山西省陽(yáng)泉市人大常委會(huì)

陽(yáng)泉市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告
第16號(hào)


《陽(yáng)泉市物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2023年2月7日陽(yáng)泉市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)，并于2023年4月1日山西省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二次會(huì)議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2023年7月1日起實(shí)施。



　　陽(yáng)泉市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

　　2023年4月10日



                 陽(yáng)泉市物業(yè)管理?xiàng)l例

 

（2023年2月7日陽(yáng)泉市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員  會(huì)第八次會(huì)議通過(guò) 2023年4月1日山西省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二次會(huì)議批準(zhǔn)  根據(jù)2023年12月28日陽(yáng)泉市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)《關(guān)于修改<陽(yáng)泉市物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》修正  2024年3月28日山西省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議批準(zhǔn)）

 

第一章  總 則
 

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，營(yíng)造文明和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)人管理的方式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生以及相關(guān)秩序活動(dòng)。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)人，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條  物業(yè)管理遵循黨建引領(lǐng)、以人為本、權(quán)責(zé)統(tǒng)一，以及業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條  市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入基層治理體系和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的培育，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。

市人民政府應(yīng)當(dāng)梳理涉及物業(yè)管理的行政處罰事項(xiàng)、執(zhí)法主體和處罰依據(jù)，列出清單，并予以公布。有關(guān)執(zhí)法主體應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)人報(bào)告和有關(guān)業(yè)主投訴的違法行為。

第五條  市、縣（區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。

市、縣（區(qū)）人民政府發(fā)展和改革、公安、財(cái)政、人力資源和社會(huì)保障、規(guī)劃和自然資源、生態(tài)環(huán)境、城市管理、應(yīng)急管理、市場(chǎng)監(jiān)督管理、人民防空、消防救援等部門(mén)和機(jī)構(gòu)，按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第六條  街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)治理、社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)處化解物業(yè)管理矛盾糾紛。

居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，推進(jìn)社區(qū)治理。

第七條  物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和規(guī)范發(fā)展，推進(jìn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，協(xié)助調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

第八條  搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等公共突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人依法實(shí)施應(yīng)急處置措施和其他管理措施。

第九條  任何單位或者個(gè)人有權(quán)對(duì)物業(yè)管理違法行為進(jìn)行投訴舉報(bào)。相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，依法處理。

第十條  報(bào)刊、廣播、電視等媒體應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)、政策和先進(jìn)典型的宣傳，對(duì)物業(yè)管理違法行為進(jìn)行輿論監(jiān)督。

 

第二章  業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)
 

第十一條  房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。

第十二條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定等，行使權(quán)利，履行義務(wù)。但業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但約定不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

第十三條  業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

只有一個(gè)業(yè)主的，由其履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十四條  業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)定期會(huì)議。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)不履行或者怠于履行職責(zé)的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)；逾期仍未召開(kāi)的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開(kāi)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前應(yīng)當(dāng)通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)或者通過(guò)信息化手段等形式召開(kāi)。

第十五條  下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）確定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）公共收益等共有資金的管理和使用；

（十）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；

（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

前款規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。其中，決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第十六條  業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由五至十五人單數(shù)組成，每屆任期為三至五年，可以連選連任。任期內(nèi)委員出現(xiàn)空缺，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)補(bǔ)足。任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，并履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；  

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十七條  業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

鼓勵(lì)和支持業(yè)主中的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、社區(qū)工作者、網(wǎng)格員參選業(yè)主委員會(huì)委員。

第十八條  業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上的委員提議，可以召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任負(fù)責(zé)召集，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。委員不得委托他人出席會(huì)議。

第十九條  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議依法作出的決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條  業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）轉(zhuǎn)移、隱匿、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理活動(dòng)形成的文件資料；

（三）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

（四）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的不正當(dāng)利益或者報(bào)酬；

（五）泄露業(yè)主信息；

（六）組織、煽動(dòng)業(yè)主進(jìn)行違法活動(dòng)；

（七）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定暫停其委員職務(wù)，同時(shí)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)，并將結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第二十一條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的印章、有關(guān)憑證、檔案等資料以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)不移交的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交，必要時(shí)公安機(jī)關(guān)給予協(xié)助。

第二十二條  物業(yè)管理委員會(huì)是臨時(shí)機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主委員會(huì)部分職責(zé)。有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組建物業(yè)管理委員會(huì)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但是確有困難未成立的；

（三）業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。

符合前款條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)擬組建物業(yè)管理委員會(huì)事項(xiàng)進(jìn)行公告，自公告之日起三十日內(nèi)完成組建。

第二十三條  物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，主要履行下列職責(zé)：

（一）推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理委員會(huì)年度履職情況；

（三）組織業(yè)主依法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

（四）擬定物業(yè)共有部分、共有資金使用與管理辦法；

（五）協(xié)助處理維修資金的使用相關(guān)工作以及組織維修資金的補(bǔ)交、續(xù)交；

（六）及時(shí)了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)服務(wù)中存在的問(wèn)題進(jìn)行整改，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)用；

