公開投訴電話等投訴方式，及時接受業(yè)主投訴；

（三）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會；

（四）建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案；

（五）支持配合鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和其他國家機關、居（村）民委員會依法履行職責；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

物業(yè)服務人及其工作人員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有資金；

（二）擅自改變物業(yè)共有部分用途；

（三）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務無關的活動；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他損害業(yè)主利益的行為。

第四十九條 物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同約定配備服務力量，向物業(yè)管理區(qū)域派駐物業(yè)服務項目負責人和其他必要的工作人員。

物業(yè)服務項目負責人只能在一個物業(yè)服務項目任職，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。物業(yè)服務項目有下列情形之一的，應當錄入項目負責人信用檔案：

（一）騙取、挪用或者侵占建筑物及其附屬設施的維修資金的；

（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備用途的；

（三）擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的；

（四）擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備進行經營的；

（五）因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的；

（六）被有關部門認定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正的；

（七）其他嚴重損害業(yè)主權益的。

發(fā)現(xiàn)存在前款規(guī)定情形之一的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、相關部門應當進行核查，并在物業(yè)管理區(qū)域公示核查結果。經核查認定屬實的，物業(yè)服務人應當解除物業(yè)服務項目負責人職務。

住建主管部門應當加強物業(yè)服務職業(yè)隊伍建設，記錄項目負責人在本市的執(zhí)業(yè)情況，開展職業(yè)評價。

第五十條 物業(yè)服務信息應當定期公開。物業(yè)服務人應當向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告下列信息，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和通過互聯(lián)網方式公示，并按照規(guī)定及時更新：

（一）建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況；

（二）業(yè)主共有部分的經營收益收支情況，包括相關的合同或者協(xié)議等；

（三）物業(yè)服務事項、管理人員、質量要求、收費項目、收費標準、合同履行情況等服務信息；

不分頁顯示　　　總共2頁　　1 [2]

　　下一頁