（七）組織業(yè)主制定或者修改管理規(guī)約、議事規(guī)則，監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；

（八）制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；

（九）定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每年公示物業(yè)管理委員會(huì)成員中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)費(fèi)用情況；

（十）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十一）配合行政執(zhí)法部門(mén)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展的執(zhí)法管理工作；

（十二）配合、支持居（村）民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

（十三）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責(zé)。

第二十四條  物業(yè)管理委員會(huì)由居（村）民委員會(huì)代表、社區(qū)工作者、網(wǎng)格員、業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成。其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)的二分之一。

物業(yè)管理委員會(huì)主任由居（村）民委員會(huì)代表?yè)?dān)任，副主任由居（村）民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表?yè)?dān)任。物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)自確定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于七日。

第二十五條  物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)三年。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，任期屆滿因客觀原因仍無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

第二十六條  物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)委員禁止性事項(xiàng)建立成員履職負(fù)面清單，對(duì)出現(xiàn)負(fù)面清單情形和法定終止情形、違反管理規(guī)約規(guī)定情形的，終止相關(guān)成員履職資格，并向全體業(yè)主公告。

物業(yè)管理委員會(huì)成員發(fā)生缺額的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充。

第二十七條  物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物，移交后自動(dòng)解散。因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無(wú)法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)解散物業(yè)管理委員會(huì)。

第二十八條  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)偅�也可以從公共收益中列支。工作�?jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

 

第三章  物業(yè)管理和服務(wù)
 

第二十九條  新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配建物業(yè)管理用房和其他配套設(shè)施設(shè)備。

沒(méi)有物業(yè)管理用房或者用房不足的已建成物業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)新建、改建、臨近小區(qū)共用等方式配置物業(yè)管理用房。

已建成有條件的物業(yè)，可以根據(jù)業(yè)主需要逐步完善共用設(shè)施設(shè)備。

第三十條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的條件和程序，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三人或者物業(yè)管理區(qū)域面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議的方式選聘。

實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)管理的物業(yè)管理區(qū)域收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況制定。

第三十一條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)人辦理物業(yè)承接查驗(yàn)，并移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分的相關(guān)文件；

（二）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的，應(yīng)當(dāng)移交；資料不全的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)齊。

前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接后三十日內(nèi)，將建設(shè)單位移交的資料連同前期物業(yè)服務(wù)合同等文件報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

第三十二條  業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，可以通過(guò)招投標(biāo)方式選聘。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

業(yè)主選聘新物業(yè)服務(wù)人的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，配合新物業(yè)服務(wù)人做好查驗(yàn)、交接等相關(guān)工作。新的物業(yè)服務(wù)人接管前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

零散樓棟、院落等沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以采取集中托管或者社區(qū)托管等方式提供基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，由市人民政府制定。

第三十三條  業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂或變更之日起十五日內(nèi)將合同文本報(bào)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等。

第三十四條  物業(yè)服務(wù)人依法享受相關(guān)政策和稅收優(yōu)惠，并履行以下職責(zé)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)并收取費(fèi)用；

（二）聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主監(jiān)督；

（三）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（四）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為應(yīng)采取合理措施制止，并及時(shí)報(bào)告行政執(zhí)法機(jī)關(guān)；

（五）對(duì)違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)；

（六）維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的基本秩序和安全，發(fā)現(xiàn)有安全隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施消除隱患或者向?qū)�業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；

（七）按照規(guī)定妥善保存業(yè)主信息資料，及時(shí)公開(kāi)物業(yè)服務(wù)信息；

（八）配合街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)、居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十五條  鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等定制化和個(gè)性化物業(yè)服務(wù)。

第三十六條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示以下信息：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理區(qū)域的負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

（三）電梯、消防等專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)記錄等；

（四）上一年度物業(yè)費(fèi)、公共收益收支情況，住宅專項(xiàng)維修資金使用情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

第三十七條  物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，按照市人民政府制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三十八條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

第三十九條  物業(yè)服務(wù)人利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬，定期公開(kāi)。公共收益屬于全體業(yè)主共有，優(yōu)先用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第四十條  物業(yè)服務(wù)人不得實(shí)施下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，擅自設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人；

（三）擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（四）挪用、侵占業(yè)主共有部分收益；

（五）泄露業(yè)主信息；

（六）采取停止供水、供電、供氣、供熱或者變相限制服務(wù)等方式催交物業(yè)費(fèi)；

（七）其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

第四十一條  業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月，業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)。

第四十二條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)履行下列交接義務(wù)：

（一）建設(shè)單位移交的資料；

（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊(cè)、養(yǎng)護(hù)記錄等相關(guān)資料；

（三）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備資料以及物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；

（四）物業(yè)服務(wù)期間簽訂的書(shū)面協(xié)議以及物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)等相關(guān)資料；

（五）共有部分的收益、預(yù)收或者代收物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共費(fèi)用記錄等相關(guān)資料；

（六）業(yè)主名冊(cè)；

（七）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的資料；

（八）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

交接完成后，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域；拒不退出的或者拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法處理。

第四十三條  物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)合理配置專職服務(wù)人員和專業(yè)技術(shù)人員，并定期組織人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

市、縣（區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、人力資源和社會(huì)保障主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)給予指導(dǎo)。

第四十四條  市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量納入信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)價(jià)和星級(jí)認(rèn)定并向社會(huì)公布。

第四十五條  市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理數(shù)字化平臺(tái)，推進(jìn)智慧物業(yè)建設(shè)，提高物業(yè)管理水平。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)和人工智能等新技術(shù)，依法依規(guī)建設(shè)智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，促進(jìn)智能化建設(shè)和物業(yè)管理融合發(fā)展。

 

第四章  物業(yè)的使用和維護(hù)
 

第四十六條  業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對(duì)于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

第四十七條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物和構(gòu)筑物；

（三）擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；

（四）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（五）從建筑物中拋擲物品；

（六）違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒有害物質(zhì)；

（七）超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音；

（八）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道或者有其他妨礙安全疏散行為；

（九）在高層民用建筑公共門(mén)廳、疏散通道、樓梯間、安全出口停放電動(dòng)自行車(chē)或者為電動(dòng)自行車(chē)充電，將電動(dòng)自行車(chē)載入載人電梯；

（十）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十一）擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；

（十二）擅自在物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫(xiě)、刻劃；

（十三）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第四十八條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用；滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

占用業(yè)主共有部分用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，不得占用疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道，不得妨礙行人和其他車(chē)輛通行。

第四十九條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)制度，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)保修維護(hù)責(zé)任。

建設(shè)單位可以將物業(yè)保修維護(hù)事項(xiàng)委托物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)人支付相應(yīng)的報(bào)酬。

第五十條  物業(yè)保修期屆滿后，專有部分的維修、更新和改造的責(zé)任及費(fèi)用由專有部分的業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)人可以有償為業(yè)主提供維修、更新和改造服務(wù)。

業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修專有部分不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，并事先告知物業(yè)服務(wù)人。

第五十一條  物業(yè)保修期屆滿后，共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修在物業(yè)費(fèi)中列支。

物業(yè)保修期屆滿后，共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新和改造費(fèi)用，已經(jīng)設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，按照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)使用在專項(xiàng)維修資金中列支；無(wú)專項(xiàng)維修資金的，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。

人為造成物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的損壞的，維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第五十二條  供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由其運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。

 

第五章  法律責(zé)任
 

第五十三條  違反本條例規(guī)定，法律、行政法規(guī)以及省人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的地方性法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五十四條  違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列情形之一的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)給予處罰：

（一）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款；

（二）未通過(guò)招投標(biāo)方式或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬(wàn)元以下的罰款；

（三）不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，給予通報(bào)批評(píng)，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

（四）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十五條  違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人有下列情形之一的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)給予處罰：

（一）將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托的，責(zé)令限期改正，處合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；

（二）不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，給予通報(bào)批評(píng)，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

（三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的，責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款；

（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款；

（六）擅自利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

實(shí)施前款第一項(xiàng)、第四項(xiàng)至第六項(xiàng)行為有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十六條  對(duì)違反本條例的行為，相應(yīng)的行政處罰已經(jīng)按照綜合行政執(zhí)法制度集中行使的，由集中行使行政處罰權(quán)的部門(mén)給予處罰。

第五十七條  國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

 

第六章  附  則
 

第五十八條  本條例中有關(guān)專業(yè)用語(yǔ)的含義：

（一）物業(yè)，是指已經(jīng)建成并投入使用的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

（二）前期物業(yè)管理，是指物業(yè)出售后至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

（三）專有部分，是指在構(gòu)造上和利用上具有獨(dú)立性、由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位，一般包括：門(mén)戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；業(yè)主自用的門(mén)窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、供暖、燃?xì)夤艿�、電線以及水、電、氣、熱戶表等設(shè)備。

（四）共有部分，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的部位，一般包括：物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

（五）共用設(shè)施設(shè)備，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、防雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

（六）公共收益，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收入扣除管理服務(wù)費(fèi)用后的收益，主要包括公共場(chǎng)地的車(chē)位租金收益、公共區(qū)域的廣告收益、公共區(qū)域設(shè)立攤位的租金收益以及其他收益。

第五十九條  業(yè)主自行管理物業(yè)的，可以參照本條例執(zhí)行。

第六十條  本條例自2023年7月1日起實(shí)施。